贵阳房地产市场分析报告.docx
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贵阳房地产市场分析报告
2010年3月贵阳房地产市场分析报告
2010年3月贵阳商品住宅供求与价格
城市
供应面积（万㎡）
同比（%）
环比（%）
成交面积（万㎡）
同比（%）
环比（%）
成交均价（元/㎡）
环比（%）
贵阳
70.26
86.71
873.13
58.26
6.84
152.21
4312
10.59
3月贵阳商品住宅一路飚红，供求价普涨，成交量上涨幅度更是巨大。
3月全市商品住宅新增供应70.26万㎡，与上月相比出现较大幅度上扬，多数项目选择在春季开盘销售或者推出新案。
3月贵阳楼市成交量正式走出冬季，单月成交58.26万㎡，环比上月上涨152.21%，同比上涨6.84%，迎来火热的春季。
3月，全市商品住宅成交均价为4312元/平方米，环比上涨10.59%。
其中，金阳新区成交均价为4290元/平方米，环比上涨2.73%，区域内各盘均出现小幅提价的态势，贵阳世纪城推出的超高层产品本期成交较为旺盛，使得各盘均价上扬较为明显。
3月商品住宅成交量显著增长，部分楼盘开盘即挑高一截，购房者再次出现恐慌情绪。
我们认为，楼市春季反弹，年年都有这波行情，今年不必大惊小怪，季节因素显著。
之所以今年引人注目，一是目前处于政策紧缩期，尤其是两会前后政府高官频频表态要强硬性的遏制部分城市房价过快上涨。
北京、上海、杭州、南京等一线城市重现排队购房现象。
从上图贵阳商品住宅供求关系可知，今年2月成交量比去年更加低迷，相同的是三月开始反弹。
预计今年四月份的反弹还将继续，价格比成交量更热些。
但二季度极有可能招致新的调控政策。
随着下半年供应量的增加，下半年房价上涨动力将较二季度减弱，盘整或小幅下跌的可能性更大些。
数字楼市
1、贵阳市商品房供求关系
2、贵阳市商品住宅供求关系
2010年3月，贵阳商品住宅供求价均呈现大幅上升，供大于求。
2009年1月至2010年3月贵阳市商品住宅供求走势图
3、贵阳市办公市场供求关系
2009年1月至2010年3月贵阳市办公用房供求情况比对图
4、贵阳市商业用房供求关系
2009年1月至2010年3月贵阳市商业用房供求情况比对图
5、贵阳市2010年3月商品住宅成交排行榜
排名
区域
项目名称
成交套数
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1
南明区
山水黔城
1452
165153.14
3919
2
金阳新区
贵阳世纪城
1068
139335.02
4173
3
白云区
华颐蓝天
230
27805.76
3080
4
小河区
大兴星城
161
19834.06
3814
5
云岩区
保利·云山国际
154
15760.26
5307
6
白云区
贵阳·恒大绿洲
149
15006.69
4534
7
金阳新区
金阳新世界
99
13295.75
4711
8
云岩区
智慧龙城
128
13155.64
4650
9
云岩区
中天花园
100
11245.67
5367
10
小河区
碧园花城
61
8677.81
4655
6、贵阳市2010年3月写字楼市场成交排行榜
排名
项目名称
区域
成交套数
成交面积（平方米）
成交均价（元/平方米）
成交金额（元）
1
王府风景
南明区
20
2300.61
5401
2
金泰大厦
云岩区
8
1634.33
3355
5483945.17
3
凯宾斯基
南明区
8
1270.2
13375
4
贵阳世纪城
金阳新区
9
926.02
5527
4655102.54
5
绿地联盛国际
金阳新区
9
908.95
6875
6248782.55
7、贵阳市2010年3月商业用房成交排行榜
排名
项目名称
区域
成交套数
成交面积（平方米）
成交均价（元/平方米）
成交金额（元）
1
绿地联盛国际
金阳新区
123
5559.15
9445
2
心美TWINS国际商住楼
白云区
6
4752.2
2749
3
贵阳世纪城
金阳新区
33
2107.87
15155
4
兴隆苑
小河区
11
1481.23
6692
9912114.07
5
中天世纪新城
南明区
4
998.69
10901
6
保利·温泉新城
乌当区
8
537.26
10249
5506145.38
7
碧海乾图花园
金阳新区
5
116.93
14503
1695875.11
8
涧桥柏林
乌当区
1
113.25
6037
683709.49
9
帝璟佳苑
白云区
2
112.84
39625
4471339.22
10
群升世纪广场
金阳新区
1
46.98
13900
653050.163
[政策资讯=2010年3月国家和地方相关房地产列表=]
来源
政策名称
主要内容及解析
国资委
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
规定土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期限内参加土地竞买。
这一通知的出台，无疑很大程度太高了房开商的拿地门槛，土地竞价门槛的太高，必然迫使一些资金不足的中小型房开企业进行洗牌，使土地出让市场成为大企业的游戏。
国资委
关于“78家央企退出房地产市场”的新闻发布会
两会结束后的第一天，北京土地市场一天造就了三个地王。
网络媒体顿时议论纷纷，引起了强烈的社会争议，在此情况下国资委于3月18日下午紧急召开新闻发布会，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。
“国资委政策意在规范央企拿地行为，避免竞拍土地时出现无限竞争抬高地价，间接推高房价的情况。
”并借此举安抚民愤。
市政动态
Ø 贵阳将对建设用地和闲置土地进行清理收回闲置土地
2月26日，贵阳市召开全市城市批次建设用地清理及闲置土地清理工作会。
贵阳市委副书记、市长袁周要求，各级各相关部门要强力推进2007年至2009年度建设用地批后征供地清理实施工作。
Ø 龙洞堡国际机场近期总体规划获审查通过
3月17日至19日，受民航局机场司委托，由中国民航工程咨询公司组织的贵阳龙洞堡国际机场总体规划修编评审会在贵州丽豪大饭店召开。
评审会审查通过了贵阳机场近期规划，为贵阳机场扩建工程施工奠定了基础。
贵阳机场此次总体规划修编，近期目标年为2020年，预测旅客吞吐量1550万人次，货邮吞吐量22万吨，飞机起降架次14.6万架次。
远期目标年为2040年，预测旅客吞吐量3500万人次，货邮吞吐量60万吨，飞机起降架次27.8万架次。
Ø 二戈寨开工建设西南最大物流配送中心
3月22日，西南最大物流配送中心、我省最大物流园区在贵阳市二戈寨开工建设。
二戈寨物流配送基地是贵州商储集团发起建设的物流项目，项目位于贵阳市重点规划的二戈寨物流园区中心位置，总投资5.08亿元，建筑面积14.7万平方米。
该项目建成后将改变传统物流模式，实行运输和仓储一体化，销售和物流一体化，供应商和制造商进入园区等现代物流新模式。
Ø 贵阳市中心城区8个客运车站年内全部搬离老城
3月21日从贵阳市交通运输局获悉，贵阳市中心城区的8个客运车站将采取两步到位、年内全部迁出中心城区的方式，以确保生态文明城市总体规划的实施，以及做好“三创一办”工作。
将客车站片区的5个客运站点搬迁至临时过渡性车站，分别位于金阳新区的奥体中心附近，兴筑南路、永兴路和金阳南路交汇处。
3年以后将永久性迁至今年将动工建设的，位于金阳新区将军山附近的贵阳客运西站。
另外，今年内将火车站片区的3个客运车站迁至龙洞堡。
贵阳市3月商品房各类指标变化表
指标
2010年2月
2010年3月
环比增长（%）
供求比
1：
3.19
1：
0.57
-82.13
供应量（万m2）
7.67
73.54
858.8
成交量（万m2）
24.46
61.85
152.86
成交价格（元/m2）
4041
4530
12.1
成交总额（亿元）
9.88
28.02
183.6
2010年3月贵阳商品房市场供求比为1：
0.57，环比上月下降82.13%，本月供大于求。
2009年1月至2010年3月贵阳市商品房供求关系对比图
供应量分析
2010年3月，贵阳市商品房市场供应量为73.54万平方米，环比上月上涨858.8%，同比上涨95.43%，进入3月各开发企业纷纷选择入市，不论是新项目还是老盘新推案都选择集中上市。
2009年1月至2010年3月贵阳市商品房供应量比对图
成交量分析
2010年3月，贵阳市商品房市场成交量为61.85万平方米，环比上月上涨152.86%。
整体市场出现回升。
2009年1月-2010年3月贵阳市商品房成交量走势
成交均价分析
2010年3月，贵阳市商品房市场成交均价为4530元/平方米，环比上月上涨12.1%。
受季节影响，上月成交均价大幅下滑，3月出现较大幅度攀升。
2008年6月-2010年3月贵阳市商品房成交均价走势图
1、市场综述
3月全市挂牌土地数量为4幅，挂牌占地面积为6.85万平方米，环比下降98.2%，此次出让地块均位于两城区，以商住为主。
2、地块供应明细
2010年3月贵阳市土地市场挂牌明细表
公告号
宗地编号
地址
土地用途
土地面积（平方米）
容积率
备注（地块的特殊出让条件等）
筑土出告字（2010）第06号
G（10）08
贵阳市云岩区打渔寨
商住
29106
2.5
建筑密度不大于28%；绿地率不小于30%；停车位按商业0.7个/100㎡、居住1个/户配置；公建配套设施按规范配置，并符合河道保护、道路建设及其他有关规划要求；该地块按生地方式出让，成交价款仅含土地使用权出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。
筑土出告字（2010）第07号
G（10）09
贵阳市南明区后巢乡四方河路
住宅
4033
2.07
建筑密度31.9%，绿地率30%，停车位按规范设置，并按原审定规划方案实施，建筑设计风格、色彩需与已建成的建筑协调一致。
无地上建筑物、构筑物的土地按净地方式出让，成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费。
其余土地按生地方式出让，成交价款仅含土地使用权出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。
筑土出告字（2010）第08号
G（10）10
贵阳市云岩区黔灵村
工业用地
（医药制造业）
10920
4
建筑密度不低于40%；绿地率不大于20%；停车位按相关规范配置；工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积7%，严禁在用地范围内建造成套住宅、专家楼等非生产性配套设施。
按净地方式出让，成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费。
中华人民共和国境内外具有医药制造资质的公司、企业，除法律、法规另有规定外，均可参加挂牌竞买。
医药制造资质必须经工商行政管理部门依法批准。
筑土出告字（2010）第09号
G（10）11
贵阳市南明区云关乡云关村
住宅
24486
1.5
建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑限高20米，停车位1个/户。
由于该地块不临规划市政道路，小区交通组织应与南侧居住小区协商，统一设置。
公建配套设施按相关规范配置。
无地上建筑物、构筑物部分按净地方式出让，其余土地按生地方式出让，净地出让部分成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费，生地出让部分成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。
3、本月土地成交情况
3月全市土地成交异常活跃，金阳新区及乌当区的多幅土地成功出让，且部分地块的溢价率偏高，贵阳土地市场正朝着健康繁荣的前景发展。
2010年3月贵阳土地市场出让明细一览表
土地名称
土地
属性
容积率
用地面积（平方米）
成交日期
出让底价（万元）
成交总价（万元）
受让方
乌当区G（09）44号地块
住宅
3
4229
2010-3-5
130
135
贵州祥丰房地产开发有限公司
乌当区G（10）04号地块
旅游、酒店、文化娱乐设施及住宅用地
0.6
2260678
2010-3-31
86200
87100
贵阳保利投资有限公司
乌当区G（10）05号地块
商住
2
60809
2010-3-31
770
1400
贵州君诚房地产开发有限公司、贵阳三联乳业有限公司
云岩区G（10）03号地块
商住
4
19454
2010-3-18
2800
2870
贵阳市房地产综合开发公司、贵州科福房地产开发有限公司
南明区G（09）45号地块
住宅
3
26916
2010-3-10
4450
10200
贵州卓信嘉誉房地产开发有限公司
金阳2010-01号地块
商办、酒店
3
63870.33
2010-3-12
9500
10100
贵州君腾房地产开发有限公司和胡录争
金阳2010-02号地块
商住
2.46
197078.84
2010-3-12
9400
9400
佛山市美的房地产发展有限公司
金阳2010-03号地块
商住用地绿地
2.46
194640.34
2010-3-12
9300
25000
佛山市美的房地产发展有限公司
金阳2010-04号地块
商住用地绿地
2.46
194366.26
2010-3-12
9300
9300
佛山市美的房地产发展有限公司
[住宅市场=贵阳市住宅市场分析=]
一、市场综述
3月贵阳商品住宅供求比为1:
0.72，月度出现供大于求。
3月贵阳商品住宅供应量达70.26万平方米，环比上涨873.13%。
3月贵阳商品住宅成交面积为58.26万平方米，环比上涨152.21%。
3月贵阳商品住宅成交均价为4312元/平方米，环比上涨10.59%。
贵阳市3月商品住宅各类指标变化表
指标
2010年2月
2010年3月
环比增长（%）
供求比
1：
3.19
1：
0.83
-73.98
供应量（万m2）
7.22
70.26
873.13
成交量（万m2）
23.1
58.26
152.21
成交价格（元/m2）
3899
4312
10.59
成交总额（亿元）
9.01
25.12
178.8
二、供应量分析
3月，全市商品房住宅新增供应量出现较大幅度的上扬
3月贵阳市共有9家楼盘领取商品房预售许可证，商品住宅新增供应量70.26万㎡，环比上涨873.13%，同比上涨86.71%。
在本月市场众多项目问世、推出新案，为2010年楼市带来了供应的第一次高峰，此高峰比去年提前了一个月。
2009年1月-2010年3月贵阳市市商品住宅供应量走势
三、成交均价分析
楼市价格高位运行，后续市场形势较紧
3月贵阳楼市均价上升到4312元/㎡，环比上涨10.59%，本月随着成交量的迅速上扬成交均价也出现一定程度的回升。
受宏观政策和季节因素的影响，前两个月成交量出现下滑，房价也现下跌趋势。
但进入3月以来楼市有所复苏，虽然政策依然收紧，但由于宏观经济面依然乐观，贵阳楼市并未受到太大波动，房地产市场依然稳定发展。
2010年3月商品住宅销售前十名项目一览表
排名
区域
项目名称
成交套数
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1
南明区
山水黔城
1452
165153.14
3919
2
金阳新区
贵阳世纪城
1068
139335.02
4173
3
白云区
华颐蓝天
230
27805.76
3080
4
小河区
大兴星城
161
19834.06
3814
5
云岩区
保利·云山国际
154
15760.26
5307
6
白云区
贵阳·恒大绿洲
149
15006.69
4534
7
金阳新区
金阳新世界
99
13295.75
4711
8
云岩区
智慧龙城
128
13155.64
4650
9
云岩区
中天花园
100
11245.67
5367
10
小河区
碧园花城
61
8677.81
4655
从上表看出以下几点：
从成交量来看，贵阳楼市旺销楼盘的集中度相对上月有较大幅度上升，排行前五名楼盘成交量占到全市销量的52.36%，前十名楼盘成交量占到全市总量的61.1%。
目前贵阳市场主要销量仍来源于各大规模大盘，其中山水黔城、贵阳世纪城、恒大绿洲和保利云山国际等一直位列前十名。
从成交均价来看，排名前十楼盘主力成交价格段仍是在3000-5300元/㎡这个区间，其中4000-5000元/㎡项目较多。
从成交区域来看，金阳新区、两城区是绝对的热点成交区域，白云区因项目的集中上市备案及恒大绿洲的促销活动销量也有所增加。
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