城市建设与房地产业发展探讨.docx
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城市建设与房地产业发展探讨
城市建设与房地产业发展探讨
城市建设与房地产业发展探讨
城市建设与房地产业发展探讨主要内容
第一部分城市的作用及对国家发展的贡献
第二部分城市价值与房价的关系
第三部分开发商在城市建设中的作用及定位
第一部分城市的作用及对国家发展的贡献
城市的演变过程
城市的作用及贡献
人类出现
漂泊不定
氏族乡村
游牧部落和农业部落分离
谋生方式
打猎
原始畜牧业
采果寻根
种植
原始农业
训养技术和金属工具
定居的可能与必要
第一次社会大分工
1、城市的演变过程
游牧部落和农业部落分离
剩余产品
经常性交换
固定场所
集市
更频繁的交换
手工业和商业的集中地
集镇
城市
手工业与农业分离
商业与手工业分离
扩张与功能转化
大城市
“我们之所以需要城市，是因为个人是不能自给自足的。
如果我们每个人可以生产我们需要的所有物品而且不需要太多的交易，我们就没有必要生活在城市里。
我们是不能自给自足的，所以我们以劳工交换商品。
许多人生活在城市里，因为这里有许多工作机会。
城市里还提供了丰富的消费品和服务，所以我们即使找不到有收益的工作，我们有为城市所吸引。
”——阿瑟·奥沙利文[美，城市经济学家]
我们为什么需要城市？
2、城市的作用
个人只能为城市某一方面作出贡献，却能享受到城市提供的所有功能
各种复杂要素高度组合成的城市有利于人们开展各项社会活动，进行各专业，各行业之间的广泛协作，有利于提高生产效率，降低劳动成本，从而取得一种整体上的、成规模的综合性高效益，这是在分散的乡村无法做到的。
2.1城市的集聚作用
城市就像一个聚宝盆，不断将物资、资金、人才、技术、信息等集中在一起，具有突出的集聚作用。
人口比例
“211”高校数量比例
500强企业的从业人数比例
北京、上海2个城市人口仅占全国总数的2%，“211”高校数量比例却达到31%，中国500强企业的从业人数比例更是高达53%
例如：
人才方面
500强企业数量比例
前五位全部集中在北京
2006年GDP贡献
经济方面
目前我国城市人口约占总人口的1/3，城市对国家GDP的贡献却达到83%。
可见，城市集中了国家大多数的财富，体现了城市在经济层面的集聚作用显著。
……
城市在不断地释放自身的能量，带动和影响周围乃至全国、全球的经济社会发展。
2.2城市的辐射作用
与单个城市相比，城市群的集聚和辐射带动作用更加突出。
城市群是创造就业和人留集聚的城市密集区域，也是支撑经济发展和参与国际竞争的核心区域，已成为主要国家城市化的主体形态。
目前，我国将形成十大城市群：
京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。
其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。
上述十大城市群的土地面积占全国总面积的9．99％，2005年，人口所占比重为35．02％，而GDP所占比重为52．83％。
日本太平洋沿岸城市带
五大湖沿岸城市带
美国东北部城市带
英格兰城市带
西北欧城市带
沪宁杭城市带
世界上有六大城市群达到城市带的规模
长江三角洲
城市作用
案例
长江三角洲经过十几年的经济快速发展，无论从经济规模、人口数量和质量，还是市场化和国际化等体制因素衡量，都已经是中国经济增长的发动机。
近年来长三角占全国GDP的比例是逐年上升的，对我国经济发展的拉动作用巨大。
2006年长三角地区的经济指标：
土地占全国1%
人口占全国的6%，
GDP占全国的25%
财政收入占全国的27><4%
工业总产值占全国26.<4%
外贸出口份额占全国的<42.8%
长三角人口密度是全国平均水平的6倍，经济密度是全国的19.5倍，人均GDP是全国水平的3倍。
此外，长三角地区汇集了全国1/6的科技人才，集中了全国科研机构1/5、高等院校1/3和大中型企业1/<4的科研经费。
聚集和扩散是对城市作用的总体概括，但城市作用涉及到国家的方方面面，下面就城市作用的具体几个方面进一步探讨。
2.3城市作用的进一步探讨
城市是人类文明的载体，是人类文明成果的聚集地，城市的深层内涵是它的精神特质。
先进的社会意识促进生产力的发展，反之阻碍生产力的发展！
城市文明促进生产力的发展
完成
城市是新型的、更为包容的文化价值观形成的中心，它融会了社会上不同群体的视角，激发人们对具体事物的创造性思维，进而增强民族的创新精神。
有着各种不同背景的人们走到一起
撞击
规范
撞击：
人们相异的观点产生激烈的冲突
规范：
更具有包容性的规范不断发展
完成：
建设性的行为代替了破坏性的行为…
开始变得具有创造力，促进生产力的
发展。
另外，农村能够受到城市文明和先进文化带动，劳动者的思想观念、文化观念、劳动技能得到提高，从而提高劳动生产力，促进农村经济发展。
城市化发展在三农问题中发挥了巨大的作用
转移农村人口、直接增加农民人均收入；
缓解人多地少矛盾、实现土地规模经营、提高劳动生产率；
拉动农产品的有效需求、改变农产品价格疲软状态；
节约大量耕地用于发展农业。
竞争和专业化为城市地区的消费者带来了更多选择和更高质量的服务，特别是对那些具有较高固定成本的服务（规模报酬递增）例如：
中等和高等教育，
中级和高级卫生设施；
即使在环境和卫生条件所要求的服务比较昂贵的情况下（例如废物处理、排污、水处理和公共交通），增加的成本往往能由较高的经济回报加以补偿。
城市化促进专业化教育和卫生事业的发展
城市作为国家政治、经济、科学技术和文化教育的中心,是一个以人为主体、以自然环境为依托、以经济活动为基础、社会联系极为紧密的有机整体，其发展水平直接决定着整个国家的综合实力以及在世界上的竞争力。
小结
目前，中国仅有北京、上海、香港三座被国际认可的大都市，其对国家做出的贡献却是无可比拟的。
因此，中国要想在国际上取得更高的地位及竞争力，就要多发展一些这样的国际大都市。
要想富裕国家，必须发展城市！
第二部分城市价值与房价的关系
城市价值的定义
城市价值决定城市房价分析
继续维护和提升城市价值
一件艺术品的价值取决于创造者本身的实力和名气。
而实际上，每个艺术创作者，无论其实力高低，名气大小，创作所花费的原始材料成本并无大的差别，但不同实力和名气的艺术家，创作出来的艺术品价值是千差万别的。
比如一幅达芬奇的画，拍卖价数以万计，但其所花费的物质成本却是比较低廉的。
城市价值是城市自然禀赋和凝结在城市中的由累积投资及建设活动所形成的所有人类劳动的总和。
城市价值是有形价值与无形价值的统一，是基础设施、自然环境、文化教育、经济、社会诸方面价值的统一，是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。
1、城市价值的定义
北京是一座著名的历史文化名城，与西安、洛阳、开封、南京、杭州并列为中国六大古都。
北京共有6处世界文化遗产,包括长城、故宫、周口店北京人遗址、颐和园、天坛和明十三陵,是世界上拥有世界文化遗产最多的城市。
因此，北京的城市价值中，历史性、文化性的价值比较高。
故宫
颐和园
天坛
明十三陵
城市的价值也会随着各种人力、物力、财力的相继投入而逐步提升。
中国的城市正处于多、快、好、省的大跃进建设中，城市的整体功能得到很大的改善，特别像北京、上海等一线城市，大量有形和无形的投入使其城市价值正处于一个快速的上升阶段。
1999至2002年间，全国兴建了将近61亿平方米的新建筑，与以往相比几乎翻了一番。
一位在上海仅仅住了两年的年轻美国建筑师惊叹中国的建设“有如野草萌发。
我来这里的短短期间之内，就已经盖了四栋摩天大楼、设计了数百万平方英尺的都市景观。
在纽约的话，我整个职业生涯能做到这么多就心满意足了。
”
据有关部门统计，针对北京奥运会的各种投资大约需要2800至<4000亿元人民币!
上海、北京
就重庆来看，直辖后，政府、企业及个人加大了对城市建设的投资力度，许多重点项目先后展开。
随着这些项目的相继竣工、投入使用，城市的功能得到大大改善，城市价值也得到了极大的提升。
重庆市重点建设项目
200<4年
2005年
一、交通（19项）
一、交通项目（共19项）
二、能源（10项
二、能源项目（16项）
三、通信（<4项）
三、通信项目（共1项）
四、市政设施（8项）
四、城市基础设施项目（共10项）
五、水利基础设施（3项）
五、生态环境及地质灾害防治项目（共6项）
六、生态环境及地质灾害防治（8项）
六、水利基础设施项目（共3项）
七、文教、卫生、社会事业（12项）
七、社会事业项目（共11项）
八、商贸流通（共7项）
八、新型工业化项目（27项）
九、新型工业化及结构调整（15项）
九、商贸流通项目（共3项）
十、城市开发（1<4项）
十、城市拆迁及旧城改造项目（共<4项）
2006年（政府主导）
2007年（政府主导）
一、交通项目（共19项）
一、交通运输项目（共21项）
二、能源项目（共22项）
二、能源项目（共20项）
三、通信项目（共1项）
三、城市基础设施项目（共31项）
四、城市基础设施项目（共27项）
四、生态环境及地质灾害防治（共1<4项）
五、生态环境及地质灾害防治项目（共9项）
五、水利基础设施项目（共8项）
六、水利基础设施项目（共<4项）
六、社会事业项目（共20项）
七、社会事业项目（共15项）
七、科技项目（<4项）
八、科技项目（共3项）
2006（市场主导）
2007（市场主导）
一、通信项目（1个）
一、社会文化旅游项目（共11项）
二、社会文化旅游项目（3个）
二、工业项目（共6<4项）
三、结构调整项目（29个）
三、农业产业项目（共6项）
四、农业产业项目（共10项）
四、商贸流通项目（共6项）
五、商贸流通项目（3个）
五、城市拆迁及旧城改造（共10项）
六、城市拆迁及旧城改造（5个）
重庆直辖后历年固定资产投资额（单位：
亿元）
资料来源：
重庆市统计年鉴
在城市发展初期，城市价值比较小，房价接近于房屋建造成本，随着城市价值的快速提升，现在的房价远远大于房屋的建造成本。
T
P
功能成本
城市价值
房
屋
价
格
2、城市价值决定城市房价分析
2.1城市房价内涵发生改变
过去
现在
开发商、
购房者、
政府、
建造者、
社会媒体
……
功能
成本
功能
成本
城
市
价
值
物质、生
存性消费
精神、
文化消费
开发商
城市大会所
如今，城市房价的高低主要是由这座城市的价值所决定，而房屋建造成本对房价的影响程度已经退居次席。
随着时代的变迁，城市价值的大大提升，人们在物质和精神上的享受越来越多，从而为购买房屋所支付的费用也将变得更高。
由此可知：
放眼世界，全球各个城市和地区的房价均出现不同程度的上涨，尤其以英国伦敦为甚。
究其根源，在于伦敦拥有其他城市所欠缺的魅力因子，比如悠久的历史，深厚的文化积淀和现代化的技术力量与市政配套设施，高度的开放等等。
因此，相比较世界其他城市，伦敦的城市价值是首屈一指的，验证了其高昂房价的必然性。
2.2城市价值高，房价也高！
0.80
8000
6000
<4000
2000
0.60
0.<40
0.20
0.00
Y
X
2006年35大城市的城市价值与房价的分析图
2006年商品房销售均价排名前8的城市依次是上海、杭州、北京、深圳、宁波、广州、厦门，南京。
不难发现，房价最高的城市正是中国经济发展最好的城市。
0
1000
2000
3000
<4000
5000
6000
7000
8000
9000
2006年商品房销售均价（单位：
元／M2）
上海
北京
厦门
深圳
宁波
杭州
广州
南京
从一定意义上说，房价高应是城市的骄傲，中国城市房价高，是中国的骄傲；上海房价高，是上海的骄傲。
前提：
外生性的城市管理水平或交通基础设施普遍改善；
结果：
活动于该城市内的经济体面临的管理效率或交通效率提高，
城市最优规模将由S1增大到S2。
边
际
成
本
边际收益
MC1
MC2
MR1
MR2
城市规模
S1
S2
2.3继续维护和提升城市价值
飞跃
开发商是维护和提升城市价值的主力军。
作为城市建设主力军的开发商来说，需要站在城市运营的高度来运作自己的项目，要更加注重和参与区域价值的提升，通过与政府的互动，与各种社会资源的整合，使项目所在城市和区域的整体功能与价值得到大幅度的提升。
在这方面，西方发达国家有很多经验值得借鉴
大城市的中心地带，都有大片公园、绿地，给市民留下了大片的休闲娱乐的自然空间。
对各个单位、有住宅的家庭都有绿化的要求，负有相应的责任；
体现植物多样性，植物品种多，大树多，花、草、树木和谐搭配；
相当一部分公园和道路两边呈自然状态，使城市充满生机和活力。
注重生态环境的保护
挪威的森林覆盖面积占国土的四分之一以上。
德国的汉堡
汉堡跨易北河发展规划
SprungüberdieElbe,July,2003
绿意盎然碧波涟漪
德国—汉堡
文化遗产是城市中无可替代的重要财富，是城市可持续发展的资本和动力!
我们应该充分考虑到城市的文化特点，将文化遗产和城市特色作为城市形象的基础。
注重历史文化的保护
城市规划是一项前瞻性、综合性和战略性很强的工作，城市规划的编制和实施对于环境和历史文化的保护关系重大。
城市规划与自然环境和历史文化的保护相结合
不少城市的规划设计抄袭趋同，导致“千城一面”；
旧城开发对一些历史性城市和街区造成“建设性破坏”；
建筑设计缺少文化内涵，建筑的民族传统、地方特色不断失落；
单一中心的规划布局，造成历史性城市的中心区功能过分聚集，导致交通、环境和文化遗产保护状态愈发恶化；
目前我国城市建设存在的一些问题：
开发商的作用
中小开发商的定位
第三部分开发商在城市建设中的作用及定位
近年来，城市化进程加快，建设规模越来越大，而开发商作为城市建设的主力军，在住宅、商业用房、工业厂房、公共建筑、道路桥梁等的建设中，做出了突出而重大贡献。
1、开发商在城市建设中的作用
案例
近几年重庆的建设
轨道交通
道路桥梁
房屋建筑
房屋竣工面积（单位：
万平方米）
资料来源：
重庆历年统计年鉴
房屋建筑
从上面图表可以看出：
住宅作为一种必需品，人们对其需求量越来越大，开发商扩大开发力度，实现供需平衡，对城市建设做出很大的贡献。
房屋竣工面积
主城区内原规划建设跨江特大桥梁16座，其中长江上9座，嘉陵江上7座。
现已建成10座
“十五”期间主城区建设跨江特大桥梁2座，其他区县（市）建设13座；2006年—2015年主城区建设3座，其他区县（市）建设5座
“十五”期间，重庆投入380亿元用于公路建设，其中250亿元投入689公里的高速公路建设。
2005年全市公路通车里程达到3.2万公里，比;九五;末增加2700公里
道路桥梁
渝合高速
渝长高速
渝巫高速
渝涪高速
渝黔高速
万梁高速
忠梁路
菜园坝长江大桥
渝澳大桥
桥梁工程
1988年以来，重庆市政府开始筹划建设轨道交通
1998年经国务院批准实施的重庆城市总体规划，在600平方公里主地区内，共规划了五条轨道交通线路，总长约130公里。
2005年，轻轨较新线（18公里）全线通车，新开工轨道交通线路2条。
轻轨三号线二塘--龙头寺项目，地铁一号线朝天门--沙坪坝项目
2010年，建成中心城区轨道交通骨干线三条，形成经济中心城市大运量轨道交通基本框架
2020年前后，六条骨干线全部建成，并向万州、渝西、涪陵区域延伸发展。
轨道交通
要实现2050年巨大的经济总量，满足未来城市发展的需要，将投入上万亿美元的资金用于住房、工厂、交通及电力设施的建设，而这项艰巨的任务正需要开发商来完成。
小结
中小开发商的优势
中小开发商的劣势
未来城市的发展方向
中小开发商的生存之道
案例分析：
打造重庆一小时经济圈
2、中小开发商的定位
管理成本低
中小房地产企业由于人少、日常开支小，在管理成本上具有相对优势。
反应灵活
中小房地产企业由于管理层次少，组织扁平和富有柔性，因此决策迅速，对顾客的需求能及时响应，对市场机会能及时发现和把握。
项目投资回收期短
中小型房地产企业的项目小，见效快，经济效益比较最著。
2.1中小开发商的优势
自身优势
文化习俗的感知能力较强
大多数中小开发商都是在本地发展的，对本土文化比较了解，因而能更好的结合本土文化，建造出更具特色的产品。
中低档产品的开发经验比较丰富
中小开发商在中小户型、中低价位产品的开发中精耕细作，练就了一身“内外兼修”的好功夫，具备了许多外地开发商无法比拟的优势。
国六条：
7成90平米以下
自2006年6月1日起，凡新审批
、新开工的商品住房建设，套型建筑
面积９０平方米以下住房（含经济适
用住房）面积所占比重，必须达到开
发建设总面积的７０％以上。
直辖
市、计划单列市、省会城市因特殊情
况需要调整上述比例的，必须报建设
部批准。
过去已审批但未取得施工许
可证的项目凡不符合上述要求的，应
根据要求进行套型调整。
政策方面
的优势
应该说，国六条中关于90平米的产品供给要求总体上反映了现阶段我国大部分居民的需求特点，呈现面积小、需求多、销售快、风险小等特点，这将成为中小开发商体现自身优势的良好契机。
目前，中国城市化的发展为房地产业带来了黄金的发展机遇。
房地产需求虽然已经成为热点这么多年了，却一直没有成为大众的需求，因为过去集中在大城市，集中在中高收入阶层，但是现在房地产需求量随着城市人口的快速增长而大大增加，已经向普通大众扩张开来。
经济环境
方面的优势
范围扩大
城市
数目增多
城市化的发展趋势
预备期
发展期
快速发展期
成熟期
城市化发展一般规律——拉平的“S”型曲线
30%以下
30%~70%
70%-90%
2006年底：
<43.9%
世界城市化发展的规律表明，一个国家或地区的城市化水平达到30%左右时，城市化进程将进入快速发展阶段，这是一个不可逆转的客观规律。
中国城市化是驶入快车道的列车
规模小，融资能力不足
项目管理能力相对较弱
由于资金有限，销售队伍专业素质不高
品牌号召力不足
抵御风险能力较弱
2.2中小开发商的劣势
自身因素
市场相对饱和
竞争更加激烈
投资风险加大
土地供应愈加紧张
地价已经在比较高的位置
外部环境
（一线城市）
重庆市国土局披露，重庆主城区到2010年总的用地指标是5万公顷，但目前已用去了<4.5万公顷。
重庆市都市圈内用地已经非常紧张。
案例
重庆的主城区
土地供应
紧张
2007年6月重庆成为全国城乡统筹试验区，重庆主城区的地价出现了一度的飙升。
土地价格
飙升
2007年7月30日下午2点，重庆三钢厂，307.6亩的地块，被龙湖、华宇、中海、九龙仓、信合、华润等众开发商
几翻角逐后，中海和信合两家大开发商进行了最后争夺,最后该地块由香港信和置业尖沙咀置业集团以<41.8亿拍得，每亩地投入接近1<400万，创下重庆地块拍卖史上又
一新高。
按照容积率6（已经是非常高的容积率）来算的话，光是地价，每平米投入就高达3500元。
?
2007年8月23日下午3点，大渡口区一块面积为<4.79亩，底价1777万元的土地，在不到15分钟内以3820万元的价格成交，大渡口区的最高地价纪录再次被改写。
据测算，以目前的市值计算，这块土地的盈亏平衡点是2600万到3000万元。
如果超过3000万，开发风险将会增大。
全国50强开发商中，目前累计约30家投资重庆，包括中海外、瑞安、金科、富力、恒大、大连万达……
竞争加剧
由此可知，目前中小开发商在一线城市继续分得一块蛋糕的机率减小，难度加大。
蛋糕变小
一线城市
2.3未来城市的发展方向
最佳城市规模理论
大城市郊区化发展模式
大城市多中心发展模式
城市规模
效益/成本
集聚边际效益
集聚边际成本
M
随着城市规模的扩大，集聚边际效益呈现下降趋势，而集聚边际成本则随之上升，到达M点时两者正好相等，此时的城市规模达到最佳。
一、最佳城市规模理论
当单中心城市聚集达到大城市规模时，过度集中的问题日益暴露，城市病加剧。
此时，交通拥挤、住房紧张、社会和生活环境恶化等一系列问题随之凸显出来。
交通拥挤混乱：
城市边缘与中心的距离越来越大,增大了城市交通负荷,导致交通拥堵、上下班时间延长等交通问题。
产业在中心区集中,城市各处的人口和货物向中心区流动,使中心区的交通问题更为严重。
环境污染严重：
中心区高密度的人口和繁忙的交通是重要的污染源,而高密度的建筑阻滞了空气流通,使中心区的污染加剧。
由于中心区地价昂贵,产业机构云集,绿化和公园无处插足。
生态设施缺乏使环境污染得不到治理和改善,因此污染物日积月累,环境质量每况愈下。
地价暴涨,住房困难：
中心区具有生态位优势,争夺最为激烈,因此土地价格越来越高。
只有高收益的产业才能获得中心区的有利位置,住房建设的面积微乎其微。
郊区化是城市化发展的必经阶段，是人口、就业岗位和服务业从城市中心区向郊区迁移的一种离心扩散过程。
它包含了两个方面的内涵:
一是市中心区和建成区的住宅、工厂、学校、办公楼等外迁，以及农地向住宅用地的转化称为景观上的郊区化；
二是向中心市的通勤者增加和购物地发生变化等称为功能上的郊区化。
二、大城市郊区化发展模式
许多工业、企业因为环境污染、城市建设用地的缺乏以及追求廉价的土地和劳动力，由城市中心迁往郊区，人口也随企业向外迁移。
随后，商业追随消费者逐渐在中小城市立足，通讯技术的发展使办公也紧随而来。
对开发商来说也是一大机遇！
与大城市的中心相比，大城市郊区具有以下优点：
环境更优美，空气更清新，绿地可以达到50%以上。
土地非常便宜，大多数人都能买得起房子。
生活的不便利也比想象中要少。
大型超市，已将连锁店开设在附近；随着交通设施的不断改善，人们还可以在周末搭车到中心城市购物，便利的高速公路使人们在当天就可以返回。
大城市郊区别墅群
人口、住宅和产业任意安置在郊区各处,导致郊区混乱不堪、社会失序、土地资源浪费、工业的二次搬迁和污染扩散。
城市中心区的空心化。
人口外迁造成人口空心化,产业外迁造成产业空心化。
人口空心化使下班后的城市中心区人去楼空,变成一座空城。
产业空心化造成中心区功能退化并迅速衰落,变得破败荒凉。
但是，大城市郊区化可能造成如下不良的后果
大城市的多中心模式指的是在城市内部或城市化区域中,形成多个承担一定城市功能的分散分布又相对集聚的区域,每一个区域承担某种或几种突出的城市功能,具备满足日常生活需要的条件。
每个区域都是一个相对独立的中心,各中心之间通过高效的交通系统相连接,保证它们之间的必要联系畅通无阻。
形象地说,多中心的大城市非常接近于单中心的中小城市的聚集！
三、大城市多中心发展模式
分散：
各中心相互分离,密度降低；
集中：
要素
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