海南别墅可行性分析研究报告.docx

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海南别墅可行性分析研究报告

海南别墅可行性分析研究报告

第一章总论

项目名称：

美丽亚社区（暂定名）

建设单位：

海南投资促进会

项目地址：

海口市海榆东线台达高尔夫球会东侧

一、项目背景

海南省是具有典型热带风光的旅游圣地，也是一个美丽富饶的宝岛，阳光、海水、沙滩、绿色、空气----五大旅游要素俱全，吸引了大批的国内外旅客前来旅游、观光、度假。

随着旅游黄金周的推出，几年来旅游已成为现时期的消费时尚，而到海南旅游更是热点。

海南月平均最低温度为18.8°C，一年四季如春；随着海口成为生态园林城市，海南的环境绿化更上了一个台阶，其绿化、环境、空气质量指数均居全国之首。

绿化环境使海南成为了天然氧吧，大陆的大部分地区的居民尤其是严寒地区的居民，都热衷到海南安家置业，海口更是人们理想的选择地。

根据我国达到发达国家水平的中长远规划的要求，随着加快城镇化建设步伐，我国未来每年将有3000万农村户口转为城镇居民，按每户4口人计算，每年约需求700万套商品住宅，按其最低消费水平每户10万元指标计算的话，每年投入商品房住宅业建设资金7000亿元，越占国民生产总值的10%，因此，可以预计在未来的10至20年内，我国的商品房市场潜力巨大，各大、中城市的房地产将得到稳步发展。

海南的商品房市场经过多年的沉寂之后，近年来已被新的需求所打破。

在人民生活水平不断提高的同时，人们对住房的要求也发生了根本性变化，地理位置优越、环境条件好、房屋平面布局合理、配套设施其全、物业管理完善的新型环保绿色住宅已成为人们心目中的理想家园。

海口变得越来越“贵气”：

海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势：

2008年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。

在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林（红树林）、会议会展及高尔夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等知名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上实景演出也已经进入实质创作阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的一系列重要举措之一，节目将于2008年上演，届时国内外游客将在美丽的海口感受热带海岛风情的完美演绎。

在城市空间发展模式上海口遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。

在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。

香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发展商常提的话题。

旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。

随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。

大中户型成为海口本土居民的新宠。

目前，海口市的房地产市场存在两个方面的问题。

一是住房供应呈现新的结构性矛盾。

2007年6月1日以来，应“国六条”的要求，海口严格执行90/70标准。

截至11月，海口市90平方米以下商品住房月末累计有77.88万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口商品住房的结构性矛盾，造成90平方米以下商品住房的积压。

二是住房供给存在市场和保障“一条腿长一条腿短”的矛盾。

2008年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型偏多的结构失衡压力。

竞争空间激烈，产品类型全面开花。

2008年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城1号、长信海岸水城、维多利亚花园、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、WK浪琴湾、阳光西海岸、蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘300万平米的项目群雄分争；城区有金碧文华、海湾国际、安德利、海口湾等；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。

二、项目基本资料

美丽亚社区项目属高档别墅项目。

用地面积：

约130亩。

容积率0.5。

地理位置：

位于海榆东线台达高尔夫球会东侧，距美兰机场5公里，距海口市区15公里，距海口环城高速通道3公里。

交通：

环城高速通道今年建成通车后，10分钟车程即可到达海口主城区。

三、公司背景资料

厦门海南投资促进会

注册资金：

1000万元

注册地：

厦门

董事长：

陈芳

总经理：

成明

永明确海南投资促进会

注册资金：

800万元

注册地：

漳州

开发资质：

3级

董事长：

成明

总经理：

成明

业绩：

永明确县中山路商业一条街旧城改造，面积100000平方米，已完成

永明确县金源花苑，面积22000平方米，已完成

海南投资促进会

注册资金：

1000万元

注册地：

海口

开发资质：

3级

董事长：

成明

总经理：

成明

业绩：

海口蓝云银座，面积：

42000平方米，在建，今年十月交房

海口蓝云晶城，面积：

55000平方米，前期准备工作

其中蓝云银座项目获海口市2007年人居环境十佳楼盘奖

厦门国联置业有限公司

注册资金：

1000万元

注册地：

厦门

开发资质：

3级

法定代表人：

成明

总经理：

成明

业绩：

厦门国明大厦，面积：

50000平方米，已完成

该项目荣获国家建设部鲁班奖

四、可行性研究工作依据和范围

1、研究工作依据

①建筑用地规划指标。

②原“海南华兴荣房地产开发公司”的相关资料。

③国家与地方颁布的有关法律、法规条例。

④大量的市场调研工作。

2、研究范围

市场需求、建设方案。

SWOT分析

营销售策略和方案。

工程方案。

组织和实施进度。

投资估算和资金筹措。

财务评价。

第二章市场需求分析

一、海口市房地产市现状：

1、价格走势

●2006年10月起至2007年8月，海南房地产内、外销市场均呈上升态势。

受到政策影响，从2006年10月起至2007年8月，海口房地产市场异常火暴，销售情况相当不错，岛外投资者热情大幅升高，岛内消费者也开始大量下单，岛内市场逐渐成为各开发商重视的客户来源。

海口湾、海甸岛、世贸区等相继宣告房源稀缺。

●2007年1-11月海口市商品房和商品住房平均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长12.74%和12.61%。

●3000元/平方米以下价格逐惭淡出百姓视野，5000元/平方米的价格门槛全面跨越。

3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格；

●“天价盘”不再是噱头。

西海豪园的千万别墅、WK浪琴湾号称5万元/平方米的别墅备受追捧。

2、供给

●房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。

2007年1-11月，海口市房地产开发完成投资51.59亿元，同比增长16.5%，商品房投资36.36亿元，同比增长33.7%。

2007年1-11月，海口市房屋施工面积664.28万平方米，同比下降1.7%。

新开工面积177.27平方米，同比下降25.0%。

竣工面积104.73万平方米，同比增长68.1%。

●房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。

1-11月，海口市商品房登记销售面积为272.47万平方米，与上年同期相比增长40.57%。

商品住宅销售面积253.95万平方米，与上年同期相比增长42.83%，超额完成了海口市政府规定的销售指标。

其中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。

海口市二手房成交面积83.10万平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和197.38%。

●住房供应结构有所改善。

截至今年9月，海口市商品住房规划批建面积131.08万平方米，面积在90/70平方米以下的商品住房规划批建面积92.15万平方米，占商品住房批建面积的70.3%，基本达到了国家规定的90/70标准。

3、市场成型区域分析

●海甸岛区域：

在四年前的海甸岛区域，只有少数大盘，如江南城，但起价也只卖到2600左右。

随着海甸市政配套设施的逐渐完善，海甸岛发展逐渐向北扩展，众多楼盘如雨后春笋层出不穷。

市场也逐渐向多元化发展，有均价3000左右的小楼盘，也有5000~8000的高档楼盘。

海甸岛区域逐渐成为海口地产集中地之一，也成为众多本地和外地客户在海口置业的首选地之一。

代表楼盘：

宝安·江南城、荣域、海语印象、世纪海岸、鸿天阁。

●海口湾区域：

海口湾区域由于受政府外滩规划影响，一直以来，向高端楼盘线路前进。

而价格也是年年攀升。

众多楼盘均价在4800以上，而海口众多知名的楼盘都处在这一区域，如世贸雅苑、海岸壹号、紫荆花园、阳光经典、美源等等，吸引了众多投资者到此。

而较良好的地段也成为许多想拥有海景而不想离市区太远的置业者的首选。

代表楼盘：

紫荆花园、海岸一号、金外滩、美源·日月城

●西海岸区域：

西海岸将成未来海口新核心区。

未来的西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区。

新区重点规划建设行政服务中心、总部经济基地、金沙湾热带滨海国际旅游度假区、现代物流仓储产业园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地和旅游文化创意产业园区等功能区。

西海岸一直以来是在海口度假的首选地，较高端及完善的配套设施，良好的自然及海景成份，使分布在此区域的楼盘皆以高端定位。

如较熟悉的长信海岸水城，而众多别墅项目也分布于此，新建的项目如浪琴湾。

这些项目的整体规划及园林设施都非常好，客户定位也较高端。

但由于离市中心有近20分钟路程，且周边较缺乏商业配套设施，人气也较弱，使得本地客户望而却步。

长秀片区开发进程加快，居住和投资价值突升。

2008年将是西海岸长秀片区快速发展的一年，众多高端项目聚集在西海岸片区集中开发，势必提升西海岸的配套完善程度，居住和投资价值突升。

紧邻西海岸片区的秀英片区同样将在2008年加快开发进程，打造出以秀英大道为中心的新秀英居住片区。

代表楼盘：

泰达·比华利山庄、长信水城、城市海岸、紫园、WK·浪琴湾。

●新埠岛区域：

一个生态岛居新市镇。

充分利用新埠岛的海洋、绿色植物、现有渔村、填海规划等自然优势，将旅游产业和住宅产业相结合，打造全新旅游地产形象。

该研究注重以产业带动生活，赋予新埠岛新的生命，形成适合休闲度假、生态健康的岛居新市镇生活，将新埠岛打造成为适于人居的新市镇代表。

4、政策方面：

波澜不惊

●央行新政形势下，海口市商品房市场价格将保持平稳增长。

2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。

在深广地区房价下跌的情况下，海口市商品房市场在低价位运行，无下降空间。

总体上看，海口市商品房市场价格将保持平稳增长，不会有大的波动。

●购房送户口等政策的取消所产生的负面影响，都在海口房地产的大好形势下轻松过关。

诸多不利担心均未对海口房地产的需求构成明显的冲击。

●低收入家庭的住房保障工作稳步推进。

一是加大廉租住房建设力度。

廉租住房建设面积约15万平方米，为近2000户（总计人数4000余人）解决了住房困难问题。

二是加快了危房和旧城区改造步伐。

5、营销方面：

海南特色

●广告费用和营销成本低是海口各大楼盘公开的秘密。

从海南各大主流媒体的反馈信息，海口各楼盘变得越