附录 五 与中国物业发展行业有关的法律法规概要.docx

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附录五与中国物业发展行业有关的法律法规概要

附录五与中国物业发展行业有关的法律法规概要

–V-1–

中国房地产行业相关的法规监管

A.成立房地产开发企业

根据全国人民代表大会常务委员会於一九九四年七月十二日颁布并於二零零

七年八月修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房地产法》），房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和销售的企业。

根据国务院於一九九八年七月二十日颁布施行的《城市房地产开发经营管理条例》（下称《开发条例》），从事房地产开发的企业，应具备下列条件：

1）至少有人民币100万元的注册资本；及2）至少有四名持有资格证书的房地产/建筑工程专业的专职技术人员，至少两名持有相关资格证书的专职会计人员。

开发条例规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对房地产开发商的注册资本金额及专业技术人员资质做出较高的规定。

根据天津市政府於二零零一年九月十二日颁布的《天津市房地产开发企业管理规定》，在天津市申请设立房地产开发企业，其注册资本至少为人民币1000万元，且在成立前应通过天津市建设委员会的资格审查。

根据河北省人民政府於二零零四年五月十日颁布的《河北省城市房地产开发经

营管理规定》，在河北省申请设立房地产开发企业，其注册资本至少为人民币500万元，且在办理工商注册登记前需听取同级房地产管理部门的意见。

并需配备4名以上的持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员及1名以上持有资格证书的专职统计人员，根据《开发条例》，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。

房地产开发企业亦应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

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根据国务院於二零零四年四月二十六日颁布的《关於调整部分行业固定资产投

资项目资本金比例的通知》，房地产开发的项目资本金比例（不含经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上。

然而，於二零零九年五月二十五日，国务院刊发《关於调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，降低了保障性住房及普通商品房项目的最低资本金要求由35%降至20%，其他物业项目的最低资本金要求已降为30%。

B.外商投资房地产企业

根据商务部（「商务部」）与国家发展和改革委员会（「国家发改委」）於二零零四年十一月三十日联合颁布并於二零零五年一月一日施行的《外商投资产业指导目录（二零零四年修订本）》（「二零零四年产业指导目录」），普通住宅的开发建设属於「鼓励外商投资产业」类别；土地成片开发（限於中外合资企业或中外合作经营企业）以及高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心及大型主题公园的建设及经营，属於「限制外商投资产业」类别；其他房地产开发则属於「允许类外商投资产业」类别。

根据二零零四年产业指导目录及与外商投资企业有关的其他法律及管理法规，外商投资房地产开发企业可以中外合资企业、中外合作经营企业或外商独资企业的形式开办。

于向工商行政管理部门申请登记之前，企业必须由商务主管部门批准设立及颁发《外商投资企业批准证书》。

根据商务部及发改委於二零零七年十月联合修订并自二零零七年十二月一日生

效的《外商投资产业指导目录》，土地成片开发、建设及经营高档宾馆、住宅、高级办公室大楼、国际会展中心及大型主题公园、房地产二级市场交易及投资房地产中介或经纪公司受限制的外商投资产业，外商投资的其他种类房地产开发则属允许外商投资的产业。

根据发改委於二零零四年十月颁布的《外商投资项目核准暂行管理办法》，发改

委须审批下列外商投资项目，属於鼓励或准许外商投资的产业项目且其总投资额为1亿美元或以上，以及限制类项目且总投资额为5000万美元或以上。

至於属於鼓励或允许外商投资产业项目且总投资额达5亿美元或以上的外商投资项目，以及属於限制类项目且总投资额达1亿美元或以上的外商投资项目，则须经国务院根据发改委的审批而进行额外审批。

根据二零一零年五月四日发改委颁布的《关於做好外商投资项目下放核准权限工

作的通知》，总投资3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准外，由省级发改委审批。

外商投资房地产企业可以中外合资经营企业、中外合作经营企业或外商独资企

业的形式开办。

在企业登记之前，必须由商务主管部门批准设立，颁发《外商投资企业批准证书》。

二零零六年七月十一日，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商行政局

（「工商行政局」）及外汇管理局联合颁布《关於规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

根据该意见，房地产市场外资进入和管理必须符合下列规定：

a）境外企业和个人在境内投资购买非自用房地产，须按照外商投资房地产的

有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记後，

方可按照核准的经营范围从事相关业务。

b）外商投资设立房地产企业，投资总额为1000万美元或以上的，注册资本金

不得低於投资总额的50%。

投资总额低於1000万美元的，注册资本金仍按

现行规定执行。

c）设立外商投资房地产开发企业，由商务主管部门和工商行政管理机构依法

批准设立和办理注册外商投资房地产开发企业登记手续，颁发一年期《外

商投资企业批准证书》和《营业执照》。

外商投资房地产开发企业付清土地

使用权出让金後，凭上述证照到土地管理部门申办《土地使用权证》，根据

《土地使用权证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再

到工商行政管理机构换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营

业执照》。

d）外商投资房地产开发企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房

地产开发企业，由商务有关部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审

批。

投资者应提交：

1）履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划

许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函；2）《土地使用权证》；3）建

设（房地产）主管部门的变更备案证明；及4）税务机关出具的相关纳税证明

材料。

e）境外投资者通过股权转让及其它方式并购境内房地产开发企业，或收购合

资经营企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金

一次性支付全部转让金。

倘境外投资者的记录显示境外投资者未有遵守有

关劳动法律，拥有不健全财务纪录，或未有完全支付之前的收购对价，将

不允许其在境内进行上述活动。

二零零六年八月十四日，商务部办公厅颁布《关於贯彻落实〈关於规范房地产市

场外资准入和管理的意见〉的通知》（「《通知》」），该《通知》不仅重申该意见所列明与外商投资房地产有关的条文，亦界定外商投资房地产企业的定义。

外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、住宅等各类住宅、酒店（饭店）、度假村、办公室大楼、会展中心、商业设施、及主题公园等的建设经营，或就上述建设项目进行土地开发或成片开发项目的外商投资企业。

二零零六年九月一日，建设部与外汇管理局联合发出《关於规范房地产市场外汇

管理有关问题的通知》，向房地产开发企业提出监管，主要为下列各项：

（i）对房地产开发企业而言，经常项目外汇账户不得保留香港、澳门及台湾居

民及海外华侨境外汇入的购房款；

（ii）倘尚未悉数缴付与外商投资房地产企业有关的注册资本，或尚未取得土地

使用权证，或开发项目的资本金尚未达到项目投资总额的35%，则外商投

资房地产企业不得借用外债；

（iii）倘海外企业或人士有意以股份转让或任何其他方法并购国内房地产企业，

或於合资企业收购中方的股份，则该海外企业及人士须能以一次过方式支付转让对价，否则外汇管理局将不会进行任何转股收汇外资外汇登记。

二零零七年五月二十三日，商务部及外汇管理局发布《关於进一步加强、规范外

商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定如下：

1.严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

境外投资者不得以

变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批；

2.外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方

固定回报或变相固定回报的条款；

3.地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应实时依法向商务部备案；

及

4.外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资

企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。

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此外，根据外汇管理局综合司於二零零七年七月十日发布的《关於下发第一批通

过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，

（1）於二零零七年六月一日或以後取得地方商务主管部门批准证书且通过商务部备案的任何外商投资房地产企业（包括新设和增资），外汇管理局各地方分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；

（2）於二零零七年六月一日或以後取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。

於二零零八年六月一日，中华人民共和国商务部实施了《关於做好外商投资房地产业备案工作的通知》，委托省级商务部门核对审案材料的合法性、真实性及准确性并予以登记。

按照外汇管理局於二零零八年八月二十九日颁布的《关於完善外商投资企业外汇

资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》，除中国法律或条例允许者外，从外币资本金兑换的人民币资本仅适用於属该等外商投资企业所批准的业务范围内的活动，并不能用作本地股权投资或收购。

根据《商务部关於下放外商投资股份公司、企业变更、审批事项的通知》（商资

函[2008]50号），如外商投资企业新增投资及注册资本，金额不超过或低於限额（《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类1亿美元，限制类5,000万美元，下文称为「限额」），由省级商务主管部门负责检查及审批；惟若超过限额，则仍由商务部检查及审批。

根据《商务部关於下放外商投资审批权限有关问题的通知》（商资发[2010]209号）

鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类投资5000万美元以下的外商投资企业设立及变更事项由省级、副省级城市商务主管部门审批。

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根据《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关於规范房地产市场外资准入

和管理的意见》（建住房[2006]171号）、《商务部、国家外汇管理局关於进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）和《商务部关於做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函[2008]23号），以及相关文件里的通知，若上市发行人拟将首次公开发售所得款项净额转账至其中国附属公司，彼须采用增资方式及符合项目公司的原则，而其增资额须仅限於经审批的单一房地产项目，而下列审批／记录程序亦必须完成：

少於限额的增资的审批／备案程序

1.待地方商务部门依法审批後，省级商务监管部门须核查该外商投资房地产企

业所备案的资料。

根据171号文件（建住房[2006]171号）及50号文件（商资函

[2007]50号），省级商务监管部门须核查所记录资料的合法性、真实性及准确

性。

2.经省级商务监管部门核查後，如无发现有错，则须填妥供外商投资房地产企业填写的表格，并盖上省级商务部门及省级人民政府办公厅的公章，再依法呈交

商务部；

3.注册更改及结汇须於上市发行人首次公开发售所得款项净额转账至中国附属公司之前，向有关外汇管理部门作出；及

4.注册更改须向相关中国附属公司的工商管理部门作出。

超逾限额的增资的审批／记录程序

5.商务部负责审批及记录；

6.注册更改及结汇须於上市发行人首次公开发售所得款项净额过户至中国附属公司之，向有关外汇管理部门作出；及

7.注册更改须向相关中国附属公司的工商管理部门作出。

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C.房地产开发企业的资质

（i）房地产企业的资质等级

根据《开发条例》，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

根据中华人民共和国建设部於二零零零年三月二十九日发布施行的《房地产开发企业资质管理规定》（下称《资质管理规定》），房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发及经营业务。

根据《资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

新设立的房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请後30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》自发出起有效期一年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前一个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

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（ii）房地产开发企业的业务范围

根据《资质管理规定》，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积250,000平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

（iii）房地产开发企业的资质年检

根据《资质管理规定》，房地产开发企业的资质实行年检制度。

一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。

二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。

D.房地产开发项目

（i）房地产开发用地

根据国务院於一九九零年五月十九日日颁布的《中华人民共和国城镇国有

土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《出让和转让暂行条例》），采纳国有土地使用权出让、转让制度。

土地使用者须向国家支付土地使用权出让金，作为国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的对价，其使用权在使用年限内

可以转让、出租、抵押或者用於其他经济活动。

遵照《出让和转让暂行条例》及

《城市房地产管理法》，有关市、县地方政府土地管理部门应与土地使用者签订

出让合同，规定土地使用权出让。

土地使用者必须按照出让合同约定，支付土

地使用权出让金。

土地使用者在支付全部土地使用权出让金後，应当依照规定

向土地管理部门办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权。

《开发经营管

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理条例》规定，房地产开发用地的土地使用权应当以出让方式取得；但是，中国法律或国务院规定可以采用划拨方式的除外。

按照国土资源部於二零零二年五月九日颁布并於二零零二年七月一日施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

土地使用权投标指有关土地管理机关（下称《出让人》）发出招标公告，邀请个人、法人或其他机构（无论是指定或其他情况）参与一宗特定地块的土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。

土地使用权拍卖指出让人发出拍卖公告，而竞买人可於指定时间及地点公开竞投一块地。

挂牌出让指出让人发出挂牌出让公告，而根据挂牌公告，土地出让条件将会在指定期间於指定土地交易场所挂牌，出价人的付款申请将会挂牌，以挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。

有关手续如下：

（a）出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、

拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况、投标人、竞买人的资格要求、确定中标人、竞得人的标准和方法，以及投标、竞买保证金等条件。

（b）出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。

对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

（c）以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人後，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须退还。

（d）中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间、地点，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作部分国有土地使用权出让金。

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（e）中标人、竞得人付清全部国有土地使用权出让金後，应当依法申请

办理土地登记，市、县或上级人民政府应颁发《土地使用权证》。

於二零零三年六月十一日，国土资源部颁布《协议出让国有土地使用权规定》。

根据该规定，倘若仅有一个实体有意使用土地，则土地使用权可以协议形

式授出，但商业、旅游业、娱乐及商品住宅物业除外。

倘两个或以上实体有意

获授土地使用权，则有关土地使用权可透过竞价、公开拍卖或挂牌出让方式而

授出。

根据国土资源部於二零零三年九月四日发布的《关於加强城市建设用地审

查报批工作有关问题的通知》，自发布通知当日起，严格控制高级商品住房用

地，停止申请报批别墅用地。

二零零六年五月三十日，国土资源部发布《关於当

前进一步从严土地管理的紧急通知》，重申房地产开发用地必须采用招标、拍卖

或挂牌方式公开出让，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，

从通知颁布之日起，一律停止其供地和办理相关用地手续。

按照《关於当前进一步从严土地管理的紧急通知》，土地管理部门应严格执

行国土资源部与国家工商行政管理总局联合颁布的《国有土地使用权出让合同示

范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）》。

土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、动工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确。

全部该等数据均须於土地使用权出让合同中予以确定。

国土资源部及发改委於二零零六年十二月十二日发布《限制用地项目目录（2006年本）》及《禁止用地项目目录（2006年本）》。

根据该等目录，包括主题公园、低密度住宅及大型楼宇的土地应用项目可能仅可由国土资源部及发改委等有关当局处理，且该等项目须符合若干限制规定。

而包括别墅开发、高尔夫球场及马场土地应用项目则必定不获受理。

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二零零七年九月二十一日，国土资源局颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并於二零零七年十一月一日生效。

该条例制定有关透过招标、公开拍卖或挂牌出让国有土地使用权的法律基准、原则、范围、程序及法律责任。

明确规定工业用土地亦必须透过招标、公开拍卖或挂牌出让方式转让。

二零零七年十一月十九日，财务部、中国中央银行及国土资源部颁布《土地储备管理办法》，将土地储备定义为涉及管理、规划、分配、使用、开发、资本开支及预留土地供应的行政、规管及实施程序。

而且，该管理办法明确指出，土地必须根据土地规则者或计划而预留，且厘定土地储备时，必须优先纳入国家尚未使用、占用或使用不足的土地。

《关於进一步加强土地出让收支管理的通知》

一.二零零九年十一月十八日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部

及审计署联合下发了《关於进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定：

（一）市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对於经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。

对於未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发

国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

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（二）市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的

分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

经当地土地

出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴

清。

首次缴纳比例不得低於全部土地出让价款的50%。

土地租赁合同

约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（三）市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执

行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定

书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地

出让收入。

对於未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有

效措施限期追缴。

除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严

格按规定加收违约金。

对於未按时缴纳土地价款、未按合同约定动

工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出

让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提

高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。

（四）土地出让（租赁）成交後，市县国土资源管理部门应当按照规定及时

在中国土地市场网及土地有形市场等指定场所公布。

国有建设用地

使用权出让（租赁）合同、划拨决定书应按有关规定及时在土地市场

动态监测与监管系统中填报。

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《关於加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》

二.二零一零年三月八日，国土资源部发布《关於加强房地产用地供应和监管

有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），规定：

一.加快住房建设用地供应计划编制：

（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。

（二）协调推进住房用地供应计划实施。

市、县国土资源管理部门应按照

经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场

土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时

序。

二.促进住房建设用地有效供应

（一）确保保障性住房用地供应。

各地对列入年度供地计划的保障性住房

用地，要应保尽保、及时供地。

（二）严格规范商品房用地出让行为。

1.严格土地出让条件，各地要按照《限制用地项目目录（2006年增

补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。

条件具备的

地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

2.严格规范土地出让底价。

各地应按规定及时更新基准地价并向

社会公布，土地出让最低价不得低於出让地块所在地级别基准

地价的70%，竞买保证金不得低於出让最低价的20%。

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3.严格土地竞买人资格审查。

对用地者欠缴土地出让价款、闲置

土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行

土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期

限内参加土地竞买。

对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。

4.严格土地出让合同管理。

土地出让成交後，必须在10个工作日

内签订出让合同，合同签订後1个月内必须缴纳出让价款50%

的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超

过一年。

5.坚持和完善土地招拍挂制度。

各地要按照公开、公平、公正的

原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招