房地产开发讲义08春简.docx

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房地产开发讲义08春简

讲义

对应教材：

丁烈云.房地产开发.中国建筑工业出版社.2006年第二版

2008年春

第一章绪论

1.1房地产的概念

1.1.1概念演变

一般概念：

房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。

现概念：

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）的综合体。

1.1.2房地产的特点

房地不可分割性、使用的社会性、消费与投资双重性、土地资源的稀缺性、差异性

生产使用周期的长期性、保值增值性、社会经济位置的可变性、市场区域性

不可移动性（地理位置的固定性）

1.2房地产业

1.2.1概念

房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。

从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。

其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。

房地产业可细分为：

（1）土地开发和再开发；

（2）房屋开发；

（3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

（4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；

（5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；

（6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；

（7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。

具体说，房地产业的活动领域包括：

1.2.2房地产业的特征

（1）基础性

（2）支柱性（3）高度综合性和高度关联性

（4）周期性（5）高投资、高收益、高风险性（6）对金融业的依赖性

1.3中国房地产业发展历程

年度房地产开发完成投资增长率变化图

⑴改革前各阶段（80年代以前）⑵酝酿起步阶段（1980～1991年）

⑶泡沫阶段（1992～1993年）⑷调整与恢复阶段（1993～1997年）

⑸持续繁荣期（1998～2003年）⑹超常规发展期（2004年～）

第一章专题房地产新政分析

1.1近年我国房地产市场实态

1.1.1百姓讲坛

《万恶的房价》

1.1.2房价与房价收入比

1.2房地产泡沫概述

1.2.1房地产泡沫的概念

房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。

因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。

1.2.2房地产泡沫的成因

★一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：

⑴土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

　⑵投机需求的膨胀是诱因。

　⑶金融机构的过度放贷是促成因素。

★产生房地产泡沫的具体原因

⑴地价飞涨

⑵信息不对称

⑶社会资金盲目投向房地产

⑷非理性预期和过度炒作

⑸房地产投资的过度增长

⑹银行信贷的非理性扩张

⑺结构性矛盾

⑻政策因素

1.2.3房地产泡沫问题的解决办法

解决房地产泡沫问题可以从供给和（或）需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。

1.3各界对房地产发展形势研判的差异

正方（代表人物）：

学者

——走入迷途的中国房价卖掉上海可换大半个美国

反方（代表人物）：

房地产商、政府部门、部分学者

中间观点（代表人物）：

部分学者

——中国房地产整体无泡沫

1.4房地产“新政”与困惑

1.4.1旧国八条

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》：

一、高度重视稳定住房价格工作

二、切实负起稳定住房价格的责任

三、大力调整和改善住房供应结构

四、严格控制被动性住房需求

五、正确引导居民合理消费预期

六、全面监测房地产市场运行

七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施

八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查

1.4.2新国八条

⑴2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

一、强化规划调控，改善住房供应结构

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

⑵2005年5月27日，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》

1.4.3国六条

⑴2006年5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。

会议指出，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：

（一）切实调整住房供应结构

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

⑵2006年5月29日，九部门分布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——国六条细则

——国十五条

⑶7.13建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

1.4.4房改新政

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见－2007.8.13

中央房改十年艰难回归－2007.8.24

央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知－2007.9.29

第二章房地产开发基本程序

房地产开发过程

⑴提出开发设想⑵开发设想的具体化⑶开发投资的可行性研究

⑷申请项目选址并获取土地使用权⑸工程项目的规划及建筑设计

⑹征地及拆迁安置⑺项目融资⑻工程招标及施工

⑼市场营销及策划⑽物业管理

（可参考如下示意图）

第三章房地产开发项目可行性研究

§1可行性研究概述

1.1可行性研究的概念

可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员

机构：

专业咨询研究机构

参与人员：

经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。

1.3可行性研究的类型

投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策

1.4可行性研究的质量、时间、费用

（1）质量

国际上通用的质量要求：

机会研究的投资误差范围是±30％、初步可行性研究的投资误差范围是±20％、可行性研究的投资误差范围是±10％

（2）时间

时间花费与研究深度、项目规模有关。

一个中型项目的可行性研究一般需要8～9个月的时间；大型项目的研究一般在1.5～2年或更长的时间。

（3）可行性研究的费用

可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。

在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：

机会研究0.2％～1.0％

初步可行性研究0.25％～1.5％

可行性研究

大型项目0.2％～1.0％

小型项目1.0％～3.0％

以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5％。

1.5房地产项目可行性研究的程序

（1）讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。

（2）市场实地调查、收集情报和资料。

（3）市场预测分析。

（4）技术研究。

（5）经济研究。

（6）方案设计与选择。

（7）制定实施计划。

（8）编制可行性研究报告。

（9）对可行性报告进行评价与决策

§2房地产可行性研究的内容

2.1项目概况

2.2可行性分析概况说明

2.3开发项目用地的现状调查及动迁安置

2.4市场分析和建设规模的确定

2.5规划设计方案选择

2.6资源供给

2.7环境影响和环境保护

2.8项目开发组织机构、管理费用的研究

2.9开发建设计划

2.10项目财务分析

2.11项目经济分析及综合效果分析评价

2.12关于引进技术和进口设备的说明

2.13结论及建议

2.14可行性研究报告的各类附件

§3房地产市场调查与分析

3.1房地产市场分析的步骤

房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收集的信息的范围和内容也有所差别。

一般说来，房地产市场调查需遵循以下步骤：

（1）确定调查目的。

即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。

（2）确立调查目标。

主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。

（3）选择调查方法。

主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。

（4）估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格。

（5）数据收集、数据处理和数据分析。

（6）市场调查的结论与建议。

3.2房地产市场调查的内容

3.2.1点——单个楼盘

⑴产品分析

⑵价格组合

⑶广告策略

⑷销售执行

3.2.2线和面——区域市场

⑴区域分析

⑵区域产品

⑶需求特征

3.2.3体——宏观环境

⑴政治社会

⑵经济因素

⑶行政法规

⑷国际状况

点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

3.3房地产市场调查报告

（一）报告题目

（二）报告目录和摘要

   （三）报告的正文

   （四）附录文件

3.4房地产市场调查

3.4.1调查准备

3.4.1.1确定调查目的及内容

※知道调查什么比知道如何调查更重要！

企业需要解决的问题调查目的调查内容

如：

销售量下降

若不考虑自身诊断，调研结构体系可如下表：

需要调研的子项目

需要调研的子子项目

需要调研的子子子项目

针对竞争物业的调查

针对功能相近物业的调查

位置

规模

价格

配套设施

容积率、绿化率

户型

设计特色

进度（开、竣工、开盘时间）

开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商

得房率

销售措施

目标客户群

强势卖点

弱势规避

销售率（市场占有率）

物业管理特色及收费

……

针对档次相近物业的调查

……

针对地域相近物业的调查

……

针对销售措施相近物业的调查

……

针对配套相近物业的调查

……

……

针对消费者的调查

样本基本资料

性别

年龄

文化程度

职业

家庭结构

原居住地及面积

……

购买力水平

家庭收入

家庭支出

家庭收支余额流向

月供能力

购买力投向

物业类别

购买偏好

地段偏好

户型偏好

价格偏好

面积偏好

建筑风格偏好

付款方式偏好

装修档次偏好

……

购买决策

决策参与

影响因素（排序）

配套要求

配套设施种类（排序）

信息渠道

（排序）

对竞争楼盘的评述

……

……

针对整体市场

的调查

政治环境调查

政局

国际（地区间）关系

政策法规

……

社会环境调查

（地域）历史文化

现代生活方式

人口增长、总量及其结构

社会治安

经济环境调查

经济发展水平

经济发展结构

房地产行业总量调查

（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商）

投资额

开工面积

竣工面积

销售面积

空置率

行业税费率

行业平均利润率

……

3.4.1.2确定调查计划

包括三部分：

（1）市场调查总体方案

关于调查的性质与目标、被调查项目、被调查对象、资料收集方式、调查时间、调查数据统计分析方法、总费用及付款方式、可预见的有利与不利条件等地说明。

（2）市场调查技术方案

包括抽样方法、样本规模的确定、各调查阶段的质量控制、调查结果的检验等。

（3）市场调查经费预算方案

3.4.1.3确定调查对象

Ⅰ样本抽样方式

首先是样本总体的界定，如：

“泉州市房地产在建项目”，“泉州市在建住宅小区”，“泉州市市民”。

其次当样本总体非常大时，采用一定的方式进行样本抽样，常见的抽样方式有：

（1）简单随机抽样

（2）分层抽样（分类抽样、类型抽样）

先将总体按一定标志分层，然后在各层中采用简单随机抽样或系统抽样方式抽取样本的一种抽样方式。

提高了样本的代表性及抽样效率。

当群间差异大，群内差异小时可采用。

（3）整群抽样

将总体按一定标准划分成群或集体，以群或集体为单位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体，作为总体的样本，并对被抽中各群中的每一个单位都进行实际调查。

优：

节约调查成本。

当群间差异小，群内差异大时可采用。

（4）等距抽样

（5）便利抽样

按最方便的方法进行抽样，如街头拦截法、空间抽样（方位选择法）是典型。

优：

操作难度小，降低成本，进度易控制，访问成功率高。

缺：

样本选择随意，误差较大。

适于非正式研究,预实验等。

当差异不大（均匀分布）时也可获得具有代表性的结果。

常与随机抽样联合运用。

（6）判断抽样（立意抽样、目的抽样、典型调查）

（7）配额抽样（定额抽样、计划抽样）

（8）滚雪球式抽样

Ⅱ样本容量

样本容量须满足总体标准差（σ）、极限误差（Δ）、置信度（t）等的要求，同时还受调查费用、调查样本有效率的限制。

n=

一般商业调查样本容量200～300即可。

3.4.1.4设计调查问卷

  市场调查问卷的基本特征：

概括为“四易”。

即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪,具体表现为如下几个方面。

Ⅰ问卷的格式

①问卷的标题

②说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴实，讲究严肃。

③填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等）

④被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等）

⑤调查内容

⑥编码

⑦调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度）

Ⅱ问卷设计流程

（1）决定问卷类型及调查方式

（2）决定问卷内容

（3）决定每个问题的形式

（4）决定每个问题的措辞

（5）确定问题顺序

（6）确定问卷的制作形式

（7）试访问

3.4.2正式调查

主要调查方式：

3.4.2.1访谈调查法

Ⅰ个别访谈调查

Ⅱ座谈会

Ⅲ电话访问调查

Ⅳ留置问卷调查

Ⅴ邮寄调查

3.4.2.2专家调查法

Ⅰ深度访谈会

Ⅱ信函讨论

3.4.2.3观察调查法

3.4.2.4实验调查法

3.4.2.5文献调查法

3.4.3调查分析

3.4.3.1调查资料整理

调查工作全部结束之后，无疑会搜集到大量的资料。

这些资料如果未经加工整理和分析，是不能用以说明任何问题的，因此，有必要对全部资料进行系统的加工整理，以便为下一步的资料分析工作做好准备。

　　市场调查资料的整理，一般包括下列工作程序：

编辑、汇总、分类和制表。

（1）编辑

（2）汇总和分类

　　（3）制表

3.4.3.2统计分析

Ⅰ描述性分析——指标分析

①总量指标

②相对指标

③均值指标

④离散指标

Ⅱ解析性分析

（1）相关分析

①相关系数计算

②判断相关性

0≤r＜0.3基本无相关

0.3≤r＜0.5弱相关

0.5≤r＜0.8中度相关

0.8≤r＜1强相关

r＝1函数关系

（2）回归分析

回归方程：

y=a+bx

其中a和b满足：

3.5房地产市场预测

3.5.1特尔菲法

（1）概念

特尔菲法也称专家调查法或专家意见法，是以匿名方法，轮番征询专家意见，最终得出预测结果的一种集体经验判断法。

（2）特尔菲法的预测程序

A准备阶段

①明确预测目的和主题②准备背景资料③选择专家

B轮番征询阶段

征询——反馈，再征询——再反馈，一般三～五轮。

C结果最终处理阶段

①中位数法②算术平均统计处理法③主观概率统计处理法

（3）特尔菲法的特点

特尔菲法的特点有：

匿名性、反馈性和集中性（趋同性）。

3.5.2意见推断预测法（专家会议法）

意见推断预测法是指通过调查研究，收集、处理、分析各方人士意见，运用集体智慧和经验对预测对象发展趋势进行推断预测的方法。

预测者召集熟悉业务、经验丰富、具有较强分析判断能力的各类人员，以座谈讨论的方式，对预测对象相互交换意见，提出预测方案的定性预测方法。

如对某种商品未来市场发展趋势、产销变化及价格趋势、产品所处的生命周期阶段，新产品的市场前途、产品市场占有率变动趋势等的预测。

3.5.3平均增减量法

如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，则可采用平均增减量法。

Vi=P0+d×i

其中：

Vi第i期预测值i所对应的时期序数P0基期数据值d逐期增减量的平均数

Pn第n期数据值

3.5.4平均发展速度法

如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的比率大致接近，则可采用平均增减量法。

Vi=P0×ti

3.5.5移动平均法

如果某种数据的历史值是按一定周期（或短期）上下波动的，且各期上下波动的幅度大致接近，则可采用移动平均法。

移动平均法是对原有数据按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时平均数，形成一个新的派生的平均时间序列，借以消除数据短期波动的影响，显现出数据变动的基本发展趋势。

这就是说，移动平均法，是将数据点的顺序逐步推移．逐段平均，将逐段平均后所得的时间序列，分析其长期趋势，预测其未来发展。

移动平均计算时，可根据时间序列数及波动周期需要，来确定平均周期。

而新的时间序列又可能呈水平式和斜坡式。

3.5.6回归分析法

如果某种数据的历史值是按时间呈线性相关的，即时间是自变量，数据值是因变量，则可采用回归分析法。

回归方程：

Y=a+bX

其中：

a=

b=

为简化计算，可取X数列为…，-2，-1，0，1，2，…（X数列项数为奇数）

…，-2，-1，1，2，…（X数列项数为偶数）

则，

，a,b的值为：

§4房地产开发项目财务评价

（见教材）

第四章我国城镇土地使用制度

§1各国土地所有制形式

我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况：

1.1以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；

1.2由国家控制的市场模式——土地属于国家（或皇家）所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。

1.3建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；

§2我国土地所有制形式

在我国，实行土地公有制，存在两种形式：

即城镇土地国有和农村土地集体所有。

2.1国有土地所有权

国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

属于国家所有的土地有：

（1）城市市区的土地。

不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。

（2）农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。

（3）国家依法征用的土地。

国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

2.2农村集体土地所有权

集体土地的范围，由法律作了明确的界定。

《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。

§3我国城镇国有土地有偿使用制度

3.1我国传统的城市土地使用制度的特点

（1）行政划拨

（2）无偿、无限期使用

（3）禁止土地使用权的转让

即禁止城市土地的使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位和个人使用。

3.2我国传统的城市土地使用制度的弊端

（1）国家在城市土地上的收益大量流失。

（2）无法保证经济合理地利用土地。

（3）土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。

（4）不利于对外开放政策和吸引外资。

（5）土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。

§4土地使用权的有偿出让

4.1城镇国有土地使用权出让的基本概念

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

又称土地批租。

4.2土地使用权出让的方式

4.3.1协议出让土地使用权

4.3.2招标出让土地使用权

4.3.3拍卖出让土地使用权

4.3.3挂牌出让土地使用权

2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

4.3土地使用权出让的要求

4.3.1土地使用权出让的主客体范围要求

4.3.2土地使用权出让的年限要求

土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

1.居住用地70年；

2.工业用地50年；

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4.商业、旅游、娱乐用地40年；

5.综合或者其他用地50年。

使用期满：

政府可以无偿收回土地使用权。

若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。

若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据