某综合性物流园建设项目建议书DOC 43页.docx
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某综合性物流园建设项目
项
目
建
议
书
二0一三年十一月
第一章概述
1.1项目概况
项目名称：
**现代化综合性物流中心
承办单位：
****物流有限公司
法人代表：
****
拟建地点：
**市**区***新区
建设规模：
总用地面积166667平方米（250亩）
建设年限：
24个月
投资概算：
9亿元
注册资金：
1.8亿元
资金来源：
本项目所需资金由企业自筹
1.2建设单位概况
****物流有限公司成立于2008年10月，是经**区**市工商行政管理局批准成立的，以道路货物运输,汽车销售、车辆维修、保养，汽车另配件4S店、停车场和宾馆以及货物配载、物流、仓储、物资监管一条龙运营优质服务的现代企业。
项目汽车销售为**（区）特级代理商，品牌销售规模跃居全区之首。
公司实力雄厚，有丰富的投资、管理经验，旗下拥有九个子公司，其中拥有7个子公司的全部股份，其余两个子公司分别占有95%、51%的股份，公司长久以来对旗下业务科学、规范、诚信的经营模式，受到业内外的广泛好评，在同行中具有较高的威信，在客户中享有极好的赞誉。
公司经营道路普通货物运输、货物专用运输、大型物件运输；场内装卸；信息咨询服务；自有土地租赁；欧曼品牌专用汽车、一汽解放青岛汽车、东风品牌汽车的购销代理；保险兼业代理（货物运输保险、机动车辆保险）二类机动车维修；仓储；停车；场地租赁。
汽车销售及维护业务为本公司特色业务，公司具备多间汽车零配件4S店及保养车间，克服了同行中存在单一销售、配件滞后和质量瑕疵的弊端。
公司旗下多间4S店配套建设维修间，并引入先进的设备及维修技术和检测方法，大大缩短车辆停（待）修时间和降低了返修率，解决了用户在车辆修理和保养上的困惑。
配套还有大型停车场、汽车销售展示厅和宾馆、餐饮服务，为用户提供了一个购车、入户及办理其他业务的理想场所。
宽敞的汽车销售展示厅可同时摆放30辆不同型号的大型货车，通过销售员具有专业性的介绍，用户可全方位了解购置车辆的性价比及触摸实体。
全款和分期付款灵活的销售方式，解决了许多用户因资金短缺而急需车辆经营的实际困难，为他们打造了一个就业致富的平台。
****物流有限公司成立以来，在仓储、物流行业不断突破、不断创新，取得了喜人的成绩，物流年产于去年底已超亿元，实现了重大突破，成为**区内不可缺少的物流企业。
****物流有限公司多年的诚信经营，取得了中国海关境内公路运输企业载运海关货物许可证和中国工商银行核定的商品融资区域物流监管企业。
****物流有限公司以安全、方便、快捷、高效为承诺，以诚信第一、顾客至上、优质服务、追求双赢为宗旨，为广大客户提供了良好的服务，赢得了广大顾客的好评，成为业内的典范。
1.3建设内容与规模
按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，于**市**区***新区，新建现代化综合性物流园，拟申请规划用地面积约250亩，166667㎡，建筑占地面积69000㎡，建筑系数约为41.39%。
规划用地占地面积基本情况如下：
（1）67500㎡，配送仓库；
（2）1500㎡，综合配套建筑；
其他用地情况如下：
（1）6800㎡，绿化、道路；
（2）近90500㎡，集装箱、货物堆场；
（3）367㎡，职工上班电车停车场。
整个现代化综合性物流园包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，为制造型企业提供一体化物流服务。
1.4主要建设条件
****物流有限公司拟选址位于**市**区***新区，符合城市总体规划、土地利用总体规划、环境保护规划，产业发展规划等相关规划要求。
1.5投资估算与资金筹措
本项目估算总投资为*亿元，注册资金**亿元，由****物流有限公司自筹。
1.6实施进度计划
本项目建设施工期为24个月。
从XX年XX月项目启动，至XX年年底竣工验收，投入运营。
1.7主要经济技术指标
主要经济技术指标见下表1-1：
表1-1主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
1
规划总用地面积
㎡
166667
2
建筑占地面积
㎡
69000
其中
仓库占地面积
㎡
67500
综合配套建筑占地面积
㎡
1500
其他
绿化面积
㎡
1000
集装箱、货物堆场
㎡
90500
道路占地
㎡
5800
职工上班电车停车场
㎡
367
3
总建筑面积
㎡
169667
其中
仓库建筑面积
㎡
69000
综合配套建筑建筑面积
㎡
4500
集装箱、货物堆场建筑面积
㎡
90500
绿化、道路
㎡
6800
职工上班电车停车场建筑面积
㎡
367
4
投资强度
万元/亩
360
5
建筑系数
%
41.39
6
绿地率
%
0.6
7
年物流强度
t/㎡
3.01
配套综合建筑、道路、绿化及职工电车停车场占地面积为总用地面积的5.2%，建筑面积为总建筑面积的6.88%；年物流强度超越用地认定条件的3t/㎡。
1.8项目需求预测年限
本项目拟于XX年年底开工，XX年底—XX年初为建设期，XX年中旬全部建成投入使用，使用年限为30年，预测特征年为XX年，XX年，2023年，2028年，2030年，预计2018年项目产值达到100%，2023年项目完全回收成本。
第二章项目建设背景与建设的必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家相关政策背景
“十一五”西部大开发的全面推进和**――XX自由贸易区的建立为XX湾（**）经济区的发展提供了难得的战略发展机遇。
为了谋求在XX经济圈中扮演重要角色，成为中国经济增长的新一极，**区政府将XX湾（**）经济区发展定位为，建设成为中国与XX的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。
继提出要将**打造为XX的亿吨级现代化大型组合港和区域性国际航运中心之后，又提出要加快建设步伐，将**打造为区域性国际物流基地。
其核心内容是，通过**沿海港口功能的延伸，在**规划建设“无水港”口岸港区和大型保税中心，并与玉林、崇左的物流园区、北海的出口加工区等物流商贸基地相衔接，实现沿海港口和物流园区的联动发展。
为了推动这一战略目标的实现，**自治区、**市先后编制出台了《**区现代物流发展“十一五”规划》、《**市现代物流发展总体规划》《**市现代物流发展规划实施方案》以及中共**市委文件“关于加快发展现代物流业的若干意见”，明确了**市现代物流业要立足**、辐射周边省市、面向XX国家乃至其他国家和地区，力争经过二至三个五年计划，建设成为服务全**，服务西南、华南地区乃至更大区域，服务XX各国及其他国家和地区的国际通道式综合物流枢纽城市的发展目标。
2.1.2项目所在地特色
**区具有显著的工业优势——全城区规模以上工业总产值排在**市各县区前列。
**区立足于打造**市南部新型工业基地，组建大沙田都市型工业组团，玉洞物流、生物制药产业组团，平乐有色金属、建材工业组团和南州工业发展后备组团4个特色园区组团，加速壮大生物制药、饲料等优势产业，培育发展后备有色金属深加工产业和机械制造业，用高新技术改造提升食品、建材等传统产业；同时，大力发展现代物流业，以**XX国际物流园为中心，努力把城区建成**市乃至xxxx城市群重要的区域性物流中心。
围绕“工业强区”发展战略，在加快新型工业化进程中，按照“改造传统产业，强化支柱产业，培育新兴产业”的总体思路，采取引导企业实施技术改造、提高自主创新能力等有效措施，使城区工业经济得到持续快速健康发展。
“尊商、亲商、扶商、安商、富商”，是**区招商工作的服务理念。
崛起中的**区按照“工业园区化，园区城市化”的发展思路，依托两个开发区，以**最大的私营企业工业园为平台，以优良的环境、优质的服务和优惠的政策，吸引国内外14个国家和地区的客商来**区置业发展。
到**区投资办企业的有泰国、美国、瑞士、新加坡、香港、台湾等国家和地区的客商，也有来自黑龙江、福建、湖南、四川、广东等国内各省的客商。
***新区是一个功能复合的城市中心区,更是一个融入自然的生态城市典范。
它将建设成为泛XX湾经济合作区的重要总部基地，自治区的先进制造业基地，**市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。
***新区将充分利用交通优势，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。
水路上X江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻XX湾，出海便捷；陆路通过**大桥、XX大桥等跨江大桥与市中心区连为一体，***大道、XX大道、XXX、XX大道、**大桥南岸和XX大桥延长线、环城高速公路、XX高速公路、XX二级公路、XX路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在***新区里，XX火车站也将落户新区。
航空上***新区核心区距XX国际机场仅30公里。
为了更好的融入泛XX湾经济区，***新区建成后，将成为新**市的中心，实现**“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。
2.1.4项目提出过程
在进行新城区开发的同时，**区继续将把重点放在了“第三利润源”的现代物流业，十分重视物流业相关项目的建设。
因此**区为了促进***新区开发建设，本着高起点、高产出、低能耗、低污染、发展循环经济的方向，把建设现代化综合性物流园项目提到议事日程上面来。
2.2项目建设的必要性
2.2.1发展物流业的需要
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。
与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。
加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
2001年3月由国家经贸委、铁道部、交通部等六部委联合印发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，推进了全国各地发展物流产业的进程。
随着工业经济的增长，物流经济也将成倍数增长。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目正是符合物流行业发展需要应运而生计划。
2.2.2**和西南地区社会经济发展和对外开放的需要
**和西南地区是我国自然资源最为丰富的地区，也是我国离“XX”地区最近的省份。
但是由于区域政策性等原因，使得该地区的社会经济长期落后于全国的平均水平。
随着国家“西部大开发”战略的实施，**和西南地区经济的发展和对外开放速度不断加快，陆续与“XX”地区和印支各国建立了密切的经济贸易联系。
作为西南地区最为便捷的出海通道，以及中国－XX自由贸易区的桥头堡，**物流产业发展将在区域内经济发展和对外开放中的作用日显重要，其发展水平将成为我国西部地区经济发展的风向标，并给社会经济发展带来有力推动。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目将极大的有利于**及周边地区的社会经济发展和对外开发更深沉层次的发展。
2.2.3发展现代工业、制造业物流业的需要
***新区建成后，将成为新**市的中心，为了更好的促进***新区的开发建设，更好的融入泛XX湾经济区，充分利用***新区的交通优势，发展现代工业产品物流，降低工业生产和工业产品流通过程中的物流成本，提高工业产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高工业产品的市场竞争力，使工业产品在流通过程中实现增值，减少工业产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝工业产品公共安全事件的爆发，有利于推动工业的产业化、现代化进程，提高工业的整体效益。
工业产品加工与物流协同发展，是提高与实现工业产品价值，降低工业产品流通成本，加快地方工业经济发展，提高人们生活水平的举措。
优化整合现有工业产品物流资源，构筑现代工业产品物流体系，加快工业产品加工与工业产品流通现代化进程，对拉动我市工业经济发展，特别是对推动地方社会经济的发展，有着十分深远的现实意义。
同样，****物流有限公司综合性现代化物流中心项目对***新区的发展有着极其重大的意义。
2.2.4经济结构调整的需要
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。
由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。
只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目正是这样一个现代化的综合性物流项目，遵守了市场的发展规律，符合经济结构的调整需要。
2.2.5流通方式创新的需要
随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。
过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。
发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。
因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。
现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目将有助于提升中国与XX各国之间的贸易联系，展现出**现代化物流高质量、高标准、高效率等特点及优势。
2.2.6就业岗位的提供及人力资源优势
****物流有限公司是一所拥有货车约2000辆的大型综合物流公司，***新区物流中心项目建成后将为区内提供大量就业。
**是一个拥有4600多万人的省份，全国中排名第十一位，人力资源丰富，有大量劳动力资源，同时**工业发展在全国的位置并不靠前，造成大量劳动力闲置或外流。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目为人才提供了大量的就业岗位，满足了人才英雄有用武之地，为区内的发展留住了人才，为**的快速发展提供了有力的保障。
2.3主要结论
**区作为**最具工业优势的区域，坐落大量工业园区，同时临近**市以货运为主要目的的火车站——**南站，具有极大地区位优势。
****物流有限公司大量的调查研究显示，本公司拟建设的综合性现代化物流中心项目集货运组织、集拼、包装、分发、信息传输等多项业务于一体，将成为**区工业发展强劲动力的重要来源。
***新区，是**城市规划中一个全新的城区，位于**市**区北部，是**城市规划中新**的所在——北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江的175平方公里的土地和新增规划面积100平方公里龙象谷项目组成，核心区范围23平方公里，规划人口150万人。
未来的***新区，将是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。
***新区定位为：
“国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城”，是泛XX湾经济合作区的重要总部基地，**的先进制造业基地，**市新的行政、文体、商业中心和物流、制造业基地。
高端定位，引领城市的建设与发展，以及人才、资金、物资、信息的集聚。
***新区重点打造九大板块：
**文化产业城、**体育产业城、六馆三街、***新区总部基地、中国—XX国际物流基地、龙象谷、**—台湾健康产业城、**新兴产业园、**现代工业产业园。
****物流有限公司拟建综合性现代化物流中心项目正处在***新区内，近期建设即可满足***新区内各企业的物流需求，项目选址具有科学性、可持续性。
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目的选址将以《**市城市建设总体规划》及《**市道路运输站场总体布局规划》为依据，建设出一个符合**市发展需求的物流中心。
****物流有限公司综合性现代化物流中心的建设，是**市社会经济开发的需要，是**区发展的必须建设，是开发大西南、促进区域经济发展的需求，是推动中国—XX自由贸易区建设的重要动力，是泛XX湾经济合作及泛珠江三角洲区域经济全面合作发展的重点所在。
该项目建设旨在极大提高和改善**市的整体物流水平，缩短物流时间，提高物流速度，增强物流质量，减少不必要的环节，提高**市物流服务整体水平，减少物流过程中的各种损耗，节省物流耗能及费用，是**市、乃至**至大西南、珠江三角及XX各国的物流贸易进一步加强的催化剂，对区内物流起到了十分重要的作用。
根据以上分析及结论，本项目对社会、经济的效益十分明显，具有科学性、可行性、可持续性，项目建设可行。
第三章项目建设内容、规模及工程设计方案
3.1场址选择
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目选址位于**市**区***新区，总占地面积166667㎡，符合城市总体规划、土地利用总体规划、环境保护规划，产业发展规划等相关规划要求。
3.2场址建设条件
3.2.1气候条件
****物流有限公司综合性现代化物流中心拟建设于**区的***新区内，**市**区位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。
春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。
天气条件适宜本项目发展需要。
3.2.2城镇规划及社会经济条件
**区是中国**区**市所辖的一个市辖区，是**区首府**的六个城区之一，是**市六城区中面积较大的一个城区，面积1369平方公里，人口23万。
2012年城区生产总值97.74亿元，比上年增长5.1%；财政收入8.29亿元，增长15.64%。
全社会固定资产投资总额162.68亿元， 增长27.92%，完成全年目标任务171.62亿元的94.97%；规模以上工业总产值完成120.74亿元， 下降7.22%。
规模以上工业增加值35.96亿元，下降2.29%。
社会消费品零售总额实现22.24亿元， 增长15.10%。
农林牧渔业总产值实现29.44亿元，增长5.19%。
城镇居民人均可支配收入实现19315元，同比增长11.86%。
农民人均纯收入实现7439元，同比增长15.60%。
分产业看，第一产业实现增加值183561万元，增长4.9%；第二产业实现增加值541323万元，增长3.5%；第三产业实现增加值252499万元，增长8.5%。
2012年与2011年相比，三次产业比重由2011年的17.7：
58.7：
23.6调整为2012年的18.8：
55.4：
25.8，第三产业进一步发展，但第二产业依然是经济增长的重要支撑。
3.2.3交通运输条件
****物流有限公司综合性现代化物流中心项目拟建设于交通运输便利的***新区。
水路上邕江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻钦州湾，出海便捷；陆路通过**大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体，***大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、**大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在***新区里，玉洞火车站也将落户新区。
航空上***新区核心区距吴圩国际机场仅30公里。
3.2.4公用设施社会依托条件
***新区的城市环境建设情况良好。
目前，全区绿化覆盖和废污水实际集中处理情况都十分好，市政基础设施建设完善，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。
3.2.5防洪、防潮、排涝设施条件
本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。
3.2.6环境保护条件
现代化物流项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。
3.2.7法律支持条件
本项目建设符合有关法律规定的要求。
3.3项目建设规划内容
按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，于**市**区***新区，新建现代化综合性物流园，拟建筑用地面积250亩，166667㎡，地面构筑物总建筑面积达72000㎡，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构，使用面积最高可达70%以上。
整个现代化综合性物流园包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，为制造型企业提供一体化物流服务。
表3-1项目建设内容统计表
编号
建设内容
占地面积（m2）
结构类型
1
配送仓库
67500
钢架
2
集装箱、货物堆场
90500
钢架
3
配套综合建筑
1500
钢筋混凝土
4
绿化面积
1000
——
5
道路占地
5800
——
6
职工停车场
367
3.4土建工程
物流项目占地面积250亩，166667㎡；
拟建仓库多座，均为一层建筑，共占地面积67500㎡，建筑面积67500㎡，钢架结构，基础视地质情况可采用400×400钢筋砼桩基础。
集装箱、货物堆场占地面积90500㎡，建筑面积90500㎡，钢架结构，基础视地质情况可采用400×400钢筋砼桩基础。
办公楼3层，占地面积1400㎡，建筑面积约4200㎡，钢筋混凝土结构，其他配套建筑，如公厕、值班楼（含休息室、厨房）等合计占地面积300㎡。
道路，占地面积5800㎡，建筑面积5800㎡，院内主干道路宽12米，砼路面。
3.5施工工艺流程图
根据本项目的建设特性，建设施工过程的基本程序为：
规划设计、场地平整土石方工程、基础工程、地下管道施工、回填施工、主体工程、装饰施工、竣工验收、营运期。
图3-1施工工艺流程图
3.6主要设备方案
项目在施工期间所使用的主要施工机械：
静压式打桩机、空压机、挖掘机、振动机、电锯、电钻等。
各施工阶段的主要设备如下表3-2：
表3-2施工中各阶段主要设备统计表
施工阶段
施工设备
土石方施工
翻斗车
装载机
推土机
挖掘机
打桩施工
静压式打桩机
结构施工
平地机
空压机、风镐
低噪声振捣器
混凝土泵
切割机、电锯
装修施工
吊车、升降机等
载重汽车
3.7绿化设计
本工程用地处于公共基础设施建设用地，定点设置绿化停车位，且路网均为带草铺砖路。
通过后期合理化设计，使用地内达到绿化的最大值，争取绿化面积占总面积的5%以上。
3.8公共工程
3.8.1道路工程
1、完全人车分流的交通体系：
人车分流明确，交通处理简洁。
2、紧急状态下的交通：
沿建筑周围设有4m宽的道路，并在四面形成消防环道；在市政道路设置了沿街建筑周边适当距离设置4m宽的消防通道和2m宽的人行消防通道，满足消防车的进出及扑救要求。
3、无障碍设计：
设计依据——《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）设置有专用无障碍残疾人专用坡道，满足无障碍设计要求。
3.8.2给排水工程
1、用水水源：
本工程采用市政自来水作为用水水源（含生活、消防），于工程所在地周边不同侧各引入一根DN150给水管，并于本建筑周边布置成环网，做为生活、道路和绿化浇洒及消防用水水源。
2、给排水系统设计：
给水管道在建筑物外布置成环状管网。
室内给水利用市政水压直接供给，市政水压约0.35MPa，供水方式为下行上给。
3、排水系统设计
本工程排水系统采用雨、污分流制。
A、雨水系统：
屋面雨水经天沟收集后由雨水斗经雨水立管、室外总管最终排至市政雨水管网。
B、污水系统：
采用伸顶通气管的排水系
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