国际金融中心可行性研究报告.docx
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国际金融中心可行性研究报告
第一篇项目建设背景
第二篇项目建设的社会意义
第三篇中国西部国际金融中心规划建设设计理念
第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标
第五篇项目开发建设及经营组织与实施计划
第六篇项目投资估算和资金筹措分析
第七篇项目的销售收入及利润估算
第八篇项目的经济效益评价分析
第九篇项目的不确定性分析
第十篇项目可行性结论
十三朝古都的X一直是中国西部重要的政治、经济、文化、科研、教育和交通中心。
投向西部的资金、技术、人力只有从X才能真正走进西部，才能真正推动西部的发展。
X是是中国西部大开发的动力核心！
实施西部大开发，加快西部地区发展，是党中央总揽全局，面向新世纪作出的重大决策。
西部大开发为加快X的发展提供了难得的历史机遇。
X区位优势非常明显。
X地处我国两大经济地带的结合部，是西部地区和陇海兰新经济带上最重要的中心城市和联接东西、贯通南北的交通、通讯枢纽，是资金、人才、技术、信息等要素的重要聚集地。
第一篇项目建设背景
一、X宏观经济发展概况
1、X市国民经济和社会发展第十个五年计划发展主要目标
◆经济发展与调控的预期目标：
经济增长速度预期为年均12.5%左右，到2005年，按2000年价格计算的国内生产总值达到1170亿元以上，人均国内生产总值突破15000元，人口自然增长率控制在4.61%以内，全市人口控制在750万人以内。
◆经济结构调整的预期目标：
2005年三次产业增加值比重调整到5:
46:
49，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到40%以上，旅游业总收入相当于国内生产总值的18%左右，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到50%左右，城市化水平达到55%。
◆城市建设和生态环境的预期目标：
到2005年，城市日供水能力达到172万吨，城市气化率达到90%，城市污水处理率达到60%，城市垃圾无害化处理率达到95%，人均城市道路面积提高到6平方米，城市建成区绿化覆盖率提高到37%，森林覆盖率提高到42%，城镇环境空气质量和地面水渠环境质量达到国家规定的功能区标准。
现代化都市建设。
在城市新建区，突出时代精神，展示现代都市风貌。
设计和建设好一批城市标志性建筑，搞好城市出入口的改造。
2002年完成未央、长安、雁塔等大型广场建设。
改造旧街区，打通和拓宽城区交通干线，高质量覆盖硬化人行道，进一步完善无障碍设施建设。
精心设计和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街区形成以唐诗为文化背景的城市景观。
全面进行城市设计，整顿和更新城市户外广告、标识、橱窗、栅栏、路灯等公用设施，实行规范化管理。
加大点亮工程的力度，使主要街区和建筑物在夜晚亮起来，塑造X繁荣、文明、优美、高雅，国际旅游城市的新形象。
人民生活得到了进一步改善和提高。
1999年全市城镇居民人均可支配收入5998.78元，比上年增长5.8%。
城镇居民人均消费性支出5360.80元，比上年增长11.53％。
农民人均纯收入2202元，比上年增长7.3％。
城乡居民耐用消费品拥有量与上年基本持平。
城乡居民储蓄存款继续增加。
１９９９年末全市城乡居民储蓄存款余额586.40亿元，比上年末净增86.72亿元。
居住条件继续改善，城镇居民人均居住面积9.01平方米，农村居民人均居住面积26.80平方米。
在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，X宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。
X市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。
随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使X商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,2002年X房地产市场将继续保持快速地发展。
随着房改政策逐步落实，城镇居民购房支出比重逐步提高。
房地产不但在国民经济中的地位日益重要，对扩大内需政策的顺利实施也具有举足轻重的作用。
据初步测算，2001年X市房地产开发投资拉动国民经济增长近3个百分点；另外，每1元钱的房地产投入会带动社会上2.86元的各项产出，这个叫诱发系数，这个诱发系数又叫拉动系数，拉动系数就是1：
2.86。
实际上就是66.92亿元的房地产投资可以拉动包括采矿业，商业、煤气、电力、自来水、货物运输、仓储、社会服务业、农业、金融保险、邮电、饮食、综合技术服务等各方面的产出加起来是191亿。
2、房地产行业概况
就去年对中国ＧＤＰ增长贡献率而言，房地产业明显偏高。
据测算，２００１年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１．３个百分点，间接贡献率为０．６到１．２个百分点，两者相加共计１．９到２．５个百分点。
这表明，中国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。
导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对ＧＤＰ增长的贡献率。
中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。
所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。
据统计，２００１年中国房地产开发投资总额达到了６０００多亿元，同比增长２５％左右，２００２年１～６月，全国累计完成房地产开发投资２８２１亿元，同比增长３２．９％；另一方面，截止到２００２年６月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。
因此，据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比估计为１０％左右。
二、X房地产概况
上半年X市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，与上年同期相比，增长近40％。
分析原因，一是主要是自去年以来，国家出台了一系列政策措施，如《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）以及国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土地公开交易量上升。
特别是今年以来陕西省、X市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如《X市国有土地储备暂行规定》、《X市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》以及《X市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知》，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。
二是国家整体宏观经济形势良好，X市上半年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。
（1）地产市场区域特点
从土地市场区域分布看，南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，以南二环两侧为主，城南区土地交易量占上半年一级市场交易量的27％左右。
城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃，地价上涨很快，加之X高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好区位，近几年一直是土地开发的热点区域。
今年以来，特别是高新区二期、三期地产板块的大规模发展，长安产业园的相继建成，以及西影路的拓宽改造，尤其是曲江旅游度假开发区、明德门小区的成熟开发，使南郊地区基础设施配套更加完善，加之优越的整体环境，促使南郊地区土地交易量居高不下。
旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势，两区域的一级市场土地交易量分别占总交易量的25％。
旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。
今年X市旧城改造的重点区域仍是西大街地区，因此导致西大街两侧土地交易量较大。
受其影响，其周围区域如竹笆市等区域土地交易也有所增长。
由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。
如莲湖路、和平路、盐店街等区域均有土地交易。
东郊地区受2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。
上半年一级市场土地交易量占到11％。
一是以金花路（东二环路）两侧为主，包括兴庆路等区域土地交易量逐渐增多，二是长乐路区域交易增长较快，三是华清路、幸福路、万年路、柿园路、长缨路等区域均有交易。
随着政府承诺二环路近期即将全线贯通，东二环路区域市场交易趋旺，地价也逐步上升。
北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大，占上半年一级市场交易量的14％。
究其原因，一是X市近年来经济建设发展的重心逐渐北移，政府投入大量财力进行北郊的基础设施建设，如未央路的拓宽改造、北二环路及绕城高速公路的开通、天然气管线的全线接通等，加之北郊X市经济技术开发区的发展带动作用，使北郊地区成为新一轮经济开发的热点区域，导致土地需求激增，交易量增大。
二是长期以来北郊地区受陇海铁路线的阻隔，经济发展相对缓慢，加之市政基础设施和生活设施配套不够齐全，形成北郊地区地价相对低廉的格局，因此一旦区域经济发展速度加快，相对较低的地价即吸引了大批开发商，形成了强劲的用地需求。
三是前几年开发商普遍看好的南郊地区土地供应越来越少，而且地价高昂，使开发商将投资方向转向北郊。
（2）土地市场交易中的各类用途
从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占一级市场全部交易量的39％；其次是商业用地，占到23％；综合用地、工业用地和其它用地分别占到14％、11％和14％。
住宅用地交易量较大，有两方面的原因，一是X市目前土地有偿使用主要集中在房地产开发领域，市人民政府于2000年下半年公布了新的基准地价，整体地价较94年公布的基准地价下调了40％，这在一定程度上刺激了房地产市场的发展，导致用地需求激增。
二是国家住房制度的深化改革，彻底取消福利分房，推行住房商品化和货币化，大大推进了城市住宅建设的发展，导致住宅用地交易量较大。
从住宅用地交易的区域分布看，主要集中在X市土地级别四级地中，且仍以南郊为主。
这有几方面的原因。
一是X市城市单一商业中心的发展，导致人们选择住宅更愿意离城近一点、购物等活动方便一些。
二是南郊地区生活服务设施配套齐全，重点中小学多集中在南郊，导致相当一部分人购房首选南郊。
三是X市高校主要聚集在南郊，加之近几年高新区的迅速发展，形成良好的社会人文环境，这些已成为人们购房考虑的重要因素。
如明德门小区、高新区的住宅小区等区域土地交易量较大。
同时，由于南郊地区房价相对较高，住宅销售市场较好，也导致开发商更愿意在南郊开发商品住宅。
而旧城区内鲜有住宅成交案例，这主要与旧城内土地拆迁成本高，开发费用大，且土地开发规划限制因素较多有关。
从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。
二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为X市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。
三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。
商业用地交易区域分布不是十分集中，受X市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。
工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。
西郊地区作为X市传统的工业区，大量土地掌握在国有企业手中，土地交易量较少，仅占全部交易量的9％，且主要分布在西二环、大庆路和劳动路。
三、项目概况
项目名称：
中国西部国际金融中心
总用地面积：
31913平方米
中国西部国际金融中心是由X房地产开发股份有限公司投资，与X房地产开发总公司联合兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。
中国西部国际金融中心占地31913平方米，总建筑面积26.65万平方米，建筑容积率达到6.9，地上建筑分别为10层、28层、35层，建筑高度达到100米，总投资12.67亿人民币以上，是一座集金融商贸、高级住宅、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群。
该建筑群位于古城X大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与X大南门及礼宾广场共同构成了X市的整体城市形象，是X举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是X举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典，2001年奥运申办成功庆典，及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。
因而，中国西部国际金融中心的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下达决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将中国西部国际金融中心建设成为陕西省X市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范，并争取获得X市建设工程首座“鲁班奖”。
中国西部国际金融中心东临长安路主干道，西依城堡五星级酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆1公里内有大小银行、金融机构50多家。
因此中国西部国际金融中心所处的位置，是古城X实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的100%黄金地价。
中国西部国际金融中心将经过三年的开发建设，在古城X的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。
中国西部国际金融中心建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。
由于大厦金融业雄厚，必然成为X地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。
四、项目比较分析
1、周边项目竞争趋势资料
项目名称
价格情况
价格
付款
方式
物业管理
车位
租金
备注
时代广场
（北大街）
起价6600/㎡；
最高价7200/㎡
按揭
13.9元/月/㎡
300元/月租
12万买断
80~120
元/月/㎡
已销售96%
中天国际
（北大街）
均价6400/㎡；
最高价6580/㎡
6楼6400元/㎡
5楼6310元/㎡
4楼6280元/㎡
按揭
9.87元/月/㎡
空调费
冬8.6元，
夏8.26元
150元/月租
12万买断
60~70
元/月/㎡
已销售93%
世嘉商务
（南门外）
起价4880/㎡；
最高价5280/㎡
曾差100/㎡
按揭
3.16元/月/㎡
地上100元
/租金
地下290元
/租金
45元/月/㎡
已销售95.5%
天幕阔景
（高新）
起价10000
均价12000
按揭六成十年
未定
15万买断
500元/租
已登记99%
志诚大厦
（桃园湖）
按揭
10元/㎡/月
街面停车
70元
已售完
华融大厦
（体育场）
起价4300
最高价6500
按揭六成十年
12.5元/㎡/月
未定
只售不租
已销售93.6%
旅游大厦
（长安路）
5700/㎡/4层
5800/㎡5层
按揭
未定
未定
65~70
元/月/㎡
已销售95%
世纪星大厦（南二环）
起价4900/㎡；
最高价7000
左右
首付20%，30年按揭
未定
350~450左右
55~80
元/月/㎡
已销售96.5%
蓝溪大厦
（南二环）
4500
按揭
4.1元/㎡/月
90元/租金
50~75
元/月/㎡
已销售92.5%
2、X市高档写字楼竞争分析
城西南由于高新区的带动，写字楼项目发展迅速。
这里拥有X最开放的政策，最先进的管理经验以及最优厚的投资回报。
近几年写字楼项目蜂拥而上，逐渐形成了X最大的写字楼区域，并且取得了供销两旺的局面。
这些写字楼在智能化、物业管理上都走在了X的最前沿。
并且随着WTO的加入，这里会吸引更多的企业入住，到那个时候还会带来新一轮的开发热潮。
本区的住宅类物业在伴随着写字楼的兴起，也发展极为迅速，主要表现为中高档住宅。
城南区楼盘主要以写字楼和住宅类楼盘为主。
写字楼物业在5月份曾一度出现了供销两旺的局面，但是进入6月份，写字楼市场较为疲软，没有新开的项目，而且交易量
也下降不少，直接影响到了写字楼物业均价的下降。
写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初具规模了，但是X目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目，随着世贸的加入以及西部大开发的实施，国内外很多知名企业甚至世界500强企业会在X落户，他们对办公场所的选择将会更加“苛刻”，所以怎样打造出集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是X写字楼市场急待解决的问题。
由周边项目竞争分析可以看出类似天幕阔景的高档综合性商住空间在X市房地产行业还属于极少数，尤其地理位置如中国西部金融中心的更是绝无仅有，与同类型的项目天幕阔景相比较，本项目地处X大南门，其先天的气度已经高人一等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法，博采古城X数千年的深厚文化积淀，运用富有民族精神及气节的建筑语言符号，使其成为陕西省X市21世纪的CBD，强有力的支撑西北金融新的发展势态，成为西北首屈一指的经济金融中心。
商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也有限，所以交易一直不是很活跃，目前主要以租赁形式为主。
X住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，X房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。
同时，在政策指导和刺激下，市民对住宅的潜在消费需求继续得以释放。
3、X市办公空间数据统计资料分析
◆国家统计局日前公布，今年1－8月份，房地产开发投资同比增长30.0％，增速比前七个月回落0.7个百分点。
商品房销售速度继续加快，1－8月商品房销售额2157亿元，同比增长25.3％，增速比前七个月提高2.9个百分点。
国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明：
8月份，全国商品房平均销售同比增长2.5%。
◆本项目地处X市真正的CBD中心，因而其商业价值是无可比拟的，更因为其地理位置的优越，天然展示了一种大家的气魄，标榜了一种上流阶层的顶级生活品质，因此，可以从以下几个方面发现它的价值：
首先是CBD的居住满足感与投资回报的比例，这是决定CBD面貌的根本因素之一。
一个在CBD购房的业主必然面临巨大投资回报的诱惑；另外一个与上面相关的因素是CBD周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。
居住在CBD的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往CBD的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而南门在这一点上有着良好的基础，更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更为方便、快捷、高品质的生活之感。
4、项目高档住宅比较分析
楼盘名称
起价
均价
最高价
地理位置
天幕阔景
8350
8880
9260
高新十字
御城
4300
5060
6250
小南门
枫叶新都市
4200
4590
5300
高新二期
从以上图表可以看出，第一，X房地产市场住宅类的高端产品不多，而且其地理位置都不理想，不能展现相映层次的楼盘的价值；第二，与本项目临近御城依据环城公园的绿色景观抬高房价为5060元/㎡，而本项目俯视大南门的气魄更能提升楼盘价值，仅此一点，中国西部国际金融中心的高档住宅的价值不仅仅是5060元/㎡。
所以，中国西部国际金融中心的高档住宅的推出，不仅是价值的体现，更是身份和地位象征。
5、项目地价分析
随着经营城市的理念不断落实，X市土地市场也日益成熟、正规。
土地使用权经拍卖后，地价不断走高，大宗用地如：
锦园、动物园到2002年9月28日拍卖的南二环群贤庄附近用地（总用地81.218亩，规划总建筑面积106232M2），最终拍出23800万元的价格被陕西均利集团购得，折合楼面地价2240元/m2。
与之对比，中国西部国际金融中心所处的地理位置、历史位置、文化位置与政治经济位置，楼面地价仅1331元/m2，其价值潜力毋庸置疑。
第二篇项目建设的社会意义
X房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。
目前X市缺乏代表X这个国际化都市的建筑群体，而中国中国西部国际金融中心的出现，将填补这方面缺憾，他将代表X的现代形象，反映X五千年文化与现代文明的融合。
西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而中国西部国际金融中心项目的建设，正适应了形式的需要。
该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是X规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为X城市建设中一个里程碑的建筑、成为X现代化城市的标志。
X房地产开发股份有限公司及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报生养之的人民和社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设中国西部国际金融中心作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。
随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。
它主要体现在以下几个方面：
1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。
长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。
据统计资料表明，中西部地区的GDP占全国18.4%（1996年），国家银行现金收入只占全国13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%，3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。
甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。
如90年代初西北地区的银行资金，就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。
即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。
它制约了西部经济的发展，急待解决。
这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。
为了解决这一问题，专家学者建议以X为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。
中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在X，并将出台进一步的措施。
中国西部国际金融中心作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。
2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展
一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。
应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。
例如，美国有华尔街、乐京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。
按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。
例如，北京作为北方金融中心，斥资150亿元的金融街中心区，已于今年12月起全面动工；上海陆家咀集聚了中外金融机构200余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行筹划。
X要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。
中国西部国际金融中心建在X金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将
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