地产集团设计管理制度实施细则修订.docx

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地产集团设计管理制度实施细则修订

地产集团规划设计管理制度实施细则

1、目的

为保证项目设计各阶段处于受控状态，协调设计成果正确实施，验证设计符合质量要求，确保开发项目满足要求，最终达到设计精品的目标；

2、适应范围

适用于中锐地产集团开发项目设计管理工作的全过程；

3、定义

3．1设计：

指项目发展过程中的一切设计和相关设计行为。

3．2集团规划设计评审委员会的组成

3.2.1由集团公司管理层、项目公司管理层和集团规划设计部共同组成规划设计评审委员会，共同决策和处理相关规划设计方面的工作：

3.2.2评审委员会组成情况说明如下：

3.2.3集团公司规划设计评审委员会（以下简称“集团评委会”）组成：

集团公司管理层、项目公司管理层、集团项目策划部经理、规划设计部建筑师骨干：

集团评委会由评委会主席牵头并负领导责任，评委会主任由设计总监担任；

集团评委会设秘书一位，由规划设计部一位建筑师骨干担任：

3.2.4集团评委会具体人员和组织架构由评委会主任提名，报集团总经理批准：

3.2.5集团评委会在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。

3．3项目设计管理小组：

根据项目发展情况，规划设计部技术负责人成立项目设计管理小组（以下简称：

“设计小组”）专职负责全面设计管理工作。

4、职责

4．1集团评委会职责

4.1.1集团评委会负责对项目设计主要阶段成果的原则问题进行评审；

4.1.2集团评委会应致力于在集团公司内部形成设计总监、项目建筑师提出专业意见，行政领导、企划、市场人员提出市场意见，评审委员会决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各司其职的完整决策体系；

4.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体委员会成员的意见有关规划设计的指导思想和各项指标。

在此基础上由评委会主任组织评委会做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实；

4.1.4集团评委会向集团领导负责;

4.2集团规划设计部是项目设计管理的责任部门，负责项目发展各个阶段设计管理工作具体实施。

5、评审委员会的分工与协作

5.1在上述分工之外，扩初（建筑扩初除外）和施工图设计，方案性详图设计，环境软硬景扩初和施工图设计，装修施工图设计，结构、水、电、暖等各专业设计，智能化设计，标识系统设计、地质勘探、基础设计等环节的评审，均由项目公司负责，集团工程管理部进行指导与审核;

5.2一般情况下，方案设计在定稿评审通过方可向政府报建。

如因时间紧迫，可在该方案设计经集团评委会审慎研究同意后先行报建，有关修改必须在后续设计中及时落实;

5.3需报集团评委会评审的设计图纸，集团规划设计部发送设计单位的正式意见应在收到评委会意见之后再行发出。

须报集团评委会评审的设计图纸，集团发往设计单位的意见同时抄送集团评委会即可;

5.4集团评委会与项目设计小组的具体管理方式和分工

5.4.1在概念设计阶段，集团评委会负责组织评委会成员和设计小组实地踏勘，了解区域城市规划，组织设计小组对地块进行概念规划并编写任务书。

集团评委会负责组织集团内部对概念规划及任务书文稿进行评审；

5.4.2集团评委会负责在公司内部组织各项设计评审并负责设计评审意见的综合和初步审定。

设计小组参与评审并给出全面和细致的专业评价意见，并在集团评委会的指导下负责整理设计评审意见及填写设计评审表，设计评审表由集团评委会主任签发；

5.4.3集团评委会负责组织设计小组对集团评委会关于设计评审回复意见进行跟进和落实，并按评审表和工作信函的标准格式进行落实和回复。

具体跟进和落实的管理工作由设计小组负责。

5.4.4需多部门协作进行的设计重大事项由集团评委会负责组织及评审，由规划设计部具体负责与集团内部其他相关部门进行沟通和配合。

一般设计事项由设计小组直接负责。

6、设计分项管理细则

6.1概念方案设计阶段

6.1.1该阶段分为两个部分：

第一部分为前期概念方案设想阶段，第二部分为概念设计的成图阶段；

6.1.2概念方案设计的过程

①由集团评委会组织有关人员参与对地块进行实地踏勘，安排专人了解区域城市规划情况及动向，组织安排对地块进行《概念规划》；过程与项目公司一起，项目公司需提供相关的资料。

②《概念规划》内容应包括密度分析、楼型分布尝试、景观及朝向论证等，并应提交成果性文件。

由集团评委会对《概念规划》成果进行初步评审并由集团总经理批准；

③《概念规划》一般由集团规划设计部组织设计小组编制。

如项目较大或重大，可考虑委托专业设计单位进行有关概念规划设计方案。

6.2规划设计

6.2.1一般情况下，规划设计须通过设计招标确定设计方案和设计单位。

个别小型项目可考虑直接委托一家设计单位进行多方案设计用以选定设计方案；

6.2.2设计单位确定参见《设计单位管理工作程序》

6.2.3设计任务书编制：

A由规划设计部根据政府规划设计要点、《市场定位》、《概念设计》、《设计任务书标准文本》起草《规划设计方案招标任务书》；

B规划设计部组织对设计任务书进行初步评审，连同投标设计单位考察报告评审表上报集团总经理批准；

C在收到评委会意见后由设计小组进行修改和完善；

6.2.4规划方案招标：

A发标

按照集团评委会审批选定设计投标单位名单发出《项目方案招标邀请函暨确认书》并附上设计任务书，在收齐设计单位回复后由规划设计部组织安排召开招标答疑，会议由规划设计部向投标设计单位发出《招标答疑会会议议程》函件，并按函件程序安排召开答疑会；

B在设计招标过程中，由规划设计部及时与各投标单位分别进行中期交流，在不影响设计师创意发挥的前提下适当引导，避免其出现不必要的偏离，以确保最终投标方案的可实施性和设计质量；

6.2.5设计投标方案评审

A评审前的准备工作，由规划设计部对投标方案进行编号并及时将投标方案文件分送评委会相关人员；

B初步评审：

规划设计部、集团项目策划部需先行分别在内部进行讨论和交流。

由集团评委会组织召开投标设计方案初步评审会议对各投标设计方案进行初步评审，提出初步评审意见；

C规划设计部需编制投标方案汇总图集、编制《投标方案经济技术指标对比表》《投标方案景观、噪音等转向对比表》、《投标方案评分表》以及《招标方案设计服务计划对比表》，并上报集团评委会。

D联合评审：

如项目重大，需由规划设计部发出《联席评审会议议程》组织召开联席评审会议，邀请业内资深人士参加评审会议，以确定中标方案中标单位。

规划设计部设计小组应作好各种协助工作，联系各投标设计单位设计师到场阐述设计构思和思路。

集团评委会在联席会议上汇报对个方案的初步评审意见并参与讨论、评议。

由设计小组填写《投标方案评分统计表》和《投标方案评审意见汇总表》。

E规划设计方案中标单位可优先成为建筑方案设计单位乃至各初步设计和施工图设计单位，一般情况下，如中标单位为境外设计公司，该设计单位只负责规划设计和建筑方案设计，初步设计和施工图设计另行委托国内设计单位；

6.2.6规划设计部负责起草《中标通知书》，由集团盖章发出；

6.2.7规划设计部负责起草《未中标通知书》，由集团盖章发出，发出时间一般在与中标单位签定设计合同之后；

6.2.8签定设计合同：

规划设计部负责按照《设计合同标准文本》；起草设计合同，并与中标单位商定有关设计合同条款。

设计费用由公司领导确认。

设计时间根据项目发展计划制定。

设计合同文件按公司有关合同建设，办理会签与审批；

6.2.9由规划设计部根据项目发展计划编制《项目设计计划》；

规划方案优化：

规划设计部负责起草编制《中标方案优化要求》。

由集团主管领导确认后发送集团评委会相关人员。

在收到集团评委会意见后，由集团主管领导组织规划设计部进行修改和完善并将《中标方案优化要求》发至中标单位。

规划设计部需根据设计过程情况，上报阶段性图纸、工作模型及调整意见，并根据集团评委会意见指导设计单位进行方案优化；

定稿方案评审：

集团规划设计部对规划设计定稿方案进行评审，提出初步评审意见并上报评审表，由集团评委会组织联合评审对定稿方案进行最终审批。

6.3建筑方案设计

6.3.1建筑方案设计分为平面设计、立面设计和建筑方案报建图设计三个阶段。

一般情况下，建筑方案设计交由规划设计中标单位承担，如中标单位为国内设计单位，则由该设计单位承担建筑方案报建图设计。

如中标单位为境外设计单位，则由初步设计和施工图设计单位负责建筑方案报建筑图设计。

6.3.2平面设计

A在规划设计定稿方案确认后，由规划设计部负责组织进行建筑单体平面设计；

B应结合市场需求提出具体设计要求，组织设计师对单体平面进行系统设计及优化，并上报阶段性图纸及调整意见

C定稿方案评审：

由规划设计部组织对平面设计定稿方案进行初步评审，提出评审意见并上报《评审表》，由集团总经理最终审定；

6.3.3立面设计

A规划设计部需对建筑方案设计单位的立面设计水平进行评估。

如认为该设计单位的立面设计水平有限或通过几轮立面设计仍不能达到满意的成果时，则需另行委托或通过立面设计招标以确定立面设计单位和中选方案

B选择立面设计单位程序参见《设计单位管理办法》

C规划设计部组织设计单位根据评审意见进行后续设计优化、定稿、实施工作。

由规划设计部安排制作大比例工作模型，以考察整体立面效果。

由规划设计部组织材料选样和现场样板墙制作（项目公司配合）。

规划设计部在设计优化过程中需上报集团优化意见和设计师优化图纸。

设计小组对色板及照片进行备案，在必要时提出意见，项目公司需参与；

D定稿方案：

规划设计部对定稿方案进行初步评审和确认，以评审表上报集团总经理最终审批；

6.4建筑、结构、水、电、暖等专业初步设计及施工图设计

6.4.1以上各专业（建筑专业初步设计除外）初步设计及（施工图以下简称“初步设计”和“施工图”）由项目公司负责评审，由项目公司负责组织设计实施与管理；

6.4.2初步设计和施工图设计单位选择

A一般情况下，如规划设计中标单位或建筑方案设计单位为国内设计单位时，该设计单位可被考虑成为初步设计和施工图设计单位；

B如规划设计单位或建筑方案设计单位为境外设计单位时，则须另行委托一家国内设计单位承担设计。

根据对多家国内设计单位的考察情况及各家设计单位的报价情况，由规划设计部确定一家设计单位承担初步设计和施工图设计，并上报公司领导决定；

6.4.3以建筑方案设计定稿成果为依据进行初步设计，以初步设计成果为依据进行施工图设计；

6.4.4在开展初步设计和施工图设计之前，规划设计部必需组织建筑师、结构工程师、机电工程师编制设计要求并提供给设计单位作为初步设计及施工图设计依据任务书，若有初步设计及施工图设计有变化需经集团评委会通过；

6.4.5如初步设计和施工图设计单位和建筑方案设计单位不是同一家，则安排建筑方案设计单位进行其合同责任范围内的设计深化，并作为条件图交付初步设计单位密切交流意见和磋商处理设计问题，初步设计和施工图设计过程的作业图和最终成果应由建筑方案设计单位参与评审并提出意见。

6.4.6集团规划设计部负责对各家设计单位的扩初、施工图质量把关，并进行协调。

6.5环境设计

6.5.1以多方案为原则，根据项目情况和对设计单位的考察情况，由集团项规划设计部确定直接委托；

6.5.2规划设计部负责编制《设计任务书》与《设计单位考察报告》及《设计师网络登记表》、《设计合同》；

6.5.3方案评选

规划设计部组织方案评审，对各方案提出初步评审意见后以评审表上报集团评委会，集团评委会组织方案评选，确定中选方案及优化方向；

6.5.4优化定稿

①规划设计部具体组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。

规划设计部在设计优化过程中需上报集团总经理审批；

②规划设计部对定稿方案进行初步评审并以评审表上报集团总经理审定；

③规划设计部以工作信函邀请集团评委会到现场对设计实施效果进行验收并提出优化意见；

6.6装修设计（包含售楼处、样板区、办公、景观、会所等）

6.6.1规划设计部配合营销策划部门编制卖场策划方案，结合项目定位、市场情况拟订装修标准，施工图由项目公司负责，集团工程部监督；

6.6.2以多方案比较为原则，根据项目情况和设计单位考察情况，由规划设计部研究，以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

6.6.3规划设计部具体编制《设计任务书》与《设计单位考察报告》及《设计师网络登记表》、《设计合同》并上报集团领导批准；

6.6.4规划设计部组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

6.6.5方案评选

规划设计部组织方案评审，对各方案提出初步评审意见后以评审表上报集团评委会，集团评委会组织方案评选，确定中选方案及优化方向；

6.6.6优化定稿

①规划设计部具体组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。

规划设计部在设计优化过程中需上报公司优化意见和设计师优化图纸进行备案；

②集团评委会对定稿方案进行阶段性评审；

③项规划设计部以工作信函邀请集团评委会到现场对设计实施效果进行验收并提出优化意见；

6.7智能化设计

6.7.1智能化设计招标

①以多方案比较为原则组织智能化设计招标；

②通过对智能化设计单位考察，由项目公司合同集团规划设计部确定参加智能化设计招标的设计单位；

③由项目公司组织智能化定位会议研究和初步确定智能化定位。

智能化定位参与部门有规划设计部、项目策划部、物业公司、审核部等有关部门、项目公司技术部门；

④由集团规划设计部配合项目公司技术部门根据智能化定位会议结论编制智能化设计招标任务书，并由集团工程部监督；

6.7.2智能化设计评标

①规划设计部及项目公司负责对智能化设计投标方案进行初步评审，并形成初步评审意见提交集团评委会；

②集团规划设计部织智能化设计投标方案评审会议，对各投标方案进行评审以确定中标设计方案和中标设计单位。

并检讨智能化设计定位，制定最终的智能化设计方案；

③由项目公司根据最终的智能化设计方案编制智能化设计深化要求；

6.7.3智能化设计过程

①由规划设计部草拟智能化设计合同并组织设计单位开展设计；

②智能化设计单位应与各专业施工图设计单位密切配合，由规划设计部负责各家设计单位的协调工作；

6.8标识系统设计

6.8.1标识系统设计招标，由集团项目策划部负责；

①以多方案比较为原则组织标识设计招标；

②通过对标识系统设计单位考察，由项目策划部确定参加标识系统设计招标的设计单位；

③项目策划部须征求物业公司对标识系统的意见和要求，并编制标识系统设计招标任务书；

④项目策划部负责发标；

6.8.2标识系统设计评标

①项目策划部负责对标识系统设计投标方案进行初步评审，并形成初步评审意见提交集团规划策划部；

②集团项目策划部组织标识系统设计投标方案评审会议，对各投标方案进行评审以确定中标设计方案和中标设计单位；

③规划设计部编制标识系统设计深化要求；

6.9幕墙专业设计

6.9.1幕墙专业设计一般分条件图、工程投标设计图和工程施工图三个阶段；

6.9.2幕墙条件图一般由施工图设计单位提交并作为幕墙工程招标的设计要求。

幕墙条件图通常为立面图和门窗立面图等施工图文件。

在幕墙工程招标之前，规划设计部负责根据幕墙条件图补充幕墙工程投标设计要求；

6.9.3幕墙工程投标设计图由各家幕墙工程投标施工单位在工程投标过程中进行深化设计并随同回标文件一起提交。

项目公司相关技术部门专门负责对各家投标单位的投标设计图进行审阅并提出评审意见供审核部参考。

评审意见可同时作为幕墙工程施工图的设计要求；

6.9.4幕墙工程施工图由中标的幕墙施工单位提交。

由项目公司相关技术部门对幕墙工程施工图进行评审并提出修改意见；

7、设计环节的有关规定及管理办法

7.1

（一）〈设计单位管理工作程序〉

7.2

（二）〈设计合同及设计费用管理办法〉

7.3（三）〈设计图纸管理办法〉

7.4（四）〈设计变更管理办法〉

7.5（五）〈施工现场设计协调与效果控制程序〉

7.6（六）项目设计过程需提供资料列表

7.7.对城市项目施工图设计，可由项目公司来共同实施，集团规划设计部参与，施工图由项目公司负责编制并报集团规划设计部审批；

7.8项目设计工作计划的编制。

7.8.1项目设计工作计划由规划设计部负责编制；

7.8.2规划设计部应依据项目发展计划编制项目设计工作计划，要在保证设计进度的前提下尽量满足项目发展计划对设计质量的要求；

7.8.3项目设计工作计划要全面、细致并有可实施性；

7.8.4项目设计工作计划在实施过程中根据工作实施情况或随项目发展实施情况及时加以调整；

7.8.5项目设计工作计划一般由设计进度表和工作计划设想组成。

项目设计工作计划需提交项目发展计划会议加以讨论和确定；

7.9规划设计报建与配合

7.9.1规划设计报建由项目公司主办。

规划设计部负责提交规划设计报建需要的设计文件件和有关设计资料；

7.9.2规划设计部需密切的配合规划设计报建工作。

必要时规划设计部项目设计小组人员随同项目公司报建人员向报建专门部门解释和商讨有关设计情况和设计问题；

7.10设计市场的参观考察

7.10.1规划设计部要经常组织进行设计市场的参观考察并编制设计市场参观考察专题报告；

7.10.2设计市场参观考察一般分两类：

①结合具体项目需要有针对性的参观考察，考察范围与项目情况类似；

②整体设计市场最新情况的参观考察，考察范围较全面；

7.10.3参观考察应事先作好计划，明确参观考察的目的和内容，明确参与人员和个人的任务分工，认定考察报告编制人；

7.11学习培训

7.11.1根据规划设计部人员的具体情况制定学习培训计划；

7.11.2参与集团组织的各种学习培训；

7.12项目设计管理工作的总结：

规划设计部负责编制项目设计管理工作总结并上报集团领导。

（一）设计单位管理工作程序

1.目的

按照《中锐地产集团设计管理制度实施细则》和项目发展的要求，对设计单位进行选择、评估和控制，以保证设计单位的设计能力和成果满足项目发展的要求；

2.适用范围

适用于本集团对设计单位的管理工作；

3.职责

3.1规划设计部负责设计单位信息的收集，侯选设计单位的推荐及设计单位考察的组织工作；

3.2集团评委会负责侯选设计单位的考察与评审；

3.3项目设计小组负责对中标设计单位设计工作的协调与管理；

4.相关文件

4.1《中锐地产集团规划设计实施细则》

5.程序

5.1设计单位信息资料库建立

5.1.1规划设计部各建筑师应经常性收集各类设计单位信息，掌握各专业设计单位的基本情况，建立设计单位资料库；

5.1.2设计单位信息的来源主要由：

①设计单位与其它公司的合作经历；

②专业杂志、网站推荐

③项目公司、合作单位或公司员工推荐

④其他信息来源

5.1.3设计单位信息的收集与整理

①规划设计部各建筑师应经常性收集各类设计单位信息资料，填写《设计师网络登记表》；

②集团设计总监负责审核各建筑师记录的设计单位信息；

③设计单位资料整理完毕后，由规划设计部按照专业类别（建筑、环境、装修等）进行分类保管；

5.1.4设计单位信息更新

①规划设计部负责对中标设计任务的设计单位工作进行评价总结，补充完善或更新〈设计师网络登记表〉及其他信息资料；

②对于未合作的设计单位，规划设计部视公司业务需要和收集的最新信息及时进行补充或剔除；

5.1.5规划设计部设计单位信息应按照公司的要求，定期上报集团评委会；

5.2设计单位考察

5.2.1规划设计部根据项目规划设计进度计划要求收集的设计单位信息，向集团相关领导提交候选设计单位名单，由集团领导审定入围设计单位；

5.2.2规划设计部征询入围设计单位意向，并发出《设计师考察联系函》；

5.2.3在收齐入围设计单位在规定期限内的回复函后，由规划设计部组织集团评委会人员对有意向的入围设计单位进行考察；

5.2.4对入围设计单位的考察内容一般包括：

①设计单位资料阅览；

②设计单位办公地点考察；

③设计作品内容的考察；

④其他专项内容的考察；

5.2.5项目设计小组主任建筑师负责起草《设计单位考察报告》，设计总监签发

5.3设计单位评审

5.3.1集团评委会秘书或规划设计部项目主任建筑师负责完成评审记录，并填写《评审表》；

5.3.2《评审表》经逐级审批后。

上报公司总经理批复；

5.3.3对于一些次要的设计单位，则由规划设计部项目主任建筑师编制考察报告，经部门经理审核及设计总监签发后，报集团主管领导审批

5.4项目设计方案的招标、评标及定标

（略，见《中锐地产设计管理制度实施细则》相关部分）

5.5对中标设计单位的管理

5.5.1项目设计小组根据项目发展计划编制项目设计工作计划，经审批后实施；

5.5.2方案设计的修改。

项目设计小组主任建筑师负责将方案评审的修改意见反馈给设计单位，并对方案修改的过程进行跟踪，完成后将修改的方案报主管领导审批；

5.5.3施工图设计

①项目公司技术部门安排设计单位进行施工图的设计，向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成；

②如项目方案设计单位及施工图设计分别由两家设计单位负责设计，则由集团设计总监、规划设计部经理、项目公司技术部负责人会同项目设计小组安排两家进行设计交底。

必要时，项目设计小组（由规划设计部建筑师、相关技术人员组成）编制《分工细则》对两家单位的工作进行划分界定，避免出现设计工作中的缺项或漏项；

5.5.4项目施工过程中，项目公司相关技术部门负责与施工图设计单位保持密切联系，具体工作主要为：

①根据项目发展的实际需要，向施工图设计单位提出设计修改要求与建议；

②审核设计单位的修改通知，确保设计修改符合项目发展的要求，并对设计更改实时控制。

避免设计单位直接发函施工单位进行更改，从而导致设计失控；

③组织设计单位阶段性设计总结，对设计配合中出现的问题不断进行总结改进

④组织设计单位从设计角度做好项目成本的控制工作；

5.6对设计单位的评价总结

中标设计单位阶段性工作或全部设计任务完成后，规划设计部负责对其工作进行评价总结，完善补充《设计师网络登记表》及其他相关信息资料；

6记录

6.1设计师考察联系函

6.2设计师网络登记表

6.3设计单位考察报告

6.4规划设计评审表

（二）设计合同及设计费用管理程序

1.目的

合理安排设计单位完成各项工作，在合同规定时间内向设计单位支付设计费，确保项目发展的顺利实施；

2.适用范围

适用于本集团内设计合同及费用的管理；

3.定义

3.1境外设计合同：

一般指设计工作由非中国大陆机构的设计单位完成，并以外币（如港币、美元等）支付设计费用的合同

3.2外汇支付：

泛指设计费以外币（如港币、美元等）进行支付的工作

4.职责

4.1规划设计部负责设计合同的起草和谈判工作；

4.2规划设计部负责设计合同的评审及会签工作；

4.3规划设计部负责设计合同管理，组织设计单位根据合同按时按质完成各项设计工作；

4.4规划设计部负责设计费用的支付及审核工作；

5.程序

5.1设计合同的起草与谈判

5.1.1项目建筑师负责草拟设计合同，设计总监进行审核；

5.1.2设计合同中的重要条