精品最新萧山市场研究报告.docx
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精品最新萧山市场研究报告
第一部分宏观环境分析
一、萧山人文地理环境
1、地理环境
萧山位于浙江省的北部，隶属杭州市的一个区，北面与杭州城区隔钱塘江相望，可以通过钱塘一、二、三、四桥直接到达杭州，西接滨江区和富阳，南面可达诸暨，东面与绍兴接壤。
萧山地形多样，山水丰富，气候适宜，雨量充沛，萧山区拥有较为丰富的自然资源，周边乡镇有众多空气清新的旅游度假之地。
2、人文历史
萧山建县于西汉初，始称余暨，属会稽郡。
三国时，孙权于黄武年间（222—229年）将余暨改为永兴。
唐天宝元年（742年），改永兴为萧山，以县治西的一座山（萧山）为名。
作为山名的萧山.1988年元旦，撤县设市，改称萧山市。
2001年3月，杭州市扩大市区行政区域，萧山撤市设区。
3、行政区划
萧山区隶属杭州市，全区面积1420平方公里，下辖22个镇、4个街道办事处。
全区739个行政村，88个居委会。
区中心位于北部与杭州城区隔江相望。
众多乡镇企业环伺。
4、人口环境
全区总人口1149584人，其中非农人口271196人。
2002年全区人口出生率9.06‰，死亡率5.45‰，自然增长率3.61‰。
5、交通环境
萧山地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利。
已经形成了水、陆、空立体交通网络，萧山火车站是浙赣、萧甬铁路交汇处，连通沪浙之地；萧山国际机场是我国东部地区大型现代化航空港，已开通50多条国内外固定航线。
沪杭甬高速公路、杭金衢高速公路、104国道、03省道穿境而过；萧山还是浙东运河、钱塘江、富春江、浦阳江汇流地，距上海港、宁波港各150公里。
自余杭区临平经杭州市区至萧山区，全长约55公里，总投资约152亿，于2003年开工建设。
二、经济环境
1、萧山市的综合经济实力快速发展，国内生产总值增长迅速。
——2001年全区实现国内生产总值276亿元，比上年增长21.1%，完成财政收入23.78亿元,比上年增长6.9%。
——2002年，实现国内生产总值335亿元，比上年增长21.4%,完成财政收入33.20亿元,比上年增长35.4%。
——近几年，萧山主要经济指标实绩均居全省县（市、区）级首位，全区国内生产总值、财政收入、工业总产值等主要经济指标实绩居浙江省县（市、区）级前位。
2、三次产业全面发展。
——三次产业增加值占国内生产总值的比重不断调整，第一产业的比重持续下降，经济增量迅速向第二产业和第三产业转化，第二产业增长速度相当快。
至2002年一、二、三次产业已经调整至8.18%、59.28%、32.54%。
3、工业是萧山区的支柱产业，私营个体经济快速增长，房地产业发展迅速。
——工业：
工业生产快速发展。
全区实现工业总产值1028.22亿元，比上年增长27.1%，工业销售产值1001.11亿元，比上年增长27.4%。
其中区属工业完成产值1007.41亿元，增长26.9%，销售产值980.52亿元，增长27.2%，分别完成年度计划的105.8%和106.0%。
——2001年和2002年房地产业为国内生产总值贡献均在4.2%左右，保持20%以上的增长速度。
2003年是萧山房地产产业膨胀发展时期。
——2003年房地产业对萧山GDP的贡献率超过了2.5%，结合萧山的强力经济实力，房地产贡献总量相当大，成为萧山的一个重要的经济支柱。
三、消费环境
1、收入与消费分析
——2002年居民生活水平继续提高。
2001城镇居民人均可支配收入12213元，比上年增长16.2%，恩格尔系数为0.358。
农民人均收入6755元，比上年增长5.5%。
恩格尔系数为0.354。
2002年城镇居民人均可支配收入13476元，比2001年增长10.3%，2002年农民人均纯收入7336元比2001年增长8.6%.
——居民金融资产继续增加。
2002年末全区城乡居民储蓄存款余额174.15亿元，比年初增加29.95亿元,增长20。
8%。
城乡居民人均储蓄存款达15149元，比年初增长20.4%.增长幅度远远高于消费性支出，投资性储备充足，投资性消费有强劲的经济支撑。
——2001年人均生活消费性支出8989元，比上年增长18.4%，2002年居民消费性支出达到9064元，与2001年保持相当水平。
生活消费基本稳定。
2、城镇居民消费结构分析
——居民的消费结构稳中有变，消费总支出在不断增加。
食品的消费支出依旧占很大比重，居住和文教支出呈增长之势。
——医疗保健和交通通讯支出基本持平，随着生活水平的提高，医疗保健行业具有一定的潜力。
第二部分萧山房地产市场
一、萧山房地产市场发展综述
1、萧山房地产发展环境
——杭州城市东扩引领钱江时代的来临，萧山成为钱塘江南岸发展的黄金区域。
——跨江交通变革，钱塘江三桥收费取消和四桥即将通车，江底隧道规划以及地铁的规划为萧山房地产的发展提供相当的支撑。
——滨江区的房地产价格平均价格比萧山的价格高出近1000元/平方米，推动萧山市场的发展。
——钱江世纪新城的规划将为萧山的居住和办公层次提升，萧山的地段价值进一步提升。
——杭州城区和萧山周边乡镇的购房客户推动萧山房地产市场发展。
——萧山房地产市场的供需不对称使得市场已经出现一定的盲目性，火热依旧，即将进入盘整期。
——萧山政府对房地产的宏观控制手段尚不够完善，存在相当多的违规操作，对房地产市场可能出现的泡沫问题没有直接有效的控制手段，造成一定的盲目开发现象。
——杭州江南商业中心确定在萧山新区地段，进一步提升萧山的区域地位，赋予其较大的远期发展潜力。
2、土地供应市场分析
——2002年开始土地供应随着房地产市场的升温，供应量大幅上升，2001年供房地产开发的土地为1500亩，2002年猛增至6000亩，其中有3000亩供应为旅游产业的房地产开发。
2003年保持市场供应水平，2004年计划供应略有放开。
——土地市场供应受政府宏观调控影响较大，随着房地产市场“泡沫”的讨论日益升级，政府对土地的供应更趋谨慎。
——土地拍卖所形成的土地市场价格的飚升导致市场对土地的需求更趣理性，由土地市场推动的市场价格大幅上升很大程度上影响了需求市场的购买心理，同时反作用于土地需求市场，盲目的土地需求逐渐趋向理性化。
3、商品房市场供应状况分析
——市场供应呈增量波动的发展态势,2002年为供应膨胀的一年，新开工面积达到143.9万平方米，比2001年增长43.2%。
2003年供应量得到控制,新开工面积为90.4万平方米，分别比2001年和2002年减少10%和37.2%。
市场供应量趋于理性。
——商品住宅供应趋同于商品房供应，住宅供应占商品房总供应量的比例变化为：
65.71%；70.14%；75%。
住宅供应比例呈稳定上升趋势。
——商业用房随着新区市场的火暴，供应量相当大，多集中在新区的主干道两侧。
除了莱茵坊为集中商业项目外，多数商业用房为小区底层沿街商铺的形式。
4、交易市场分析
——萧山2002年商品房预售面积达92万平方米，比2001年增加22万平方米，增长31.4%，2003年保持2002年的水平，趋于平稳，市场需求仍然处于较为旺盛的状态。
——2002-2003年的主要预售量体集中在新区，2004年开始，新区的供应量出现断货现象，南区的泰和、四季花城等项目成为市场的宠儿，形成预售一空的状况。
——2001年至2003年末，商品房成交价格呈快速增长势头，萧山住宅价格自撤市设区后，当年房地产价格上涨了1000元/平方米，从2002年的3500元/平方米至2003年底已经达到4000元/平方米以上，2004年初，市场价格再度攀升，新上市商品房价格超4500元/平方米，将突破5000元/平方米继续呈上行趋势。
——市场需求面积主力由以往的55平方米左右迅速转化至150平方米左右的宽敞型户型，最大达到300平方米，但从市场反映看，中户型的市场被忽略，市场将迅速向中户型市场转化。
二、萧山住宅市场现状分析
案名
总建规模（㎡）
房屋类型
单价范围（元/㎡）
均价（元/㎡）
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
工程进度
销售率（%）
家景园
约6万
小高层
3930-5200
4700
87-292
三房
123-168
58-79
外立面
98.5
绿都·四季花城
约13万
多层小高层
——
5200
184
三房
128-168
67-87
准现房
100
加州阳光
11.2万
小高层高层
4500-6000
5200
34-335
三房
143-156
74-81
结构封顶
95
汇宇花园
5.4万
小高层
3000-5400
4400
——
三房
——
——
结构封顶
100
金浦明苑
万
多层小高层
3000-5000
4000
——
三房
——
——
结构封顶
100
星云地带
3.1万
高层
4600-5200
4800
32-54
一房
32-54
15-26
结构封顶
95
国际商务中心
5.9万
高层
5600-6500
5800
160-1000
办公
整层1000
580
结构封顶
90
众安·国泰花园
15万
多\高层
2800-5000
3200
138-244
三房
169
54
结构封顶
99
1、上市量分析
——目前未交付的上市量体约90万平方米，依然处于销售状态的楼盘较少，而且基本为尾盘期，目在售量体仅约5万平方米左右，即将有一定的后续开发量体上市。
——上市楼盘个案量体均不大，仅四季花城、加州阳光、国泰花园量体超过10万平方米，其他楼盘均难以形成大型社区，普遍无居住氛围。
——缺乏规模化居住社区，不能形成集中的居住氛围。
四季花城带动居住型社区的开发，大型中高档居住社区是为市场的供给缺陷。
2、产品规划分析
——基本上是本地开发商，实力较强且有六七年的开发经念，正处于快速壮大发展阶段，在以本地为经营基地的同时，迅速向外地扩张，非常注重品牌意识，在楼盘的案名上都带有开发商的品牌。
——楼盘的量体普遍不大，开元和绿都和众安有多个项目启动，但单个量体超过10万平方米的项目尚不多，开元加州阳光和绿都四季花城为目前市场上的明星楼盘。
酒店式小户型和小型单身公寓式规划形成了一阵热风。
——小高层和高层为主，多层产品为高层所代替，多层在萧山的南部区域尚有规划，新区主要以小高层和高层为主。
主要因为萧山土地供应价格急剧攀升，新区建设总体规划要求起点较高。
多层产品依然为最受欢迎的产品类型，但市场供应量下降，小高层和高层供应量大，小高层和高层形式已经为萧山需求市场所接受。
——楼盘规划注重理念，但尚未发展成熟，尊贵气度和高品位追求主要为迎合萧山的高资产阶层。
力求品质，但与高尚相匹配尚在细节方面未显其味。
——房型规划方面，绝对三房主力的市场格局，二房市场供给相当少，市场需求主要集中在三房区域。
四房的比重也相当大。
宽敞型住宅为市场主流，三房主力面积区间为130-168平方米之间。
四房的面积规划在160平方米之上，有180㎡左右的四房。
80㎡左右的二房和200-324㎡复式房作为补充。
求大求气派一度是萧山市场需求的主流，但随着市场的调整，价格因素引导部分消费向中等面积户型转化，三房作为主力需求房型，面积向130平方米左右靠拢，市场供给逐渐转向普通消费阶层。
房型的设计上有同质化现象比较严重，基本与上海比较大众化的房型相类似，房型上没有突破，有发挥的空间。
小户型的开发形成一阵热风，普遍规划在35-55平方米左右，少数有煤气的规划，多数为商办性质做“擦边球”，规划为单身公寓，但无法接入煤气。
——普遍为毛胚交房，小户型主要为装修房，但装修标准和内部功能设计均处于初级阶段，和上海的小户型公寓相比内部功能处理和装修布置上均相差甚远，小户型的开发尚不成熟，量上供应过大，但在操作上尚有较大的发挥空间。
市场竞争中仍能独树一帜。
——景观规划上没有太大的突破，山水为特征，开元加州和四季花城在景观规划上有一定的规划理念，与楼盘的推广主题比较切合，但总体来说，缺乏人文特征，没有相应的人文规划作为楼盘开发主题的支撑。
——会所规划比较普遍，但仅有如开元和绿都的几个大型楼盘有比较完善的会所外，其他楼盘的会所主题不明显，有随大溜的趋势。
特色规划比较欠缺，没有造成市场亮点。
——在建筑外立面上表现的是现代感较强的简洁明快的建筑风格，一种则延续了地方特色的江南风格。
两种楼盘各具特色，受上海的影响较大，追求现代都市风格的外立面形式为在市楼盘的一个总体表现。
但多数楼盘的立面风格无法更深入的表现楼盘的文化内涵，还有精雕细啄的必要。
3、价格态势分析
——价格范围从2880-6500元/㎡不等，主要集中在4500-5200元/㎡左右，视项目的位置和品质而不同，已经逐渐向杭州城区的房价靠近。
——主力三房总价集中在55-80万元之间，二房的总价在40-50万元之间，四房总价较高，接近100万元的总价。
——付款方式有一定的变化，早期一次性付款比较普遍，随着市场的发展，银行贷款普遍接受，一次性付款比例依然相当大，这和萧山总体经济发展密切相关，高端客户容量较大。
——贷款银行一般提供7成30年的按揭形式，少数能够做到8成30年贷款。
8成按揭也是市场的一大竞争优势。
4、销售态势分析
——萧山市场呈现需求旺盛的态势，去化迅速，销售周期较短，在预售阶段基本能去化完。
——在市场价格不断攀升的环境下，需求市场形成了一定的追捧状态，呈相当的非理想因素，因此形成了市场极度火热的状态。
可以预测需求市场即将进入盘整期，需求市场趋向理性。
楼盘本身的一些细节因素将受到关注。
市场竞争进入微观状态是为必然。
5、客源结构分析
——客源主要为本地的私营业主、企事业单位中高级管理人员、公务员，以及部分拆迁户。
——小户型的购买客户以投资客为主，普通住宅的购买客户也有相当比例的投资客户。
——从周边乡镇进入萧山城区购房的客户有相当的比例，而且具有相当的高端需求客户。
——高端客户的比重较大，所以追求宽敞舒适和气派成为一时潮流，城区客户的中等收入阶层依然具有相当的中档品质楼盘的需求，尤其是追求生活气息的大型综合社区是市场的最大需求点，但供应则相当缺乏。
——住宅主要是自住，投资也占有较大的比例。
——高端客户占有相当大的比例，有盲目跟进的心理。
但逐渐趋向理想。
高端客户的尊荣感在目前楼盘中依然不能较为充分的体现。
——鉴于杭州房价过高的情况，有部分在杭州城区的客户在萧山置业。
偏好于新区置业。
——萧山区城区的楼盘客源主要来源于城区住户。
——客户以中年人为主，成功人士如私营企业家等是高端市场的主流。
6、营销形式分析
——在楼盘营销上，一些在具代表性的楼盘不同程度吸收了外来先进地区的经验，有的直接邀请来自上海、杭州等地的销售、策划公司全程营销策划。
——在售楼处、楼书制作、围墙包装等方面都有较高的水平，在售楼处内部也都设置了模型、灯箱、看板等道具。
——户外表现不佳，推广主题表现不够完善，市场形势火热是营销推广操作不够丰富的原因之一，同时也为后起开发的楼盘提供了相当大的可操作空间。
在需求市场盘整的同时，营销推广上的竞争将是未来竞争的主要战场，完善营销推广形式的适时营造，可以在一定程度上成为市场的亮点，成为市场上鲜亮的色彩。
——销售人员的专业素质已经达到一定的水平，但从现场操作上，现场管理存在相当的不足，甚至使部分楼盘的高尚品质受到负面影响。
二、萧山商业用房市场浅析
1、2002年萧山新区部分商业用房销售价格
开元-名都
金城广场
都市丽人女人街
高新科技广场
绿都世贸广场
1F1.5万元/平方米
2F0.8万元/平方米
3F0.5万元/平方米
只租不售
1F20000元/平方米
2F12000元/平方米
3F6500元/平方米
4F4800元/平方米
1F450万/年
2F400万/年
3F300万/年
1F12800元/平方米
2F10800元/平方米
3F8000元/平方米
2、2004年初萧山商业用房市场
——新区商业用房多数整体出售或出租，在市或即将上市的量体约5万平方米。
——城区新上市商业用房量体相当少，南区的新上市的小区有一定供应量。
——商业用房规划形式以楼盘沿街底层商业面积为主，莱茵坊是萧山少有的单纯商业项目。
——商业销售或出租形态在新区主要以整体或整层消化为主，而且有相当的市场需求
——市场价格在新区较容易反映，整体出售价格在1万/平方米左右，国泰花园的价格为8000元/平方米，面积分割为170-220平方米。
已经上市的商铺已经预定或销售一空，市场需求旺盛。
——城区的商铺形态多样，住宅沿街底层商铺视地段不同租金和价格相差较大。
城西萧然人家的商铺20-40平方米的分割，租金约1.4-2.5元/天.㎡。
折合现价约5000-10000元/平方米。
城北商铺40-200㎡不等，租金约1.5-3元/天.㎡不等，折合现价越5500-12000元/平方米不等。
城中心商铺如文华路商铺租金二层1元/天.㎡左右，一层为2-3元/天.㎡不等。
金马饭店周边商铺行情：
通汇路租金约2-3元/天.㎡，折合8000-12000元/平方米；
金马北面沿街400平方米售价一层为11000元/平方米，二层为6000元/平方米
萧山商城租金为2-2.4元/平方米，售价约为8000-9000元/平方米；
机电市场价格约为2万元/平方米。
——总体上看，萧山的商铺市场消化量上有相当的突破，但在价格上基本保持原有水平，有微幅上升。
三、小户型市场综述
——投资购买力强劲，造就小户型市场的火热。
——过度开发造成市场竞争的加剧，存在盲目开发的现象。
——小户型设计尚不成熟，难以真正达到高档品质商居两用的目的。
——办公性质土地直接规划为小户型的开发模式，成本高，过于集中在新区，造成集中竞争。
——酒店式概念难以真正体现，概念化炒作阶段，尚未面对实质性的产品竞争。
——面积规划在30-50平方米左右，普遍缺乏厨房煤气的设计难以真正实现小型居家的要求，在萧山市场上的成熟度值得探讨。
——内部装修设计的简单化与实际品质相差甚远。
游离于居住和办公的定位之间的两难境地，是土地性质限制所致，也有开发商尚不成熟的原因。
四、萧山二手房市场发展状况
1、二手住宅市场样本
楼盘名
楼层
面积
单价
东信莱茵苑
1
154
4400
绿都四季花城
3
150
5500
中誉现代城
1
118.32
3380
中誉现代城
6
97.55
4500
红河二村
5
123
5500（豪装）
星馨大厦
17（朝东）
40.5
5500
星馨大厦
12（朝西）
36.06
5500
加州阳光
6
60
4200
加州阳光
13
189
5500
天海阳光
7
88
4000
开元名都
13
196
5500
开元名都
20
298跃层
6600
开元名都
15-16跃层
298
5700
万向美之园
4
128
4300
2、萧山二手住宅市场分析
——住宅二手房市场日趋火热，价格的迅速上扬推动二手市场的蓬勃发展。
——抢购现象导致住宅供应的短缺，二手市场被关注。
——投资购买导致大量未交付的商品房出现在中介，价格远远高于购入价格，与市场现时供应价格相当，直接可以反映目前萧山市场的价格水平。
——品质差异形成二手市场价格的明显差异，开元名都二手市场均价达到5500元/平方米。
绿地世纪花城也达到5200元/平方米。
——二手房市场反映出市场需求向中户型转化的趋势明显。
——馨星大厦作为居住型小户型，出租率相当高，成为萧山知名的单身公寓住宅，二手失常达到5500元/平方米。
租金达到1000-1200元/月，投资回报率高于普通住宅。
四、萧山房地产市场总体研究探索
1、市场优越性体现
A、与上海接轨，规划起点高。
B、经济实力强，购买力强劲
C、乘杭州发展契机，发展潜力巨大D、房型设计和小区规划秉承沪杭风格，与时代同步。
E、新区规划齐整，产生联动效应，形成规模市场。
F、营销已经有沪上风范，有一定的专业水准。
G、客户对小高层和高层的接受度比较高。
H、杭州城区价格过高，萧山因此成为部分杭州客户的选择。
2、市场缺陷性体现
A、集中于高端产品，形态比较单一；B、楼盘规划人文主题表现不足。
C、物业管理等软配套处于概念阶段，实际实施仍有距离。
D、过于求派头的需求市场推动市场供给缺乏普通的生活气息，忽略了普通购买人群的消费。
E、小户型供应出现跟风现象，过度供应将使市场出现一定的停滞，小户型市场将面临激烈竞争。
F、小户型规划明显不成熟期，尚未达到上海的成熟度，装修概念和居住商办一体化的主题未能得到体现。
G、楼盘规划从立面形态和景观上均没有亮点，主题概念和楼盘规划本身的结合不紧密。
H、价格上扬过快，投资比例上升，市场风险增加。
I、营销推广未发展成熟，受火热市场的影响，营销处于相对停滞的状态，营销的价值尚未体现。
3、市场发展趋势简析
——市场有向普通购房阶层转化的趋势。
——尊贵气派的规划理念得以延续。
但更加注重生活氛围
——多层重新成为宠儿，大型生活社区的规划将受到关注。
——房型规划向中户型集中，宽敞型的市场容量依然比较大。
——三房依然为主流，面积向130平方米靠拢，二房市场需求将在一定程度上增加，但总体需求量短期内不会有太大的变化，面积在90-100平方米的中等面积为主，高尚楼盘内80-90平方米的二房将出现一定的比例。
四房依然是不可忽略的市场，向高端分化。
——新区依然是市场的主导，但炒作成分过大，城区市场将得到一定的回归。
——随着上市量的增加以及市场上行过速的影响，市场盘整期将至，营销将成为未来竞争的主战场。
——小户型市场的盲目开发将引发激烈市场竞争，而且必然导致市场的局部停滞。
——投资购买市场依然活跃，小户型是一个主力投资市场，但投资趋向将因市场供应过大的影响，投资取舍更加理性。
市场进入条件将是重点需要研究的问题。
——高端市场趋于理性化，更注重细节方面的追求，竞争主要向微观市场集中，楼盘本身创造的品质是否真正名副其实将是市场取胜的重点所在。
——小区的软性附加值受重视程度逐渐加强，如物业管理服务，小区安全性、舒适性和荣耀性体现等等方面。
——市场价格将依然处于上扬通道，但涨幅将会明显降低，新区价格向平均5000-5500元/平方米靠拢，城区价格将有一个大的上扬时期，将轻易突破5000元/平方米，部分达到5200元/平方米以上。
南区的价格受四季花城的带动，已经直线上升，价格继续上扬的空间将有限，需要政府的重视程度以及楼盘本身规划相结合才有往上冲高的可能。
——轻轨规划的实现程度将直接导致局部价格的跳跃式上涨。
第三部分宗地分析
一、宗地状况
1、宗地区位条件
宗地位置
Ø项目位于萧山老市区的东北角，位置较偏。
北距北干山月100米，东面距离火车站约150米；地块北临北干山南路，西与金马饭店相邻，东南面与河相依，建有河滨绿化。
与萧山商业城相望。
宗地环境
Ø项目周边的整体居住环境较差，东面、南面是商业城和火车站，商业城规模较大，按不同的业态进行规划，有粮油批发市场、副食品批发时市场、家私市场、服装市场等；火车
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