某地医药物流中心可行性研究报告.docx
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某地医药物流中心可行性研究报告
总论
一项目概况
二承办单位介绍
三项目进展情况
四本报告编制依据
第一章项目建设可行性综合分析
一项目建设的必要性
二项目建设条件
第二章市场分析及产品前景
一物流概念
二物流在社会经济中的作用
三我国具有广阔的物流市场
四物流是降低医药经营成本、调整产业结构的关键
五某地医药物流中心项目前景
第三章工程建设措施
一建设设计指导思想与原则
二项目总体规划方案
三建设方案
四节能节水措施
五环境保护措施
六工程招标
第四章投资估算与融资方案
一投资估算
二资金筹措与资金来源
三投资计划与资金安排
第五章财务效益评价
一财务评价基础数据与参数
二销售收入与税金
三总成本费用评价
四项目财务效益分析
五偿贷能力分析
第六章不确定性分析
一盈亏平衡分析
二信贷风险及防范措施
第七章总评价
一财务总评价
二社会效益评价
三研究结论
附表：
1营业收入和营业税金及附加评估表
2损益表
3现金流量表
附图：
1某地医药物流中心选址地块方位示意图
2项目总平图
3项目鸟瞰图
总论
省市重点工程、行业龙头项目“某地医药物流中心”是以政府为主导、药监为主管、医药为专营、厂商为主体、物流为主业的大规模、新理念、主题式、智能化、专业型的现代医药物流项目。
一项目概况
1.项目名称
某地医药物流中心
2.建设单位（发展商）
某地医药物流中心有限公司
3.建设地点
**省**市芙蓉东路一侧岳塘区西塘村与高新区茶园村交汇处的西北角地块。
4.项目简介
某地医药物流中心是**省食品药品监督管理局批准的**首家医药物流中心，被列为省、市物流重点项目。
中心占地面积为135.68亩，总建筑面积为25.8万平方米，总投资4.2亿元人民币。
中心由四大功能区域构成，即：
医药交易、商务洽谈区；物流配送、仓储作业区；中药饮片深加工区；商务公寓区组成。
中心具备药品交易、储存、检验、养护、分拣、配送、运输、中药饮片加工、商务洽谈、数据交换、电子商务、宾馆餐饮等综合服务功能，是一家高档次、大规模、多功能、智能化、花园式的现代化物流园区。
三和医药物流中心的建筑群主要由医药商业广场（交易大楼）、三和大厦（四星级宾馆）、物流仓库、大型停车场、药品批（零）超市、中药饮片深加工厂房及商务公寓楼组成。
其中：
1）医药商业广场（交易大楼），有药品展位1480个，可容纳1000家以上的药品生产厂家、总代理商、总经销商等，中心的互连网技术，客户间可实现资源共享、数据共用、信息互通。
2）医药物流仓库共三栋，由高位立体仓库、多功能分拣区、整货拣选区、零货拣选区组成。
库存药品容量可达100万箱以上，日处理药品定单4000份，具备药品出入库吞吐量5万件/天的能力。
仓库系统由高层主体货架、输送系统、条码信息识别系统、监控系统、管理系统、温湿控系统等组成。
3）三和医药大厦为四星级商务酒店。
本大厦具有宾馆、餐饮、娱乐、休闲等功能，并配备有大型医药交流多功能会议厅，主要为大型医药商务活动服务。
4）大型停车场（处地下），有车泊位600个，适合于大型货车及其它车辆停泊。
5）药品批（零）自选超市，主要为医药商家、零售连锁店、医疗机构服务。
6）中药饮片深加工厂房，用于中药材、中药饮片深加工，基本采用中药加工粉成技术推出中药颗粒产品。
7）商务公寓楼（生活服务中心），主要服务对象为全国各医药厂、商代表及中心内部员工。
5.项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
备注
1
项目总占地
平方米
90498.7
折合135.68亩
2
总建筑面积
平方米
25800
3
建筑占地面积
平方米
36652
折合54.65亩
4
建筑密度
%
40.5
5
容积率
2.5
6
绿化率
%
30.5
7
项目建设总投资
万元
42021
二承办单位介绍
项目承办单位为**省**市药材有限责任公司，发展商为某地医药物流中心有限公司。
湘药公司是一个严格按照国家GSP标准设计、管理、经营的现代化大型医药经营（批发）企业，公司占地面积36300平方米，拥有28000平方米高标准经营、仓储建筑设施。
其中阴凉库12000平方米，冷库800平方米。
公司现有员工112人，其中高级物流师3人，执业药师2人，初、中级各类职称人员71人，占员工总数为70%以上。
该公司2004年销售近2亿元，是**市的重点利税大户。
该公司主要经营中药材、中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、一、二、三类医疗器械、医用保健品等。
经营品规达12000多种，与全国近4000个药品生产厂家、经营公司、医疗单位建立了良好的商务关系。
为了保证药品质量，公司配置了先进的药品质量检测仪器和设立了质量检验室，并严格按照GSP标准要求管理，建立健全了有效的药品质量管理体系，形成了三级质量监控网络。
二00四年通过了国家食品药品监督管理局的GSP认证，获得《GSP认证书》。
公司拥有功能齐全的计算机信息管理系统，上游客户和下游终端数据资料收集齐全。
信息网络的不断完善，为生产和经营企业、医疗机构、连锁门店提供了时适、快捷的物流通道。
公司合理适宜的销售价格，优质稳定的产品质量，品规齐全的商品货源，和谐真诚的售后服务，赢得了广大客户的充分信赖，也为某地医药物流中心项目建设创造了良好的外部环境。
三项目进展过程
（一）2003年7月18日，**市委、市政府为加快**市现代物流业发展，把**建设成“湘中南现代物流中心”，将“某地医药物流中心”列为**市“三个中心”的物流中心重点项目之一。
（二）2003年8月14日，**市人民政府下发潭政办函[2003]66号文《关于重点扶持某地医药物流中心等五个物流项目的通知》。
（三）2003年8月29日，完成三和项目选址，并得到**市规划局批准。
（四）2003年9月15日，完成制定准入关键步骤。
**省药品监督管理局以湘药监函[2003]110号文件，批复同意筹建某地医药物流中心。
（五）2003年10月17日，在**市规划局领取《建设用地规划许可证》。
（六）2003年11月13日，**市发展计划委员会以潭计投[2003]397号下达“某地医药物流中心建设项目工程基建投资计划的通知”。
（七）2004年12月22日，**省国土资源厅下发湘国土资函[2004]386号《关于某地医药物流中心先行用地的批复》文件，同意项目建设先行用地。
（八）2005年1月20日，**市人民政府下发潭府阅[2005]2号文件，明确某地医药物流中心建设项目享受工业园区项目的优惠政策。
（九）2005年4月8日，在**市第二界银企合作融资洽谈会上，某地医药物流中心有限公司与市雨湖信用联社签订第一期信贷意向合同。
（十）2005年4月11日，由市领导、各区政府、各委局领导组成的某地医药物流中心建设工作协调领导小组成立，**市人民政府以潭府阅[2005]15号文件予以确定。
（十一）2005年7月1日，**市人民政府以潭府阅[2005]50号《关于某地医药物流中心项目建设有关问题的会议纪要》，就项目用地性质、供地价格、拆迁补偿、税收征管等问题作出政策性扶持规定。
（十二）2005年9月17日，在盘龙山庄国际大酒店举行“某地医药物流中心项目新闻发布会”。
某地医药物流中心有限公司与市高新技术开发区、市岳塘区政府签订《土地征用、房屋拆迁合同》，并与全国知名药厂签订投资入驻本中心。
四本报告编制依据
1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2.项目建设的批准/批复文件和同等效力的文件；
3.国家批准的**市城市总体规划、市政基础设施规划等；
4.项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；
5.项目区位图；
6.项目总平布置图；
7.国家计委《投资项目可行性研究指南》；
8.国家计委2001年第九号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》；
9.国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会的《项目决策分析与评估》；
11.国家现行的有关行业规范、规程、标准；
12.项目相关的基础资料。
第一章项目建设可行性综合分析
一项目建设的必要性
随着中国加入WTO，我国医药市场已成为全球医药市场的有机组成部分，国内医药行业亦面临更为激烈的竞争局面。
要在竞争中赢得优势，占有更多份额，就必须进行多元化发展，寻找新的利润增长点。
作为“第三利润源”的医药物流，正是医药行业利润的新源泉。
某地医药物流中心的应运而生，既是医药行业发展的需要，也是国内外医药行业发展趋势的使然。
（一）项目建设是**医药市场的需要
**省历史上是全国药品的传统销区。
上世纪八十年代，**药品销售处在全国的上、中游水平，但到上世纪九十年代末至本世纪初，药品销售总额逐渐跌落至全国平均水平之下。
究其原因，关键是“分散采购、自营配送”，药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。
本世纪初，经济发达省份的北京、上海、浙江、广东等省市，相继建成医药物流中心，采取“集约经营，统一配送”方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行多式联运，降低了营销、物流成本，药品销售总额一举走到了全国各省的前面。
**人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。
但药品价格的居高不下，又限制了药品销量的增长。
只有通过医药物流平台，实现各类资源的优化整合，降低费用，药品价格才能实行符合经济规律的降低，销量才会扩大。
因此，三和医药物流项目的建设，是**医药市场发展的需要。
（二）该项目建设是**市委、市政府把**打造成“湘中南现代物流中心”决策的需要。
该项目的建设符合国家物流产业政策，符合**市市委、市政府将**打造成“湘中南现代物流中心”的战略方针，得到了各级政府、各相关部门的支持。
同时，该项目的建设加快了“城市东移”的进程，扩大了内需，将促进**市乃至**经济的发展。
（三）是恢复**“药都”地位的基础
**具有丰富的人文资源，**在我国历史上曾是四大“药都”之一。
上世纪四十年代，作为我国中药材交易的重要集散地，交易量达到历史鼎盛时期。
上世纪九十年，**市政府试图恢复**“药都”地位，着力打造了**国药城，也曾盛极一时，影响周边。
但由于未形成统一的经营格局，物流设施落后，系统管理滞后，在全国性医药市场整顿时被封杀。
2003年**市委物流工作调研组根据**医药在全省的地位、**人文背景、地理条件、资源状况；依据全国中药普查所显示的**中药品种数处全国第二的地位，多方论证后提出打造某地医药物流中心，以此为契机，重振“药都”雄风。
二项目建设条件
（一）区位条件
某地医药物流中心选址在**市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉的西北角地块。
东临**市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。
**处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市—上海、广州、重庆、武汉的唯一地理中心。
区位地理优势明显。
三和医药物流中心项目区位确定，符合医药物流配送中心的选址条件。
（二）用地条件
某地医药物流中心建设用地分属**市高新区茶园村、岳塘区板塘乡西塘村。
共占地135.68亩。
用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。
用地以山地为主，兼有少量水塘和农田。
且山地多为荒山，林木较少。
场址范围内无永久性建筑物。
无古树、古墓、古迹遗址或其它人文景观遗址。
无电力高压走廊、城市主要管线、排污主管道等，便于建筑布局。
用地工程地质、水文
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