南京市物业管理项目移交实施细则20xx暂行完整版.docx

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南京市物业管理项目移交实施细则20xx暂行完整版

编号：

TQC/K864

南京市物业管理项目移交实施细则（20xx暂行）完整版

Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.

【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

编写：

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审核：

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时间：

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部门：

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南京市物业管理项目移交实施细则（20xx暂行）完整版

下载说明：

本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　宁房物字〔20xx〕284号

　　关于印发《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）、《物业管理项目移交协议》（示范文本）和《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）的通知

　　各区房产（住建）局：

　　为进一步贯彻落实《市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知》（宁政办发〔20xx〕190号）精神，规范各方主体物业管理区域移交行为，维护业主和物业服务企业合法权益，现将《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）、《物业管理项目移交协议》（示范文本）和《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）印发给你们，请结合工作实际认真组织实施，将各项工作落实到位。

　　特此通知。

　　附件：

　　1、《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）

　　2、《物业管理项目移交协议》（示范文本）

　　3、《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）

　　南京市住房保障和房产局

　　20xx年11月20日

　　附件1：

　　南京市物业管理项目移交实施细则（暂行）

　　本市住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会等业主组织依法选聘物业服务企业办理新老物业移交的，依照下列程序实施：

　　一、移交主体

　　住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会是新老物业移交的实施主体，负责接收和查验物业区域管理权、共有部位、共有设施设备及相关资料。

　　解聘的物业服务企业负责提交上述移交内容，配合开展查验工作。

　　选聘的物业服务企业受业主组织委托配合物业移交工作，依法承接物业管理项目。

　　二、移交程序

　　1、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与选聘物业服务企业签订的合同应当依法在物业管理区域内公示7日。

　　2、公示期内，住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会应当以函件形式告知解聘的物业服务企业开展物业移交工作，函件内容包括：

移交期限、移交地点、移交人员、移交内容等。

函件应留存送达证据，并及时向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

　　3、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业可以通过签订《物业管理项目移交协议》的方式约定相关权利和义务。

　　4、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会可以向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）申请，聘请第三方评估机构参与物业管理区域的承接查验工作，出具《物业管理承接查验报告》并向住宅区全体业主公示。

　　5、解聘的物业服务企业应当按照《江苏省物业管理条例》第五十六条规定开展移交工作;一般移交工作期限不超过15个工作日，《物业管理移交协议》另有约定的除外。

　　6、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业移交和承接的内容应通过书面方式明确点交情况，并以双方签章为准;双方账目应明晰准确，及时向全体业主公开，有争议的应书面记载并约定解决方式。

　　7、选聘物业服务企业进场时应按照规范有序、平稳过渡的原则，以书面签章的形式接收住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会移交的资料并及时建立档案，依照行业规范和合同约定开展物业管理工作。

　　三、移交内容

　　1、解聘的物业服务企业应当及时向业主组织移交管理权，撤出物业管理区域，还应当按照《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定移交相关资料。

　　2、物业移交中涉及到的物业服务费、车辆停放费、公共收益等经济纠纷可通过《物业管理项目移交协议》明确双方权利和义务，不得作为移交的前提或拒绝移交的理由，应当在移交之后进一步通过协商或司法途径解决。

　　3、物业移交中涉及到的公共能耗费，其多退少补由业主组织牵头物业服务企业与专业经营单位，本着不影响业主生活、维护社区稳定的原则协调解决。

　　以上通知，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

　　篇2：

《物业承接查验办法》出台--物业移交检查验收流程有新规

　　《物业承接查验办法》出台--物业移交检查验收流程有新规

　　10月14日，住房和城乡建设部《物业承接查验办法》新鲜出炉，本规章将自20xx年1月1日起实行，其中对于建设单位和物业企业有多项关于新建物业检查验收活动的具体规定。

本博主对其中的重点条款进行逐一解读，请开发商和物业服务企业特别注意自身应当承担的相关责任。

　　重点条款1：

第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　博主解读：

本条规定事实上要求今后的房屋买卖合同中，开发商不仅要约定物业的共用部位和公用设施设备，还要对其建设标准进行明确约定或告知。

　　重点条款2：

第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　博主解读：

本条对双方承接查验工作规定了最后期限，即交付使用前15日前应当完成承接查验工作。

同时根据本办法第四十二条的规定，如果未按本办法执行的，除被主管部门限期责令整改外，还有可能进入企业不良信用记录并被通报。

　　重点条款3：

第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　博主解读：

《办法》第十六条规定了物业服务企业应当现场查验的若干共用部位、共用设备设施，但十七条中规定的这些属于公用事业的设施设备，不在现场查验范围内。

　　重点条款4：

第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　博主解读：

这两条直接界定了承接查验协议的法律地位问题，其明确规定与前期物业服务合同具有同等法律效力。

这应当引起开发商和物业企业的特别注意，今后在双方的交接过程中，除之前已有的一些法律文件外，将来还会增加一份《物业承接查验协议》。

对于该协议中的条款双方也应注意，一旦约定不当，将有可能导致会承担某些额外义务和违约责任的问题。

有条件的企业应当交给专业法律顾问进行审核。

　　重点条款5：

第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　博主解读：

《办法》当然考虑到了分期开发项目的承接查验问题，本条规定开发企业和物业公司不仅要分期承接查验，当最后一期物业完成时，还要办理整体交接手续。

　　重点条款6：

第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　博主解读：

本条需特别引起开发企业的重视!

注意将来在前期物业服务合同中一定要明确约定承接查验费的承担问题，否则将由建设单位对该笔费用“买单”。

　　重点条款7：

第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

……

　　博主解读：

本条不仅要求物业服务企业要在承接物业后对7种法律文件进行备案（有：

前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其它承接查验有关的文件），还规定了进行备案工作的30天期限，因此物业企业在今后的工作流程中要注意这方面的要求。

　　重点条款8：

第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　博主解读：

《办法》规定了对该等查验备案情况有向业主书面告知的业务，但其中对告知的方式、时间等尚无具体规定，有待在地方性实施细则中进行细化。

　　重点条款9：

第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　博主解读：

本条再一次明确了建设单位在物业交接后按承接查验协议的约定应履行的相关义务，凸显了《承接查验协议》的重要性，开发企业应注意这方面的法律风险。

　　重点条款10：

第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　博主解读：

考虑到目前很多大型开发企业都有自己的物业公司，本条对这种情形在形式上对开发企业做了更为严格的约束。

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