《昆山市物业服务收费管理实施细则.docx
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《昆山市物业服务收费管理实施细则
《昆山市物业服务收费管理实施细则
（草案）》征求意见公告
《昆山市物业服务收费治理实施细则》差不多列入市政府规范性文件制定打算，该文件旨在规范我市物业服务收费行为，爱护业主和物业服务企业的合法权益，文件与宽敞市民、企事业单位的日常生活、生产紧密有关，因此，按照《江苏省规范性文件制定和备案规定》的有关规定，现将草案全文公布，广泛征求社会各界的意见，以便进一步修改完善。
各界人士能够将书面意见于9月6日前通过信函、传真、电子邮件等方式送昆山市人民政府法制办公室。
昆山市人民政府法制办公室
二○一○年八月二十七日
昆山市物业服务收费治理实施细则（草案）
第一条为规范本市物业服务收费行为，爱护业主和物业服务企业的合法权益，按照《民法通则》、《物权法》、《物业治理条例》、《苏州市住宅区物业治理条例》和国家进展和改革委员会、建设部《物业服务收费治理方法》，省物价局、住房和城乡建设厅《江苏省物业服务收费治理方法》，苏州市政府《苏州市物业服务收费治理实施方法》等法律法规及有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内，符合国家物业治理企业资质要求的物业服务企业，对各类物业实施治理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行修理、养护、治理，爱护有关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公布、公平、公平的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓舞物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责本市物业服务收费的监督治理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公布、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，按照物业服务成本、法定税费和合理利润确定。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。
物业服务收费按照物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情形，分不实行政府指导价和市场调剂价。
一般住宅的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
非一般住宅（小区区域规划户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房、各类不墅、低层住宅、高级公寓等）以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或同意托付开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调剂价。
第八条 实行政府指导价的一般住宅公共服务收费，实行等级收费治理制度，今后逐步向分项目收费治理过渡，并适时调整和定期公布。
各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20%。
住宅物业治理服务标准参照省质量技术监督局公布的《江苏省住宅物业治理服务标准》综合评定。
对未实施等级收费的物业，要按照物业治理规范要求，实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。
第九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。
前期物业治理时期，一般住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的，应当经价格主管部门核准；非一般住宅物业公共服务费应当向价格主管部门备案。
业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公布方式，征询业主意见，一般住宅应经价格主管部门核准后执行，非一般住宅应当向价格主管部门备案。
住宅前期物业治理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，一般住宅应经价格主管部门核准后执行，非一般住宅应当向价格主管部门备案。
第十条对开发建设单位通过规范的招标方式选择前期物业服务企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加大对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的治理。
价格主管部门和物业治理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督治理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
一般住宅的前期物业治理服务标准应由开发建设单位参照省质量技术监督局公布的《江苏省住宅物业治理服务标准》在招标文件中明确，物业服务企业按照招标文件中明确的服务标准确定服务等级进行合理报价。
中标物业服务企业和业主签订前期物业治理服务协议约定的前期物业治理服务标准应和招、投标文件中一致。
一般住宅前期物业治理实行公布招标或邀请招标的，物业服务企业应在签订《前期物业治理托付合同》后十天内持以下材料报市价格主管部门备案：
1.市物业治理主管部门出具的中标证明；
2.开发建设单位出具的中标通知书；
3.物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；
4.招标文件、投标文件。
5.前期物业治理托付合同。
第十一条 业主大会成立后的一般住宅公共服务费收费标准，在价格主管部门公布的政府指导价范畴内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十二条 实行市场调剂价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
市价格、物业行政主管部门应加大对实行市场调剂价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业有关各方合理约定物业收费及有关事项。
第十三条 物业服务收费能够采取包干制或酬金制等形式约定。
具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业服务企业与业主在《前期物业治理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。
第十五条 物业公共服务费用由治理服务人员费用、物业共用部位、共用设施设备日常爱护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序爱护费用、办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、治理费分摊、固定资产折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（一般住宅不超过8%）、法定税费组成。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由公用部位、共用设施设备所服务的业主共同承担，能够通过专项修理基金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十六条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时刻交纳物业服务费用。
物业治理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积运算（车库除外、阁楼减半）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积运算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十七条物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公布分摊。
具体分摊方法业主大会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，在《前期物业治理服务协议》中约定，由住宅物业的业主和建设单位监督。
第十八条纳入物业治理和服务范畴的已竣工但尚未出售或因开发建设单位缘故未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，业主应向物业服务企业书面告知，物业公共服务费用由业主按规定标准的70%交纳。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十九条 实行政府指导价的前期物业治理住宅小区，因开发建设单位缘故分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业治理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范畴、比例可在《前期物业治理托付合同》和《前期物业治理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
不作约定的一律按物业治理公共服务费低于规定标准的30%执行。
第二十条 物业治理区域内受业主或业主委员会托付实施专人治理的机动车（非机动车）停车服务收费（不含经营者具有完全产权或受产权单位托付经营的停车场地），区不不同情形由业主或业主委员会与物业服务企业在规定浮动幅度内协商制定具体收费标准。
业主（使用人）已拥有车位使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业治理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位使用权的，按低于社会停车收费标准、补偿物业服务企业治理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。
业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项修理资金。
业主大会成立后，能够参照上述规定的标准，收益按业主大会决定并合同约定使用。
住宅小区机动车（非机动车）停车服务收费标准详见附件二。
进入物业治理区域执行公务的公安、消防、抢险、抢救、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。
第二十一条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得有关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
所得收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项修理资金，也能够按照业主大会的决定使用。
第二十二条 物业治理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业同意托付代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向托付单位收取手续费。
不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条 物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
业主、物业使用人装修产生的垃圾应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积3元/平方米。
第二十四条 物业服务企业已同意托付实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提升收费标准。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费方法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或财务年度）向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施有经营收益和支出情形，同意业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业治理行政主管部门的监督。
第二十七条 物业服务企业应完善内部财务治理制度，强化成本、收支约束。
同一物业服务企业同时服务于多个物业治理区域的，服务成本和收支应按物业治理区域分不核算。
实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施治理和服务的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，同意监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情形。
物业服务企业或业主大会能够按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情形进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
第二十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业治理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业能够依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
第二十九条 政府价格主管部门和物业治理行政主管部门应当加大对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十条本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责讲明。
第三十一条 本细则自2010年10月1日起执行，《关于印发<昆山市物业收费治理实施细则（试行）>的通知》（昆政发〔2007〕37号）同时废止。
附件1：
昆山市一般住宅物业公共服务收费等级基准价格
等级
基准价格
（元/月.平方米）
等级
基准价格
（元/月.平方米）
等级
基准价格
（元/月.平方米）
一级
0.20
二级
0.40
三级
0.60
四级
0.80
五级
1.00
六级
1.20
七级
1.40
注：
1.上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
2.一般住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业治理服务标准》实施。
3.一般住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定期公布。
附件2：
昆山市住宅小区停车服务收费标准
类 不
标 准
小
型
车
︵
9
座
以
下
︶
室外
属于小区配套设施，由业主或业主委员会与物业企业在每月100元、上浮不超过20%、下浮不限的范畴内商定
室内
一般
1
业主拥有车位使用权的（业主独用车库除外），由业主与物业企业在每月50元、上浮不超过20%、下浮不限的范畴内商定
2
业主不拥有车位使用权的，由业主与物业企业在每月250元，上浮不超过20%、下浮不限的范畴内确定
机械架空
按一般停车收费标准上浮20%，下浮不限的范畴内确定
临时停车
进入小区临时停车,半小时（含半小时）内不收费；一小时内（含一小时），2元/次；二十四小时（含二十四小时）内，5元/次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。
摩托车
助力车
电瓶车
室外共用车棚
每月每辆8元
室内共用车库
每月每辆10元
自行车
室外共用车棚
每月每辆3元
室内共用车库
每月每辆5元
注：
其它车型机动车停车服务收费标准由业主或业主委员会与物业企业协商确定。
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