六道案例分析题民法分论部分.docx
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六道案例分析题民法分论部分
2002-2016年司法考试民法分论部分案例分析题
一、（2014卷四第四大题）
案情：
2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称01号房），价格80万元。
并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。
2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。
甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。
于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。
2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。
2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：
房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋（以下称02号房），可作价100万元出卖。
乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。
甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。
乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。
故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。
甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。
乙认为甲违约在先。
3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。
甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。
3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。
装修期间，A公司装修工张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。
5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。
5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。
7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。
丙对李某说：
热水器是你装的，出了问题你得去修。
维修处负责人因人手不够，便对李某说：
那你就去帮忙修一下吧。
李某便随丙去维修。
李某维修过程中操作失误致热水器毁损。
问题：
1．01号房屋的物权归属应当如何确定？
为什么？
2．甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何？
考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中的哪些因素？
3．2月12日，甲、乙之间对原合同修改的行为的效力应当如何认定？
为什么？
4．乙的诉讼请求是否应当得到支持？
为什么？
5．针对甲要求乙履行购买02号房的义务，乙可主张什么权利？
为什么？
6．邻居丁所遭受的损失应当由谁赔偿？
为什么？
7．丙热水器的毁损，应由谁承担赔偿责任？
为什么？
【参考答案】
1.*甲、丙基于合法有效的买卖合同于2月11日办理了过户登记手续，即完成了不动产物权的公示行为。
不动产物权发生变动，即由原所有权人甲变更为丙。
2.甲、丙之间于2月8日形成的房屋买卖合同，该合同为有效合同。
尽管甲已就该房与乙签订了合同，但甲丙的行为不属于违背公序良俗的行为，也不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的因素。
丙的行为仅为单纯的知情，甲、丙之间的合同不属于恶意串通行为，因其不以损害乙的权利为目的。
3.2月12日，甲、乙之间修改合同的行为，该行为有效，其性质属于双方变更合同。
双方受变更后的合同的约束。
4.乙与甲通过协商变更了合同，且甲、丙之间的合同有效且已经办理了物权变动的手续，故乙关于确认甲、丙之间合同无效、由甲交付01号房的请求不能得到支持。
但是，乙可以请求甲承担违约责任，乙同意变更合同不等于放弃追索甲在01号房屋买卖合同项下的违约责任。
5.乙可请求解除合同，甲应将收受的购房款本金及其利息返还给乙。
因政策限购属于当事人无法预见的情形，且合同出现了履行不能的情形，乙有权解除合同，且无须承担责任。
6.应当由丙和A公司承担。
张某是受雇人，其执行职务的行为，由A公司承担侵权赔偿责任。
丙聘请没有装修资质的A公司进屋装修，具有过错，也应对丁的损失承担赔偿责任。
7.*B公司承担。
李某维修行为，构成表见代理，其行为后果由B公司承担（合同上的赔偿责任）。
或者李某虽然离职，但经维修处负责人指派，仍为执行工作任务，应由B公司承担（侵权责任）。
二、（2011卷四第四题）
案情：
甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：
“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：
“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”
在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
问题：
1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？
为什么？
2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？
为什么？
3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？
为什么？
4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？
为什么？
5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？
为什么？
6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？
为什么？
7.丁公司能否解除房产买卖合同？
为什么？
8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？
为什么？
9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？
为什么？
参考答案：
1.*成立。
因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。
2.*不是。
因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。
抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。
3.具有法律效力。
因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。
当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。
但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
4.有效。
因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。
5.*有权。
因为丁公司可以行使不安抗辩权。
虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。
但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。
该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。
作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。
6.无权。
因为甲公司可以行使先履行抗辩权。
甲公司办理房产过户手续的义务在后。
丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。
7.能。
因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。
8.不能。
因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。
该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。
9.可以。
因为根据《合同法》和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。
三、*（2010、卷四、第四题）案情甲公司委派业务员张某去乙公司采购大蒜，张某持盖章空白合同书以及采购大蒜授权委托书前往。
甲、乙公司于2010年3月1日签订大蒜买卖合同，约定由乙公司代办托运，货交承运人丙公司后即视为完成交付。
大蒜总价款为100万元，货交丙公司后甲公司付50万元货款，货到甲公司后再付清余款50万元。
双方还约定，甲公司向乙公司交付的50万元货款中包含定金20万元，如任何一方违约，需向守约方赔付违约金30万元。
张某发现乙公司尚有部分绿豆要出售，认为时值绿豆销售旺季，遂于2010年3月1日擅自决定与乙公司再签订一份绿豆买卖合同，总价款为100万元，仍由乙公司代办托运，货交丙公司后即视为完成交付。
其他条款与大蒜买卖合同的约定相同。
2010年4月1日，乙公司按照约定将大蒜和绿豆交给丙公司，甲公司将50万元大蒜货款和50万元绿豆货款汇付给乙公司。
按照托运合同，丙公司应在十天内将大蒜和绿豆运到甲公司。
2010年4月5日，甲、丁公司签订以120万元价格转卖大蒜的合同。
4月7日因大蒜价格大涨，甲公司又以150万元价格将大蒜卖给戊公司，并指示丙公司将大蒜运交戊公司。
4月8日，丙公司运送大蒜过程中，因山洪暴发大蒜全部毁损。
戊公司因未收到货物拒不付款，甲公司因未收到戊公司货款拒绝支付乙公司大蒜尾款50万元。
后绿豆行情暴涨，丙公司以自己名义按130万元价格将绿豆转卖给不知情的己公司，并迅即交付，但尚未收取货款。
甲公司得知后，拒绝追认丙公司行为，要求己公司返还绿豆。
问题
1.大蒜运至丙公司时，所有权归谁?
为什么?
2.甲公司与丁、戊公司签定的转卖大蒜的合同的效力如何?
为什么?
3.大蒜在运往戊公司途中毁损的风险由谁承担?
为什么?
4.甲公司能否以未收到戊公司的大蒜货款为由，拒绝向乙公司支付尾款?
为什么?
5.乙公司未收到甲公司的大蒜尾款，可否同时要求甲公司承担定金责任和违约金责任?
为什么?
6.甲公司与乙公司签订的绿豆买卖合同效力如何?
为什么?
7.丙公司将绿豆转卖给己公司的行为法律效力如何?
为什么?
8.甲公司是否有权要求己公司返还绿豆?
为什么?
【答案解析】
1、【答案】大蒜运至丙公司时，所有权转移给甲公司。
即大蒜运至丙公司时，所有权归甲公司所有。
【解析】根据甲乙公司的约定，货交承运人丙公司后即视为完成交付。
合同的标的是大蒜，属于动产，根据《物权法》第23条的规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。
即货交承运人之后即视为交付即所有权的转移。
因此，此时甲为大蒜的所有人
2、【答案】甲公司与丁、戊公司签定的转卖大蒜的合同都是有效的。
【解析】由于乙公司在4月1日的时候即把大蒜和绿豆交给了丙公司，即甲公司在4月1日即取得了大蒜和绿豆的所有权，其在4月5日与丁公司签订的转卖大蒜的合同自成立时生效。
甲公司与丁公司已经签订了买卖合同，但是尚未交付，甲公司只是负有向丁公司交付物品义务，但是在交付之前仍然保有大蒜的所有权。
因此，其在4月7日与戊签订的买卖大蒜的合同属于有权处分，故甲、戊之间的合同是有效的。
3、【答案】大蒜在运往戊公司途中毁损的风险由戊公司承担
【解析】根据《合同法》第144条的规定，出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
即自甲、戊4月7日买卖合同成立时由买受人戊承担标的物毁损、灭失的风险。
4、【答案】不能
【解析】根据合同的相对性，甲乙之间，甲丙之间分别存在买卖合同，虽然两个合同的标的物都是同一的，但是乙丙之间没有关联，所以甲公司不能以未收到戊公司的大蒜货款为由，拒绝向乙公司支付尾款。
5、【答案】不能
【解析】《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
由于定金和违约金不能并存，因此乙公司未收到甲公司的大蒜尾款，不可以同时要求甲公司承担定金责任和违约金责任。
6、【答案】有效，
【解析】本题构成无权代理，张某是甲公司的业务员，虽持有持盖章空白合同书但是只有采购大蒜是有授权委托书的，乙公司和张某签订合同存在过失，不能构成表见代理，而是无权代理，在甲公司追认之前，合同效力待定。
但是本题甲公司将50万绿豆款汇给乙公司，实际追认该无权代理，所以合同仍有效。
7、【答案】该转卖行为属于无权处分，
因甲公司拒绝追认，为无效
【解析】《合同法》第51条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
丙公司擅自出卖他人的货物，其行为属于无权处分，因所有人甲公司拒绝追认，而无效。
8、【答案】无权
【解析】《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产产时是善意的;
（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
由于己公司并不知情的，并已经约定价格完成交付，虽没有实际交付货款，但是不影响善意取得的效力，因此己公司已经取得绿豆的所有权，甲公司无权要求返还。
四、（2015）
案情：
甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。
甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
甲的同事乙听说后，提出购买。
甲表示愿意但需再考虑细节。
乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。
甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：
乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保;双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。
丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。
甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。
此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。
李某知道后表示不同意。
但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。
2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。
甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
问题：
1.在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行?
为什么?
2.甲未告知乙有租赁的事实，应对乙承担什么责任?
3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果?
4.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效?
为什么?
5.如甲不履行合同义务，在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?
担保权实现后，甲、丙、丁的关系如何?
6.甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效?
是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?
为什么?
7.甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?
为什么?
参考答案
1.不能。
理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同。
按照最高法院买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，当事人签订认购书、备忘录等预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
但是，法院不能强制当事人签订正式合同。
乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿，也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。
2.甲应对丙承担违约责任。
甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了法律规定的义务，在合同有效的情况下，应该纳入到违约责任中。
3.*按照我国《物权法》第21条的规定，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。
即丙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有的未登记的购买人。
4.*预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。
5.*如果甲不履行合同义务，丙可以选择实现抵押权或者向保证人丁主张保证责任。
无论丁还是戊履行担保责任后，都有权向甲追偿。
（或：
丁、戊可向甲追偿，也可以要求对方（丁或者戊）承担一半的份额）
6.不得主张无效。
即使没有处分权，也不影响合同效力。
不可以主张房屋登记过户为无效，对于善意的丙不得主张无效。
7.不成立。
由于双方为夫妻共同财产制，夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。
五、（2008）
案情：
A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。
合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。
合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。
B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。
施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。
A公司在施工开始后即进行商品房预售。
丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。
但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。
汪某不知该房已经卖给丁某的事实。
汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。
经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。
但购房合同中未对化学指标作明确约定。
因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
问题：
1．若B公司延期交付工程半个月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同总标的额20%即1200万元违约金，你作为B公司的律师，拟提出何种请求以维护B公司的利益？
依据是什么？
2．对于陈某的损失，应由谁承担责任？
如何承担责任？
为什么？
3．对于陈某的赔偿，应当适用何种归责原则？
依据是什么？
4．对于乙公司的保证责任，其性质应如何认定？
理由是什么？
5．若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？
甲银行如何实现自己的抵押权？
6．丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？
为什么？
7．汪某现欲退还房屋，要回房款。
你作为汪某的代理人，拟提出何种请求维护汪某的利益？
依据是什么？
8．如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可对A公司提出什么请求？
参考答案
1．请求仲裁机构减少违约金。
合同法规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。
2．*应当由丙建筑公司承担责任。
因刘某系丙公司的雇员，其在执行雇主指令（或执行工作任务）中致人损害由雇主承担责任。
由于丙公司系合伙企业，故由张、李、王实际承担连带赔偿责任。
3．*应当适用过错推定原则。
民法通则规定地面施工致人损害适用过错推定。
4．*乙公司的保证责任性质属于连带责任保证。
担保法规定对保证责任性质约定不明的，保证人承担连带责任保证。
5．*甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。
物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。
6．*不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。
7．*请求解除合同，因为A公司构成严重违约，房屋无法居住，不能实行合同目的。
8．*B公司可向A公司主张违约责任或者对建设工程主张优先权。
六、（2002）
赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。
钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。
孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。
在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋倒塌，有危及钱某房屋之虞。
钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某回来后由赵某付款。
房屋修缮以后，因遇百年不遇的台风而倒塌。
年末，赵某回村，因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。
请回答下列问题：
1．钱某与孙某之间的买卖合同效力如何?
为什么?
2．孙某能否取得该古董的所有权?
为什么?
3．孙某将古董当给李某，形成何种法律关系?
4．孙某与李某之间约定孙某到期不回赎，古董归李某所有，该约定效力如何?
为什么?
5．钱某请施工队加固赵某的房屋，这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系?
6．若赵某拒绝向施工队付款，施工队应向谁请求付款?
为什么?
7.赵某对钱某擅自出卖古董之行为，可提出何种之诉?
参考答案
（本题10分）
1、合同的效力未定，因为钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。
2、*孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。
3、*孙某与李某之间形成动产质押法律关系。
4、该约定无效，因为这一约定属于流质条款，是法律禁止的。
5、钱某和赵某之间形成无因管理之债。
6、施工队应向赵某请求付款。
因为施工队与赵某之间存在合同关系。
7、赵某可以对钱某提起违约之诉或侵权之诉，因为赵某的违约行为侵犯了钱某的财产权。
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