工商北地块管理规划大纲.docx
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工商北地块管理规划大纲
项目施工管理规划大纲
项目名称：
工商所地块
公司审核人：
公司批准人：
2011年4月29日
常州新城万盛房地产有限公司
项目施工管理规划大纲审批表
项目名称
工商所地块
编制人
杨明峰
项目地址
湖塘常武中路西侧工商所以北
报审日期
2011年04月29日
项目管理中心
审核意见
审核人：
年月日
审核人：
年月日
审核人：
年月日
技术管理中心
审核意见
审核人：
年月日
分管副总裁
审核意见
审核人：
年月日
总裁
审批意见
审批人：
年月日
项目施工管理规划大纲
湖塘工商北地块
1.工程概况
1.1规划设计概况
1.2单体设计概况
1.3配套设计概况
1.3.1景观绿化设计概况
1.3.2道路设计概况
2.项目实施条件分析
2.1土地、环境特征分析
2.1.1地理位置与周边环境分析
2.1.2地质情况分析
2.2市场条件分析
2.3社会条件分析
2.4现场条件分析
3.项目实施总部署
3.1工程项目管理组织
3.1.1工程项目管理组织机构设置
3.2项目总体目标管理规划
3.2.1总体进度目标
3.2.2工期目标分解
3.2.3项目质量目标管理规划
3.2.4安全文明目标管理规划
3.2.5样板实施计划表
3.2.6标准化实施计划标准化实施计划表
3.2.7项目各标段交付用户后的投诉率的控制目标
3.3项目施工总体布置
3.3.1项目施工总平面布置图
3.3.2项目分期施工顺序
3.3.3售楼处及精装修样板房
3.3.4施工标段划分
3.3.5项目各标段之间的交通道路布置
3.3.6项目供电
3.3.7项目供水
3.3.8大型机械布置和大宗材料堆放
3.3.9土方平衡方
3.3.10四周的临时围墙、出入口位置、广告牌布置等
3.4项目各单体之间的施工顺序
3.4.1单体施工顺序
3.4.2地下室之间基础深浅施工关系
3.4.3桩基施工
3.4.3.1住宅和公寓管桩
3.4.3.2商业区方桩
3.4.4支护、降水方案
3.4.4.1支护
3.4.4.2地下降水
3.4.4.3基坑监测
3.5项目公建配套设施、道路市政、景观绿化及附属设施的施工顺序
3.5.1商业部分
3.5.1.1配套工程施工顺序
3.5.1.2商业室内外装饰
3.5.1.3商业设备调试
3.5.2住宅部分
4.项目重大施工技术专项方案
5.项目招标管理及合同的签订
5.1主要总分包单位招标计划
5.2主要甲供材、设备招标计划
5.3主要甲供材、设备供应计划
5.4工程主要项目测量、检验、试验等确定实施单位计划
6.项目标准化和施工过程关注点控制
6.1标准化实施清单
6.2施工过程中关注点及规定
6.2.1基础实施阶段
6.2.2主体实施阶段
6.2.3装饰实施阶段
6.2.4屋面实施阶段
6.2.5水电实施阶段
6.2.6配套实施阶段
6.2.7智能化实施阶段
6.3垂直运输
6.4脚手架工程
6.5保证质量目标实现的控制措施
6.5.1组织措施
6.5.2质量通病防治措施
6.5.2.1项目质量控制点
6.5.2.2各类空鼓裂缝、渗漏等控制措施
6.5.2.3针对关键工序实行全过程验收
6.5.2.4项目质量缺陷处理
7.项目成本目标规划和成本控制
7.1成本目标
7.2设计变更及工程签证的管理
7.3成本目标分解
7.4保证成本目标实现的技术组织措施
8.突发事件处理的应急预案
8.1突发事件的应急处理
8.2应急方案的编制、备案
9.验收和交付
9.1验收及交付时间安排
9.2工程过程验收
9.3竣工验收及竣工后对物业公司的交付验收
10.供应商的管理与考核
11.资料管理
12.保修期的管理规划
12.1保修范围和保修期确定
12.2保修期管理
13.附件
13.1总包标段划分图
13.2场布图
13.3临电布置图
项目管理规划大纲
（湖塘工商北地块）
1工程概况
1.1规划设计概况
湖塘工商北地块位于常州市武进区湖塘镇中心区域，地块东临常武路，南为原工商所旧址，北至湖塘乐购，总占地面积约15535.2平方米，规划功能定位为“公共绿地+商业用地+居住用地”。
整个地块结合地形布置商业，底层为2层，局部3-4层，考虑与西侧民房间的距离要紧，又要满足日照要求，所以多层以上建筑放在地块的东北侧，北面为100米的高层住宅，中间结合商业布置竖向32层公寓，与北面住宅间距为25米，与对面商业形成大气磅礴的城市街景效果图。
丰富多变的天际线，塑造小区清新自然的整体形象。
使整个小区更有凝聚力和完整性。
整个建筑的立面设计从内部功能出发，独特的外立面赋予整体设计个性化外观，通过色彩、材质的变化与形体的穿插形成饱具现代感的建筑形象，高低错落、清新自然的建筑群形成独具魅力的现代都市风光。
附湖塘工商所总平图：
1.2单体设计概况
序号
房号
规模
结构形式
建筑外
墙做法
有无
地下室
层数
层高
总高
1
住宅A楼
19577m2
框剪
地下室两层
33
2.9m
99.8m
2
公寓B楼
22655m2
框剪
地下室两层
32
3m
98.7m
3
商业裙楼
19150m2
框剪
地下室两层
4-5层
4.2-5.1m
18.6m
注：
商业裙楼部分层数4层，部分5层。
1.3配套设计概况
1.3.1景观绿化设计概况
本项目定义为新古典主义风格，通过清新、典雅的风格元素来体现项目的品质感。
在整体环境的处理上，采用“绿裙”的构思，通过对自然环境的处理，给建筑“穿”上由植物组合而成的“裙子”，也就是自然主义景观手法在设计中的应用。
“自然”代表了私密、健康的居住方式，是一种生活态度。
在中心景观区采用大片的阳光草坪来营造舒适休闲的活动空间，用自然的元素来彰显不经意的奢华，为居者提供静谧的居家环境；入户区域在外围延续给建筑“穿”绿裙的理念，通过植物多层次组合的原则，软化了建筑平面，也为人们在回家的途中展示一个绿色的生活空间，入户小广场则是强调回家的感受，通过每一栋入户不同的主题设置反映场所的可识别性，每栋入户广场的布局还是遵循对称的手法，中心设置水景作为对景，两侧古典精致的花钵，特色纹样的入户标识，色彩鲜明的绿化，趣味性的小品雕塑，让居者在回家的过程中体验视觉的享受。
1.3.2道路设计说明
根据小区景观设计的要求，道路的设计高程则结合景观设计进行合理的设置，并综合考虑道路的排水畅通和道路与小区室外地坪和建筑室内地坪的协调进行高程设计，道路的转坡点圆顺处理，雨水口根据高程情况进行合理设置，利于道路路面雨水的排除，雨污水井盖及自来水、电信、供电井等井盖均设置在绿化中并用尽量采用隐形井盖隐形处理，小区道路上尽量不设置雨污水井盖，一来可以达到美观效果，二来起到隔绝噪音的效果。
2项目实施条件分析
2.1土地、环境特征分析
2.1.1地理位置与周边环境分析
湖塘工商所地块位于武进区湖塘乐购南侧，地处湖塘镇中心区域，场地外部交通环境便利，场地周边为商业区、医院、学校及居民区等，各项配套相对齐全、成熟。
该地块原为工商所大楼及空闲地块，南侧为工商所地块，地处闹市区，紧邻邱墅居民小区和芳草园对环境及噪音控制有很高要求，由此给三班连续施工造成很多不便，可能今后施工过程中会有较多投诉。
现场高压电杆,煤气,通讯电缆的迁移申请工作正在办理当中,施工临电预计4月底才能安装到位,使工程开工节点拖延一个月.
2.1.2地质情况分析
原空余地块内有大量旧基础未完全清除，试桩施工前,需机械配合清除障碍，地势较为平坦，原始地面平均青岛标高约4.336m。
常州地区在区域地质构造上属扬子断块区内部的“下扬子”地层区及扬州-铜陵地震带，在常州市区的基岩上覆盖着厚约160m的第四系冲、淤积层，构成了长江三角洲冲积平原地貌。
由于断裂活动微弱，未影响到上部土层，因而本地区属相对稳定地带。
地块区域土地土质情况如下表：
2.2市场条件分析
大宗建筑材料、商品混凝土、钢材、预制管桩/方桩、防水材料、石膏砂浆、商品砂浆、屋面广场砖等材料均为甲供，因此，所选择的供应商均需经过公司采购管理部完成一定的资格预审，通过公司招标（免招标）流程审核，方可成为相应材料的合格供应商。
其中商品混凝土平均每天用量达1000m
钢材每天的用量达200t,常州地区能独立供应如此需求量的混凝土、钢材公司不多，建议由2-3家公司供应。
对于土建、水电、景观、智能化、管线、市政、幕墙、门窗、栏杆、电梯、饰面砂浆、外墙保温、外墙装饰材料、防火门、进户门、人防门等供应商的资质能力，公司在选择供应商之前就已经详细了解和调查，通过公司相应的流程审核方可成为合格的供应商。
其中防火门、防火卷帘的需求量相当大，而公司目前防火门供应商仅溧阳濑江一家，从新城上街及府翰苑三期两个项目的供应来看，此单位无法满足城市广场未来的需求，建议能另增加1-2家供应商。
2.3社会条件分析
消防、煤气、供电、给排水等公用配套专业均根据武进区地方政府相关规定要求选择。
区政府要求前述配套专业由相关政府职能部门进行设计和施工，区质量创优要求均为合格工程。
2.4现场条件分析
土层为②粘土，和粉质粘土,土质较好，利于桩基施工。
按照场布图，在场地东、西、两侧各设置一个入口，东侧保留原工商所入口，现在东侧道路已实施完毕，西侧道路待商业部分桩基静载试验完成后开始实施，中间地带道路根据基坑支护设计及现场实际情况等考虑做成坡道，以保证道路安全。
因所有建筑同时施工，且整个场地均设计有地下室，场地用于施工材料加工堆放、施工机械设置等的位置非常紧张。
经现场实地察看，仅北侧有部分场地可以利用，就目前来看，远不能满足整体的施工需要。
土方和基坑支护由北向南施工,利用拆除后的工商所场地作钢筋加工场地,整个场地可利用位置的狭小,施工单位现场办公,和民工居住必须就近租房解决,如果处理不好会给以后的施工带来较大影响，需着重关注。
施工临时用水DN100已由自来水公司接入到位，临时用电申请500KVA变压器，能够满足84214平米建筑施工需要，但5月下旬才能接入到位，无法满足5月份桩基施工用电需求。
为了抢工期，5月15日桩基施工，6月15日支护桩施工均需要自备发电机。
3.项目实施总体部署及基本管理思路
以营销为主线一切为了销售和交楼，抢售楼部精装修施工，抢建可售商业建筑，抢永久电和公用设备安装调试，抢建商业综合管线和配套工程，营造销售及商业开业环境。
力求建设速度快，投入资金小，资金回笼快，销售环境好的开发建设模式。
实现变更洽商图纸化，图纸讲解制度化,监理实施细则分部分项化，竣工资料竣工图纸及时化。
做到“凡事必须策划，策划必须精心；凡事有人负责；凡事有人监督；凡事有据可依；凡事有据可查；凡事都有节点时间的工程管理思路。
以我为主甲方管理前置，建立甲方、监理、施工单位的有效沟通、协调、管理。
管理难点
水、电、气三座大山：
本项目属于旧城改造拆迁项目，工商所至今4月29日尚未全部搬迁，地块内的高压线急需迁移。
项目外电源、外水源、外气源均未到位，增大了项目的对外协调工作，是项目如期竣工验收的瓶颈。
雨季施工：
按目前的安排，地基处理面临雨季，直接受到天气变化的影响，这直接影响到基槽封底是保证主体工期按计划进行的关键。
冬季施工：
按照春节加班施工的安排，冬季施工在所难免。
现场无法提供民工住宿：
只能由施工单位自己解决。
夜间施工扰民：
地处闹市区必须合理安排施工时间，避免居民投诉。
工序安排的难点：
1、两层地下室基坑支护，土方外运和计量。
2、无钢筋加工场地，只能分段流水施工。
合理安排施工作业面成为该工程的重点工作。
3、怎样的外架搭设方式能使施工最方便、最节省；4、塔吊如何布置、安装、拆除能使施工最方便且不影响销售。
5、车库顶板景观与土建工作的矛盾如何解决；6、市政综合管线与硬景和绿化的交叉施工；7、总包和装修及与市政和景观的工序交接，流水段的划分与工作面移交顺序。
团队建设：
项目部同事多为新同事，带有不同的工作习惯和工作作风。
统一项目部的管理思路，形成有特色的项目管理风格，是项目管理的难点和重要目标。
外部资源的协调：
项目处于新兴开发区，当地政府对开发企业有新鲜感、警惕感和可利用感，这样形成了对项目部既有倚重，又有需求的一种态势，政府关系人管理较为复杂，也属于项目管理的难点。
甲方管理
管理前置：
作为城市综合体项目，施工周期短，如果等到问题出现之后再去寻找解决办法，势必管理被动；作为城市综合体项目，多分包、多工种、多工序的特点，不可能过分依赖过程管理；实行管理前置，技术管理、计划管理、质量管理、安全文明施工管理、界面管理等提前梳理并交底，为后期施工管理奠定坚实基础。
技术管理重点：
作为城市综合体项目，技术问题多、杂，装饰装修阶段尤其复杂。
前期积极配合技术管理中心解决商业设计和工程技术问题，是重中之重。
为此，项目部成立课题组，对城市综合体技术问题全面梳理，根据城市综合体特点，后期施工必然各工种交叉作业，工序流程尤为重要。
施工前，项目部制定出较完整的工序流程，力争用合理的工序来取到较好的效果；解决数多家分包单位之间的协调配合，制定工序移交表格，充分调动施工单位相互监督。
成本管理并进：
项目部传统上对于成本管理不敏感，而造价成本组往往又对技术管理不敏感，这造成了成本管理的短板；项目部衔接成本组，在成本优化方面应该下功夫；加强和工程管理中心成本组的沟通，对目标成本实行动态控制。
严格按照公司设计变更、工程签证管理流程办理相关事宜。
质量控制难点：
1，现浇门窗洞口定位和尺寸的控制；2，地下室、天面，卫生间，阳台楼板，铝合金窗口后塞缝的防水问题（试水）；3，外墙出现开裂，脱落，渗漏；4，天花及墙面抹灰层开裂，空鼓，脱落；5，楼板出现穿透性裂缝；6、楼板厚度及尺寸的控制；7、现浇墙体预留预埋洞口、孔位的控制；8、回填土质量控制；9、道路路沿石在施工过程中的保护；10、户内隔墙砌筑放线及楼面地面标高不符合设计要求；11、地下室防水质量控制；12、室内外精装修交楼前的成品保护。
13、空调、消防、供水、供电、电梯设备安装调试，确保使用功能，确保各相关专业设计、施工协调顺畅。
施工单位管理
总包管理：
坚持总包管理模式，可以为我们赢得更大的管理空间；应该尽可能扩大总包单位承包的范围；扩大总包管理的管理职能，加大其权利也增加其责任；；由总包单位组织，每周召开总分包管理例会,引导分包方接受总包方管理，并通过经济文件需要总包方签字等规定来实现；总包单位的管理水平对施工管理有大的影响。
技术管理：
充分调动监理和施工单位的技术管理能力，在工程开始就约定施工单位技术管理的规定，明确因其技术管理不到位而承担的责任。
甲方应该维护和树立监理工程师的威信，保持技术交流渠道的畅通，并作好交技术底工作，以样板工序促进施工单位强化自身技术力量。
重点做好图纸会审：
工程的整体功能合理是建设项目实施的目的，也是产品品质的体现。
开工前，总包施工单位有责任对全套施工图的系统合理性和功能合理性进行审查，各专业施工图说深度是否能满足要求，有无“错”、“漏”、“碰”、“缺”及违反《工程建设标准强制性条文》等情况。
在收到图纸后7天形成书面意见提交监理单位和项目部，项目部把监理审查图纸意见一并汇总给设计院，由宏业项目公司总经理组织大规模图纸会审。
成本管理：
合同交底、施工管理交底、技术管理交底是作好对施工单位成本管理的关键。
严格按照公司制度控制设计变更和现场签证激发施工单位主动优化成本，重点做好施工方案、施工组织设计的审查工作，尝试和施工单位技术力量有效结合，利用他们的优势达到节约成本的目的。
质量管理：
1、施工单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，明确工程质量目标，有切实可行的保证措施，并书面报送监理单位及建设单位。
2、施工单位进行下道工序前必须落实自检、互检及交接检的“三检制”，并留有检查记录，施工单位应加强内部的施工过程质量控制，施工单位检验全部合格后方可报请监理和建设单位验收。
否则建设单位现场工程项目部可视其问题的性质有权拒付或减付当月工程进度款，直至该问题得以彻底解决方可补付拒付或减付的工程进度款。
3、如工程质量不符合施工图和工程质量验收规范要求，应无条件对发生的质量缺陷及质量问题限期整改并达到相关标准，并承担合同相关违约责任及处罚。
施工单位须将工程质量缺陷及质量问题的处理结果，上报监理单位和建设单位，同时抄送施工单位的上级公司，并作为建设单位对施工单位资格考核的重要指标之一。
施工单位工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的，建设单位有权要求其进行停工整顿，处以罚款，直至清退出场。
每月定期进行质量点评。
4、工序报验，施工单位开工前应向监理单位和建设单位书面报送主要分部分项工程的检验批，并在施工工程中严格执行工序报验制度，必须在每道工序完善内部“三检”后，书面报请监理验收，经监理签认后，方可进行下道工序施工。
5、材料设备报验及管理，施工单位应严格控制进场材料设备的质量（包括建设单位供应的材料设备），材料设备进场或使用前须按相关材料设备标准和规定进行检查验收和报检。
施工单位必须加强现场材料的使用管理，对于场地内的材料，必须将进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等要素进行挂牌标示。
对于涉及工程结构安全的材料，如水泥、钢筋、混凝土等，必须建立材料台帐。
监理单位必须核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告、复验报告等质量证明文件并现场评定质量情况，合格时予以签认；监理单位根据实际情况有权对进场材料、设备、构配件进行平行检验。
如发生材料设备验收不严、不报检、将不合格材料或未经建设方认可的材料用于工程上，应无条件返工，施工单位及监理单位应承担合同相关违约责任及处罚。
进度管理协调：
较短的项目施工周期，多工序的协调作业，必然要求系统化的进度管理要求；项目部制定了长期、中期和短期的进度计划管理制度，并辅以专项节点计划理性控制施工节奏；实施过程中，尤其注意工序之间的衔接点。
例如设备、管网的插入时间，园建、道路面层的插入时间；室内外装修进场时间；特别注意影响进度的外界因素的控制，如材料供应。
地下室基坑支护，土方外运，正负零以下基础、检测等结构施工，在满足安全的条件下，合理安排施工工序，一定要抢进度。
正负零以上主体施工按营销开盘时间为控制节点。
月度计划会、周度计划会、专项计划会并重。
安全文明施工管理：
在合同中应对安全文明施工有明确要求，并将其贯彻到实际实施过程中（特别对奖惩条款的执行）。
在施工前期对安全文明施工有明确要求和交底。
在每个施工阶段，安全文明施工的重点不一样。
基础：
临边防护；主体：
防护架、施工通道；装饰装修：
用电动火和材料堆放；管网：
道路、边坡安全。
若施工现场发生重大安全事故，引起新闻媒体曝光，产生恶劣社会影响，施工单位除承担相应的合同违约处罚外，建设单位有权要求其进行停工整顿，并处以特别罚款，直至清退出场。
监理单位管理
由于监理目前处于管理的弱势，项目部必须做好各项配合服务工作，树立监理威信。
既要大胆放手让监理发挥现场监管能力，做好四控、两管、一协调工作，又要按照我司管理规定要求监理单位全面实际的履行监理合同。
仔细审查监理规划和监理细则是对监理管理的重点。
对监理提出可实施的工作并对其有明确的期量要求。
3.1工程项目管理组织
3.1.1工程项目管理组织机构设置
甲方代表杨明峰，土建工程师陆勇、张永军，资料员赵倩茹，
3.2项目总体目标管理规划
3.2.1总进度目标
参见工商北地块总控计划：
3.2.2工期目标分解
参见工商北地块一、二级节点计划表：
3.2.3项目质量目标管理规划：
合格；过程质量目标80分以上；标准化实施目标达成率100%。
3.2.4安全文明目标管理规划：
合格。
3.2.5样板实施
样板带路原则：
目的：
通过对施工单位第一次实物工作的管控达到明确实物标准和固化工艺作法的目的；对效果或作法不确定的情况，通过样板带路做出实物达到明确作法的目的。
前提：
样板实施前必须有明确的甲方工程师交底，对象是监理工程师和施工单位工长以上级别的人员，交底内容有图纸和书面的注意事项，禁止口述。
样板点评：
样板实施完成后，责任工程师应根据需要通知相关人员进行点评，现场完成点评会议纪要，参加人员签字认可。
如需整改或修改，点评会上必须明确下次点评的时间。
工商北地块样板实施计划
样板名称
标段
施工部位
施工单位
计划实施时间
样板评审时间
样板展开优良率
外墙保温
裙房
2011.11
2011.11
100%
外墙涂料
裙房
2011.12
2011.12
100%
外墙石材
裙房
2012.6
2012.6
100%
屋面防水
商业裙房
2012.6
2012.6
100%
砌体
A楼五层
2011.10
2011.10
100%
水电
（设备安装）
A#、B#房
2011.12
2011.12
100%
备注：
样板间包括门窗安装、内墙粉刷、厨卫间粉刷和防水、楼地面、内墙批嵌、成品保护。
3.2.6标准化实施计划
工商北地块标准化实施计划
序号
分部项名称
审核图纸标准化项
标准化实施项
实施时间
责任人
1
基础
地下室
1-31项（标准化）
1-31项（标准化）
2011.4—2011.7
甲方代表
2
主体分部
33-54项（标准化）
33-54项（标准化）
2011.7—
2011.7
甲方代表
3
装饰分部
79-143项（标准化）
79-143项（标准化）
2011.1—
2011.7
甲方代表
4
屋面分部
55-78项（标准化）
55-78项（标准化）
2011.5—
2011.10
甲方代表
5
电气分部
104-202项（标准化）
104-202项（标准化）
2010.8—
2011.12
甲方代表
6
给排水分部
203-215项（标准化）
203-215项（标准化）
2010.8—
2011.12
甲方代表
7
消防分部
216-245项（标准化）
216-245项（标准化）
2010.8—
2011.12
甲方代表
3.2.7项目各标段交付用户后的投诉率的控制指标：
3.2.7.1集中交付一周投诉率：
渗漏投诉≤5%并且空鼓、裂缝、尺寸投诉≤10%。
3.2.7.2年度投诉率：
渗漏投诉≤8%并且空鼓、裂缝、尺寸投诉≤15%。
3.2.7.3两年内投诉率：
8%＜渗漏投诉≤10%并且空鼓、裂缝、尺寸投诉≤20%。
3.3项目施工总体布置：
3.3.1项目实施前应编制项目施工总平面布置图（后附图）。
3.3.2根据项目开发大纲要求，工商北地块一次性全面施工。
3.3.3根据项目销售总体要求，售楼处租用工商北地块对面武进购物中心店面房；2011年6月底完成精装修。
3.3.4根据项目工期要求、项目规模、项目布局、设计图纸合理划分施工标段。
因工程量不大，现工商北地块总包单位暂定为一个标段，其中土建甲方代表为陆勇、张胜军，水电甲方代表为----，监理甲方代表为诚真监理公司张永中。
3.3.5项目交通道路布置、运输道路
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