物业管理实用资料汇编DOC 17.docx

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物业管理实用资料汇编DOC17

物业管理实用资料汇编

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

（8）小区内的车位配置要考虑到株洲市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。

除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。

另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。

）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

答：

一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

答：

严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。

如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？

谁来贴补经营亏损？

）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？

答：

物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。

一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：

包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

答：

物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。

凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。

入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。

对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。

当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。

所谓”前期介入-验收接管-入伙（问答篇）

前期介入-验收接管-入伙（问答篇）

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：

*****首先，不知道这个斑竹有没有研究过9月1日新的物业管理条例，当中对于物业管理用房已有明确的规定，尽管这篇文章是在8月16日发的，但作为一个合格的斑竹在政策更新后对于发表的文章也应该有个更新吧，这是最起码的责任！

！

其次，所谓的”职工业主娱乐活动室“到底是个是么东西，是职工娱乐活动室呢？

？

还是业主娱乐活动室啊？

？

难道斑竹所在公司是允许员工上班出去娱乐的吗？

？

如果可以，算我多说了？

？

第三、不知道斑竹对于规划设计是否了解，你以为垃圾收集站是物业公司提出的吗？

？

告诉你吧，所有垃圾站不管是已建的还是未建的，如果没有事先规划（这是项目规划、设计的最起码配套），根本就不能营造，即便造了也是违章建筑！

！

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

*******这条关于空调的东西，斑竹实在是显的无知，要知道从99年开始建设部就要求对于新建商品房必须要留有空调外机隔板和冷凝水管的要求（注：

是冷凝水管不是滴水管）。

（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

********外立面是建筑风格体现的灵魂和精华，一座好的建筑物，所有的特征都是从外立面体现出来的，好，大家都听斑竹的要求，把房子都造成四方四正的盒子，洗起来是方便了啊，但是看上去呢？

？

就是因为斑竹要洗起来方便，大家都不要搞外立面设计了！

！

（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

********在绿化设计的规范中必须要保留一部分的取水口，但是洗手池呢？

？

看不懂了？

？

整个小区要搞的象厕所一样才好啊。

。

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

*******对于斑竹在这里的胡扯八道，我真是佩服到家了！

！

煤气表要集中放在首层！

！

你连煤气安装的最起码的要求都不知道还出来胡扯是么啊！

！

好好去看看规范吧，从煤气表到煤气灶具的距离是有严格的要求的！

！

还有，现在都在推行远程超表系统，尽管目前仍不是非常规范，但是这确实是一个解决问题的好办法。

*******难道斑竹家的信箱是设在顶楼的吗？

？

不管是邮政信箱的位置还是尺寸标准，在邮政信箱的设计规范中都有严格的要求，并且最终通邮前必须要获得邮政部门的审查和验收，还有告诉你目前邮政投送的资费还是以邮票体现的！

！

另外，难道斑竹不知道邮政和电信已经分家很久了吗？

？

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

*******斑竹真的对与规划一窍不通啊！

！

小区的进出口不单要符合交通的要求，更应该符合消防疏散的要求，设置几个出入口完全要在遵循上述原则的情况下再规划！

！

（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

*******斑竹真是无知到家了！

！

深圳的户均车辆比例对全国范围有实际参考作用吗？

？

此外，你知道现在深圳的户均车辆比例是多少？

？

未来3年是多少？

？

未来5年是多少？

？

投资是讲求汇报的，没有一个傻瓜发展商会把钱投到海里去！

！

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

******斑竹知道是么叫”女儿墙“吗？

？

不知道不要乱说好不好啊！

！

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

*******斑竹以为只有物业管理才有评优啊！

？

！

房屋的设计、施工都有评优，！

！

而且现在新建商品房的绿化率不的低于35%，如果项目名称中带有”花园“的绿化率不的低于50%。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。

除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

*******我都晕死了，园林设计公司人都应该请斑竹做顾问。

另外，中国除了广东、海南、广西、福建一部分能够四季有花有香，还有是么地方冬天有花啊？

？

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

********标牌的设计要考虑低成本维护！

！

难道斑竹管理项目标牌维护成本很高吗？

？

难怪现在都说物业管理收费黑幕重重！

！

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

********象斑竹这样就怕事就根本不要做物业管理了！

！

为是么要专业的物业管理，就是要提高业主的使用安全，对于游泳池不管是否1.5米都必须要配备救生员，并不是因为不安全就取消游泳池啊！

！

所有儿童娱乐设施都应该采取必要的保护及提示牌，要求在家长的保护下才能游戏，甚至可以增加在儿童娱乐区域中的监控设置，这些都是管理的方式，而并不是一味的贪图安全！

！

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

********估计斑竹管理的项目都是垃圾项目，所有管道过墙必须要采取套管是建筑施工最起码的规范！

！

*********难道因为部分业主把厨房都般到阳台上，就增加一根污水管吗？

？

那要物业管理公司还干是么啊？

？

**********如果斑竹去看看现在空调市场应该不会写这段废话了吧，2003年空调家电跳水，现在好象没有是么品牌还保留窗式空调的生产了吧

*********斑竹你知道常规防水处理和蓄水防水处理的区别吗？

？

这对于防水处理的要求可不是随便铺一层油布就能解决的啊？

？

对于北方的寒冷和南方的台风，你觉得屋顶绿化是好的建议吗？

？

怎么这里倒不计算维护成本了？

？

另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。

）

*********再看下去都要给气死了！

！

电器容量和通讯的布线有是么直接的关系啊？

？

难道斑竹觉得电话、宽带和局域网用的是不同传输介质啊？

？

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

*******这样的小区好想档次太低了吧！

！

以为是造厕所呢！

！

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

*********连最基本的MASTER——KEY都搞不清楚，回家卖红薯去吧！

！

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

***********斑竹你真的太无知了！

！

你知道管道的标准色标吗？

？

这是有国家规范的啊！

！

不是因为你想把消防管道涂成绿色的，就变成生活水管了！

！

********就是为了减低管理费开支，就随便的关闭或减少小区内的照明，你要知道照明有两个功能，一是取光，另外一个重要的功能是景观和装饰！

！

此外，你在计算管理费标准的时候难道没有计算小区公共区域的能源费吗？

？

既然计算了那为是么要克扣呢？

？

是不是给你发奖金啊！

！

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

*******现在道路的设计要求必须保证人车分馏，好象垃圾房应该是在车辆的出入口处吧，没有任何一个小区会把垃圾房放在主入口边上，这样的房子我想只有斑竹这种人会买了！

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

*********KAO，这个东东叫光控及声控复合开关！

！

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

********难道斑竹以为装电表是免费的？

？

5A和10A的费用是不一样的！

！

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

*********是不是把所有的用电设备都装在一起啊？

？

是不是更省钱啊？

？

这样管理公司每个月的用电分析靠人去估算啊？

？

*********我KAO，配套商铺好象市政供水的水压好象基本可以保证了哦！

！

好象没有是么开发商会蠢到随便增加自己设备的投资额吧！

！

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

*******你知不知道设计规范啊！

！

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

*******最好的办法是空调水直接进雨水沟，这也是常规的做法！

！

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

*******要不要每家增加防盗窗啊，可以防止有人随便跳楼啊！

！

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

*********我KAO，竟然小区内存在巡视死角！

！

那我真的不知道这个小区的物业管理在搞是么了！

！

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

*********原来斑竹的家的北边养花的！

！

厉害啊！

！

高手！

！

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

*******你以为开发商都是白痴吗？

？

（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

********我晕死了，大凡楼顶有装饰性的曲线或直线的装饰板，基本都是不可上人的，再说那个上面有卫生需要去打扫呢？

？

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

*********重要的管道肯定

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