XXXX年南昌房地产市场分析报告36页.docx
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XXXX年南昌房地产市场分析报告36页
南昌房地产2021年10月市场分析报告
一、2021年10月房地产行业政策法规提要
∙1.1中央政策
∙1.2各地政策
∙1.3金融政策
二、南昌10月份楼市成交量统计分析
∙2.110月份楼市成交量统计分析
∙2.210月份挂牌拍卖及成交宗地一览表
三、南昌楼市2021年10月各板块成交均价统计
∙3.1整体分析
∙3.2市中心板块
∙3.3青山湖板块
∙3.4红谷滩板块
∙3.5红角洲板块
∙3.6象湖板块
∙3.7京东板块
∙3.8朝阳洲板块
∙3.9昌南板块
∙3.10新建/湾里
南昌市10月楼市成交量统计分析
10南昌新房共成交7089套，环比上月6576上升7.8%。
成交面积达686670.9㎡，环比上月上涨6.62%。
日平均成交套数228套，环比9月份日均成交219套上升4.1%。
二手房方面继续呈稳定上升趋势，成交量较新房平淡。
本月二手房成交总套数3157套，环比上个月2906套上涨8.6%。
日期
新房
二手房
成交量〔套〕
成交面积〔㎡〕
成交量〔套〕
成交面积〔㎡〕
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
南昌市
南昌县
10月1日
122
62
0
0
0
0
10月2日
79
69
0
0
0
0
10月3日
99
57
0
0
0
0
10月4日
200
75
0
0
0
0
10月5日
131
56
0
0
0
0
10月6日
150
82
0
0
0
0
10月7日
187
61
9
0
0
0
0
10月8日
204
118
107
51
10月9日
205
119
175
42
10月10日
139
78
0
0
0
0
10月11日
91
108
146
31
10月12日
93
90
160
30
3
10月13日
85
81
139
33
10月14日
63
55
124
42
10月15日
64
72
124
36
10月16日
69
41
74
0
0
10月17日
45
51
0
0
0
0
10月18日
64
96
128
35
10月19日
53
189
127
47
10月20日
61
165
144
40
10月21日
181
160
140
31
10月22日
125
116
152
30
10月23日
168
139
76
0
0
10月24日
89
121
0
141
0
10月25日
264
85
129
45
10月26日
296
86
114
2
10月27日
288
83
122
2
10月28日
121
99
140
1
10月29日
140
214
133
4
10月30日
127
0
0
60
0
0
10月31日
214
44
0
0
0
0
当月汇总
4217
2872
2514
643
总计
新房套数
成交面积
二手房套数
成交面积
7089
3157
平均〔日〕
日期
新房
二手房
成交量〔套〕
成交面积〔㎡〕
成交量〔套〕
成交面积〔㎡〕
2021年8月
4502
2551
平均〔日〕
2021年9月
6576
2906
平均〔日〕
2021年十月
7089
3157
平均〔日〕
9月批准预售
住宅
非住宅
合计
面积〔㎡〕
套数〔套〕
3899
599
4498
10月批准预售
住宅
非住宅
合计
面积〔㎡〕
套数〔套〕
3012
392
3404
成交量平稳之下的危与机
10月份的总成交量乍看之下较之9月并无较大变动，制作出楼市依旧繁荣的假象。
实那么在二次调控及加息的压力下，成交量已经有缩水现象，挽救成交量的是市区的内销房，据爱房网研究发现，瑞都新苑、钦都豫景住宅小区、鑫业花园等本月销售近千套，剔除内销房数据，10月市场上商品房成交量实那么已经回归到本年度淡季7月份的成交水平。
一系列的高压措施下，终于在成交量上得以显示出来。
成交量的下降进一步带来市场观望，浓厚的观望情绪之下给南昌楼市必带来重创。
自9.29儿媳调控之后，各一线城市纷纷出台限购，南昌楼市在看似无风无浪的环境下，实际上，近期有推盘方案的楼盘已经在思考变动营销方案，据爱房网记者走访发现，在江西省地方政策出台之前，各大楼盘已经提前开盘，以避开政策影响。
下月新推京东、昌南成焦点
下月预计新推集中在红谷滩、京东和昌南三个板块，昌南版块预计有6个楼盘开盘，其中永通橙湖国际为纯新盘，预计十一月推出30-60㎡商铺，均价17000元/㎡另外江西奥林匹克花园收官之作小高层106#楼将加推。
10月底的认筹活动吸引省内外近千余名客户前往认筹。
京东成为下月推盘重镇，有开盘方案的楼盘共6个，分别为中凯蓝域、浪琴湾、东城一品、水榭尚都、中兴和园、凯美怡和。
其中浪琴湾在10月底进行的内购中，
红谷滩板块下月4个楼盘开盘，其中2个推出写字楼，分别是绿地中央广场及纯新盘博能百瑞琪。
另外10月开盘热销的红谷一品下月加推二期别墅组团，面积有210-260㎡，主要为联排别墅。
十月份挂牌拍卖及成交宗地一览表
工业用地唱主角老城区罕见地块出让
10月南昌土地交易市场新增土地总面积883.3亩，较上月土地新增供给量1001.8亩环比下降11.8%，纯居住用地1宗块，总面积为11.72亩，商住用地3块，面积为214.7亩。
办公用地出让1块，总面积为26.2亩。
工业用地5块，总面积627亩。
其他用地1块，位于朝阳洲，土地面积3.6亩。
10月的南昌土地市场中，工业用地占新增土地总面积的70.9%。
商业、居住用地放量较少的一个月，9月的商住用地占新增土地供给量的74.2%。
本月新增土地的土地集中在经开区和湾里版块、高新区。
另外10月新增用地中有2块出现在老城区，其中纯居住用地JDP1046位于师大南路以东〔原南昌塑料二厂生产区〕总面积为11.72亩。
起拍价330万元/亩，同时入市拍卖的另一宗地块位于青云谱区何坊西路以南、京山新街以东（原南昌保温瓶厂生产区）起拍价为360万元/亩，土地面积为93.46亩。
地块名称
所属板块
地址
土地性质
容积率
建筑密度
面积 （亩）
成交单价（万元/亩）
成交总价（万元）
竞得人
成交时间
JDP1042
湾里区
省武警三支队北侧、创世纪学校西侧及招贤北路东侧〔控规A-8-02地块〕和创世纪学校西侧及省店路东侧〔控规A-8-01地块〕
商业、居住用地
建筑密度≤22%
土地面积69342平方米〔合104.013亩〕
JDP1043
高新区
高新区京东大道以西、火炬四路以北
商业、办公用地〔动漫产业〕
建筑密度≤32％
土地面积17496平方米〔合26.244亩〕
GDP1043
湾里区
湾里区罗亭镇义坪村〔规划纵二路东侧、南安公路北侧〕
工业用地〔金属制品业〕
建筑密度≥35%
土地面积为100000平方米〔合150亩〕
JDG1012
湾里区
湾里区翠岩路27号和其东面翠岩路55号
居住、商业用地
建筑密度≤28%
土地面积为11490平方米〔合17.2345亩〕
JDP1044
朝阳洲
朝阳新城云飞路以南、桂殿路以东、永富路以西〔控规D14-06地块〕
其他交通设施〔加油站〕用地
建筑密度≤20％
土地面积2431平方米〔合3.646亩〕
GDP1044
湾里区
湾里区罗亭镇义坪村〔南安公路北侧〕
工业用地〔木材加工及竹、藤、制造业〕
建筑密度≥33％
土地面积165502平方米〔合248.2529亩〕
GDP1045
高新区
高新区创新三路以西、艾溪湖二路以北
工业用地〔医药制造〕
33%≤建筑密度≤40%
地面积为31086平方米〔合46.629亩〕
JDP1045
青云谱
青云谱区何坊西路以南、京山新街以东〔原南昌保温瓶厂生产区〕
居住、商业、办公〔兼容旅馆业〕
建筑密度≤30%
土地面积62304平方米〔合93.46亩〕
JDP1046
师大南路以东〔原南昌塑料二厂生产区〕
土地用途为居住用地
建筑密度≤30%
土地面积7816平方米〔合11.72亩〕
GDP1046
高新区
高新区创新三路以西、艾溪湖三路以北
工业用地〔医药制造〕
33%≤建筑密度≤40%；
土地面积48088平方米〔合72.132亩〕
GDP1047
高新区
高新区创新二路以东、浩运路以南
工业用地〔建筑铝型材工程〕
35%≤建筑密度≤40%
土地面积73311平方米〔合109.9665亩〕
GDP1041
经开区
梅林大道以北、曰修路以西、电力公司变电站用地以南、管委会储藏用地以东
工业用地〔压缩机配件〕
建筑密度33％-50％
土地面积40000平方米〔合60亩〕
1536万元
南昌中昊机械
2010-10-15
GDP1042
经开区
榆林路以东、雷家路以南、医药物流园用地以北、管委会储藏用地以西
工业用地〔电线、电缆、光缆及电工器材制造〕
建筑密度33%-50％
土地面积51466平方米〔合77.2亩〕
南昌中昊机械
2010-10-15
JDP1041
高新区
高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北
住宅、商业用地
建筑密度≤25%
土地面积188250平方米〔合282.3750亩〕
188万元/亩
上海绿地集团江西申江置业
2010-10-19
JDG1011
昌南
迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以南
居住用地
建筑密度≤28%
土地面积为29917平方米〔合44.876亩〕
305万元/亩
13687.18万元
江西江联房地产开发
2010-10-25
2021年10月新增挂牌土地统计单位：
亩
2021年10月新增挂牌出让土地无成交记录
京东成十月土地市场成交亮点
本月成交的4宗地当中，以起拍价成交的占2宗。
均为经开区工业地块，另外一宗高新区商住用地被上海绿地集团江西申江置业 以188万元/亩拍下，该地块面积为282.3750亩。
拍卖会后第二天绿地集团举行了奠基仪式，相信在开发商的精心打造下，京东地区的居住价值和商业价值将迈入一个新台阶。
另外位于迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以南的居住地块JDG1011。
以305万元/亩被江西江联房地产开发竞得。
溢价率超过200%。
国土部不爽约，年内将严格问责
近日，有媒体猜想报道说，首次针对地方政府的土地违法问责可能夭折，按照国土资源部今年9月评估验收并且问责的部署，到目前为止仍然没有实施。
对此，国土资源部部长徐绍史近日在接受中国之声记者专访时表示：
土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土资源部不会爽约，年内将严格问责，最终结果会让地方政府心服口服。
今年以来，在各地官员的头顶上悬着这样一把剑：
按照国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部联合出台的?
违反土地管理规定行为处分方法?
，如果地方政府年度违法占用耕地面积超过新建设占用耕地总量的15%，造成恶劣影响或其他严重后果的，追究县级以上地方政府主要负责人责任，轻那么警告、记过，重那么降级、撤职。
2021年度卫片执法检查首次覆盖全国，首次依据15号令对土地违法问题严重的地方政府实施问责，这是国土资源部部长徐绍史早在年初就定下来的六大硬仗之一。
近一年来，徐绍史不止一次地强调，今年实施的问责，将会严格执行。
徐绍史说，要真正发挥卫星遥感图片执法检查的震慑作用和教育作用，首次针对地方政府的问责要问得合情合理、要让地方政府心服口服。
2021年10月南昌房地产市场整体分析
银十盛况下，楼市成交实那么缩水
10月的南昌楼市在内销房和拆迁户的支撑下，以“银十”落幕。
9.29没有影响南昌楼市国庆成交量。
随之而来的加息和江西省地方细那么，才真正给了楼市重创。
各大开发商也纷纷赶在细那么出台前前提开盘，以躲避政策影响。
从近期推盘量和周成交情况统计，不难发现，楼市在深度调控之下已经进入浓厚观望期。
爱房网对9月份南昌主要在售楼盘均价进行统计，得出整体均价为6334元/㎡，环比9月份6255元/㎡上升1.26%。
在9大板块中，本月8大板块中朝阳新城、红角洲、市区三个板块价格上涨。
其余板块价格略降，涨价板块中以市中心板块涨幅最大。
从上月的7286元/㎡涨至10月份的9085元/㎡。
环比上涨24.7%。
09年10月至10年10月南昌整体价格走势〔单位：
元/㎡〕
江西地方细那么出台，南昌成交量缩水
“9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订〞、“退房〞潮中，除了可以窥见“限贷〞、“限购〞政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。
不过，爱房网记者调查发现：
虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力〞，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。
南昌楼市的成交均价更是在高端豪宅和别墅的入市下有了上升。
本月南昌市成交量自各大城市限购令一处，对南昌购房者心理影响较大。
不过好的产品依旧不缺买家。
直至江西地方细那么出台，全面停止第三套房贷，才真正影响了楼市成交量。
不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔〞在未来依然可期。
限购很给力，拆迁成南昌楼市最大保障
国庆前后，随着各大一二线城市陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。
从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。
然而，尽管绝大局部城市都未说明限购时间，但依然很多人担忧一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。
因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定，房产税很可能是不得不祭出的终极一招。
南昌市声势浩大的拆迁工程催生大批刚需，是楼市成交的保障。
尽管，调控来的凶猛，能够吓住局部购房者下手。
但是巨大的刚需需求还是给了楼市一丝兴奋点。
加之巨大资金从一线城市撤离，留给二三线城市的资金更加充足。
加息号震动楼市，购房者负担加重
10月20日，央行宣布三年来首次加息了。
虽然这次的加息未必是针对房地产市场的，但很多业内人士已经开始担忧加息产生的巨大冲击。
一些分析人士说，加息对房地产影响不大，但如果进入加息周期，房价极有可能下跌。
而加息对开发商的影响，就不仅是降房价那么简单。
加息不仅增加开发商的资金本钱，还有可能令本来就捉襟见肘的资金链进一步被压缩。
开发商今后会调整自己的拿地和营销策略，现金为王、加速资金周转、更谨慎的策略或会被开发商普遍采纳。
不过，尽管加息会增加购房者的负担，但有人认为加息对市场需求的杀伤力却可能有限。
目前各种政策不断出台，留给购房者继续观望的余地反倒越来越小，尤其是刚性需求的购房者还是要在近期入市买房。
市区版块
进入南昌银十月，虽受929政策的影响，局部楼盘推迟开盘，以示观望，但大局部楼盘并未受政策因素影响，依然推出小批量房源试探市场反响，爱房网从十月市中心楼盘推盘情况来看，南昌大局部楼盘都采取低调开盘，且销售业绩甚好。
本月市中心板块推出两大高端楼盘楼盘入市，使得市中心板块的房价飙升，滨江一号的出场让本板块亮色了不少，号称南昌绝无仅有顶级豪宅楼盘，滨江一号一经推出受到众人追捧，此外智通悦蓝山也在本月推出精装公寓，让不少投资客多了一项选择。
2021年10月南昌市中心板块的价格相比上月上升24.6%，同比房价上涨43%。
〔数据来源：
爱房网统计〕
版块楼盘动态
本月市中心板块楼盘动态不少。
滨江一号、智通悦蓝山、皇冠国际、经纬府邸等楼盘在本月都相继推出房源，且开盘价格相比之前都有一定幅度上涨。
滨江一号本月首批推出3#、5#、6#高层、超高层房源〔3#33层、5#23层、6#33层〕，面积91-200多平方米不等。
1号样板豪庭〔样板间〕已于10月18号开放，据爱房网当天公销售400来套房源，7.6亿元销售额，当天到场的人数近千名。
智通悦蓝山智通悦蓝山一期37-86㎡精装国际公寓目前只剩余少量在售，均价14000元/㎡，第二批高层〔19-28F〕精装国际公寓即将推出，现预约中，样板区已开放。
公寓预计将于2021年年底交房。
皇冠国际本月在售的是二期7#高层〔33F〕，户型为96-130㎡不等的两房三房，均价9500元/㎡，该批房源预计2021年3月底交房。
其他在售信息目前仅一期现房3#楼江景房少量在售，户型为90-170㎡不等的两房三房四房，均价16000元/㎡。
据爱房网市场数据调查显示，本月皇冠国际共销售97套房源，相比上月销售增长近40余套。
天奥经纬府邸预计11月6日将推出三期21#高层（18层）电梯房，售价8500元/㎡，预计将于2021年交房。
21#楼由3个单元组成，1-2F为商铺，3-18F住宅，共计房源112套左右。
1单元：
为2T-3户，户型南北通透，坐北朝南。
楼市调控无法动摇市中心高品质楼盘
银十月的到来给市中心板块燃烧了一把火，本板块区域内的楼盘无论从推盘量还是销售量上，相比上月都有很大幅度的提升，本月高端楼盘的入市大幅带动本板块的销售业绩，虽然929新政以及江西楼市细那么相继出台，但并未影响到市中心板块在售楼盘的销量，然而局部楼盘销量提升，因此，楼市调控对市中心此类地段极好的高品质楼盘来说影响是微乎甚微。
青山湖板块
“新五条〞公布之后，调控政策威力逐渐释放和土地资源的稀缺使青山湖板块的推盘率日渐下降，本月青山湖板块新推房源较少，板块内在推楼盘势头放缓，目前无新产品推出，主要仍是香溢花城与万科青山湖于上月所推产品在售。
青山湖板块楼盘均以高端产品推出，整体价位较高。
板块环境、配套的开展也日渐成熟，因稀缺的土地资源，使其拥有的投资潜力十分可观。
本月青山湖板块均价为9870元/㎡，为近五个月以来最高。
据爱房网数据统计，10月青山湖板块价格较上月上扬了79元/㎡，涨幅为1.26%
土地稀缺与新政影响板块推盘速度停滞
10月以来，青山湖板块持续销售9月新推产品及局部尾房。
新政以及金融政策影响，板块内开发中楼盘持保守状态，以观望整体楼市形式。
其中万科青山湖即将率先推出63#楼精装高层大户将上市，户型为210-220平米的四房，总价为320万-400万，物业费为3.1元/平方米·月，现正预约登记中。
由于该板块在10月份并无新房源推出，新政的影响对板块内楼盘影响不大，稀缺优越的地理位置，仍使得该板块整体均价略有提升，整体均价上涨79元/㎡，涨幅为1.26%。
除去万科青山湖，其他楼盘无任何变动，其中青山湖香寓仅剩3套现房在售；白金瀚水景花园高层〔18F〕现房尾盘销售，别墅少量在售；中大青山湖住宅区房源也仅剩2套现房在售。
板块内的所剩房源紧缺，除万科青山湖之外，其他楼盘均在去化尾房。
中大青山湖推出别墅，均价高达近4万/㎡，对青山湖板块价位提升较大幅度〔本月报已剔除别墅价位〕，已成南昌市价位之首。
另青山湖香寓尾房较少，故优惠力度较弱。
两强短暂雌伏即将携手雄飞
在新政面前，万科青山湖与香溢花城一同选择短暂雌伏，延缓新推进程。
万科青山湖湖景高层于上月24日开盘，在新政出台之后，仍力扛新政影响，即将推出推出63#楼精装高层大户。
在新政调控下，万科青山湖仍推出大户型精装高层，可见万科对万科青山湖的高端产品及万科的品牌效应充满信心。
香溢花城将28#楼〔共33层〕湖景高层26层以上房源全部推出，面积84-174平米不等，价格8800-9000元/㎡，将于2021年10月底交房，购房享全款98折、按揭99折优惠。
预计近期将加推双拼别墅，面积260-380㎡左右。
爱房网分析认为，9月份香溢花城的高层持续热销，中大湖景花园洋房的强势进入、加之万科青山湖高层推出。
三大楼盘作为青山湖板块的楼盘的主推力量，在9月底新政推出之后，10月份各楼盘不约而同的选择延缓新推步伐，但在观望新政近一月后，万科青山湖与香溢花城均选择强势出手，加推新房源及新产品。
由此可见开发商在新政之下，仍对青山湖板块充满信心，这势将带动青山湖板块整体价格的上升。
毫无疑问，该板块的稀缺土地资源是开发商最大的底牌。
红谷滩板块分析
从南昌各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块表现依然抢眼，成为传统旺季收官之际南昌楼市成交的主要奉献者，不仅如此，红谷滩板块也正在由普及型向高端型开展。
在南昌市“一江两岸〞的开展规划中，红谷滩经过南昌市政府10年倾力打造，高楼林立，人口每年以15%的速度增长，随着根底设施的进一步完善，城市重心必将向红谷滩倾斜，而就人群素质和消费能力而言，该板块也已具备高档消费的能力和条件。
爱房网认为，未来红谷滩板块将逐步走上CBD核心区的高端综合区域。
据爱房网数据统计，10月红谷滩板块价格较上月下跌了320元/㎡，跌幅为4.82%。
江西版楼市新政出台红谷滩板块影响暂未显现
伴随着第二波楼市调控政策“9·29〞新政公布以及江西版楼市新政的出台，南昌楼市步入“银十〞，红谷滩板块成交量价并没有应声而下，依然蝉联区域成交冠军。
红谷滩中心区两大品牌老盘，东方海德堡及世纪中央城，一方面地理位置优越，已拥有稳定的客户群；另一方面所推出房源符合一般购房的需求，销售情况火爆，目前所售房源均不多，市场压力较小；此外，红谷十二庭二期空中院馆由于其产品升级，价格较整个红谷滩板块处“洼地〞，本月16日推出的首批37号楼房源，开盘当日到场客户200多组，销售成交率到达90%；而另一楼盘——众森红谷一品本应由于所推的别墅及洋房等高端产品的市场需求量较为有限，市场压力较大，但红湾公路的即将开通，原有的地理劣势将逆转，且该工程拥有超高的性价比，未来也将成为继东方海德堡之后又一个实际意义上的低密度低价格的景观大盘。
为赶搭“新政末班车〞，大量刚需、投资客集中入市购房签约；加之，红谷滩板块房源日益稀缺，各楼盘价值成倍的升高，成了推高楼市成交的直接驱动力，一度淡出的投资客再度出手，板块内楼盘销售大热。
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