房地产法讲义分解.docx
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房地产法讲义分解
第一章房地产法概述
一、房地产的定义
房地产是房屋财产和土地财产的总称，是房产和地产的结合体。
房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。
广义的房地产是指土地及其地上建筑物和其他定着物，即不动产。
狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态，它是土地与建筑物的有机结合，强调土地与房屋的结合，单独的土地或者房屋不能称之为房地产。
房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物或构筑物。
土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。
建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。
构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。
2、房地关系
1、我国实行房地一体化管理，房权与地权相统一。
《物权法》第142条
但也允许如下两个例外：
①实施出资建房行为。
②未构成侵占。
如在农村自家共有的院子里建房，不构成侵占的，两要件具备，允许无地权的人享有房权。
2、
（1）静态的房地一体化：
①合作建房。
一种新型的建房形式，一方出资，一方出地，（住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。
）建房用于出租、使用，共享收益，司法实践中，如果手续齐备，合同意思表示真实，一般将此类房屋认定为共有。
②单位集资建房。
职工出的是成本价，购房款中不包含土地使用费，故其只享有房权，不享有完整的物权。
高校多见此类情况，某些东南沿海地区承认此类房屋的所有权，发给房产证。
《经济适用房管理办法》第34条：
“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。
参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
”
单位集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。
政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
只要有房产证（全产权）就可以交易，但在交易之前需要先交纳2%的土地出让金。
兴建集资房的土地来源主要有：
企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地；集体经济组织的非农用地；农村私人宅基地；国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。
集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
思考：
还没有房产证的单位集资建房可以买卖吗？
按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得，并可以享受国家很多其他优惠政策。
如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（即单位）。
职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。
根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律的保护。
”只有产权过户了，才依法拥有该房屋产权，成为产权所有人。
由于目前没有房产证，无法进行过户，在产权上没有保障，因此应谨慎处理，考虑交易风险。
（2）动态的房地一体化：
“押房地也押，卖房地也卖。
”《物权法》220条
三、房地产法
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。
经济关系包括经济管理关系与经济协作关系，具体而言，房地产法调整的经济关系有如下几类：
土地利用管理关系、土地财产关系、土地利用规划关系、城市房屋管理关系、房屋财产关系、涉外房地产管理和协作关系。
房地产法是调整房地产开发、交易、服务及管理过程中发生的经济关系的法律规范。
四、房地产法律制度体系（详见讲义最后一页）
五、我国住房制度及政策之沿革
1956年至1978年，我国对城镇私有出租房实行社会主义改造，采取国家经租、公私合营，对私有房屋采取类似赎买的方式逐步转变所有制关系。
此阶段，实行实物分配为特征的住房供给制。
由国家单一投资建设，职工形式上是无偿取得住房的。
改革开放以来，国家实行“职工住房问题，有国家、地方、企业共同努力，有计划的逐步加以解决。
”政策。
从此，开始由中央政府拨款给试点城市，地方城市建房后以土建成本出售给个人。
从1982年起，在全国部分城市试行新建公有住宅补贴出售的办法：
按照房屋的土建造价出手公有住房，个人负担1/3，职工所在单位和政府负担2/3。
1988年2月，国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从公房的租金入手逐步转变为货币分配，实现住房商品化。
1991年起，以多种方式全面推行住房制度改革，国务院发布《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》；同年11月，国务院办公厅发布《关于全面推行城镇住房制度的改革的意见》。
从1998年起，停止住房的实物分配，转向货币工资的分配。
国家致力于建立以经济适用房为主题的多层次的住房供应体系。
鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，有条件的单位可向职工发放住房补贴并将其纳入工资范畴，银行对职工提供金融服务。
随着我国住房制度的改革，城市住房商品化制度的推行，城市公房将逐步转化为私房。
第二章房地产权属法律制度
第一节土地权属
相关法规：
《土地管理法》、《土地管理法实施条例》
一、我国国家土地所有权制度：
1、《宪法》第9.1、10.2条
《土地管理法》第2.1条：
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
《土地管理法实施条例》第2条：
“下列土地属于全民所有即国家所有：
”
本条第（四）项即为国家土地所有权推定制度，即凡事不能证明是集体土地的土地，一律都是国有土地。
2、现行体制下，国家是国有土地绝对的、唯一的主体，中央人民政府即国务院是国家所有权的唯一代表，有权决定国有土地的占有使用收益，并保留国有土地的最终处分权。
地方各级政府经中央政府授权，可以代表行使国有土地使用权中的一项或几项权能，明确授权下甚至可以行使处分权。
3、国有土地收益由中央与地方共享，原则上归中央，但为调动地方积极性，可保留部分收益给地方。
4、国家取得土地所有权无需登记。
《物权法》第9.1条
二、集体土地所有权制度（略）
现行法律体制下，农村集体土地上由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独开发或与开发商联合开发建设，并由乡镇府或村委会制作房屋权属政府的房屋，这种房屋未缴纳土地出让金，没有国家房屋管理部门的盖章，仅有乡镇府或村委会的盖章来证明其权属，故称之为“小产权房”，也叫“乡产权房”。
此为狭义上的小产权房，也即我们经常所遇见的一类。
目前我国法律对其尚无规定，但实务中一般将小产权房买卖合同认定为无效。
按照国家的相关政策要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。
国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。
国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
思考：
国家因何将其认定为无效？
（法律依据）
《合同法》中合同无效的法定情形，违反法律、行政法规强制性规定。
国家严格限制农用地转非农用地，集体土地只有经过国家征收变为建设用地方能上市取得使用权。
第2节房屋权属
相关法规：
《物权法》、《城市公有房屋管理规定》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、2010年8月2日《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
一、房屋所有权
1、房屋所有权的取得
（1）原始取得：
仅依法律规定，不以所有权人意志转移而取得所有权。
主要有：
新建、国家没收、取得无主物、添附、善意取得。
（2）继受取得：
通过一定法律行为，依据原所有权人的意志接受而取得所有权。
主要有：
合同（买卖、互易、赠与）和继承。
2、房屋所有权的消灭
房屋所有权的消灭原因有如下几种：
（1）所有权客体消灭；
（2）所有权主体消灭；（3）所有权的转让；（4）所有权的抛弃；（5）国家行政权和司法权的强制。
3、房屋所有权类型
（1）单独所有权与共同所有权。
其中，共同所有房屋又包括共同共有和按份共有。
遗产继承分割、夫妻共有财产的分割。
（2）城镇房屋所有权与农村房屋所有权。
城镇房屋是我国房地产开发与管理的重点，农村房房屋所有权至今未建立起登记管理制度。
农村私有房屋包括：
宅基地上的房屋、国家承认房屋所有权的历史上形成的农村房屋，如祖遗房。
（3）国有房产、集体房产、私有房屋所有权等。
1）国有房产是计划经济时代福利分房制度的产物，随着房改制度的推进，比重逐渐下降。
2）集体房产归集体企事业单位所有。
3）城市私有房屋现在主要包括私有商品房和个人合法建造（此类实践中很少）的房屋。
所以，私房所有权类型又分为：
①商品私房所有权，即个人对从开发商手中购得的商品房的所有权。
②公房出售后变为私房后的所有权，即已购公房，即“房改房”。
③自建（购）公助房所有权，是国家补助私人或单位建造或购买的房屋的所有权，如经济适用房。
④一般城镇私房所有权，新中国成立后，未对其进行没收、改造，而承认其合法性的自有住房。
链接：
公房
公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，产权（所有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
分为两种：
一种是历史上形成的由房屋管理部门享有所有权或管理的公房；另一种是国有企事业单位投资兴建的分配给个人居住，居住者仅享有使用权的房屋。
①直管公房。
指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。
②自管公房，即单位自管产。
指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。
③公产房。
是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。
通常能上市交易的是前两种。
二、房屋权属登记
（1）登记的功能及现行登记制度
权属登记的功能在于权利确认、权利公示和行政管理。
由于以前房地产权属登记实行“两制分开、两证分开”，存在极大不合理性，不利于管理，《物权法》颁布后，第10条确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务。
但现实中依然是房管局与土地局分别登记。
（2）登记机关的义务
不动产登记机关有审查义务、登记义务、提供查询义务、按件计费义务（不得按不动产的面积、体积或者价款比例收取）。
因登记错误，给他人造成损害的，要赔偿。
（3）登记的效力
《物权法》第9条：
“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的。
”上述的除外情况包括：
国家所有的自然资源；
非依法律行为所引起的物权变动，诸如：
A.仲裁委、法院的法律文书或政府的征收决定生效引起的物权变动;
B.继承或受遗赠开始时引起的物权变动;
C.合法建造和拆除房屋等事实行为的成就引发的物权变动。
其他特殊情况，诸如：
A.土地承包经营权自承包经营权合同生效时设立；
B.地役权自地役权合同生效时设立;
C.已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更或者注销登记。
第14条：
“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。
”以及第16、17条。
另，更正登记、异议登记、预告登记，此不赘言。
注意：
预告登记是针对商品房预售而设计的，为了保护第一购房人的买受债权。
购房人在签订了房屋买卖合同后，支付了价款，但房产证还未能办理下来，此时，其可持买卖合同在登记机关进行预售登记，其登记的是债权，却享有物权的效力，对抗其后可能产生的物权。
思考：
不动产登记簿与房产证的关系？
第三节房地产相邻关系
一、概念
相邻关系是指不动产相邻各方对其自有的不动产进行利用时，因相互间依法应当给予对方方便或接受对方限制而发生的法律关系。
相邻权是相邻不动产的所有人或占有人、使用人在形式其所有权或他物权时，有权要求对方给予便利、接受限制的权利。
二、房地产相邻关系的内容
1、权利的积极扩展——合理使用、现状维持
（1）必要通行权。
（2）管线设置权。
（3）施工临时占用权。
（4）用水、引水、排水权。
（5）搜取物品进入权（己物偶然进入邻人房、地）。
2、权利的消极限制——妨害去除
（1）通风、采光。
（2）环境保护。
（3）危险防范。
（5）其他妨碍的禁止。
三、相邻关系的保护
基于物权请求权，权利人可向侵权人主张承担停止侵害、排除妨碍、消除影响、恢复原状以及赔偿损失的民事责任。
第三章房地产开发用地法律制度
要进行房地产开发，必须要先取得土地使用权，没有取得建设用地使用权，其上的建筑物是违章建筑，依建筑法的规定，应当受到行政处罚。
建设用地使用权的取得方式在我国主要是出让、划拨，另外，转让、国有土地租赁以及国家征收也是重要的取得方式。
国家政策严格限制农用地转为建设用地，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
第一节建设用地出让法律制度
一、概说
1、建设用地使用权出让的概念：
《城市房地产管理法》第8条
国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者支付建设用地使用权出让金的行为。
具体而言，建设用地使用权的出让，是由国家按照土地使用权与土地所有权相分离的原则，依法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表，将城镇中指定地块的建设用地使用权以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理，并一次性收取一定数额的货币，故亦称有偿出让。
2、建设用地使用权出让的法律特征
（1）民事法律行为。
出让人为国家，受让人为自然人和法人。
但双方法律地位平等，国家行使的并非行政权而是所有权，不是以政权代表的身份而是以所有者代表身份出现的，国家并具有法律上的优越地位，双方应遵循平等自愿原则。
（2）设权行为。
设权行为是指民事主体设立新的物权的行为。
出让是国家为建设用地使用者设立他物权即建设用地使用权的行为。
（3）有偿行为。
取得建设用地使用权以支付土地出让金为代价。
出让金的本质是土地所有者凭借土地所有权而取得的经济利益，是建设用地使用者向土地所有者支付一定数额的货币表现形式，即表现为一定年限的地租。
但实践中，其构成还包括土地出让前国家对土地的开发成本及有关的征地拆迁安置等费用。
（4）建设用地使用权的出让附随特殊义务。
其特殊义务表现在：
权利的有期限性、遵循物权法定原则、权利客体的特定性（仅及于土地，不包括矿藏、埋藏物）。
3、出让的范围
（1）出让的土地仅及于国有土地，且是城镇国有土地。
城市区划内的集体土地在未经依法征用转为国有土地之前不得出让；
（2）一般是具有商业性利益的土地。
我国对出让土地的范围未作规定，只对划拨土地范围作了规定，具体而言，就是除《城市房地产管理法》第24条之外，其他用地则需通过出让方式解决。
4、建设用地使用权出让的批准权限
《土地管理法》第53条
《城市房地产管理法》第12条
根据以上规定，建设用地使用权的出让的批准是一种国家政府行为、行政行为，是国家对建设用地使用权出让活动进行管理的行政措施。
出让的批准权属于国务院及县级以上地方各级人民政府。
二、建设用地使用权的出让方式
土地是不可再生资源，而且具有自然增值的特点，所以竞争缔约的方式能更好的反映其价值。
财产权创设的最初目的是定纷止争，随着社会观念的转变，特别是财产观念从管领向用益的转变，现在财产权的目的应是物尽其用。
“竞争力量有助于机会成本最大化”，招标、拍卖的方式虽能使政府利益最大化，但也极大增加了受让人的交易成本，容易打压投资者的积极性。
所以，协议出让一般是适用于国家重点建设项目用地、国家优先扶持项目用地，而不采用竞价出让的方式。
招标、拍卖方式适用于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，等一些盈利高、回报率高的建设用地。
（一）协议出让
1、概念：
协议出让是指出让方和受让方经过平等协商，就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为。
具体地说，就是由有意受让人向政府提出申请，经批准后，再由出让人与之协商地价、出让年限、付款方式和时间以及用地的其他条件达成一致而出让建设用地使用权。
协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素很大。
2、出让的一般程序：
申请阶段；协商阶段；签约阶段；履约阶段
3、出让的法律规制
出让土地的年限不可高于土地的最高使用年限。
出让金不得低于协议出让最低价。
（二）招标出让
1、概念：
招标出让是指在规定期限内，由符合规定条件的主体以书面投标的方式，向出让方竞投某宗土地的使用权，出让方选择报价符合底价最优者与之签订建设用地使用权出让合同，并向其出让建设用地使用权的法律行为。
招标出让，主要适用于大型或关键性的投资项目，但取得者并不必然是出价最高者，而是综合考虑投标者的设计方案和企业资信。
2、一般程序
（1）招标。
公开招标，不特定，邀请招标，特定。
性质为要约邀请。
（2）投标。
性质为要约，投标书投入标箱后不得撤回，其生效时间招标人确定的投标文件截止时间，而非标单到达招标人时。
（3）定标，又称决标。
一般经过开标、评标、决标三个阶段。
定标的性质：
对投标完全同意，即为承诺，合同自承诺生效时即成立；若为非完全承诺，则定标不是承诺，尚须经过签订合同，合同才成立。
（4）签约。
（5）履约。
（三）拍卖出让
1、概念：
拍卖是出让人在众多的买方中选定最高报价者作为受让方并与之订立合同、向其出让建设用地使用权的民事法律行为。
2、适用条件及范围
拍卖应在公开场合，委托第三方或专业机构主持，由出价最高者获得建设用地使用权。
一般拍卖是适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐用设施用地。
3、一般程序
（1）拍卖委托。
（2）拍卖公告与察看。
（3）竞拍和拍定。
竞买人意思表示的性质为要约，以口头方式报价时，在其他竞买人报出更高价前，维持其拘束力，不得撤回。
（4）履约。
（四）挂牌出让
挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞标人的报价申请，并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的民事法律行为。
3、建设用地出让年限
1、最高年限
《城市房地产管理法》第14条；
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：
“最高年限按用途确定为：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；（3）科、教、文、卫、体用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
”
2、合同约定年限
以不超过法律规定的最高年限为限。
3、年限的计算
以领取土地使用证之日为期限的起算点；划拨建设用地使用权补办出让合同的出让年限，从当事人约定；通过转让方式取得的，年限为出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限。
4、年限的届满与续展
《物权法》第149条；《房地产管理法》第22条
四、建设用地使用权的收回
1、因受让人违反城市规划或出让合同规定，被国家强制收回。
2、因出让合同期满，被国家自动收回。
3、因公共利益需要，被国家提前收回。
4、因实施城市规划进行旧城区改造，调整使用土地。
第二节建设用地使用权划拨法律制度
一、概念及特征
1、建设用地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付期使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者的行为。
2、其具有如下法律特征：
（1）标的仅限于国有土地。
集体土地只有经依法征收变成国有以后才能进入建设用地出让市场。
（目前实践中，乡镇企业用地、乡镇村公共设施和公益事业用地以及农村村民宅基地多为无偿取得，并经县级以上人民政府批准，集体土地的所有权被虚化，其与国有土地使用权的划拨并无实质的不同）
（2）行政性。
实质是行政划拨，国家行使的是行政权力，双方权利义务不对等，法律地位不平等，用地人只能消极的申请，不能和国家讨价还价，由国家单方面决定是否批准划拨。
（3）无偿性。
此为划拨与出让最关键的不同之处。
虽然划拨是一种无偿行为，但其存在两种形式：
一种是经县级以上政府依法批准，使用者缴纳补偿、安置等费用（其中不包含地租性质的费用）后，才交付使用；另一种则是使用者无需缴纳上述费用。
（4）无期性。
并不是永续存在，否则等于用益物权架空了所有权，故“没有期限限制”准的理解应是不定使用期限，国家可以根据需要随时要求收回建设用地使用权。
（5）用途的特定性。
划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目，纯商业性目的的项目用地，一般不允许无偿取得。
二、性质及内容
1、性质。
国家机关、军事机关等公法人所享有的划拨建设用地使用权属于未分离出去的所有权的使用权能，应当认为是土地所有者自己占有、使用。
公司、企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨建设用地使用权是一项与所有权相分离的他物权，即地上权，是一种不完全物权。
2、划拨建设用地使用权的内容。
公法人仅仅享有所有权的一项权能，故而使用人对划拨土地只享有占有权、使用权，而无收益权和处分权。
私法人享有的是一项独立的他物权，故而对划拨土地享有占有、使用、收益权和一定的处分权。
（1）占有权。
其占有并不要求必须始终为直接占有，表现为使用权人可以将建设用地使用权及其上建筑物一起出租；也不以在土地上有建筑物、构筑物为必要，而是以具有法律上的占有为必要，表现为须持有合法的国有土地使用权证。
（2）使用权。
需注意的是，使用权人不得韦方程式管理和规划的要求，不得变更划拨土地时所确定的土地用途，如需变更，则需报有关部门批准。
（3）收益权。
划拨建设用地使用权人只能在自己使用土地时才能拥有对土地的收益，房屋所有人以盈利为目的，将国有土地上建成的房屋用于出租，则其中的土地收益必须上缴国家。
（4）处分权。
《城市房地产管理法》第40条、56条
划拨建设用地只有在经过有批准权的人民政府审批，办理了建设用地使用权出让手续，并按国家规定缴纳了土地使用权出让金，或经批准不需办理出让手续，而将收益上缴国家或做其他处理后，方可转让。
我国实行房地一体化管理制度，故建设用地使用权的抵押、出租，必须也应当将其土地范围内的房屋一并抵押、出租。
抵押可以不经批准，但应将拍卖所得款项先予缴纳土地出让金。
房屋出租，其建设用地使用权也一同出租，只是应将租金中所含有的土地收益上缴国家而已。
三、划拨的范围
《城市房地产管理法》第24条：
“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律行政法规规定的其他用地。
”
四、划拨的批准权限和程序
1、划拨的批准权属于国务院及县级以上地方各级人民政府。
2、划拨须经如下程序
（1）预审；
（2）申请；（3）审查；（4）批准；（5）划拨；（6）登记发证。
五、划拨建设用地使用权的商品化
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