哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目130307.docx
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哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目130307
市幸福镇农村土地整治项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
市国际工程咨询中心
二〇一二年八月
编制人员名单
项目负责人：
松岩高级工程师
参编人员：
董悦正高工
希中正高工
王毅楠工程师
戴钦经济师
王磊工程师
肖潇经济师
审核：
松岩高级工程师
审定：
力波教授级高级工程师
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称
市幸福镇农村土地整治项目
2．项目建设单位
市土地储备中心市城乡发展城郊分中心
3．项目围
本项目选址市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。
该项目地处香坊区南部，东临铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。
该项目用地呈不规则多边形规划，收储面积2809067平方米。
4．项目建设容
土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，具备开发条件后，按照规划的功能，对外出让土地，收回建设成本。
本项目总收储面积2809067平方米，其中集体土地2508989平方米，由于国有土地掺杂在集体土地中，因此还需要收储国有土地300078平方米；本项目同时征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米；总征收成本合计245364.9万元。
5.项目投资及资金来源
本项目投资总额为324960万元，资金来源有两个渠道：
一是申请银行贷款210000万元，占总投资的65%，贷款利率为7%；
二是项目方自筹资金114960万元，占总投的35%。
二、编制依据
1．《市城市总体规划（2011-2020年）》；
2．《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3．《市香坊区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4．《市土地一级开发暂行办法》；
5．建设单位提供的有关资料。
三、项目建设单位概况
市土地储备中心市城乡发展城郊中心，位于市道外区江畔路100号，法定代表人：
郭洪艳。
中心为事业单位，机构规格为科级，业务受市土地储备中心委托开展。
核定事业编制4名，经费渠道为市财政全额补助。
核定科级领导职数2名，其中正科级1名，副科级1名。
主要职责如下：
一、负责向市土地储备中心上报年度国有建设用地、可征转农村集体土地及其它土地储备计划，并按批准的土地储备计划开展土地储备工作。
二、负责本区域纳入储备围的可以收购的国有建设用地实行收购，并对可征用储备的农用地及其它可以转为建设用地集体所有的土地实行征用储备。
三、负责受市储备中心委托，对本区域已依法收回的国有土地、已实施转征的土地、已收购的国有建设用地及可征用储备的农用地，进行必要的前期开发。
四、负责以分中心为主体的土地储备项目资金的筹措、使用和管理。
五、负责承接返还的土地收储成本等。
六、负责完成上级交办的其他任务。
四、项目由来与建设的必要性
1．项目的由来
党的十八大提出，要优化国土空间开发格局。
国土是生态文明建设的空间载体，必须珍惜每一寸国土。
要按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，控制开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度；要健全现代市场体系，优化土地资源市场配置机制，促进建立反应市场供求关系、资源需求程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制；要完善宏观调控体系，进一步加强土地调控等；不久前下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，要充分发挥市场配置土地资源基础性作用，完善建设用地储备制度。
土地储备在提高政府调控能力，探索解决保护土地资源和保障经济发展矛盾的过程中，扮演着重要的角色。
近年来随着城市化步伐发展不断加快，改革开放的进一步深入，如火如荼的都市经济突飞猛进，城市整体经济发展和社会进步日新月异，从而有效拉动了城郊农村经济的快速发展，加速了城乡间经济要素的流动和资源的重新配置，形成了一个人口密度相对较高、人们经济活动围较广、与城市经济联系紧密，兼具城市和农村特征的城郊型经济区域。
为加快城乡结合部建设，促进城乡统筹发展，改善农民生产生活水平开辟了一条新路径。
是省省会，我国东北地区重要的中心城市，国家重要的制造业基地，国家历史文化名城。
还是铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，是我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。
按照《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的7086平方公里的城市规划区围，启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的城市发展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了城市发展框架。
为加快市城市化进程，《市城市总体规划（2011-2020年）》确定实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡结合部整治改造，城镇基础设施、公共服务设施的建设应当为周边农村服务，根据不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展。
“十二五”期间，香坊区将重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新城和香南新区，进一步优化经济和社会发展的空间布局。
在农业现代化方面以新农村建设为契机，搞好小城镇的规划布局和功能定位，搞好试点村镇的规划和建设。
重点实施镇、成高子镇、幸福镇小城镇改造项目和黎明办事处城中村改造项目。
到“十二五”期末，全区城镇化率达到60%以上。
本项目区域位于香坊区南部，东临铁路集装箱沿线，西至哈阿高速，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。
现状用地规划比较落后，主要为农业用地，土地利用粗放、低下，土地利用效率相对较低。
项目实施后，通过对现有闲置土地回收土地使用权，改变土地用途，进行土地转换等提高土地利用效率，优化土地资源配置，实现土地价值的最大化。
2．项目建设的必要性
（1）维护土地市场秩序，规土地市场运行
随着我市城市化进程加快，势必伴随着城郊大片土地纳入城区围，在这个过程中，需要大片征地、大规模拆迁和巨资流动，若政府放任企业私自操作，会造成土地非法交易、投机交易和土地资源极大浪费，这不仅会损害广大群众利益、国有资产流失，还会使土地市场秩序混乱，不利行业发展，还会影响经济发展。
而实施土地储备，使土地从征收到拆迁安置再到入市交易全部掌控在政府手里，避免了以上问题的出现。
（2）是充分发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置的需要
土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源，也是经营城市的重要资产，要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。
通过运用“收购、储备、出让“的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证国家对国有土地资产的合法收益。
另外，政府还可以运用直接控制的合理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场持续地健康发展。
（3）促进经济结构调整，加快转变经济发展方式
城乡结合部在我市城市化进程中具有重要的战略地位，是全市建设用地空间拓展的首选，必然要承载市区转移出来的部分功能、产业和人口。
目前城乡结合部地区的产业问题主要集中体现在：
产业结构不合理,“瓦片经济”问题突出,高新技术产业基础薄弱,经济增长主要依靠现有物业收入,农民持续增收难度较大。
通过土地储备，可以推动城乡结合部地区产业结构、区域结构、城乡结构调整，进而促进经济结构调整，加快转变经济发展方式。
（4）是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要
土地资源作为经济发展的重要生产要素之一，作为投资实体的唯一载体，如何集约节约利用直接关系到我市城乡结合部地区长远可持续发展。
下一步将深入贯彻十七届五中全会精神，在全面落实“十二五”规划基础上，根据我市城乡结合部地区发展现状，按照“加快储备，合理利用”的工作思路，结合目前我市土地储备的工作实际，坚持不断创新，积极推进城乡结合部城市化建设。
一方面，通过协调市规划部门，调整优化规划条件，力争实现项目资金平衡，另一方面，推进实物返还、留地安置、合作分成等多元化补偿安置办法，降低项目成本，减少现金流。
综上所述，本项目的建设是必要的。
第二章开发前景分析
一、市经济发展状况及发展战略
1、市经济发展概况
2011年全年实现地区生产总值4243.4亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。
其中，第一产业实现增加值447.2亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值1647.2亿元，增长14.4%；第三产业实现增加值2149.0亿元，增长12.0%。
非公有制经济实现增加值2252.1亿元，增长14.1%，占全市地区生产总值的比重为53.1%。
第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为6.4%、44.2%和49.4%。
人均地区生产总值42700元，增长12.0%。
十县（市）实现地区生产总值1289.6亿元，增长12.9%，占GDP的30.4%，县域经济对全市经济增长的贡献率为30.9%。
全年财政一般预算总收入502.1亿元，增长22.3%。
其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。
全市财政一般预算支出557.1亿元，增长21.2%。
据抽样调查测算，城市居民家庭总收入为22079.4元，增长14.4%，其中工资性收入占61.9%，城市居民家庭年人均可支配收入20030.6元，增长14.1%；人均消费性支出16232.7元，增长16.5%。
农村居民家庭年人均纯收入9608.3元，增长19.8%，其中家庭经营纯收入占64.9%；人均生活费支出5513.4元，增长18.2%。
2、市总体规划及发展战略
按照《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的7086平方公里的城市规划区围，启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的城市发展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了城市发展框架。
根据市总体规划，项目所在区域规划的城市主要功能为居住用地。
“十二五”期间，香坊区重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新城和香南新区，进一步优化经济和社会发展的空间布局。
在哈南工业新城—香坊工业园区已有的16.9平方公里的基础上，沿四环路向北外延至三环路以南部分区域规划在香南新区围之，外延面积34.89平方公里，使新区面积达到51.79平方公里。
形成东至、南至平房、西至南岗、北至三环路，以三环、四环为“两横”，以哈西延长线、京哈路、哈五路、征仪路、江南中环路、哈阿路和红旗大街延长线为“七纵”的“两横”、“七纵”沿路发展的香南新区，拓展香坊区南部发展空间。
“十二五”期间，重点建设食品医药、机电配套、现代物流、旅游居住、现代农业、新型材料等行业。
经过五年的发展，使香南新区成为区域经济发展新的增长极。
二、市“十二五”民生发展目标
——城乡居民收入与GDP同步增长。
城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入、中低收入群体的收入年均增长速度均达到12%以上，在同等城市中力争晋位。
——大幅提高住房保障水平。
实现“住有所居”，四环棚户区改造完毕，棚户区居民全部入住新居。
中低收入群体人均住房面积不低于15平方米。
基本完成农村泥草房改造。
——扩大就业规模。
新增城镇就业人口55万人，城镇登记失业率控制在4.5%以。
——提高基本生活保障标准。
最低工资标准年均增长15%左右，城乡居民最低生活保障标准年均增长12%以上。
——加速城镇化进程。
百万农村人口进城镇，城镇化率提高到65%。
本项目的建设可以有效的促进上述民生建设目标的实现。
三、土地市场状况
市土地收储制度建立于2002年。
近年来，市坚持运用土地收储制度推动城市规划、建设和管理，收到了明显的经济、社会、生态效果。
理顺了政府供应土地的产权关系，增加了土地市场宏观调控能力，为城市建设筹集了大量资金，抑制了土地的投机炒作，为有序、科学、合理、严格地实施城市总体规划提供了条件和保障，同时增加了政府财政收入，促进了房地产市场健康发展。
由于市场前景看好，全国知名地产企业纷纷进驻哈市，从爱建、世茂、保利的先期介入，再到如今的万达、绿地、园林、恒大、北辰、华南城、鲁商、星昊、富力、银泰等国知名地产企业纷纷大手笔在哈市拿地。
根据市国土局的统计数据，2012年全年成交的各类地块共计76块，成交土地面积513万平方米，土地出让金收入约56亿元。
从区位来分析，哈市二环路附近成规模、大面积的可开发土地几乎没有。
大开发商若想施展大手笔的开发建设，只能在三环路沿线寻找机会。
而目前三环、四环区域土地利用率不高，以农用地和集体土地为主。
整合这些土地资源，促进农村经济结构调整，使农民离土不离乡，从第一产业向二、三产业转移，既符合国家政策和实际情况，又可以使农民受益，土地资源得到集约利用。
四、主要影响因素分析
（1）区位分析
伴随市政府近年来对此区域政策引导和投资力度的加大，三环路贯穿该地区，使区域的基础设施更趋完善。
项目所在区域东部临近新香坊物流园区，南临哈南新城，西临主城区，随着城市的不断扩，本项目正位于重点发展区域的结合部，潜在发展优势巨大。
根据城市总体规划定位，哈南新城产业定位为打造国家重要的新型工业化产业示区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地。
地缘优势明显，位于、、等城市构成的两小时经济圈的地理中心和产业物流中心的中轴线上，是连接和等大城市渤海湾出和连接欧亚大陆陆地口岸及俄罗斯远东地区陆地口岸和太平洋出的重要枢纽和中转地。
东北亚物流的公路、信息和空中节点，城市副中心，南部门户。
西临主城区，通过此路段，可以迅速进入香坊中心区，通过二环快速路进入南岗及道里区。
北部临依托新香坊火车站建设的铁路集装箱中心站，是全国18个铁路集装箱中心站之一，计划总投资7.6亿元，规划占地129万平方米，该集装箱中心站建成后，具备海关和检验、检疫等功能，建设容包括相关铁路、公路、综合物流等基础设施和配套设施。
将成为我市的一个陆港，具备接发5000吨整列双层集装箱专列的能力，主要承担国际贸易、出口处理、免税仓库设施、免税的列设施、第三者贸易、进出口处理与增值处理功能。
由于城市骨架的拓展，该区域将由城市边缘区，逐渐向城市新区转变，这种区位优势，带来了巨大的升值空间。
通过收储和整理该片土地，可以使土地发挥更大的经济和社会效益。
（2）交通状况分析
三环路建成，大大提高了该区域的通达性。
从本区域沿三环路向北进入长江路、先锋路、会展中心等区域，向南可以进入哈南新城，向西进入南岗哈区。
五、区域发展定位
市城乡经济的快速发展，以及项目所在区域的区位、交通和资源优势，为该地区的经济发展和产业结构调整带来了难得的历史机遇。
本区域的发展定位是：
为周边的产业提供一个环境优美，商业配套服务齐备，适宜人居的居住新区。
六、土地出让价格预测
（一）住宅用地价格
1、对项目所在区域未来房地产价格预测所反映出的地价水平分析
项目所在区域发展定位为农村中小城镇,根据哈市周边中小城镇目前房价调查分析，预测三年后该地区住宅用房价格将不会低于4500-5500元/平方米的水平,平均售价可达到5000元/平方米左右。
相应地,作为该区域的商服金融用房,预计其售价应可达到6500-7500元/平方米,平均售价为7000元/平方米左右。
一般来说,房地产单位价格之中,土地价格（楼面地价）的合理比例应占到30%-40%,平均为35%。
因此,住宅用地合理的楼面地价应可达到:
5000×35%=1750元/平方米（建筑面积）,商服用地的合理楼面地价应可达到:
7000×35%=2450元/平方米（建筑面积）。
根据城市规划部门提供的相关规划方案指标,住宅用地平均容积率为1.99,由此可得:
住宅用地平均出让地价=1750×1.99=3482.5元/平方米。
区域可出让土地全部为住宅用地，面积为199.86万平方米，根据以上数据，计算此部分可出让土地平均地价为：
3482.5×100%=3482.5元/平方米
2、住宅用地价格
本项目采用假设开发法对土地出让价格的预测分析
基本公式:
土地出让全价=房屋的预期售价（楼价）-建筑总成本-专业费用-利润-税收-利息
根据规划数据：
设：
土地出让地价为X。
根据对周边小城镇房地产调查测算，计算过程及取费原则如下：
前期费
按照建筑面积测算，单方造价80元/平方米
建筑工程费
住宅平均按2000元/平方米建筑面积计算
公建平均按2100元/平方米建筑面积计算
小区配套及市政基础设施费
按照建筑面积测算，单方造价550元/平方米
开发利润
假设平均开发建设周期为1.5年,开发利润按行业平均值测算
贷款利息
按照建筑面积测算，单方造价60元/平方米
不可预见费
按照建筑面积测算，单方造价40元/平方米
管理费用
按照建筑面积测算，单方造价35元/平方米
销售费用
按照建筑面积测算，单方造价30元/平方米
商品房销售总收入
住宅按照可研报告前文预测的销售价格计算。
住宅销售价格5000元/平方米，商服销售价格7000元/平方米。
各种税费
主要包括营业税、城市维护建设费和教育费附加。
其中，营业税为销售收入的5%，城市维护建设费和教育费附加则为营业税纳税额的7%和3%。
土地出让地价测算过程见下表：
项目
金额（万元）
前期费
9923.0
建安工程费
住宅
992300.0
公建
0.0
合计
992300.0
小区配套及市政基础设施费
248075.0
开发利润
除去土地
375089.4
土地
0.30X
贷款利息
29769.0
不可预见费
19846.0
管理费用
17365.3
销售费用
14884.5
销售总收入
住宅
2480750.0
公建
0.0
合计
2480750.0
各种税费
136441.3
开发成本（不含土地）
1843693.4
土地出让价总额
490043.5
总土地面积平均出让让价（元/平方米）
1744.49
可出让土地面积平均出让单价（元/平方米）
2469.23
从上表计算结果分析如下：
土地出让地价总额为490043.5万元
总土地面积平均出让让价1744.49元/平方米
可出让土地面积平均出让单价2469.23元/平方米
3、估价结果
通过以上两个方面的分析和论证,发现从不同的角度分析得出的结果较为接近,即本项目在当前的规划方案下,住宅用地平均出让地价在2469-5250元/平方米左右。
为保险起见，本项目土地出让收入按偏保守价每平方米2500元测算。
第三章区域现状及用地规划
一、项目建设技术条件
1、项目地理条件
市位于东经125°42′～130°10′、北纬44°04′～46°40′之间，地处中国东北北部地区，省南部。
东南临广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。
是东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。
全市土地面积5.31万平方公里，市区面积7086平方公里。
本项目位于市中心城区的南部地区。
规划控制围223.30公顷（2.23平方公里）。
项目地块比邻进乡街，并与多条规划道路相邻，具有良好的公路交通条件。
规划主干道建成后，本区可直通主城区。
2、地形地貌
市区东南临广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。
市区主要分布在松花江形成的三级阶地上：
第一级阶地海拔在132～140米之间，主要包括道里区和道外区，地面平坦；第二级阶地海拔145～175米，由第一级阶地逐步过渡，无明显界限，主要包括南岗区和香坊区的部分地区，面积较大，长期流水浸蚀，略有起伏，土层深厚，土质肥沃，是市重要农业区；第三级阶地海拔180～200米，主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到广才岭余脉，为丘陵地区。
本项目的地貌单元为岗阜状平原。
3、水文地质条件
本项目场址含水层主要为孔隙潜水，稳定水位标高111.69～112.93米，埋深30.50～32.40米，根据1个环境水样水质分析结果，根据规GBS0021-2001有关规定，判定该水对混凝土结构无腐蚀，对混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。
4、气象条件
市属中温带大陆性季风气候，夏季炎热短促，多东南风，冬季漫长寒冷，多西北风，全年平均气温3.5℃，一月最冷，七、八月最热；历史最高气温41℃，最低气温-41.4℃。
年平均降水量530mm，多集中在7-8两个月。
的集中降水期为每年7至8月，集中降雪期为每年11月至次年1月。
年平均温度3.6℃。
最冷的1月份，平均气温为零下13.2℃至零下24.8℃，最热的7月份，平均气温为18.1℃至22.8℃。
3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10℃左右。
6-8月份为夏季，炎热湿润多雨，7月份平均气温19-20℃，最高气温达38℃。
平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。
9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大，9月份平均气温为10℃，10月份北部地区已到0℃，南部地区2-4℃。
12-次年2月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆。
1月平均气温零下15℃-零下30℃，最低气温曾达零下52.3℃。
由于近年来全球气候的变化，地区的气候也有所改变。
5、项目用水、电、交通等落实情况
本项目主要容为土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，并按照规划建设道路、排水等配套工程。
本项目临近基础设施条件较为完善的主城区，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、煤气等市政基础设施齐全。
二、地理位置及现状
本项目选址市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。
该项目地处香坊区南部，东临铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。
用地现状为农地、居住，以及部分商业及公企。
本项目选址市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。
总收储面积280.91公顷，需要征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。
1）、按土地权属性质划分
国有土地30.0078公顷（全部为国有建设用地）；集体土地250.8989公顷（农用地190.6025公顷，集体建设用地60.2964公顷），国有农用地和集体土地按照区片征地价格给予征地补偿。
2）、按土地用途划分
城市用地103235平方米，建制镇用地61282平方米，公路用地126954平方米，村庄602964平方米，水浇地61486平方米，旱地1825717平方米，有林地13073平方米，管道运输用地8607平方米，裸地5749平方米。
3）地上设施及建筑物状况
根据现场的初步调查结果，该区域在农用地上共有温室、大棚等用于农业生产的附着物共计20600平方米。
果树68000棵。
该区域一共有红星村、北柞村、西柞村等3个村屯，分布着农民居住的集中住宅点以及生产经营企业，包括市北林造纸厂、市广为贸易公司、市永康传统医学中医临床研究所、省交通物资公司、省射击自行车击剑训练中心等几家工企。
根据调查，区域地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。
项目区位示意图
本项目所在位置
哈尔滨市中心
现状土地利用统计表
序号
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地类编码
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