装修管理方案.docx
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装修管理方案
装修管理方案
1.0目的
2.0装修管理组织与分工
3.0装修管理计划与要求
4.0装修管理流程
5.0装修支持性文件
1.0目的
明确装修管理要求，防范违章装修，并按要求及时处理违规行为，规范振业天峦项目装修管理，降低物业管理风险，保障全体业主的权益。
2.0装修管理组织与分工
2.1项目组架构
项目负责人
装修管理总负责人
装修主管
—
组建团队、装修审批等
1
]□
装修巡查小组
客户服务组
秩序维护组
负责装修巡查并记
装修咨询及申请受理
人车物控制及装修监管
录
2.2装修管理小组与职责分工
职位
姓名
联系电话
职责
负责区域
项目经理
装修方案的确定、重大装修问题的处理，组织编制应急预案
整个项目
装修主管
负责装修团队组建、培训、考核、管理；装修审批、违规处理、纠纷处理、验收
整个项目
客户助理
装修咨询、装修申请受理、办理进场手续
整个项目
门岗秩序维护员
对装修人员、装修车辆、装修工具与材料进出管控
出入口
巡逻岗秩序维护员
对成品保护、噪音、作业时间的监管；夜间清场
巡逻区域
装修管理员
负责所负责区域装修巡查、违规处理、垃圾处理、验收。
对装修现场的异常、突发情况及时反馈至业主；将相关记录录入CRM
1#2#3#4#
栋
3.0装修管理计划与要求
项目
（流程）
工作内容
管理要求
负责人
起止时间
支持性文件
准备阶段
组建装修管理小组
1、装修管理小组应包含客户服务组、秩序维护组、装修巡查组；
2、超过500入住户可设装修主管1名；无专职装修主管则由客服主管兼任，每50装修户（指同时处于装修期）设装修管理员1名；3、人员需于入住前1周到位并培训；
项目经理
入住前1个月
资料准备与确认
1、编制方案及支持性文件（包含装修注意事项确认书、装修管理方案、协议、阳台封闭、防盗网安装方案、应急预案，各类表格）；需建设单位确认的报建设单位确认，需报政府主管部门确认的报主管部门确认；2、印刷所需资料；
项目经理
入住前15天
《入住装修阶段资料印刷清单》
装修垃圾堆放
占
八、、
与建设单位确定建筑垃圾堆放点；垃圾堆放点需考虑合理覆盖半径且不得处于主出入口或主干道，堆放点需实行封闭或半封闭；选聘装修垃圾清运单位并确定备选方（以便应急）确定的垃圾清运公司需缴纳垃圾清理保证金
装修主管
入住前1天
装修垃圾房式样
人员培训
需对所有涉及装修管理人员开展专项培训，培训内容应涉及到装修从申报-审批-手续办理-现场管理-验收-退场的装修各阶段的装修管理知识培训；
装修主管
入住前1天
装修管理方案培训课件
申报
告知装修注意事项
在入住时或业主申报装修前让业主告知装修注意事项并《装修注意事项确认书》签字确认
装修主管
入住前1天
《装修注意事项确认书》
政府主管部门
申报
1、外观改动（封闭阳台、占用露台等）需报城乡规划处；2、消防改造需报区消防局；3、燃气管道改造需报燃气供应部门，4、为顾客提供申报部门及地址电话。
项目经理
管理处申报
1、业主需填写《装修申报登记表》并提供相关资料；2、如非
业主装修，需出示委托书及相关身份证件；装修公司提供资质证明、营业执照复印件及税务登记复印件；3、如需提交政府主
管部门审核需提供核准资料；
项目经理装修主管
《装修申报登记
表》
审批
装修审核
1、按照《装修审批要点》对装修的项目进行审核，如有违规改
装修主管
《装修审批要点》
《装修申报反馈
动须加注审批意见并在二个工作日内及时通知业主及装修负责人进行修改重新提交图纸审批，直至图纸审批合格；审批后客户助理应打印《装修申报反馈表》一式2分将业主签收。
对于改变外观项目，在审批意见上需填写：
依据《住宅装饰装修管
理办法》，改变住宅外立面应当经城市规划行政主管部门批准后方可施工。
如审核发现有搭建隔层，需填写：
搭建隔层需经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案并加盖公章方可施工，且施工过程需严格按照施工工艺要求施工，避免后期出现垮塌事件。
2、考虑业主装修封闭阳台（搭建阳光房）需求，可请业主提交装修图纸，从中选取一种能统一外立面的方案（统一材质、颜色、尺寸，原则上以样板房装修方案为主），与该户型业主沟通让多数业主签字确认（注意方案上不能体现物业公司任何痕迹），由业主按该方案施工，但需明确告知业主（口头或书面）：
此方案需报政府主管部门审批同意后方可实施；否则属违规装修行为，管理处会采取必要的制止措施，如政府执法部门查出为违规装修或后期业主大会决定仍需拆除的，业主需无条件恢复原状；一切损失由业主承担。
表》
重大装修审核
如涉及到较为复杂（涉及外观统一、结构安全）的装修，需成立技术小组（建设单位、项目经理、原施工设计人员、装修主管等）进行协作审核；
项目经理
进场手续办理
协议与责任书签订
同装修业主签订《装修管理服务协议书》《装修注意事项》
《装修施工治安消防责任书》；属于业主自装的需签订《业主自装承诺书》；
客服主管
《装修管理服务协议书》《业主自装承诺书》
证件办理
施工单位填写《施工人员登记表》并提身份证复印件，客户助理办理《施工人员出入证》
客服助理
《施工人员登记
表》
费用缴交
根据《装修管理服务协议书》约定费用标准收取装修管理费用，包括装修管理费、装修保证金，出入证工本费等，费用收完后发放《施工人员出入证》
客服助理
《施工人员出入证》
装贴提示
1、客户助理打印《装修施工登记表》《装修巡查记录表》《物业装修温馨提示》并移交管理处装修管理员；2、管理处装修管理员需在公告栏张贴《物业装修温馨提示》，并应将《装修施工登记表》《装修巡查记录表》粘贴在门背后，便于巡查；
秩序主管
《物业装修温馨提示》《装修施工登记表》《装修巡杳记录表》
现场管理
（巡杳）
成品保护
需装修施工人员对公共部位（楼层灯饰、转弯石材）和排水管口（包封，防止水泥沙石进入堵塞管道）做好成品保护；施工前需对防水区域做闭水实验，将结果登记《闭水实验记录表》并将业主、施工方、管理处确认
装修公司
《成品保护方案》
《闭水实验记录表》
物品搬入
对于装修工具及装修材料带入小区，以下物品需严格防范，不锈钢防盗网、成批的红砖、罐装液化气严禁进入小区；电焊机、大力锤、厚重石材、无框玻璃、墙体打孔机等工具需装修主管批准方可键入小区；
秩序维护员
人员进场
1、应确定施工人员进出专用通道及洗手间；2、施工人员需凭
《施工人员出入证》进场；3、夜间不得留宿（除非经申请获得许可），秩序组应在在修时间结束是组织清场；
秩序主管
《夜间清场作业指导书》
车辆进场
1、应确定装修车辆进出路线及装卸点；2、运载装修材料的车辆需要检测，控制装修违禁品的同时，需要控制易燃易爆品进入小区
秩序主管
《装修车辆交通组织图》
垃圾处理
装修的垃圾必须由垃圾袋包装，堆放必须是管理处指定的位置，并及时清理；如业主未及时清运，管理处负责清理，委托备选清运公司统一清运（在装修保证金扣除相关费用）；
装修主管
《装修垃圾清运协议》
违规处理
巡查过程发现违规情况以后应现场予以制止，并记录在《装修巡查记录表》，开出《装修整改通知单》并及时汇报装修主管；如未按要求实施整改应按《装修巡查作业指引》要求米取相应措施给予制止；
装修主管
《装修巡杳作业指引》《装修整改通知单》
动火作业
进行电、气焊作业前应提前半天申请，经装修主管批准后方可进行；作业时，应配备相应的火火器材及米取有效的防火措施，装修管理员凭《动火作业登记表》对动火作业进行监管；
装修主管
《动火作业登记表》
延时作业
需提前半天提出延时申请（如作业时间延时、电梯使用时间延
装修主管
《延时服务申请
时等）并交纳相应费用后安排专人配合
表》
其它配合
消防放水、进水、加压，消防报警装置报停、开通，接地擦测试，电源提供、水源提供、灭火器租借
装修主管
验收
主管部门验收
业主报相关主管部门检测验收，并获取验收合格证明
主管部门
管理处验收
业主提出验收申请，管理处装修管理员需三个工作日内预约验收，按照《装修房屋验收要点》验收，并登记内容在《装修验收记录表》
装修主管
《装修房屋验收要点》《装修验收记录表》
整改
验收中发现不合符要求，需进行整改《装修整改通知书》给业主签收，如业主拒绝签收，则通过拍照取证、EMS邮寄保留存根联等方式告知，限期整改，直至验收完全合格
装修主管
《装修整改通知书》
退场
物品搬出
物品搬出秩序维护员也应严格监管，一些大件的装修工具、贵重物品及小区配置的各种设施设备，带出小区须经管理处同意并开具放行条登记核对后方可运出小区
秩序主管
费用结算
:
装修验收合格后，将费用结算清楚，三个工作日内退还业主；
财务助理
资料归档
|将装修申报资料及回收的相关装修资料统一整理归档；
客服助理
4.0装修管理流程
装修管理流程分为提前装修流程和正常装修流程，正常装修流程又可分为三个阶段性的流程：
装修申报登记流程、装修巡查管理流程、装修验收流程及装修动火作业管理流程
提前进场装修是指在物业项目集中入住与装修阶段前的装修工作，提前进场装修通常分为如下二种情形：
一种是在管理处承接查验前进场装修。
由于该阶段管理处未正式接管物业项目，故管理处原则上不受理此类装修申报。
此类装修需要到建设单位办理相关手续，并得到建设单位书面许可后方可进场施工。
此时管理处应注意与建设单位明确装修申报和监管方法，并界定管理处与建设单位的责任（以规避公司装修管理责任）。
同时，在承接查验时，应特
别评估业主装修所带来公共利益的影响，评估结果应得到建设单位的书面确认。
另一种是在管理处承接查验之后集中入住与装修之前进场装修。
此时，虽然管理处已接管物业项目，但物业项目仍未正式交付给业主。
此时，管理处应在建设单位书面许可业主提前办理入住手续的前提下，为业主提前办理入住手续和装修申报登记手续。
由于是提前办理入住和装修手续，管理处应提示业主物业服务可能会不周到，以及可能所带来的影响。
提前进场装修申报登记流程只需在正常装修流程2之后增加建设单位审批流程，其它按正常流程执行
4.1正常装修申报登记流程
装修申报登记流程
城市公司
运营内审经理
备注
1告知《装修注事项》并确认
0流程开始业主申请装修执行此流程）；
意、
1、顾客申报前应将《装修注意事项确认书》确认并将承诺书存档
提交给顾客
2顾客填表及提相关图纸资料（或调整方案:
2顾客填写《装修申报登记表》并提供相应的图纸资料；非业主的物业使用人装修申请，应提供.
认（业主委托书）；如果业主为自装，业主需签订《业主自装承诺书》；
Ik主书面确
3将业主装修信录TCRM并将申报
资料存档
3管理处客服助理将顾客装修申报信系统并将申报资料存档；如果是简易装修，7”转到
-是否简、
是J易装修”
•否十
4初审
4管理处客服主管修主管负责按《装修审批要点》对《装修申报登记表》及相关资料进行初审版）顾客服务手册
详见（
7打印《装修申反馈表》并送泄申
请人
是否调整
9填写《施工人员登记表》并办理相
关证件
...装修方案
I否
8签订《装修管理服务协议》和《治
安消防责任书〉
10收取装修费
11打印《装修施工
登记表》《物业装
修温馨提示》给装
修管理员张贴
E结束
5审核
“是否重大装｛修-是
6审批
5管理处经理负责对《装修申报登记表》及相关资料进行审批；如果不是重大装修，则转到“
6重大装修内容管理处经理进行审核，上报城市公司运营内审经理审核；
7管理处客服助理打印《装修申报反馈表》份）交由申请人签字确认；如需业主调整装,流程，否则走流程
8审批通过后，管理处客服助理在系统内打印或使用印刷版《装修管理服务协议》（一式二份）并与顾客签订，同时与施工方签订《装修施工治安消防责任书》；
9客户助理让施工方填写《施工人员登记表》并将施工人员身份证复印粘贴留存，办理《施工人员出入证》。
10管理处客服助财务助理收取装修管理服务费及其他相关费用；
11管理处客服助理将《施工人员出入证》交顾客，打印《装修施工登记表》《物业装修温馨提示：
修申报反馈表》一并移交客服主主管，装修员与施工前将《装修施工登记表》《物业装，示》张贴现场；
》并与《装管理修温馨提
E流程结束，客服助理将顾客装修申报资料存档。
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4.2装修巡查流程
装修巡查管理流程
管理处装修管理员
管理处客服主管/装修主管
备注
*
7采取取证措施，并保
留证据
9通知后不整改的严重*违规事项报告政府相关主管部门
0流程开始；
1、装修管理员在装修现场张贴装修施工登记表》《装修巡查表》《装修温馨提示》；与施工单位现场负责人进行交底，沟通装修控制要点等注意事项并要求做好该施工楼层的成品保护；
2、在施工前对防水区做闭水试验并将结果记录在《闭水试验记录表》上，经业主、施工方、装修管理员三方确认后存档；
3、管理处装修管理员/装修主管按《装修巡查要点》进行现场定期巡查；
4、如发现违规，管理处装修管理员/装修主管将装修违规信息（包括违规类型、内
容、处理意见等）录入CR系统；
5、生成并打印《整改通知书》；
6、管理处装修管理员/装修主管将《整改通知书》递交顾客，并要求顾客签收；
7、如果不签收，装修主管采取取证措施
（包括1、贴门口并拍照；2、用快递投递；3、多人作证签字；4、报业委会、街道办等备案），并保留送达的证据（照片、确认单、快递签收单等）；
8管理处装修管理员/装修主管对装修整改情况进行验证；如不合格，则重走流程
“4”；对于严重违规的，则走流程
“9”；
9、通知后不整改的严重违规事项（如改变使用功能、乱搭建、破坏外立面、破坏承重结构、擅自改动公用管线和煤气管道等），将证据整理（包括违规照片、签收记录等）报告政府相关主管部门，同时报业委会/建设单位备案；
10、整改合格的或已提交政府主管部门
的，装修管理员在CRM中录入顾客装修整改的情况或报告情况；
E流程结束。
4.3装修验收流程
装修验收流程
管理处客服助/呼叫中心
管理处客服主管装修主管
管理处经理
备注
0开始
i1
0、流程开始顾客申报装修验收时执行此流程）；
1.受理顾客装修
验收申报
2录入验收申报
信息至CRM-
装修巡查流程4
3预约装修验收
4现场验收
5录入验收结果
信息至CRM
7收回相关表格及证件
1
8结算费用退还保证金
E结束
6录入审批意见
至UCRM
1、管理处客服助理或呼叫中心受理业主装修验收申报；如为非业主办理装修验收申报，应提交业主书面确认
（业主委托书）
2、管理处客服助理或呼叫中心将装修验收申报录入RM统，并流转至工程主管装修主管；
3、客服主管装修主管与顾客约定装修验收时间（预约时间应符合相关管理要求）；如为重大装修，则与装修审批的相关上级沟通预约装修验I间；
收时
4、管理处客服主装修主管会同装修管理员按《装修申报反馈表》修验收要点》内容执行核验，非，装修房屋管理处经理应到现场查验承重结构是否受损，验收不合格或工过程中存在的整改事项未处理按《装修巡查管理流程〉'处理；
《装
简易
在施的，
5、验收合格的，管理处客服主管修主管将结果录入系统并提交至管理处经理；
6、管理处经理在RM统签署审批意见；
7、管理处客服助理向客服主管修主管收回《装修申报反馈表》、修巡查表》，向装修施工单位收
《施工人员出入证》；
《装
回
8、在规定时间内，财务助理与顾客结清费用，退还装修保证金；
E流程结束，客服助理将顾客装修料存档。
參资
4.4装修动火作业流程
5.0支持性文件
《装修审批要点及审批要求》《装修巡查要点及巡查要求》《装修验收要点及验收要求》《违规装修处理指引》《装修申报登记表》《装修申报反馈表》《装修管理服务协议》《业主自装承诺书》《治安消防安全责任书》《施工人员出入证》《装修施工登记表证》《装修人员登记表》《物业装修温馨提示》《闭水实验记录表》《装修巡查记录表》《动火作业登记表》《装修整改通知书》《装修验收记录表》
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