临安商业报告.docx

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临安商业报告

临安商业报告

第一章：

临安城市商业基本规划

1、城市定位：

在开发沪、杭、苏南旅游市场的过程中，逐步建立全国主要生态旅游景区的概念。

待时机成熟，因势利导地开发全国及海外市场，将临安市建成全国有影响的生态旅游城市。

2、发展方向：

锦城的发展方向以向南、向西发展为主，可适当向东、向北发展。

3、规划形成“一主一副”商业中心规划格局。

◆“一主”是指在锦城现有商业中心基础上，以市镇广场为核心，整治改造形成的商业中心。

◆“一副”是指依托新建的人民广场建成的商业副中心，以兴建大规模的现代商场、超市为主。

4、城东、城西、城北、玲珑、上甘等形成区级等商业副中心。

构筑六条商业街道，分别为衣锦街、城中街、临水街、西墅街—竹林街、西瓜街、老环城东路。

盛世观点：

Ø临安城市定位为旅游城市，随着临安旅游产业的发展成熟，带动当地的旅馆、餐饮等旅游配套商业的发展；旅游产业的发展同时会带来大量的旅游人口流动，繁荣整个临安商业。

Ø本项目位于城市的西南面，正好符合城市规划向南、向西发展的方向，后期潜力巨大。

Ø项目离规划中的副中心—人民广场较近，属于人民广场的商业辐射圈。

但项目在消费着心目中的位置较远，如何缩短这种心理距离，充分利用人民广场的辐射作用，是本项目侍待解决的问题。

Ø项目不属于规划中的任何一个区级商业副中心，能享受政府规划带来的资源较少。

只能通过挖掘自身资源，做出自己的市场。

第二章：

临安城市中心商业概况

一、老城区中心商业

区域：

以衣锦街为中心的核心商业圈

代表商业：

衣锦街，锦城新天地，黄金水岸

（一）、衣锦街

衣锦街是因五代十国时吴越国王钱缪衣锦还乡而得名，自古繁华。

目前也是临安最繁华、人气最旺的商业街。

1、经营业态分布

衣锦街主要以经营服装为主，占48%以上，基本为沿街的精品服装专卖。

其次是餐饮，占37%。

衣锦路集中了临安最主要的大型购物商场，购物中心、国贸大厦、新广远都在该区域。

2、租金和经营概况

区分

衣锦街西段

衣锦街中段

衣锦街东段

区域

临天桥至临安人民医院

临安人民医院至市政府

市政府以东

路长

500M

500M

600M

路宽

双向四车道

双向四车道

双向四车道

商业地位

市中心繁华商业街（店面规模较小。

）

市中心繁华商业街（大品牌集中区域，租金价格最高。

）

市中心繁华商业街（人流稀少，商业氛围较淡，自建房集中）

商家数量

257

业态

日用小百货、烟草店、小超市、大排挡、文化休闲、服饰

服饰鞋帽、大型百货商店、大型家电市场、连锁餐饮、品牌眼睛店、文体专卖店

土特产、旅馆、文体用品、大排挡、水果店、小便利店

代表商业

江南布衣、古木夕阳

大光明眼睛、精益眼睛、KFC、购物中心、国贸大厦、广远家电，阿迪达斯

美特斯邦威

经营状况

经营状况良好，人流量大

城市中心商业区块，人气旺盛，经营状况较理想

由于人流分流，人气较中段、西段要小一些，经营状况一般

主流商铺结构

层高：

3.3—3.9M；开间：

3.3—6.6M；进深：

6—12M

层高：

4.2—5.4M；大型商场开间：

15-29.4M；大型商场进深：

16-22M；普通商店开间：

3.3-6.6M普通商店进深：

6—12M

层高：

3.3—3.9M；开间：

2.8—4.2M；进深：

6—10M

租金水平

1.8－3.5元/日/M2

4.0-13.5元/日/M2

0.6-1.3元/日/M2

通过对衣锦街的走访，我们可以发现以下几个特点：

1）服装品牌以国内二三线品牌为主，国际品牌数量稀少。

2）大型百货店经购物环境不佳，经营品牌档次不高。

3）肯德基生意兴隆。

衣锦街上的主流品牌以国内二三线品牌为主，这类品牌派占整个衣锦街服装品牌的70%以上。

而这类品牌的价格大多集中在50-200元之间，这也代表了临安整个服装主流消费的水平。

虽然阿迪达斯等国际品牌已经入驻临安，销量也不错，但数量较少；更高档的奢侈品品牌基本没有。

从业态上的分布，我们可以看出临安服装消费的特点是：

中低档消费为主，中高端消费不足，高档消费稀少。

一般来说，一个城市的大型百货商场是一个地区商业发展水平的代表。

临安的大型百货店建筑陈旧，内部布局凌乱，经营品牌档次不高，商场购物气愤不浓。

比较杭州地区的其他的二级城市，临安的大型百货商店只能算中等偏下水平。

衣锦路上有一家肯德基，据我们访谈了解到该店中午和晚上用餐时间基本客满，这两个时间段以外，客坐率一般也保持在60%以上。

肯德基平均消费一般在50-100元之间，相对与服装消费，临安人在餐饮消费上显的大方的多。

一般去肯德基消费的人，目的不会是单纯为了吃饱，更多的为了感受良好的环境和体现国际品牌的感觉，属于享受型消费。

临安的肯德基数量达到3家，这在二级城市是很少见了，由此可见临安人的餐饮消费能力。

本案的底商虽然不可能做KFC等知名餐饮，但可以考虑经营规模小一点的连锁性质的享受型餐饮。

吸引其他社区的居民过来消费，使我们的底商脱颖而出，成为区域性商业代表。

（二）、锦成新天地

锦城新天地位于临安老城中心，北依衣锦街，东临天目路，南为城中街。

占地40亩，总建面积7万余平方米，有五个群楼组成，分别设有有休闲广场，精品街，美食街，店中店，主题商场，超市、高级城市公寓等组成的大型综合商业。

锦城新天地于04年8月份开张，当时的均价为9000元/M2，现已引进城隍庙珠宝，名典咖啡，至尊皇朝，苏宁电器等大型商业，而且商业步行街初具规模。

但整体商业气氛不浓，人流稀少。

租金和经营概况：

区域

一楼外围

一楼内圈

二楼

店铺数量

30

82

58

主要业态

运动服装、休闲服饰

休闲服饰，品牌服饰，咖啡

品牌服饰，化妆品，KTV

代表品牌

puma,袋鼠，日高，波特

老爷车、雅戈尔、唐狮

艾夫斯、以纯

代表店铺概况

开间3.5M，进深8M，层高5M

开间12M，进深10M，层高5M

开间3M，进深5M，层高4M

04年租金

3-5元/日/M2

1.5-2元/日/M2

0.8-1.3元/日/M2

05年租金

2-3元/日/M2

0.9-1.4元/日/M2

0.4-0.7元/日/M2

租金下降

33%

40%

50%

经营状况

尚可

一般

较差

空置率

20%左右

35%

60%

从上表可以看出，锦城新天地的现状：

经营状况恶劣、空铺率高、商业氛围不足，大部分商铺都处于亏损状态。

从地段和建筑上来看，锦城新天地都没有太大的问题。

造成现在这种局面，一方面可能是商城的管理和经营不善，另一方面也可以说是在临安运做一个大体量的城市商业的难度。

相对于新天地服装商业的整体不景气，新天地的娱乐商业却经营的红红火火。

以嘉乐迪为例，嘉乐迪每天基本满场，周末需要下午7点以前预定，平均消费在150-300元左右。

嘉乐迪属于量贩式KTV，不同于临安以往的KTV厅，在临安是首家。

从现状来看，这种新的业态在临安人还是比较欢迎的，说明临安人对新的娱乐消费项目的接受能力还是比较强的。

在杭州，这种量贩式KTV已经非常普及，传统的中底档次的KTV基本被取代，最终形成了两级，量贩式KTV主要面对普通市民，消费水平平民化，还有一级是大型夜总会针对高端消费客群。

我们预计，临安KTV业也会经历这个过程，传统的KTV将会被量贩式KTV取代，最终形成两级。

如果我们也做大型KTV的话，就需要看清形式，领先一步。

（三）、黄金水岸

商业

黄金水案

规模

总建面积约8万M2，商业1.6万M2

店铺

上下两层，面积60—600M2，开间3.3-23M，进深8.4-16M，一层层高4.2M，二层层高3.3M，

业态

设计多条主题街，分别设置购物、休闲、娱乐、美食、健身等功能区块

客群

购房者以本地人为主，部分外地投资者，有少量涉外人员购买。

前期销售价格

3年8月份一期开盘，开盘价8200元/M2，均价8800元/M2，

去化

40%

开店率

9.20%

租金

租金水平0.7-1.3元/日/M2，2年期限合同可优惠6%-7%。

代表业态

两岸咖啡、润古轩茶馆、欧陆风情咖啡

备注

黄金水岸已交付的一期店铺大部分处于无人经营的状态，商业气氛并未形成，人气不旺，远无规划中描述的那么好。

黄金水案商业氛围的形成尚带时日。

由于人气不佳，很多店铺想出租出去都比较困难。

黄金水案位于南苕溪边，风景优美。

规划是做成商业步行街，含购物、休闲、娱乐、美食、健身等功能，现状是部分休闲类商业已经入驻，其他功能并无商家入住，空铺率较高。

在同样的商业环境下，休闲类商业先“活”了起来，说明临安市场对休闲类商业成功性比其他业态高。

盛世观点：

Ø临安服装消费已中低档为主，中高档消费能力有限。

Ø餐饮消费开始追求环境和享受，餐饮消费的比重提升。

Ø休闲娱乐行业的需求强劲，休闲娱乐行业相对于服装“存活率”更高。

Ø大型综合性商业开发难度大，大型单一商业成功机会更大。

二、人民广场商圈

区域：

环人民广场形成的商圈

主要代表：

城中街，锦江路

（一）、城中街

区分

城中街东段

城中街中段

城中街西段

区域

市政广场至江南路

西苑路至人民广场西侧

人民广场以西

路宽

60M左右

60M左右

60M左右

商业地位

离市中心近，享受市中心集群效应

离人民广场附近，是人民广场商业的代表

开始偏离两大商业中心，但后期有大量社区人口的入住，商业氛围必然加强

商家数量

　120

179

60

业态

日用品市场、超市、饮食、文化休闲、服饰

服饰、礼品（精品）、美容休闲、餐饮等居

娱乐休闲、饮食、日用品

代表商业

联华商厦、上岛咖啡

迪奥咖啡、刘家香

经营状况

经营状况良好，生意旺盛

副商业中心气氛逐渐形成，经营状况较好

生意较中段、东段要差，人气不够旺。

基本还处于预热的状态

主要业态概况

层高：

3.6—4.5M；开间：

3.3—3.9M；进深：

7—9M

层高：

4.2—5.4M；开间：

3.3—4.2M；进深：

8—10M

层高：

4.2—5.1M；开间：

3.3—4.2M；进深：

7—10M

租金水平

3－5元/日/M2

2－4元/日/M2

1-2元/日/M2

城中街的商业变化体现两大商业中心对周边商业影响有强到弱的过程，城中街东段和中段受影响大，商业较繁荣；城中街西段，受影响小，商业开始衰弱。

本案离副中心“人民广场”距离较近，城中路西段的商业现况对本案商业开发有借鉴意义。

首先，城中路西段受广场商业辐射影响减弱，普通的非目的性消费商业消失。

我们可以很明显的看到，城中路中段还有服装、礼品等商业，到了西段基本就没有了。

其次，西段餐饮、休闲类商业开始增多，代表的有迪奥咖啡、刘家香，吸铁石酒吧，贵都KTV。

这种变化体现的是一种市场的选择。

对于本案而言，虽然离广场的距离不远，但受广场辐射的影响有限。

所以在这一点上我们有相同点，在业态的选择上可以参考城中路西段的做法，娱乐休闲商业扎堆，集体营造气氛，吵热区域。

本案边上就是锦泰来，完全可以和锦泰来一起把区域做热，然后带动项目的整个商业。

（二）、锦江路

锦江路定位为临安的休闲娱乐一条街，集中了大量的咖啡、茶楼、美容美发、KTV，酒吧，足浴等娱乐休闲项目。

今年政府投资有4000多万来改造锦江路，整体街区的形象得到了进一步的提升，各种业态更加丰富，经营档次也相应提高。

1、锦江路概况

区分

锦江路

区域

城中街与新民街之间、人民广场以东

路长

约200M

路宽

双向四车道

商业地位

临安市特色商业街

业态

主要为休闲娱乐、餐饮、美容美发、茶楼

代表商业

休闲娱乐（水晶宫、金桶足浴，碧海蓝天）；餐饮（金色阳光、蓝色咖啡馆）；美容美发（牵手、丽都、东方魅力女子SPA美容会所）；茶楼（追忆阁、堂云阁）

经营状况

商业氛围浓厚、经营状况佳（尤其是夜晚人流旺盛）

店面开间

基本是两个以上开间联体

主流商铺结构

层高：

4—5M；开间：

3—4M；进深：

7—10M

租金水平

1.3-2.7元/日/M2

2、锦江路业态组成

从业态上来看，餐饮的数量的最多，

主要以经营特色餐饮为主，美容美

发数量也不少，整体来看业态比较丰富，

基本含概了休闲娱乐各种项目。

3、锦江路代表商业

分类

商业项目

结构

面积

备注

休闲娱乐

赫本国际美容旗舰

2层、4个开间、建筑独立

200M2以上

在当地具有品牌效应

黑马休闲

6层、底层1个开间，2层以上是多个开间

约300—400M2

集美容、按摩、足浴、健身等于一体

水晶宫

多层、多个开间（综合体）

3000M2米左右

集客房、休闲、浴场、卡拉OK、棋牌、影视、美食于一体，生意火暴

碧海蓝天

大型洗浴娱乐休闲中心

2500M2左右

休闲、浴场、棋牌、影视、于一体，是临安目前人气最旺的娱乐场所之一

金桶足浴

5个开间、5层

2500M2以上

特大型足浴中心、生意火暴

婚纱

绿色婚纱摄影

3层，4个开间

300M2以上

在当地具有品牌效应

餐饮

沈家鲜

2层、2个开间

约150M2

知名度较高

金色阳光

2层、多个开间

300M2左右

位于路口，生意红火

豪胜客牛排馆

2层、3个开间

200M2左右

比较有特色，经营状况良好

农家馆

2层，2个开间

200M2以上

菜很有特色，口碑较好

蓝山咖啡馆

2层，一层1个开间、二层4个开间

300M2左右

环境幽雅，在当地具有良好的知名度，消费者比较认可

李子园

2层，一层2个开间、2层4个开间

300M2左右

具有一定的特色，消费者比较认可

美容美发

牵手

2层，一层门面、二层多个开间

500M2左右

集美容、美发于一体，是当地最大规模的专业店，知名度很高

丽都

2层，4个开间

250M2左右

专业度高，具有良好的知名度与专业技能

茶楼

追忆阁

2层、2楼4个开间

200M2

知名度很高，消费者主要是一些高收入阶层

堂云阁

1层3个开间，2层7个开间

300M2左右

知名度很高，消费者主要是一些高收入阶层

锦江路上集中了各种休闲餐饮娱乐业态，解决了餐前、餐中、餐后的问题，而且数量较多，选择余地较大。

锦江路现已做出规模，成为了普通市民休闲娱乐的第一选择。

经过访谈和调查，锦江路上的各种休闲娱乐业态经营都相当不错，一些代表性的商业天天顾客盈门。

首先我们看到的是，如此数量和规模的休闲娱乐商业集中在一个地方，而且生意都不错，说明临安人的对于这类商业的需求和消费能力有多大。

其次，我们从业态上来看，锦江路的商业大部分属于中等或中等偏下一点的档次，真正的高档次的大型娱乐商业较少；第三，来锦江路消费的大部分人群是普通市民，消费比较大众化，比如茶馆的平均消费在10-20元。

对于本案，如果我们做大型娱乐商业的话，首先要在档次上与锦江路的娱乐商业拉开档次，服务的客群也要有所变化，我们主要针对高端客户。

因为如果我们和锦江路定位相同，和争夺相同客源的话，我们没有优势。

原因一锦江路有政府扶持，而本案没有；原因二锦江路已经形成规模和气氛，而本区域基本的商业氛围都没有形成。

盛世观点：

Ø人民广场商业辐射能力有限，对本案商业开发帮助不大。

Ø锦江路已成为临安休闲娱乐集中地，成为本案商业项目开发的竞争对手和赶超对象。

Ø锦江路的成功折射出临安休闲娱乐消费的巨大能量。

Ø高端客群追求更高档次的消费需要满足，是市场的机会，对本案来说也是个机会点。

第三章：

区域商业市场概况

一、周边大型商业业态

后海假日酒店

商业

后海假日酒店

投资

1600万

规模

酒店客房108间，包括10间豪华套房，500M2的多功能厅和各种小型会议室。

餐饮

酒店一到三层是锦泰来餐厅，共2600M2，30个包厢，可以同时容纳600人就餐。

以杭帮菜系为主，同时兼营广东菜和海派菜。

客房消费

假日酒点的客房入住，以散客为主，团队入住较少。

普通标间的费用为180元/日，开张时候入住率不是很高，当时价格为160元/日，现在入住的情况已经得到了改善，住宿的价格也响应提高。

餐饮消费

锦泰来自开张开始就生意兴隆，现以成为临安高档餐饮消费的代表场所，每天7点过后都爆满，没有空位。

主要以商务消费为主，平均消费费用在700元左右。

车位

餐饮消费大部分自驾车过来，由于没有地下车库，车位显的比较紧张，大多数车子停在石镜路和万马路上，影响交通。

锦泰来的成功对本案来说是个最大的利好，首先他证明了该区域大型商业成活的可能性。

通过询问在锦泰来消费的顾客了解到，认为来锦泰来消费是觉得档次高，环境好，而且环境好的提及率比较高。

锦泰来餐厅在环境塑造上确实比临安其他一些餐馆领先很多。

这说明临安的高档消费需求一直需要有新的突破，而锦泰来正好满足这种需要。

如果我们做大型娱乐商业的，能够突破临安现有大型娱乐商业的现状，有突破的东西，成功的可能性就大的多。

其次，锦泰来生意红火，而消费并不低，说明临安高档消费能力还是很强的，这对我们项目做高档娱乐消费提供消费支持。

第三、锦泰来给本区域带来了一个亮点，改变了一些本区域以前无大型、高档商业的状况，对本案的商业运做奠定了一定的商业氛围基础。

但只有一家经营，还是显得比较单薄。

锦泰来解决了餐中的问题，本案可以做为一种互补的商业，解决餐前、餐后的问题。

开发大型娱乐休闲商业，和锦泰来实现双赢，最终改变在整个区域的形象，带动项目其他商业项目的成功。

盛世观点：

Ø锦泰来的成功对本案的大型商业开发提供信心。

Ø区域大型商业少，难以形成整体氛围，本案的开放正好满足这种不足，最终打

造区域高档消费形象。

Ø临安高档餐饮能力不低，本案定位成高档娱乐消费，有消费保证。

二、周边主要商业街概况

（一）、万马路

区分

万马路北段

万马路中段

万马路南段

区域

城中大街至六园街

六园街至钱王大街

钱王街之石镜街

路宽

双向四车道，约40M

双向四车道，约40M

双向四车道，约40M

商业地位

北段紧靠中心广场，受益于广场的商业辐射

处城中大街和钱王大街之间，受到相应的商业辐射

作为万乐园等居住小区的社区配套商业南段路还未开通，以锦泰来酒店的商业支撑为主

商家数量

35家

13家

25家

业态

中低档餐饮店、装饰材料店（如油漆、门窗型材）广告装饰店、热水器等

餐饮店、铝合金、整体橱柜、门窗型材

酒店、食杂店、干洗店、办事处门店、餐饮店

代表商业

三颗树油漆店、烟酒副食品店

雅的整体橱柜

后海假日酒店、"傻奇"办事处

经营状况

整体经营状况趋好，但部分门店的生意也欠佳。

受该段单侧商业影响，经营状况一般。

该路段南段还未开通，商业氛围不旺，导致经营状况较差

主要业态概况

层高：

3.6—4.2M；开间：

3.9—4.2M；进深：

6—11M

层高：

3.6—3.9M；开间：

3.9—4.2M；进深：

8—10M

层高：

3.6—3.9M；开间：

3.9—4.2M；进深：

8—10M

租金水平

0.8－1.0元/日/M2

0.6-0.86元/日/M2

0.4-0.8元/日/M2

（二）、石境街

区分

石镜街西段

石镜街东段

区域

横潭路至万马路

万马路至天屹路

路宽

城市次级道路，约30M

城市次级道路，约30M

商业地位

主要是社区配套型商业，

以厂区员工和社区消费为主，同时也在一定程度上借助长途客运站的辐射影响

商家数量

20家左右

40家左右

业态

足浴馆、酒店、汽车修理店

宾馆、茶馆、中低档餐饮店、办事处等

代表商业

羊洋足浴、锦泰来

华特涂料、傻奇办事处、

经营状况

集中优势带来好的经营效益，但也表现出激烈的市场竞争形势。

整体经营状况尚可，但同行竞争很激烈。

主要业态概况

层高：

3.6—4.2M；开间：

3.9—4.2M；进深：

6—11M

层高：

3.6—3.9M；开间：

3.9—4.5M；进深：

8—12M

租金水平

0.3－0.8元/日/M2

0.6-0.8元/日/M2

备注

主要是农民住宅的底层商业门店

（三）、钱王大街

区分

钱王街西段

钱王街中段

钱王街东段

区域

临安商城至万马路

万马路至天屹路

天屹路至长途客运站

路宽

城市快速主干道，约60M

城市快速主干道，约60M

城市快速主干道，约60M

商业地位

西段受到临安商城和江南日用品市场的城市商业影响，还有江南忆家园小区的社区配套服务影响

主要是以社区配套型的商业为主，同时也有借助交通干道所形成的城市商业

在一定程度上商业受到客运站的人流影响，但也主要借助交通干道优势形成的城市商业业态

商家数量

55家左右

80家左右

40家左右

业态

油漆店、门窗型材店、不锈钢店、食杂店等

餐饮店、塑料管材店、汽车美容装潢店、灯具店、铝材等

宾馆、餐饮店、机电设备、汽车维修、摩托车维修等

代表商业

海螺塑钢窗加工门店、

四季美食、雷士照明

机油润滑油专卖店

经营状况

集中优势带来好的经营效益，但也表现出激烈的市场竞争形势。

该段的稳定性客源带来经营状况的平稳。

地段优势形成了特定商业氛围，整体经营状况尚可。

店铺

层高：

3.6—4.2M；开间：

3.9—4.2M；进深：

6—11M

层高：

3.6—3.9M；开间：

3.9—4.2M；进深：

8—10M

层高：

3.6—3.9M；开间：

3.9—4.2M；进深：

8—10M

租金水平

0.6－1.1元/日/M2

0.6-0.8元/日/M2

0.95-1.0元/日/M2

备注

主要是农民住宅的底层商业门店

从对本案周边几条主要街道的调研，基本可以了解到醒目周边商业环境，现况如下：

1）、周边环境不佳，商业氛围不浓。

项目所在的石镜街上，基本以农民自建房、仓库、厂房为主，无景观，环境不佳。

黄金水案休闲类项目成功有一个很大原因是有个面南苕江的景观，自然营造了一种休闲的气氛。

就目前项目所在的区域看，如果做休闲商业的话，没有环境优势。

项目周边现有商业档次低，业态错杂，规模小，经营情况一般，没有形成有效的商业气氛，从这点上来看，本案借助周边商业气氛的可能性为零。

2）、区域内无高档住宅社区、高端客户难求。

项目周边基本都是郊区农民的自建房和一些老的小区（如万乐园），没有高档的住宅社区。

没有高端客户，高端消费难以支撑，所以我们的商业项目要向城市要客户。

3）、交通发达、出行便利。

项目周边，就有万马路和钱王大街，交通极其方便，有利于大型商业的开发。

盛事观点：

Ø区域环境不佳，单纯做休闲类商业没有景观环境支持，没有优势。

Ø区域商业气氛不浓，无法依托原有商业环境，必须自力更生，自己打造。

Ø区域商业档次低、规模小，本案通过打造大型高档商业，提升区域形象，带动项目其他商业成功。

Ø本案交通便利，适合商业开发。

三、城西在售和已售个案分析

通过对城西已售和在售的各楼盘商铺的分析，来找寻现有商铺运营的成功和失败，为本案的底商开发寻找一些可借鉴的东西。

楼盘

均价

租金

店铺开间

业态

客群

销售率

空铺率

云中绿园

7000元/M2

0.6-0.8元/日/M2

开间6.0-7.2M，进深12M，

便利店、美容美发、特色酒吧、洗浴、咖啡等休闲类为主

以本地人为主，部分有杭州人投资

100%

包括转让和未开铺位11铺位，空铺率33％

绿岛花园

6500元/M2