成都市城北市场调研报告.docx

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成都市城北市场调研报告

成都市城北市场调研报告

成都市城北市场调研报告城北在人们眼里是脏、乱、差、堵的代表，住宅开发相对滞后。

在政府的倾力打造下，随着北湖的建成和城北交通条件的改善，居住环境得到改善，人们对城北有了新的认识，该区域的住宅将逐渐受到广大消费者，尤其是城北的众多商家和工作人员的青睐。

第一部城北宏观情况一、城北区域城市规划成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：

新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。

根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。

作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。

其中，根据成都市规划局编制《金牛区荷花池至一号桥片区控制性详细规划》，金牛区荷花池至一号桥片区占地4.58平方公里，规划居住人口规模10万人。

金牛区荷花池至一号桥片区北临成渝铁路，西至人民北路，东至府青路，南至府河。

本片区是以居住、科研设计、商贸市场为主的城市综合功能片区。

二、十七亿元打造新城北，建北部行政中心成都市中心部分行政办公机构将往北迁，北部新区即将成为房地产开发的新宠。

继南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，北部新城的总投资达17亿元，将建北部行政中心。

今后成都将以中心城区为核心，重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。

总投资达17亿元的北部新城，2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。

根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。

青白江和新都组团成为北部新城的核心，大丰、三河一带将是北部新城的发展重点，通过北新干线和中心城区连成一片。

三、立体交通改善城北交通环境北上出成都的道路虽然有大件路和成绵高速，但大件路路况太差，使车辆出城速度非常慢，而高速路的出入成本又太高，对于北部新城和新都而言，交通成了影响发展的致命伤。

1.北起城北的地铁1号线正在动工建设的地铁1号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约31.6km，设23个站。

地铁1号线起点在城北，并在该区域的火车北站有站口。

对缓解该区域紧张的交通状况有着积极作用。

2.成都最长高架桥——北新干道高架桥北新干道高架桥总长4.1公里，起于一环路北三段二道桥路口（一环路人民北路路口东侧的一个路口）附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路后继续向北，直达三环路凤凰立交桥附近，与2004年12月20日开建的北新干道（三环至外环）相连，将成为市中心连接城北的主要交通枢纽。

北新干道高架桥的动工，无疑将为长期受交通之困的北部新城带来新的希望。

北新干道规划纳入日程后，对北部新城以及新都的拉动优势已经开始显现，各大开发商在此置地千金就是明证。

3.火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路是出川的重要通道地铁1号线和北新干道高架桥建成后将与火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路形成城北的立体交通，大大改善城北交通拥堵的现象，带动城北房地产的开发。

四、西南最大的物资贸易集散地潜藏着巨大的需求市场西南最大的物资贸易集散地的定位一定程度地影响了居家品质，但也潜藏着巨大的需求市场。

城北聚集着荷花池市场、西南化妆品批发市场、成都火车北站市场、火车北站府河桥综合市场、金牛区物资交易综合市场、成都市五块石综合市场、西南生产资料综合市场、图书批发市场、512建材市场、荷花池货运交易市场、城隍庙电子市场等数十个专业市场，驷马桥路-八里庄路-二仙桥路沿线、蓉都大道-熊猫大道沿线仓储物流基地随处可见。

这里人流量大，外来人口多，治安环境较差，绿化环境缺乏，交通拥堵，居家环境较差。

城北历来是成都市商业地产发达的区域之一，但住宅地产相对滞后。

但这里聚集了数十万商家和从业者，他们对住宅的渴求孕壤着巨大的市场潜力。

五、区域绿地系统规划根据成都市2003—2020城市总体规划“主城区公共设施规划”，在成都北部行政中心位于三环路以外、外环路以内。

据成都市城市绿地系统规划，成都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务，上府河生态保护区和北郊风景林地一左一右拥抱北部新城，分别位于北部行政中心的东西两侧，在三环和外环之间，44平方公里北郊风景带包括熊猫基地、植物园、磨盘山和北湖等，极大地提升了城北的生态和环境。

成华区的北湖、金牛区的天回镇、新都区的大丰镇，犹如三颗美丽的明珠闪现在城北，构成了成都罕见的“金三角”，在三环路和外环路之间熠熠生辉！

已经有大量的开发商闻风而动，中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业、民生置业、万科等数十家知名品牌开发商都在新都城区及大丰、凤凰山片区囤积大量土地资源，有的项目正在开发。

其中，单个开发商圈地上千亩的不在少数。

第二部分城北沿线市场总体情况随着市政建设的逐步开展，贯穿南北的地铁1号线即将在10月粉墨登场。

现主要对地铁1号线城北进行如下主要分析：

一、北段：

升仙湖站-火车北站-人民北路站-文殊院站区域站点特征：

客流量大1.升仙湖站（绿色生态）在北端的最后一站，出口附近还没有足够丰富的吃喝玩乐配套，但有绿化设施颇好的沙河景区观光带，适合休闲。

城北荷花池、五块石、城隍庙等几大市场均在升仙湖不远处，沙河沿线景区、保利198郁金香主题公园、植物园、北湖风景区、华侨城欢乐谷主题公园、升仙湖生态湿地、凤凰山生态主题公园等将共同打造城北特色。

2.火车北站（客流量大）成都北部最重要的交通枢纽，年旅客到发量近2800万人次，日均到发客*****余人次。

周边有开往全省各地和周边省市的客车。

辐射青龙市场、海法内衣城、大正鞋城、窗帘城等批发市场以及汉都大酒店、成都长城大厦、成都大酒店、九州宾馆、万和酒店、成商宾馆等。

是成都最主要的物流集散地。

3.人民北路站（藏羌民族风情）这里主要蕴藏着藏羌民族风情。

有五星级西藏饭店，天地吉祥大剧院、唐古拉风等文化娱乐场所。

同时，周边有四川省林业调查规划院、四川省地质矿产勘查卡发局、四川省遥感中心、四川省地质调查院、四川建研院、中国水电局。

4文殊院站（特色小吃与古典）文殊院商圈是形成时间最早的地方，文殊院和人民北路的进出站口周围步行15分钟范围内，五步一个餐馆，十步一个酒楼，星级酒店、经济性酒店和各种旅舍更是星罗棋布。

这一带，餐饮行业主要是一快餐店、小吃店和大众餐馆居多，主要目标客户群是乘坐火车旅客的消费者。

此外，还有文殊坊里，成都会馆、成都麻将与茶文化博物馆、古语博物馆等。

酒店有成都瑞成名人酒店、世纪皇廷中餐厅和美梦托西餐厅等。

同时，周边有罗曼大酒店、凯旋酒楼、太平洋百货、摩尔百盛、成都银行、工商银行、南充市商业银行、建设银行、NCB南洋商业银行。

二、中北段：

骡马市站-天府广场站-锦江宾馆站-华西坝站区域站点特征：

城市核心1.骡马市站（老商圈的崛起）成为相当一部分都市白领购物娱乐的核心地。

太平洋百货（全兴店）、活力城KTV、新城市广场、家乐福等云集于此。

同时，自助餐、洋快餐、小吃店成为这里餐饮供应的主打，而喜来登酒店、罗曼酒店等星级酒店主要供应给辐射全城的中高档商务会议用餐。

此商圈最有名的就是铂金城，周边还有新华文轩、交通银行、兴业银行、民生银行等。

2.天府广场（未来城市会客厅）作为成都市区的核心腹地，连接了骡马市商圈、春熙路商圈、盐市口商圈三个成都主要商圈。

春熙路主要辐射年轻人，消费档次大多属于中档。

盐市口商圈主要由女人街、染房街、北京华联、茂业百货、新世界百货等商业，吸引大众时尚人群，属于中档偏高一点。

同时还伴有高档写字楼，如财富中心等。

目前在建的有成都市博物馆、百扬大厦。

3.锦江宾馆站（国际高端品牌汇聚于此）二段区域属于成都高档区域，这里有美美力诚、仁恒置地广场，也有锦江宾馆和岷山饭店、索菲特万达大酒店，招商银行大厦，中汇广场等。

这里集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场，具有复合商务功能。

定位于中高档层次。

第三部分城北商圈分析一、临立交桥商业分析1.青龙场立交桥上图显示：

服装/鞋业占27%、餐饮和干杂各占14%，共占据55%的比例，为青龙场立交主要业态，地处2.5环,22-58元/㎡的租金水平,波动幅度较大，此外还有水果批发市场粮食批发市场。

昭觉寺横路共统计临街商铺17家，经营业态以干杂店和餐饮店为主,面积从12-864㎡不等，租金28-50元/㎡，整体经营情况一般。

昭青路共统计临街商铺56家，经营业态以服饰店和通讯店为主，面积从18-912㎡不等，租金43-65元/㎡以服装为主的一侧租金较高，整体经营情况良好。

2.交大立交桥从上面的图表中可以看出，交大立交桥的商业分布较为平均，作为以前的社区配套，主要还是以方便日常生活为主，其中比例最高的是服饰/鞋业，占到了18%。

交大立交桥商业主要是以前已成型的交大片区社区底层临街商业为主；面积从22.75-520㎡不等，主要以22.75㎡的小面积为主，租金从45-150元/㎡不等，多数都在80元/㎡左右；整体经营情况受新修立交桥影响较大，经营状况一般。

二、城北卖场分析人人乐沙湾购物广场摩尔百盛沙湾店百佳云天店上海世纪联华（在建中）【嘉茂购物中心】项目地址成都市一环路南三段22号世纪电脑城●摩尔百盛新时代店●广百百货（在建中）第四部分城北楼市分析城北是成都商业批发集散地，而如今城北商业正面临“凤凰涅槃”：

荷花池市场群将只保留新建的5个市场，万达广场入驻，新兴居家纷纷呈现……对于想在城北投资商铺的人来说，可谓利好多多。

1荷花池搬迁催生商业新天地按照金牛区商业网点规划，荷花池日用百货市场群要保留新建的大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花5个市场，其余市场逐步搬迁至成都国际商贸城，现址规划建设成为“荷花池现代商住区”。

该项目主要是承接金牛区五块石、荷花池日用百货、服装、小商品市场的搬迁外移。

金府五金机电、钢材、照明电气等市场群控制发展，进行业态提升和改造，强化商务展示功能，发展专业市场总部经济。

2万达百亿打造超级商业广场签下协议，将在荷花池开发超级商业广场，预计总投资额近百亿元，占地总面积为200多亩，总开发面积约120万平方米，将涵盖高档甲级写字楼、精品超市、高档百货、电器专卖城、大型多厅影城、大型KTV、大型电子娱乐城、名牌运动服饰用品专卖、数百家专业商家构建的室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅等综合业态，项目建成后将成为北部城区的新商务、商业中心，成为“一站式”购物休闲、办公场所，整体提升城北商业设施和服务业水平。

3新兴居家区凸显社区商业价值从投资前景看，城北的价值与日俱增，以驷马桥片区为例，在政府规划中，未来两三年内，将把驷马桥一带打造成城北规模最大、功能最优、档次最高的集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的北部新区，随着驷马桥大量品牌开发商入驻，政府规划的实施，城北大型零售和中高档百货真空的破冰希望，在驷马桥一带最有可能出现。

近几年来，驷马桥片区新兴了水岸雅居、富丽锦城、富丽花城、沙河北岸、红花堰居住区等数十个大型居住社区，总规划居住人群将达到10万人以上，这里还是成都未来地铁一号线的起始站点，今后还将成为地铁中转站，以及城北红花堰居住区域商业中心，因此具有巨大的商业开发价值。

一、成都六城区九月上旬走势（根据市调数据和搜狐地处数据所得）从图示可知，成都高新区仍然是人们最关注的，城北所辐射的三个区域：

金牛区（整个）、成华区（一部分）和锦江区（一部分）都排名靠后。

不过政府正大力整治荷花池片区，力争荷花池10月底完成完毕和搬迁的工作，城北区域的楼盘又大势做楼市促销活动，相信未来该片区将得到进一步的提升。

二、城北代表楼盘概况东立国际广场（财富北城）（正在打造百货业态，该区域范围内的第一家）