浅谈违章建筑相关论文.docx

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浅谈违章建筑相关论文

违章建筑被称为“都市之瘤”,不仅阻碍城市发展规划的实施、影响城市景观,还造成资源极大浪费,甚至对城市公共安全构成威胁。

下面是为大家整理的违章建筑相关论文，供大家参考。

违章建筑相关论文范文一：

论违章建筑摘要：

违章建筑是当今社会的普遍现象。

建造人建造违章建筑多为自用，但也有转让违章建筑，或出租违章建筑，或为了多获拆迁补偿款。

是否一定要将违章建筑拆除，抑或视其违章程度作不同处理对于以违章建筑为标的物的买卖合同、租赁合同是否一概无效，还是以某种方式作区别对待如何界定违章建筑、违章建筑的性质是什么等等这些都是实务中的争议问题。

关键词：

违章建筑拆除无效

违章建筑是我们所耳熟能详的。

日常生活中的违章建筑随处可见，诸如低矮住房的擅自加盖、一层店铺的围栏圈地等等。

违章建筑违反城市的整体规划，影响市容，而且安全性不能保证，威胁着居民生命财产安全。

违章建筑危害甚大但如今房地产行业的兴盛带动旧城改造，住户想方设法加盖楼层以扩大补偿面积，获得更多补偿款，违章建筑难以根绝。

虽然《土地管理法》、《城乡规划法》以及各地出台的城乡规划办法和住宅管理办法等都对违章建筑有所规范，但各法律法规均没有给违章建筑下一明确的定义。

一个确切的概念对判定建筑物是否违章以及纠纷的处理是非常必要的。

本文从违章建筑概念界定出发探讨几个相关的法律问题。

一、违章建筑的界定与类型

理论与实务中对如何界定建筑物违章有两种分歧意见，即广义的违章建筑与狭义的违章建筑。

所谓广义的违章建筑通常是指违反法律法规，未取得政府主管部门的许可而擅自新建、扩建、改建的建筑物或构筑物。

如我国台湾学者谢在全认为违章建筑系指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。

广义说认为违章建筑不仅违反了各地城市规划管理规定，在本质上则是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规。

狭义的违章建筑则仅指违反法律、行政法规的规定而建造的建筑物或构筑物。

持有该观点的学者认为，以法律、行政法规界定是否违章建筑符合《行政许可法》规定的精神。

该法规定了法律可以设定行政许可;尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可;尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可;尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，省级政府规章可以设定临时性的行政许可。

而关于城市建设，《城市规划法》已设定了行政许可;对于农村建设，《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》也设定了行政许可并规定了具体的程序，故地方法规及规章已无必要再就此事项设定行政许可，只能就实施行政许可作出细化的规定。

若当事人的建设行为不违反法律和行政法规的规定，而只是违反了地方法规及规章的，就不应当认定为违反法律和行政法规的行为，其建筑物也不应当认定为违章建筑。

台湾学者也有持狭义观点的，如王泽鉴就认为违章建筑系指建筑法适用地区内，未经申请当地主管建筑机关审查许可，并发给执照，擅自建造的建筑物。

然而法律、行政法规并未禁止地方政府根据各地实际情况按照已有的规定再行制定实施细则。

各地由于地理环境、历史因素以及经济发展的差异都会对城市建设规划做出不同的设计，对待违章建筑也会做出不同的处理。

法律行政法规都只是对相对原则的程序做出了规定，具体的操作步骤还是有待地方政府的规定。

因此，狭义观点持有者的理论是不科学的，也是不符合现实情况的。

故笔者赞同广义违章建筑的观点。

违章建筑虽然没有一个明确的法律定义，但地方政府在治理城市建筑规划时往往对违章建筑进行列举式规定，将违章建筑的各种通常形式予以明示，例如《海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定》规定违章建筑包括：

一占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;二未报建或报建未批准的建筑;三不按批准的设计图纸施工，擅自改建、加建的建筑;四逾期未拆除的临时建筑;五违反法律、法规有关规定的其他建筑。

又如《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》规定下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属违章建筑：

一房屋加屋、屋面升高的建筑物;二庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物;三街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物;四逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。

有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：

一在道路包括人行道上和街坊、里弄、新村通道内建造的;二利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的;三建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的;四在市政、公用设施包括地下管线上建造的;五其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。

等等。

列举式的立法虽然简单明了，但是缺陷在于过分明确具体，规定太过僵硬，难以应对新情况新问题。

根据违章建筑的概念并结合各地对违章建筑的列举，可大体总结出三种类型：

第一种是没有土地使用权而于其上建造建筑物或构筑物;第二种是虽有土地使用权，但未办理建筑规划、施工许可建造建筑物或构筑物;第三种是土地使用权证、建筑规划许可证、施工许可证等齐备，然而施工不符合行政许可标准的建筑物或构筑物。

另一种分类是将违章建筑分为程序违章与实质违章。

实质违建指建筑物无从依程序补正，使其变为合法之建筑物;程序违章则能够从程序上进行补正，变成合法之建筑物。

我国立法也借鉴了该划分类型，并非对所有违章建筑进行强拆。

如《城乡规划法》第六十五条：

“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

”即对那些不能依程序补正的违章建筑才进行强制拆除。

二、违章建筑的性质与归属

关于违章建筑的性质有不动产、动产和占有状态三种观点。

一不动产说认为违章建筑是依附于土地或者已有不动产如房屋的建筑物或构筑物。

虽然属于违法建造，但因依附于另一不动产而仍然具有不动产的性质，并在其上成立不动产所有权。

不动产说遭人诟病甚重。

其主要漏洞在于只表面分析了违章建筑的不可移动性。

而当讨论不动产物权时，除了考虑不动产的物理特性，更要在整个法律视野下特别是物权法的制度下进行考量。

不动产登记制度是物权法的基本制度之一，《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记;第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

可见，不动产所有权只能通过登记享有。

虽然《物权法》第三十条对建造房屋的事实行为规定无需登记即获不动产所有权，但此等事实行为系合法行为，以合法建造为前提条件，才能不依登记而产生不动产所有权。

违章建筑没有适用余地。

二动产说主张违章建筑客观存在，并被客观利用，仍然具有物的特性和价值。

处于社会经济空前发展的大背景下，对于客观存在的有价值物，其上若是没有所有权保护，那是难以想象的。

任何具有价值的物都应该成立所有权，以适应社会经济的发展，避免本就稀缺的资源被浪费。

违章建筑因其违法性不可能完成不动产登记，其上也就不可能产生不动产所有权。

但建造人对于构成该违章建筑的原材料若系合法取得，则对原材料可享有所有权，即对该违章建筑享有动产所有权。

动产说解决了不动产说不能依登记产生所有权的问题，但反对该观点的学者提出作为动产的原材料被组合成一个整体，已失去了原先动产的性质，对其保护也不再具有意义。

三占有状态说认为违章建筑因其违法性不能产生任何权利。

《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利;第七十二条规定财产所有权的取得不得违反法律规定。

只有合法的财产才能成为财产所有权的客体。

现实中对违章建筑的使用只能看作是一种占有。

此占有也仅仅是作为事实状态的占有，存在占有利益，因为占有本身就是一种利益，而违章建筑上不存有任何权利。

占有人以所有的意思占有使用违章建筑，所以该占有为自主占有;基于违章建筑的违法性，其上无任何权利即该占有系无本权，是无权占有;建造人明知系违章建筑而为占有，故又属恶意占有。

我国《物权法》明确登记为不动产物权变动的生效要件，则违章建筑的违法性使其不可能完成登记，进而不可能产生不动产所有权。

违章建筑不动产说当不可取。

占有说认为对违章建筑的占有系自主、无权、恶意占有就已经适用了物权法的规则。

受物权法调整的客体为物，分为不动产和动产，此为物权法所明确。

违章建筑既不属不动产，则当属动产。

即组成建筑的原材料具有合法的除非政府以具体行政行为拆除违章建筑外仍然具有不可侵犯性。

占有说根据占有利益来维护对违章建筑的使用和不受侵犯，指出占有状态非权利而是一种事实状态，违章建筑因占有也能起到防止侵害的目的，因为法律对占有的保护重在维护社会秩序的稳定。

殊不知物权法上关于占有的规定是建立在不动产与动产制度之上，是对不动产或动产的占有。

讨论占有首先要讨论占有的是动产还是不动产，然后讨论占有的善意恶意、自主他主、有权无权。

占有状态说不能解决违章建筑的属性问题，于是便避开该问题的讨论空谈占有。

因此占有状态说根本没有在讨论违章建筑的性质，并无说服力。

故笔者认为将占有违章建筑视为是对原材料的占有，在原材料上存在动产所有权归属于建造人是完全可行的，也有利于违章建筑一系列争议问题的解决。

该问题将在下文予以阐述。

三、违章建筑流通法律问题

违章建筑是否能够买卖是实践中存在的重大争议问题。

建造人建造违章建筑多为自用，时而也有将其出售。

一般认为，违章建筑是不得进行流通的。

因为违章建筑的违法性，使得买卖违章建筑的合同成为标的物不合法的合同。

而标的物不合法当然导致合同的无效。

合同被宣告无效后将发生回复原状的问题，即回到合同未签订时的状态。

在违章建筑买卖中便是买受人向出卖人返还该违章建筑，出卖人向买受人返还所收钱款。

然而，以违章建筑为标的物的买卖合同是否绝然无效若无效，在返还前的使用收益买受人是否要向出卖人返还如何向出卖人返还若有效，其根据又是什么不无讨论的余地。

笔者认为，买卖违章建筑的合同并不必然是无效的，违章建筑的违法性也并非不能补救。

理由如下：

一基于违章建筑分类的分析

如前文所述，违章建筑大体可以分为三类。

一为没有土地使用权的违章建筑;二为没有行政许可或行政许可不齐备的违章建筑;三为不符合行政许可标准的违章建筑。

对于第一种情况，建造人是否可能在事后取得土地使用权而补正呢我国并没有完全禁止土地使用权在私人间的流转。

相反，符合法律规定的土地使用权转让是社会经济民事流转的一种表现形式。

例如在某开发区内，甲厂在闲置的A地块内建起了厂房，但A地块的土地使用权却为乙厂所有。

此时甲厂的厂房当属无土地使用权的违章建筑，依法当拆，甲厂将会面临巨大损失。

然而A地块之所以被乙厂闲置可能有其特殊原因，比如乙厂经营能力有限无力开发该地块，闲置土地将面临土地使用权的无偿收回，乙厂也同样面临巨大损失。

在这种情况下，乙厂会宁愿选择向甲厂转让土地使用权，甲厂也会欣然接受。

甲乙间顺利完成土地使用权转让后，甲厂便能补办土地使用权证，A地块上的厂房也将因为土地使用权的补缺而由违章建筑变为合法建筑。

那么若在甲厂补办A地块土地使用权之前便与丙厂签订了厂房买卖合同，该买卖合同是否当然无效笔者认为此时合同有效与否应视甲厂行为，即附生效条件之买卖合同。

甲厂若作积极弥补行为，为补缺土地使用权而及时向乙厂受让了该土地使用权，甲丙之间的买卖行为则有效。

若甲厂不作该积极弥补行为，未能从乙厂受让该土地使用权，甲丙之间买卖合同即为无效。

至于根本无法事后取得土地使用权补正的如侵占了公用设施土地的违章建筑，以该违章建筑为标的买卖合同应属无效。

同理，对于以第二、第三种违章建筑为买卖标的合同也应作区别对待。

对于可以事后补正手续的即使其在手续齐备后合同生效;对于在限期内按照行政许可标准做出修正的使其合同生效。

即根据程序违章建筑与实质违章建筑的分类以程序违章建筑为标的物的买卖合同为附生效条件的合同;以实质违章建筑为标的物的买卖合同则属无效合同。

二基于违章建筑动产性质的分析

坚持违章建筑不得买卖流通的观点都建立在违章建筑性质上属于不动产。

在我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效主义前提下，违章建筑若作为不动产因其违法性而不能完成登记，这样出卖人便不可能履行移转标的物的合同义务。