城市更新实施细则征求意见稿0930.docx

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城市更新实施细则征求意见稿0930

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《深圳市城市更新办法实施细则》

（征求意见稿）

第一章总则

第二章城市更新规划与计划

第三章综合整治类城市更新

第四章功能改变类城市更新

第五章拆除重建类城市更新

第六章其他规定

第七章附则

第一章总则

第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，有利于保障社会和谐稳定，推进特区一体化和城市现代化、国际化建设，实现公共服务均等化，加强民生工程建设，支持战略性新兴产业发展，促进经济发展方式转变，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新。

第四条[领导小组]市政府设立市城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。

市城市更新办公室设在市规划国土部门。

市领导小组原则上每年度召开一次会议，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门在市领导小组的领导下，承担以下职责：

（一）组织拟订全市城市更新相关政策法规、操作规程和有关技术规范；

（二）组织拟订全市城市更新专项规划；

（三）组织拟订全市城市更新年度计划；

（四）组织城市更新单元规划的编制和报批；

（五）指导、协调和监督各区城市更新工作；

（六）市领导小组交办的其他工作。

第六条[区政府职责]区政府是辖区内城市更新工作的责任主体，负责组织、协调辖区内的城市更新项目的实施，承担以下职责：

（一）组织申报、参与拟订城市更新年度计划；

（二）协调城市更新单元规划的编制；

（三）组织、协调、实施辖区内的拆除重建类城市更新项目：

1.协助进行项目拆除重建区域内土地、建筑物的清理；

2.组织、协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施；

3.确认项目实施主体；

4.对项目实施进行监管；

5.直接实施项目；

（四）组织辖区内综合整治类城市更新项目计划、规划的拟订和申报、项目资金扶持及项目实施的跟踪、协调和督促；

（五）协调、维护辖区内城市更新活动中的正常社会秩序，保障社会和谐；

（六）《更新办法》和本细则规定的其他职责。

第七条[专项资金]市、区政府（含新区管理机构，下同）设立城市更新专项资金，用于实施由政府作为实施主体的拆除重建类城市更新项目、扶持综合整治类城市更新项目、组织开展全市城市更新重点片区规划研究、建立并维护城市更新公共服务平台等城市更新相关工作。

城市更新专项资金通过财政拨款或从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中划定等方式筹集，其管理办法由市城市更新主管部门联合市发改、财政部门另行制定。

第二章城市更新规划与计划

第八条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门负责依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新年度计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

全市城市更新专项规划根据不同时期的发展形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。

全市城市更新专项规划的期限一般为五年。

第九条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理与实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。

综合整治类城市更新依照项目实施方案进行。

功能改变类城市更新依照法定图则等已批规划进行。

第十条[城市更新单元]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。

第十一条[城市更新单元的划定]法定图则在编制时，应对片区内特定城市建成区进行城市更新的必要性和可行性进行研究，科学划定城市更新单元。

第十二条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求，并满足以下技术要求：

（一）总用地面积宜大于10000平方米，面积小于10000平方米的零散用地原则上不得单独划定为城市更新单元；

（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）内用地的面积不小于单元总用地面积的70%，未建设用地原则上不纳入拆迁范围；

（三）城市更新单元应当包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地，并确保此类用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%；城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定；

（四）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元，政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元；

（五）城市更新单元原则上不包含被非法占用的已完成征、转及补偿手续的国有用地和基本农田保护范围内的用地，通过城市更新实现用地清退的除外；

（六）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求；

（七）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织原则上应当以整村范围划定城市更新单元，其他各区的原农村集体经济组织也应尽量以整村范围划定城市更新单元；按照整村范围划定城市更新单元的，其拆迁范围内用地的面积可以小于单元总用地面积的70%；

（八）已纳入我市综合整治计划或完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

第十三条[单元边界]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

第十四条[拆迁范围边界]城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：

（一）拆迁范围边界涉及道路的：

1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。

2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。

3.规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应当包含相对应的规划支路用地。

拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

第十五条[城市更新单元规划]城市更新单元规划是指依据已经批准的城市总体规划、城市更新专项规划、城市更新统筹片区规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。

第十六条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。

鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，适当提高开发建设用地的容积率。

第十七条[城市更新单元规划的编制内容]城市更新单元规划应当包含以下主要内容：

（一）更新目标与定位；

（二）更新模式：

指各种模式及对应的区域；

（三）更新范围：

指拆迁范围和建设用地范围、土地清理及房屋确权的相关成果；

（四）土地利用：

用地布局、地块功能及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等；

（五）专项研究：

包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究；

（六）地权重构：

1.拆迁责任：

明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求；

2.利益平衡：

包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案；

3.实施方案：

包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。

第十八条[城市更新单元内的未建设用地]对于依照城市更新单元划定原则，因规划需要划入城市更新单元的国有未出让用地，不可按照《更新办法》第四十三条的规定作为零星用地出让给实施主体的，可结合城市更新单元规划的编制进行腾挪、置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。

对于依照城市更新单元划定原则，因规划需要划入城市更新单元的已批未建用地，在征得权利人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行腾挪、置换；权利人不同意进行腾挪、置换的，城市更新单元规划的编制应充分考虑已批未建用地的规划条件。

第十九条[城市更新单元规划与已批法定图则]城市更新单元规划在编制过程中应研究细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，原则上不突破其确定的开发建设总量，尤其是居住建筑总量。

如涉及突破的，应重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。

城市更新单元规划应深化落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。

第二十条[城市更新单元规划与未批法定图则]城市更新单元所在地区未制定法定图则或法定图则正在进行修编的，单元规划在编制过程中应与正在开展的法定图则制定或修编工作进行同步协调与充分衔接。

第二十一条[计划体系]全市城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。

第二十二条[计划申报]单元规划制定计划实行常态申报机制，拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划按照年度在每年的计划制定期间进行申报。

拆除重建类项目实施计划应当纳入近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划。

第二十三条[综合整治类计划和功能改变类项目申报]按照已批准的城市更新单元规划需单独实施的综合整治类项目，可以直接申报纳入综合整治类项目计划；需单独实施的功能改变类项目，可以按照本细则第四章的规定直接向相关部门进行申报后实施。

第二十四条[城市更新单元外的综合整治和功能改变类项目]未划入城市更新单元的区域需单独实施综合整治类城市更新的，可以直接申报纳入综合整治类项目计划，不需申报纳入单元规划制定计划。

未划入城市更新单元的区域需单独实施功能改变类城市更新的，可以按照本细则第四章的规定直接向相关部门进行申报。

第二十五条[计划清理与调整]市规划国土部门可以根据规划编制和项目实施情况，对单元规划制定计划进行清理与调整，报市政府审批后向社会进行公告。

拆除重建类项目实施计划纳入当年的近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划后，在近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划确定的拆除重建类项目的总用地规模范围内，市规划国土部门可根据项目推进情况对计划进行适度调整。

对拆除重建类项目实施计划的调整超出近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划所确定的拆除重建类项目的总用地规模的，应报市政府审批。

第三章综合整治类城市更新

第二十六条[政府主导]综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。

市城管部门对全市综合整治工作进行统筹，各区政府为辖区内综合整治类项目实施责任主体。

第二十七条[综合整治内容]综合整治类城市更新的内容主要包括：

（一）消除片区安全隐患；

（二）改善基础设施、公共服务设施和无障碍设施；

（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造；

（四）提升片区城市功能。

第二十八条[资金扶持政策]综合整治类项目中涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的部分，其费用由市、区政府按照市财政部门确定的事权划分标准共同承担；其余部分的实施费用由业主和区政府按照一定比例承担。

具体承担比例由业主和区政府按照项目的不同类型和不同工程档次协商确定。

第二十九条[计划管理]综合整治类城市更新实行市、区两级年度计划管理。

第三十条[拆除重建项目内的综合整治]拆除重建类项目范围内不进行拆除重建的部分，可以按照城市更新单元规划实施综合整治，相关费用由项目实施主体承担。

此类综合整治不单独进行计划申报。

第三十一条[区级计划草案]区政府按照年度制定本区综合整治类项目计划和资金扶持计划草案，并组织编制项目建议书。

第三十二条[市级计划]在每年度全市综合整治类项目计划申报期间，区政府提出本区计划内各类需市政府进行资金扶持的项目，向市发改部门进行申报。

第三十三条[计划审批]市发改部门对各区政府申报的项目进行汇总和统筹，征求市规划国土、城管、建设等部门意见后，形成全市综合整治类项目计划和资金扶持计划草案，报市政府审批。

已批准的城市更新单元规划确定的综合整治类项目应当优先纳入计划。

第三十四条[计划公告]全市综合整治类项目计划经市政府审批后，由市发改部门负责向社会进行公告。

各区政府应当根据全市综合整治类项目计划和资金扶持计划，对本区计划草案进行调整，制定形成本区项目实施计划和资金扶持计划。

第三十五条[项目实施方案]纳入市、区综合整治类项目计划和资金扶持计划的项目经批准后，由各区政府根据相关技术规范，组织编制实施方案，报市规划国土部门进行审批。

区政府在制定实施方案时应当征求市产业、建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。

第三十六条[资金管理]综合整治类项目扶持资金拨付、结转、管理的具体办法由市发改、财政部门会同各区政府另行制定。

第四章功能改变类城市更新

第三十七条[实施条件]按照城市更新单元规划、法定图则等城市规划，土地用途已发生变化或者满足土地功能混合使用相关要求，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产证或者其他权利证书向市规划国土部门申请实施功能改变类城市更新。

具有下列情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请改变后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；

（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（七）建筑物由业主区分所有，未经业主同意的；

（八）其他法律、法规、规章或者规范性文件规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第三十八条[申请材料]申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产证或者其他权利证书等材料。

建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。

第三十九条[初步核查]市规划国土部门受理申请后，对申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行核查。

第四十条[公告]市规划国土部门经初步认定，认为项目不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；认为项目符合功能改变条件的，应当组织就申请事宜进行公示。

公示公告应当在深圳特区报、深圳商报登载，并在相关政府公众信息网站上持续登载7天。

第四十一条[规划确认与合同签订]公示结束后，市规划国土部门派出机构对相关意见进行汇总和处理。

项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划确认文件，并与申请人补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议或者增补协议。

第四十二条[相关行政审批]申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。

项目实施涉及规划国土、建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由实施主体按照有关规定进行办理。

第四十三条[房地产变更登记]项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产证或者其他权利证书、规划确认文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议或者增补协议、地价缴纳证明等有关材料。

第四十四条[实施费用]功能改变类项目实施费用全部由实施主体承担。

第四十五条[加建附属设施]功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定补缴地价。

加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章拆除重建类城市更新

第四十六条[拆除重建适用范围]具有以下情形之一且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的特定城市建成区，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患，包括：

1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；

2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；

3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；

4.经鉴定存在经常性水浸或者其他严重隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施，包括：

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

2.属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四十七条[危旧房屋改造]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，按照危旧房屋改造有关规定进行处理。

第四十八条[实施方式]拆除重建类城市更新项目可由权利主体自行实施、权利主体与市场主体合作实施、市场主体单独实施，也可由政府进行土地整合后组织实施或直接实施。

第四十九条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建模式实施更新的区域应申报纳入单元规划制定计划。

市规划国土部门应当制定单元规划制定计划申报指引并向社会进行公告。

申报指引可对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定的技术要求、权利主体的城市更新意愿要求等内容进行细化、完善与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项进行规定。

市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及时向社会进行公告。

第五十条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元，或未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第四十六条规定的情形确需进行城市更新，由申报主体按照本细则第二章和申报指引的规定拟订了城市更新单元。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿，符合本细则第五十一条和计划申报指引确定的要求。

（三）已按本细则第五十二条、第五十三条、第五十四条和计划申报指引的要求，形成符合条件的申报主体。

（四）申报主体提出的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。

第五十一条[城市更新意愿]申报主体进行规划制定计划申报时，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应符合下列条件：

（一）城市更新单元用地为单一宗地的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意进行城市更新；

（二）城市更新单元内用地为城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或者股东代表大会表决同意进行城市更新；或者经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意进行城市更新，并经原农村集体经济组织继受单位同意；

（三）拆迁范围内涉及多个地块的，同意进行城市更新地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5。

权利主体的城市更新意愿仅作为是否同意进行城市更新的意愿表示，不作为确定规划指标、拆迁补偿方式与标准等事项的依据。

按照本细则第五十二条第三项的规定，由市政府相关主管部门或区政府进行申报的，不受本条规定的限制。

第五十二条[单元规划制定计划申报主体]单元规划制定计划的申报主体应符合以下条件：

（一）城市更新单元内权利主体单一的，由权利主体进行申报或者委托单一主体代为申报。

（二）城市更新单元内有多个权利主体的，同意申报的权利主体应委托同一主体代为申报。

其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的，也可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报。

（三）市政府各相关主管部门或区政府认为需要通过政府组织或直接实施方式进行城市更新的，可由市政府相关主管部门或区政府进行申报。

第五十三条[申请政府实施项目的申报]权利主体申请由政府进行土地整合后组织实施或直接实施城市更新项目的，可申请由市、区政府成立或授权的城市更新实施机构进行申报。

第五十四条[申请市场主体实施项目的申报]权利主体申请由市场主体直接实施城市更新的，可委托市场主体进行申报，或申请由区城市更新主管部门进行申报。

第五十五条[市场主体的准入条件]对于旧住宅区等存在多个权利主体的项目，权利主体委托市场主体进行申报的，各区政府可以结合本区经济社会发展水平、房地产市场成熟程度、城市更新动力等客观情况，对接受委托的市场主体的相关资质、开发经验、资金实力等设定条件，但相关条件的设定不得以直接或者间接地将受托方指定为特定单位为目的。

第五十六条[市场主体的备案]符合区政府设定的条件且有意向成为计划申报受托方的市场主体应向区城市更新主管部门申请进行备案，由区城市更新主管部门对其是否符合条件进行评估与认定，符合条件的予以备案并向社会公布。

未经备案的市场主体不得擅自开展城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。

经备案的市场主体在接受委托前，应向权利主体公开其身份证明文件和相关资质、工作经验、资金实力的证明文件等材料。

第五十七条[受托方的确定]对于旧住宅区等存在多个权利主体的项目，区城市更新主管部门可以组织、召集权利主体通过公开方式，从经备案的市场主体中合理选定受托方。

多个权利主体也可自行通过召开股东大会或者业主大会、公开招标、集中投票、集中谈判等形式确定受托方并对其进行委托，由其代为申报。

第五十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应会同相关职能部门对辖区内的委托申报工作进行协调、监管。

街道办、社区工作站、居委会、业主委员会、物业管理机构等单位或组织应依照相关法律、法规和工作规则，在委托申报过程中开展协调、服务工作。

权利主体申请由区城市更新主管部门进行申报的，区城市更新主管部门应履行申报主体的相关职责。

第五十九条[申报主体的效力]申报主体仅代表自身或接受权利主体委托开展单元规划制定计划申报的相关工作。

项目实施主体