巴彦淖尔市物业城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则.docx

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巴彦淖尔市物业城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

巴彦淖尔市城镇

住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

第一章总则

    第一条为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动，维护全体业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。

　　第二条我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

　　第三条本规则所称业主是指房屋的所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

　　物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业服务活动中的权利，承担相应义务。

　　业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。

业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第四条 旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理；房管局负责业主委员会登记备案。

   第五条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、　

                第二章业主大会

          第一节业主大会的组成和职责

　　第六条业主大会由物业服务区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　一个物业服务区域成立一个业主大会。

　　第七条物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。

　　第八条业主大会的主要职责如下：

（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员；   

   （三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同；

　（四）监督业主委员会的工作；

　（五）决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

　（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；

　（七）制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

   （八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。

         第二节首次业主大会会议的筹备

　　第九条在一个物业服务区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的可以成立业主大会，拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）。

　　第十条 旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告后15日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组一般由5～9名成员组成，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）人员担任，筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）推荐产生。

筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。

　　第十一条筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（二）自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》，《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案；

　　（三）确定业主委员会委员的人数；

　　（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

     （五）根据物业服务区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

    第十二条筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示，公示时间为3～5日：

（一）《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《专项维修资金使用、续筹方案》（草案）、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》（草案），《公共秩序和环境卫生的维护制度》（草案）；

（二）业主大会会议议程；

     （三）业主委员会委员候选人简历。

    业主对上述公示事项有异议的，或联名推荐侯选人的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

筹备组应当在5日内予以答复。

   第十三条业主委员会委员由3至9人的单数组成，其中5万平方米以下的3人，每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。

   第十四条业主委员会委员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

　　业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。

业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2，如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人重新投票。

  获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时，对不足的名额，另行选举，以得票多者当选。

第十五条筹备组应当依法确认业主身份，发放选票和表决票，并负责收回统计。

   第十六条业主大会投票权数按照以下原则确定：

（一）住宅物业，按建筑设计每套一票；

（二）非住宅物业建筑面积分段累计计算：

不足100平方米的，每证一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方米为一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为一票；超过5000平方米的部分，每500平方米为一票。

   第十七条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。

筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

　　业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

　　第十八条筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

　　（三）在小区公告栏或其他显著位置公告。

　　通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

       第三节首次业主大会会议的召开

   第十九条筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

   第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加，涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。

   第二十一条首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会；

　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十二条业主为法人的，由其授权代表行使投票权。

业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。

  业主投票时应出示选票，代理人除应出具业主的选票外，还应出示授权委托书。

　　第二十三条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

   第二十四条物业服务区域内业主在一百人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

   第二十五条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

  业主大会作出制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

    第二十六条　采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在业主大会召开前发放选票，业主大会召开后3日内收回选票，并做好签收与登记工作。

   采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票，应当由业主本人或业主代表签字。

每日投票后，对投票箱进行封存，由街道办事处或乡镇人民政府保管。

　　第二十七条回收时限届满后，如参加业主大会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至参加业主大会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

　　第二十八条筹备组有条件的，在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业服务区域内公布选举结果。

公证费用由全体业主承担。

　　第二十九条筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

　　第三十条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家法律、法规；

　　（三）模范履行业主义务，按时交纳物业服务费、专项维修资金；

　　（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和社会公信力；

     首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

      第四节业主大会定期会议和临时会议

　　第三十一条业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

　　第三十二条业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开，每年至少应召开一次。

  有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

   （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。

　　业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。

　　第三十三条业主委员会不依法召集业主大会临时会议的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织召集。

　　第三十四条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

　　业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处（镇人民政府）参加。

　　第三十五条除业主委员会、街道办事处（镇人民政府）外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

          第三章业主委员会

   第三十六条业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）执行业主大会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

    （三）根据业主大会决议，代表业主同物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）配合街道办事处（镇人民政府）做好本物业服务区域内的社区管理工作；

    （五）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （六）督促不交纳物业服务费的业主限期交纳；

    （七）监督管理规约的实施；

　　（八）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区房管局备案。

备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记申报表（一式三份）；

（二）业主大会成立情况的文字及图片资料；

   （三）业主大会议事规则、管理规约；

   （四）业主委员会委员名单。

   符合规定的，旗、县、区房管局应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明，并将有关情况书面通报所在地街道办事处（镇人民政府）、物业建设单位、物业服务企业。

不符合规定的，也应当书面告知。

   第三十八条业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案，业主委员会备案后，应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业服务区域内公告。

　 第三十九条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

　　（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业服务合同；

　　（六）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

   （八）公告、公示及其证明材料；

　　（九）其他书面和实物资料。

　　第四十条业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

　　经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意。

每名委员拥有一票表决权。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

　　业主委员会召开会议时，可邀请所在地旗、县、区房管局、街道办事处（镇人民政府）、公安派出所人员列席。

   第四十一条业主委员会的任期为3年。

业主委员会任期届满前2个月内，旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当积极组织开展业主委员会换届选举工作。

   第四十二条新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当及时将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第四十三条任期内，如遇业主委员会委员、主任或副主任缺员的，由业主委员会及时组织补选。

第四十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并由业主委员会在物业服务区域内公告：

（一）不再是本物业服务区域内业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

   （三）丧失工作能力的；

　　（四）拒不履行业主义务的；

　　（五）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

   （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

   （七）在本物业服务区域内的物业服务企业及其下属企业任职的；

   业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

 第四十五条业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

　　业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业服务区域内及时公告，有下列情况之一的还须经全体委员签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

   （三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘物业服务企业的决议；

   （四）对物业服务企业制订的年度服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

　　（五）关于召开临时业主大会会议的决定；

　；（六）向行业管理部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

　　（七）关于终止业主委员会委员资格的建议

（八）其他涉及物业服务区域内部分或全体业主利益的重大决议。

　　第四十六条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

　　第四十七条业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。

   第四十八条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告，接受业主的质询。

第四十九条业主大会、业主委员会作出的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与本物业服务区域内物业服务无关的活动，不得从事经营活动。

　　第五十条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处、（镇人民政府），应当责令限期改正，并通告全体业主。

第五十一条业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区房管局，并在所在地街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

                    第四章附则

    第五十二条业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

　　第五十三条业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。

业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。