房地产企业项目成本.docx

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房地产企业项目成本

房地产企业项目成本

　　摘要当前房地产市场正处于低谷阶段，产品甚至无人问津，致使一些房地产企业资金流动困难，施工进度拖延，甚至停工。

在建材价格波幅小、人机费用上涨的情况下，房地产企业如何缓解危机，应从内部管理出发，从根源上有效控制房地产企业资本开支。

剖析了当前影响房地产项目设计经济合理性的主要原因，探讨了设计管理过程户控制工程造价的主要途径以降低产品建造成本，有效地缓解企业危机。

　　关键词房地产设计管理项目成本投资控制

　　项目成本投资控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投资控制是一个由投资决策、设计、施工、竣工等组成的全过程控制，是工程管理的一个方面，要控制好投资关键还得提高企业管理水平。

设计是房地产企业的技术核心之一，又是企业控制产品的关键环节，一方面设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，另一方面设计也决定了产品给企业带来的利润收入，进而决定了企业产品开发的成败。

设计管理过程的造价控制主要体现在设计阶段与设计变更环节上对技术、管理、经济三者的紧密结合。

　　1影响设计经济合理性的主要原因剖析

　　工程技术与经济观念相分离

　　当前大部分设计人员技术水平、知识储备并不差，但缺乏经济观念，设计思想保守，创新意识不强。

在设计中不作多方案比较，即使多方案比较也只注重造型和使用功能，而忽视经济方面的比较。

另外，造价人员与设计人员不能紧密相结合，各干各的事，缺乏必要的工作协调。

造价人员只管拿图纸算量组价，计算工程造价，而没有与设计人员互通造价控制成本。

　　政府对设计的审查不全面，缺乏监督机制

　　设计方案或图纸出来后，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价。

有关部门所组织的审查，大都只注重技术性而忽视经济性指标。

　　设计招投标不彻底

　　目前项目设计只注重方案设计阶段的招标，忽略了技术设计和施工图设计的招投标工作。

一旦方案中标技术设计和施工图设计也随之被确定。

所以，施工图设计就缺乏竞争机制，设计人员控制造价的积极性就不会很高。

　　平行发包方式

　　传统模式“设计—招标—施工”中勘察、设计、施工各主要环节之间互相分割与脱节，由此带来了工程建设周期长、效率低、投资效益差等问题。

勘察、设计和施工单位相互独立、观念保守，在合作上各打算盘。

许多工程没有底价资金超支。

承包商主要考虑尽快完工，不需对有疏漏或错误的设计图纸负责；设计单位只考虑建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技术问题，对施工单位编制的施工方案也不予负责。

同一工程的承包商之间各自为政，在质量、安全、进度和现场管理以及衔接部位缺乏统一调度和协调。

　　2房地产企业设计管理过程控制工程造价的主要途径

　　设计阶段是房地产企业控制成本的关键

　　设计费在企业产品建设全费用中所占比例并不大，大约只占建安成本的%~2%，但对工程总造价的影响可达75%以上。

房地产开发项目的设计一般要经历四个阶段，分别是方案设计阶段、初步设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。

这四个阶段循环渐进，要求房地产企业与设计单位相互配合才能顺利进行。

在设计方案勾略前，应咨询规划部门的意见，组织设计单位及其他相关部门到现场勘查、核定设计项目的关键坐标点。

设计过程中应派专人跟踪配合，以便及时掌握设计动态，避免设计偏离；随时随地做好交流记录，方便企业校核预算开支。

一个科学合理的设计，可使工程造价减低10％，设计阶段控制工程造价常见的方法有：

　　大力推行设计招标

　　把建筑方案与经济方案相结合，尽量将主体工程及配套设施、景观、绿化等统一进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比。

这样既可优选出实力强的设计单位，又可促进设计人员在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，优化设计方案。

即建筑外观优美，功能布局合理，结构安全可靠，技术先进，满足建筑节能要求，经济效益和环境效益、社会效益三丰收。

　　积极开展限额设计

　　推行限额设计，建立设计经济责任制。

限额设计就是以标准的设计任务书及项目投资估算控制初步设计及总概算，以批准的初步设计总概算控制施工图设计及预算。

设计人员要加强经济观念，树立高度的责任感，保证产品功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融设计和预算为一体，把技术和经济有机结合起来，由“画了算”改为“算了画”保证总投资限额不被突破。

　　预算部门需科学、合理确定设计限额，房地产企业应与设计人员密切配合、通力协作；同时，房地产企业在暨定设计限额的基础上，对设计单位限额设计完成情况实施奖惩考核激励机制，带动设计单位积极性。

　　自觉签订设计合同

　　签订设计合同实际上是对设计人员是否严格使用设计规范、设计标准、工程量以及概预算指标等各方面控制的一种举措。

在设计合同经济条款上，先明确设计变更产生的责任归属，然后再确定变更费用分担方式。

如是由于设计方的原因产生不必要的变更，当设计变更费超出合同总价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费；若是因其他原因产生变更，若超出约定的变更额度限制，同样要求房地产企业支付变更费用。

这样既可在一定程度上约束有关部门随心所欲要求设计变更，也督促设计人员认真执行设计任务，从而减少企业不必要费用支出。

　　设计成果评审会

　　设计成果评审是对设计意图得以图纸化程度的评价，也是房地产企业对设计成果的最后一次把关，评审会的质量很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。

房地产企业要高度重视、合理科学的组织评审会，设计单位要积极配合参加，还应邀请建设行政主管部门、专家以及提供资料的相关部门等都来参与，从项目的设计质量、工程投资等方面给予评审，以获取高质量的设计成果。

同时，评审会议纪要要如实详尽的记录，设计单位应严格按照会议纪要补充完善、优化设计，节约工程投资。

　　设计变更是房地产企业控制成本的难点

　　设计变更是对设计成果进行的局部修改和调整。

设计变更，长期以来一直是建设项目投资控制的要害，当前普遍存在由于设计频繁变更，给工程造价控制带来极大的难度。

主要有：

①政府部门要求变更，如设计与指标控制不符要求进行变更等；②企业领导要求变更，如领导对企业发展前景观点变化要求进行变更等；③工程部门要求变更，如设计人员设计不精、深度不够，或图纸设计失误导致无法施工提出进行变更等；④营销部门要求变更，如设计功能与客户要求不同要求进行变更等；⑤施工单位要求变更，如原材料、设备缺货要使用替代产品而提出变更等。

　　及时把握投资动态信息，控制好工程变更，做好投资变化估算

　　在做好设计任务书、设计阶段、设计成果评审会等设计管理同时，企业应及时准确地把握建设项目的投资动态信息，此有利于各级管理者判断和控制变更的发生，在变更未发生时采取有力的措施把超预算的因素消灭在萌芽状态。

这样工程投资就得到根本性的控制，达到主动控制成本支出的目的。

对于变更要先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更，变更除了要有技术变更指令外，还要做好文字依据，明确工程数量和单价及估价的变更金额。

　　统一统计口径，认真完成工程变更统计报表

　　在做工程变更统计时，尽量统一统计口径，对于无法确认统计归口的，要加以说明，以防重复或漏项。

施工单位和监理公司均应建立专门的统计组织机构，监理公司要设立统计专业工程师，施工单位应设立专业统计员，各级要认真完成工程变更统计报表工作。

　　建立一套健全的管理系统

　　建立一套完整的项目网络计算机管理系统，将原有的粗放式管理升级为科学管理。

包括将业主、设计单位、施工单位、监理公司等联网起来形成一个网络管理系统；分设行政管理子系统、文档管理子系统、质量管理子系统、费用管理子系统、进度管理子系统、合同管理子系统、财务管理子系统、设计子系统，变更统计可纳入费用管理中。

　　建立一个完整的数据库档案

　　企业在设计开始就应建立数据库档案。

设计中按系统的要求计算工程量，企业以合同形式要求设计单位在提交图纸时，提供所有设计测量原始数据和设计数据，形成原始数据库。

变更统计人员在管理工程量档案时，一接到变更通知书，就应按要求立即输入变更工程量，及时更新数据库，便随时可输出变更数量和金额。

　　加快设计监理工作的推广

　　优化设计工作仅靠政府部门监控还不能满足社会发展需要的要求。

业主将委托监理单位实行设计监理。

通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。

工程项目设计阶段监理控制的重点是质量控制和投资控制。

与此同时，应推行设计索赔制度，保障设计质量和经济合理。

国家建设部在《建设监理试行规定》中明确了设计阶段监理工作的任务。

　　3结语

　　项目成本投资控制不是孤立的，它反映了企业的管理水平。

建立健全的、科学的管理体制，形成一种互相约束的机制，以期真正达到有效控制投资，提高建设项目的经济效益、环境效益及社会效益的目的。

上述途径可结合使用，互相渗透。

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