精品资料云南汽车交易市场可行性研究报告.docx
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精品资料云南汽车交易市场可行性研究报告
云南汽车交易市场可行性研究报告
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云南省汽车交易市场
可行性研究报告
承办单位：
昆明高新汽车城有限公司
申报日期：
一九九八年三月
一九九八年三月
云南汽车交易市场
可行性研究报告
承办单位：
昆明高新汽车城有限公司
申报日期：
一九九八年三月
第一章概论
一、项目背景
云南自古以来就是通往东南亚的重要门户和桥梁，经过多年的努力，铁路、公路、河运建设都取得了重大成就。
通往省内省外各大中城市的铁路干线：
贵昆铁路，成昆铁路，昆玉铁路，昆河铁路，南昆铁路，广大铁路，内昆铁路以及已恢复通车的滇越铁路，使得云南在改革开放中显示出不可比拟得区位优势。
随着云南交通事业（主要是公路）的发展，我省汽车销售量和保有量上升迅猛，每年汽车保有量上升约20—30%，需求量的增加促进了汽车销售市场的发展。
仅昆明地区销车单位就达400多家。
各汽车销售单位各自建立了基地，大的占地30—40亩，小的仅几间铺面，造成市场混乱、分散、管理上不去、效益由于过度竞争普遍不佳的状况。
从全国汽车市场情况看，近年汽车工业相对困难，但从发展看，汽车毕竟是国家作为和建筑房地产业齐平的支柱工业来发展，潜力很大，是具有发展前途的。
目前，昆明地区汽车销售市场主要有三大块，即省机械系统（包括中汽昆贸、省汽车工业总公司及派生机构、租赁公司、供销公司、综合经营公司等），省物资系统（包括省、市汽贸、汽修厂等），三大块占有汽车销售市场的80%，年销售额分别是20亿、15亿、10亿左右（销售额各单位有互调车辆重复计算的情况），但近年来，几家老牌公司由于负担重、摊子大，经营上面临很大困难，市场占有率不断下降，这也为新公司的嵌入创造了很大有利时机。
“昆明凯旋利汽车城”的开发建设就是一个很好的例子。
它率先打破了昆明汽车市场上各自为政，散、乱、差的局面，以吸引众多商家、厂家入市的方法，在昆明汽车市场上独树一帜，这一思路符合了市场经济的需求，在开业一年后不仅收回了全部投资，而且取得了很大的社会、经济效益。
如今只要进“凯旋利”就能赚钱以成为众多汽车商家的共识。
但“昆明凯旋利汽车城”的家长式私营，以及开始就存在规模小、档次低及配套不完善的问题，诸多因数限制了它今后的发展。
可以设想，避开正在建设高架路的石安公路，在历史上已形成汽车经销网点的附近、交通又便利的地段，建立一个具有汽车展销、汽车租、配件供应、汽车检测、评估定价、维修美容、仓储配送、汽车拍卖和提供工商、税务、保险、车辆管理“一条龙”的综合服务十大功能的大型现代化汽车交易市场，是能取的良好的经济效益和社会效益的。
市场所本着的以吸引众多商家、厂家入世，带动昆明乃至全省的汽车销售向规模化、集体化、规范化方向发展的方针，不仅符合市场经济的要求，也与省里准备整顿汽车销售市场的思路相吻合。
二、项目规划构设
拟建的云南汽车交易市场本着档次高、规模大、功能齐全的原则来建设。
档次高，本汽车交易市场一改目前汽车市场以露天为主的格局，把市场以16米宽的区内道路分隔成七个区，均采用世界先进的斜拉索结构建盖屋顶。
整个屋顶仅由四根柱子斜拉而成，前四个区还采用玻璃幕墙，融自然美和现代美为一体，大厅视野开阔，为商家创造最好的视觉效果。
市场为创造良好的构物环境，进行分区管理，整个交易区划分为三块：
进口、国产轿车，中、小型货车，汽车配件及装饰。
规模大。
本汽车交易市场可称的上是云南乃至西南之最，整个交易区达三万平方米，几百家客商可进场经营，为商家提供了充分发展的场所，也为购物者创造了广阔的空间。
功能齐全。
功能齐全是本汽车交易市场的最大特色，除整车销售外，与汽车相关的行业争取都在市场内形成，并完善各项配套服务功能。
引进工商、税务、商检、技术监督、交通管理、车辆管理等职能部门入场，最大程度地方便商家办理各种经营所需的手续，商家可为购物者在市场内办理完汽车上路的各项手续费。
市场还要成立信息中心，信息中心以科学化管理为手段，开设与全国，全省相联的计算机信息网络，及时向客户提供国家有关汽车及汽配生产的宏观决策及国际内市场汽车，汽配市场动态和价格信息，也可通过信息中心的计算机向全市，全省乃至全国发布市场自身的信息，信息中心还设有大屏幕彩显，滚屏显示市场内各商家的商务信息。
第二章项目选址
昆明市是云南省会，是全省的政治、经济、文化中心，是省人民政府所在地，同时也是云南交通、通讯的枢纽，随着改革开放的进一步深入，昆明已成为中国西南地区面向东南亚，南亚最便捷的桥梁枢纽，成为对越南、老挝、泰国等地开展边贸最近的中转基地。
作为昆明市改革开放的窗口——昆明（国家）高新技术产业开发区新区，又有着得天独厚得区域优势。
开发区由新建区、金鼎科技园、科技街、民办科技园四部分组成，其中新建区规划面积5·77平方公里，区内的西二环路、海源中路已建成通车，与市区的主要干道人民西路、滇缅公路、学府路、北二环路衔接，形成了便捷的交通运输网。
昆明西区电讯大楼已在区内兴建，竣工的道路沿线已铺设通讯缆管，万门程控电话已开通，可直拨国内外各大中城市。
水、电、气各项配套设施已可满足区内各企业生活的需求，新区各类工业厂房及商住用房竣工面积已达68万平方米，一座现代化的科技工业园已初具形。
综合上述，“云南汽车交易市场”决定有偿受让五十年土地使用权形式，征用昆明高新技术产业开发区新区M2—3地块的七61.5亩土地。
所建市场位于西二环路东面，北面立交桥与昆明市的北二环路相连，南接滇缅公路、学府路，与昆明市交通重要枢纽及汽车、汽配、汽车修理厂云集之地——黄土破、黑林铺相邻，距云南汽车厂可停放7000辆大车的立体停放库仅一公里，地理位置十分优越。
第三章承建单位
市场由昆明高新汽车城有限公司牵头，邀约昆明汽车市场上三家最大的汽车经销商共同投资承建，四家总投资二仟万元，其中昆明高新汽车城有限公司投资800万元（控股），占总投资额的40%。
第四章管理体制和劳动定员
市场在经营和经营方式上，力求以全新的内部经营机制，适应市场规律及经济运行的需要。
市场成立“市场管理委员会”，管理会由昆明高新技术产业开发区管理委员会、云南省工商行政管理局、省交通厅、省机械厅、昆明市公安局车辆管理所、昆明市技术监督局、昆明市物价局、昆明市消防支队、昆明市国家税务局高新开发区分局、昆明市地方税务局高新开发区分局、昆明高新汽车城有限公司等单位组成。
市场机构具体如下：
定员编制：
共15名（其中兼职二名）
管委会办公室设主任一名，副主任二名（兼职）；
行政部定员三名，设经理一名；
业务部定员三名，设经理一名；
保安部定员三名，设经理一名，其余保安人员视情况临时雇佣；
财务部定员三名，设经理一名，会计一名，出纳一名；
市场为充分体现服务于商家的特色，将专门设立以下几个独立部门：
云南汽车市场商务中心，云南汽车市场广告策划中心，云南汽车市场汽车博览会，汽车好友俱乐部。
第五章环境保护及工业卫生
市场的建设严格遵守国家有关的安全、环保卫生、放火设施于主体工程同时设计、同时施工、同时验收的“三同时”规定，坚持“预防为主、安全第一”的方针。
市场无环境污染。
在消防安全上严格按照国家放火有关规定执行，认真制定防范措施及管理制度。
第六章投资估算及资金筹措
市场总建筑面积为34445平方米。
其中第一期工程开发A、B、C、D区，交易区建筑面积为10140平方米，辅助用房4052平方米。
主要技术指标：
1、建筑密度：
35%
2、容积率：
86%
3、绿化率为15.4%。
一、投资估算
1、土地投资估算：
以25万元/亩计，61.5亩共计1539万元。
分三年付清：
第一年支付301万元
第二年支付458万元
第三年支付780万元
2、建筑投资估算（一期功程）：
主交易区：
10140M2*1200元=12，168，000元
辅助楼建筑：
4052M2*750元=3，039，000元
道路及绿化：
150万元
车辆检测线：
200万元
小计：
18，707，000元
一期工程投资总预算：
34，097，000元。
三、资金筹措：
1、自筹：
2000万元；
2、第三年贷款：
500万元。
第七章财务分析
一、现金流入分析：
（一）收主交易区进场押金。
市场采取全新招商方案，主交易区在二年内只收取押金，不收租金，凡进场者，按100平米为经营单元，收押金5万元，一年后退还。
愿续进场者，5万元不退，补交5000元押金；到时还要续进场，55000元不退，场租在此押金中抵扣。
第一年可收取押金：
10140M2*500元/M2=5，070，000元，
第二年可收取押金；507，000元
（二）租金收入：
1、办公用房租金收入：
第一年：
4052M2*40元*12月=1，944，960元
第二年：
4052M2*40元*12月=1，944，960元
第三年：
4052M2*45元*12月=2，188，080元
以后租金每三年按1%递增。
2、主交易区租金收入：
第三年：
10140M2*40元/M2*12月=4，867，200元
以后租金每三年按1%递增。
合计：
第一年：
1，944，960元
第二年：
1，944，960元
第三年：
7，055，280元
（三）营业收入：
1、商务中心：
为商场客户提供服务及代办营业执照、收取汽车交易费等。
年回报：
150万元（税后利润）。
2、汽车博览会：
一年两次（春、秋两季），年回报：
30万元（税后利润）。
3、广告策划中心：
在商城主交易区房顶可有2000平米（高5米，长400米）广告牌位，每平米180元/年，每年可收36万元。
加之其它广告策划业务收入，年回报可达50万元（税后利润）。
4、汽车好友俱乐部：
年回报：
20万元（税后利润）。
（四）第一年自筹资金2000万元。
第三年贷款500万元。
前三年现金流入分别为：
第一年：
29，514，960元
第二年：
4，951，960元
第三年：
9，688，080元
二、现金流出分析：
1、建设投资：
18，707，000元
土地投资：
第一年支付301万元
第二年支付458万元
第三年支付780万元
2、其它投资：
（1）商务中心：
20万元（含固定资产投入）。
（2）广告策划中心：
一次性支付广告牌建设费30万元，流动资金投入10万元。
3、市场管理费：
40万元
4、广告宣传费：
第一年150万元，以后每年投入100万元。
5、不可预见费：
按收入总计的10%计，每年约100万元。
6、营业税金：
指房地产租金收入营业税及附加，按5.5%计，
第一年：
1，944，960元*5.5%=106,972.80元
第二年:
1,944,960元*5.5%=106,972.80元
第三年:
7,055,280元*5.5%=388,040.40元
前三年现金流出分别为:
第一年:
25,273,972.8元,其中费用性支出为3,006,972.8元;
第二年:
6,086,972.8元,其中费用性支出为2,506,972.8元;
第三年:
10,538,040.4元,其中费用性支出为2,788,040.4元;
三、利税估算：
第一年
税前利润=1，944，960元-3，006，972，8元=-1，062，012，8元
净利润=-1，062，012，8元+250万元=1，487，987，2元
第二年
税前利润=1，944，960元-2，506，972，8元=-562，012，8元
净利润=-562，012，8元+250万元=1，987，987，2元
第三年
税前利润=7，055，280元-2，88，040，4元=6，767，239，6元
所得税=6，767，239，6元*33%=2，233，189元+250万元
=7，034，050，6元
四、主要经济指标及其评价
前二年平均净利润=1，737，987，2元，
前三年总净利润=10，510，025元
1,737,987.2元
全部投资利润率=————————*100%=5.1%
（前二年） 34,097,000元
7,034,050.6元
全部投资利润率=————————*100%=20.63%
（第三年） 34,097,000元
23,586,976元
静态投资回报期=0.5年（建设期）+3年+————————=6.8年
7,034,050.6元
从上述分析来看,虽然该项目初期由于市场招商政策给予商家极大的优惠,使得前二年回报率并不太高,但在上级领导大力支持下,吸取各方的经验,如引入正大电子城的招商方法,利用开发区的优惠政策,实行最先进、最完善的促销管理措施；在市场中以上海大众桑塔纳，长春一汽大众奥迪、捷达，武汉神龙富康四大品牌为主体，国内外多种品牌进城为辅助，依托市场的各大股东进场经营；同时争取把昆明市场上的汽车销售大户以各种方式吸引入市。
那么炒热市场，在第三年收取较高的场地租金是可行的，只要加强内部管理，减少不必要开支，是完全可取得预期的投资利润率。
而且以上分析，仅对一期工程的投资及相应回报作了估算，全部土地受让支出均计入投资估算，二期工程只是土建支出，且建设规模也小于一期工程，其投资回报率将远远高于一期工程。
综合上述，云南汽车交易市场将依托高新技术产业开发区，为全国汽车，汽配生产商和经销商幅射大西南、面向东南亚提供最为理想的经营窗口。
我们坚信在开发区管委会及各界人士的支持帮助下，云南汽车，汽配生产商和经销商辐射大西南、面向东南亚提供最为理想的经营窗口。
我们坚信在开发区管委会及各界人士的支持帮助下，云南汽车交易市场是能顺利建成，使得纵贯高新开发区的西二环路南端在形成高新电子电器一条街的同时，其北面也能在本市场得带动下形成一个高质高量的汽车交易市场。
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