征收不动产价值的时间标准的确定因素.docx

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征收不动产价值的时间标准的确定因素

征收不动产价值的时间标准的确定因素

　　摘要:

被征收不动产的价值是变动的,征收补偿时,必须确定计算被征收不动产价值的时间标准。

上海“潘蓉案”的重要争点之一就是应以潘蓉房产在何时的价值为补偿标准。

美国法典没有对该问题的规定,部分州立法规定了计算被征收不动产价值的时间标准。

美国法院一般尊重这些成文法,但如果在个案中适用成文法导致明显不公正,会援引《美国宪法第五修正案》中的公平补偿条款对时间标准做出微调。

美国法的做法对我们解决“潘蓉案”有较大的启示意义。

　　关键词:

征收;时间标准;公平补偿

　　2009年11月21日,中央电视台《经济半小时》播出了题为《一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战》的新闻。

霎时间,该案成为讨论《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》与《中华人民共和国物权法》冲突的经典案例。

　　（注:

中央电视台《经济半小时》播出强制拆迁潘蓉房产的经过后,采访了中国社会科学院孙宪忠教授,上海东方昆仑律师事务所王克健律师。

孙宪忠教授和王克健律师都认为该案的发生与法律冲突有关。

随后,多家网站均以法律冲突为底色讨论该案件。

（参见:

佚名.拆迁闹剧频发物权法为何扛不过拆迁条例[EB/OL].[2010-05-21]http:

///a/20091121/001551_;物权法难抗拆迁法规业主用燃烧瓶抵抗强拆[EB/OL].http:

///20091123/））基本案情是:

　　2008年,潘蓉接到虹桥机场交通枢纽的拆迁裁决,上海机场集团要兴建机场的交通枢纽工程,而潘蓉的这栋小楼正好位于工程项目范围之内（注:

该房产由潘蓉公公张全余修建,通过公证赠予给潘蓉、张龙其夫妇。

为表述方便,将该栋房产简称“潘蓉房产”,同时,将本案简称“潘蓉案”。

）,因此潘蓉一家必须在期限之内搬离原先的住所,房屋将拆除。

作为补偿,潘蓉获得每平方米761元的房屋重置补贴,以及1480元的土地补偿,拆迁补偿合计万元（注:

潘蓉房产批准建设的面积为200平方米,阳台面积平方米。

该建筑的实际面积为480平方米。

该数额是潘蓉房产本身得到的补偿。

潘蓉得到的其他补偿还包括房屋附着物、装饰及阳台的补偿万元人民币,潘蓉总共得到的现金补偿是150万人民币,此外,还可按每平方米3200元的优惠价格购买3套安置房。

（参见庄百万.虹桥交通枢纽潘蓉夫妇强制拆迁事件背后的故事[EB/OL].http:

///gn/news/2009/11-28/,最后访问日期为2010年3月5日。

））。

潘蓉对补偿价格不服,拒绝搬迁。

潘蓉所在的闵行区是上海市最大的行政区,临近虹桥机场。

在住宅市场上,它属上海市的4类地区,类似的房屋在市场上的交易价格为每平方米1万5千多元。

潘蓉的住宅虽不是商品房,但这套小楼,仅仅靠一层二层向外出租,就能获得每月4000元的租金。

潘蓉用常识来衡量,觉得这个补偿价格与市场价格背离。

因此潘家商量决定:

不认可这个评估,也不在拆迁协议上签字。

上海市闵行区相关职能部门启动强制拆迁程序,遭遇潘蓉抵抗。

由此引发了“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战。

”[1]

　　对潘蓉的这番诉说,上海市闵行区交通建设委员会的主任,时任闵行区动迁总指挥的吴仲权并不认同,他认为该价格“主要是靠了虹桥交通枢纽这个建设,那么这个建设不是你群众本来有的,是因为虹桥交通枢纽投资了一千个亿,带动了区域周边的房价。

”[1]从拆迁方和被拆迁方各自的言说逻辑中,我们可以发现明确的案件争点:

双方争论的问题其实是计算被征收房屋价值的时间标准——潘蓉认为应该按照房屋拆迁时的价值补偿,而拆迁方则认为按照房屋在虹桥交通枢纽工程启动前的价值补偿才是公平的。

这与学界隔靴搔痒式的论争大异其趣:

学界讨论该案多从征收的主体、程序着手——比如拆迁公司如何能作为补偿主体,手持产权证就意味着合法占有房屋,拆迁就是侵权……[1]。

学界指点江山的豪情最终落入凌空蹈虚的俗套,无法为潘蓉案的解决提供具体而微观的指引。

　　“太阳底下无新事”,在大洋彼岸的美国,情形也是如此。

根据美国宪法第五修正案,对征收的限制来自两个方面:

征收的公用标准;公平补偿。

但自联邦最高法院将“公用标准”解释为“公共目的”以来,“公用标准如果没有坍塌,也已成为一座废墟”,征收问题的核心已转移到补偿,两个过去平行的标准已成跛足之势——2005年凯诺诉新伦敦市案为这种变迁提供了最好的注脚。

如何补偿?

回答起来并不复杂:

当然是市场价值标准,即“一个自愿的买家愿意支付给一个自愿的卖家的价格。

”（注:

MonongahelaNavigationCo.v.UnitedStates,148　312（1893）.）但这是一个虚拟的交易,此时确定的市场价值也是一个虚拟的价值——市场价值指通过交易形成的价格,但在征收中,针对被征收的不动产,交易并未真正发生。

（注:

强制拆迁只有在拆迁方和被拆迁方无法达成协议的前提下才开始进行。

北大五教授指责《城市房屋拆迁管理条例》的第一条理由是:

现有的城市房屋拆迁管理条例没有规定先征收再拆迁,属程序违宪。

这一说法值得商榷:

并非所有的拆迁都需要征收,大多数房屋拆迁是通过协议的方式进行的,只有在无法达成协议的例外情形下,才有征收和强制拆迁一说。

（参见沈岿,等.对城市拆迁管理条例审查的建议[EB/OL].http:

///roll/20100106/,最后访问日期为2010年5月21日。

））虚拟交易价格时,就面临一个无法回避的尴尬——被征收不动产的价值是变化的,应该以哪个时间点的不动产市场价值为补偿标准呢?

在多数情形下,政府征收不动产的目的是建造公共工程,而公共工程的施工,会带动土地的升值,进而拉动该区域范围内的不动产升值预期。

不动产所有人往往要求以升值后的价值为补偿标准,而政府则认为应以升值前的市场价值为补偿标准。

确定计算被征收不动产价值的时间标准,是解决这类争议的关键。

　　如果说,美国法上关于征收补偿问题的立法和判例构成了一幅“百衲被”的图式,关于计算被征收不动产价值的时间标准无疑是这块“百衲被”上不引人注目,但却让人无法释怀的一个纽结。

（注:

美国学界关于征收补偿问题的研究,近年来多专注于管制性征收的补偿。

管制性征收的认定标准本来就极其复杂,管制性征收的补偿则难上加难了。

该问题吞没了美国财产法、宪法学者过多的智识努力,关注计算被征收不动产价值时间标准的文献并不太多。

ChristopherA.Bauer,GovernmentTakingsandConstitutionalGuarantees:

WhenDateofValuationStatutesDenyJustCompensation,BrighamYoungUniversityLawReview,该文为研究计算被征收不动产价值的时间标准提供了最清晰的线索,本文中的美国立法和判例资料大多根据该文提供的线索查找。

（美国学界对管制性征收的关注可参见NicholasMercuroedited.TheTakingsIssue:

AContinuingDilemmainLawandEconomics,　　KluwerAcademicPublishers,1992:

6.ChristopherSerkin.TheMeaningofValue:

AssessingJustCompensationForRegulatoryTakings,NorthwesternUniversityLawReview,Winter,2005:

677.））观察美国法律界为解决这一纽结所进行的智识努力,会给我们解决潘蓉案提供许多有益的启示。

　　一、语焉不详的时间标准:

美国法典中的情形

　　美国法典没有规定以哪一时间作为计算被征收不动产价值的时间标准。

但一般认为,应以被征收财产在征收之日的价值为补偿标准（注:

JuliusL.Sackman,NicholsonEminentDomain,MatthewBender,2001,）。

但哪一时刻才是征收之日呢?

美国法典同样语焉不详。

美国法上的征收种类众多,在每一种不同的征收种类中,都有可能出现数种可以作为征收之日的日期。

究竟以哪一日期为征收之日,《美国法典》并未提供哪怕是倾向性的指引。

　　《美国法典》规定了3种征收,即

（1）普通征收;

（2）快速征收;（3）立法性征收。

当然,有学者认为,美国法典没有列举事实上存在的另一种征收种类,即反向征收,也称为驱逐性征收。

（注:

该词组的英文是Inversecondemnation。

具体的含义见后文。

）

　　普通征收的情形。

《美国法典》第40卷第3113节规定了普通征收的程序（注:

40　3113.）。

按照该程序,联邦机构的代理人按照《民事诉讼规则》71A规定的诉讼程序征收公民财产。

在代理人向地区法院提出征收诉讼后,地区法院委派一个委员会确定财产价值,在确定价值之后,政府可能给土地所有人补偿并征收财产,或决定取消征收行动。

如果决定征收,就应先支付补偿,然后进入被征收的不动产。

在这种征收类型中,是以政府派员物理性地占有被征收财产的时间还是以政府支付补偿的时间,或者以法院授予政府征收权力的时间为征收日期呢?

以上述任何一个日期为征收之日似乎都有可能证成。

　　快速征收的情形。

《美国法典》第40卷第3114节规定了“快速征收程序”（注:

40　3114.）,即在某些情况下,允许政府在法院对征收做出判决前“宣告征收”某些财产,随即占有被征收的财产。

当然,政府在宣告征收财产时,必须将预期的补偿款交给法院。

法院将预期的补偿款交给被征收人,随后按普通征收程序计算政府应补偿的额度,多退少补。

在这种征收类型中,至少可能存在以下日期有可能作为征收日期:

第一,政府宣称进入被征收财产的时间;第二,政府物理性占有被征收财产的时间;第三,政府将预期补偿款交给法院的时间;第四,法院将预期补偿款交给不动产所有人的时间;第五,普通征收程序开始的时间;第六,评估的时间;第七,对预期补偿款多退少补的时间。

到底应该将哪一时间确定为征收之日?

拒绝或采纳上述日期中的任何一种情形,都有势均力敌的理由。

　　立法性征收。

立法性征收即通过立法,限制财产所有人的权利,实质性掏空财产权人的权利内容,形成事实上的征收效果（注:

40　3114.）。

相对于普通征收和快速征收两种类型,立法性征收的情形更加复杂,确定征收之日的司法作业尤为艰难:

立法生效的日期、不动产所有人的权利受到实质性影响的日期、不动产所有人提起诉讼的日期、评估的日期、案件审理的日期,都有作为征收之日的可能性。

但法官采纳上述日期中的任何一种情形作为征收之日时,都很难压倒性地证成:

只有选择这一日期才是最正当的。

　　反向征收中的情形。

反向征收也称驱逐性征收,即政府不通过任何成文法确定的程序征收私有财产,驱逐所有人,进入不动产所有人的财产范围（注:

KirbyForestIndus.,Inc.v.UnitedStates,467　1,5（1984）.）。

在这种征收类型中,政府物理性占有被征收不动产的日期、不动产所有人提起诉讼的日期、法院审理案件的日期、法院指定相关委员会评估的日期,究竟选择哪一日期为征收之日呢?

似乎只能靠法官在个案中的考量。

　　二、向确定的时间标准迈进:

州征收立法的因应之道

　　与联邦立法的粗疏相比,美国各州都有完整的征收成文法。

但涉及到计算被征收不动产的时间标准,只有29个州对此有完整的规定,其余的21个州和哥伦比亚特区对此没有规定,只能完全求诸于普通法上的规则。

当然,不规定计算被征收不动产价值的时间标准并非一时的疏忽,反而好像是刻意规避这一高难度的立法作业。

比如,阿拉巴马州几乎完全采用了《美国统一征收法典》,却故意省略该法典关于计算被征收不动产价值的时间标准。

（注:

《美国统一征收法典》的英文名称是UniformLawCommissioners’ModelEminentDomainCode,是美国法学会组