按摩SPA休闲会所商业计划书1.docx
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按摩SPA休闲会所商业计划书1
[SPA会所商业计划书]
目 录
一、项目概述
（一）项目背景
当今的人们过着快节奏和充满压力的生活，所以，人们非常注重身体的健康和精神的放松，希望在日常生活中找到一种缓解压力和紧张的办法，不光要使身体得到恢复，也要使精神和心智回归到本原的和谐状态，因此，他们希望在工作之余能去一个能让自己充分放松，摆脱纷扰和喧嚣的地方，而SPA就是这样的地方。
近年来，SPA在世界各地如火如荼的蔓延，已成为时尚、高品位休闲的代名词。
在中国包括酒店业者已充分领悟到SPA的诱惑力，纷纷在星级酒店内大打SPA牌，以满足客人的要求，提升竞争力，SPA已成为国内休闲的新趋势，并形成一股庞大的、高影响力的生活时尚。
据台湾工研院研究调查显示，2006年SPA在全球赚走2020亿美元。
对于许多酒店经营者来说，SPA已几乎与餐饮同等重要，成功的SPA甚至可以与成功的餐饮获取同等的利润，甚至超过餐饮。
一间客房每天只出租一次，而在SPA，一间房一天内可能被出租10次，由于SPA的市场前景及利润回报的诱惑，可以说对于酒店将是一剂功效快速的良药，因其不仅可以提升酒店竞争力，增加营收，而且还可以带动酒店主业发展——提高开房率。
在合肥，SPA多数存在于专业美容机构，而且因规模较小，专业所限，达不到纯正SPA从氛围、布局、疗程上的要求和闲适、自然、飘逸的韵味。
根据国际SPA协会的统计，最近几年，全球SPA产业呈现出惊人的快速成长，高达20%-30%的年发展率。
在美国的休闲旅游产业中，SPA已连续三年发展率最高，在欧洲，平均每年使用SPA的人次超过2000万。
2005年国际SPA协会统计，在美国。
SPA已成为第四大休闲产业，比主题乐园和电影票房还要赚钱。
2005年全美SPA收入为290亿美金，每年以一倍成长。
在泰国更高达200%的惊人成长。
在全球的SPA消费年龄为41岁，在亚洲则为30-35岁之间，而且有年轻化的趋势。
因此假日酒店以SPA为投资项目，极具开发前景！
（二）项目计划投资额
根据目前市场行情，投资一间酒店式spa会所装修费每平米1000元，我们投资的会所面积xxxx平方米，装修总价为xx万元，加盟SPA国际加盟费xxxx万元。
工程投资预算表
功能分区
建筑面积（m²）
单位造价（万）
总投资（万元）
备注
Spa会所
蒸气浴室
美容区
水疗区
休闲区
更衣室
水疗美容设备：
使用运自东丽湖的天然温泉水，专业的按摩理疗师，并引进专业的公司提供专业支持，打造高档休闲中心
二、市场分析
（一）宏观环境分析
1、社会因素：
近几年来，随着人们可支配的收入和可支配时间增加，人们对休闲、SPA、健身等更高层次的精神消费需求也随之增加。
人们越来越认识到SPA的重要，也越来越多在SPA上做快乐投资，SPA正在改变着不同地区人们的生活。
中国的酒店为了适应这种需要，适时调整酒店SPA市场定位，SPA投资变得越来越重要。
2、经济因素：
2010年，GDP达2702.5亿元，镇居民人均家庭总收入21125元，城镇居民人均可支配收入19051元，人民的消费水平正不断提高，这意味着休闲业的消费市场有着巨大的开发潜力。
3、竞争环境因素：
随着竞争越来越激烈，酒店行业的平均利润水平越来越低，酒店除了在住宿、餐饮竞争外，不定期必须并发新的收入来源。
随着现代人越来越多地追求精神生活享受的同时，SPA项目必然成为酒店开发项目的首选，又因SPA项目的种类繁多，文化性强，容易形成经营特色和利润倍增的效应。
（二）微观环境分析
1．客源分析：
社会在发展，人类在进步。
人们不再仅仅追求面子上的美丽，而是追求身体的从内到外的健康均衡。
据分析，现在国内大部分成功男士身体都处在亚健康状态，虽然不影响正常的工作生活，但毕竟健康问题不容小觑。
但偏偏这部分潜在客户都时间紧迫，工作忙碌，无暇抽出大量时间运动休闲，照顾自己的身体，而此时，一个集多种休闲模式于一身的男士按摩SPA会所的出现，会吸引大部分人的热情。
而这部分客人的各项费用基本上都标准较高，男性客户对价格的敏感度不大，同时商业上的压力使得他们对放松身心的按摩服务显得更加敏感和挑剔，从这个意义上说，一家好的男士按摩SPA会所要能够成为那些常年奔波在旅途中的商务旅行者得以尽享人文关怀的有机载体，因此SPA设施的发展变得很有必要。
2.SWTO分析
SWTO分析
优势（Strengths）
劣势（Weaknesses）
公司拥有较有实力的资源平台。
充分把握了中高端用户的心理需求，实现客户让渡价值最大化。
项目整体可复制性不强，强调软环境的建设。
忽略了中低端的市场， 消费容量有限。
对项目管理水平要求较高。
前期推广难度较大。
机会（Opportunities）
SO
WO
随着招商环境的不断改善，对养生理念的普遍接受，和新概念商务文化的追求。
科学养生方法和先进检验技术提供了强有力的技术支持。
以养生为主线，采用科学的管理方法，建立完善客户养生档案，奠定坚实的客户基础；养生休闲、商务交流和文化传播三位一体的有机结合，整合出击。
果断的摈弃中低端市场，以稳定的中高端客户为基础，以质取胜，在优质的基础上寻求量的突破，优化管理，引进人才，在养生方法和文化理念上不断创新。
风险（threats）
ST
WT
没有有效的观念引导下，可能会被中端客户忽略。
短期内容易被参差不齐的娱乐休闲场所混淆。
有效利用公司资源，注重人际传播、体验营销。
协调短期收益与长期发展的关系，从理念、服务、格调三个角度做到与其他竞争对手的有效区隔。
将整合形象传播作为公司的发展战略之一，前期立体传播，中期精确投放，将概念转化为体验，将体验转化为习惯，形成品牌效应。
1）优势（Strengths）分析：
①地理位置优越，地处商业及繁华闹市区中心，周边景点众多，购物便利，交通便捷。
②设施配套齐备，且拥有良好的客源基础。
③拥有较高的社会知名度及指名消费率。
④拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障。
2）劣势（Weaknesses）分析：
①Spa规模仍属偏小，不具备规模效应。
②项目优势目前明显，但后期可能因地块受限及该项目区域发展过快，再次拓展的机会很小。
3）机会（Opportunities）分析：
潜在客源较多：
近年来，随着进驻企业增多，越来越多的企业开始繁重的业务劳动，同时随着交通的发展，来办公的高端消费者会越来越多，这在无形中增加了社会压力，同时也为我们的会所带来了机会。
4）风险（threats）分析：
①会所以养生之旅、健康之游为主题，其主题为稀缺，很难形成羊群效应和轰动效应，难以迅速形成品牌和口碑效应；
②一个企业可以同时开展两大类主营业务，但是，对于一个新注册、新开业的公司资金压力、人力资源压力较大，如果资金链断裂，随时可能影响到主业经营，其风险难免的。
③竞争压力较大，同类型会所的模仿以及对客户的分流将会是会所面临的重要风险。
三、经营定位
（一）定位基本理念
1.鉴于以上优缺点，鉴于XX的状况，我们可充分了解到XX商务会所市场状况和自身条件，也感受到未来的业务竞争是相当的激烈的，我们必须本着“商场如战场”、“适者生存、不适者被淘汰”的作战心理，先生存后发展，迎接未来的业务竞争压力；同时，我们必须构思可行性高的作战计划，以作为XX商务会所管理高层和营销队伍的作战蓝本。
2.为了给XX商务会所未来的业务拓展奠定良好的基础，大幅提高知名度和美誉度，我们认为应该把握时机，制订切实可行的经营方针和策略，稳扎稳打，赢取口碑。
因此，我们将执行的经营方针为：
塑造高端形象，主动争取客源，创造服务特色和培训品牌，赢取良好的口碑。
3.我们的业务主体为两大板块：
一个是健康、抗衰老管理；一个是按摩SPA的学术交流；
4.我们的营业点围绕着这两大板块来开展，由于不同营业点是存在不同的产品性质和客源市场，因此，我们必须按不同的营业点制订不同的经营策略与营销推广方案。
（二）功能定位
一、健康、抗衰老营业点：
1、按摩手法：
市场定位
按摩占据会所最大的营业业务，应该是最大的营业利润点，也是各营业点业务来源的主要源头。
因此，我们必须首先强化按摩业务的拓展，尽量争取最大的客流量，以免会所出现冷清的局面。
所谓“先有人气，后有财气”，按摩业务策略方针为：
以量为主，再从量中优化客源，引导其它业务消费。
我们开始以价高折大的较低价政策，吸引客源，再从其它诸如药膳食疗和即时保健康复等特色增值服务中取得较高利润。
我们将采取星级服务，配以灵活性强的营销手段，尽量吸引较多的高端稳定客户，营造健康主题专业服务的形象和局面。
利用口碑和网站，刻意造势，提高会所的知名度和形象。
我们强调：
提供优质的服务和密切、稳定客户关系群，是经营成败的关键。
经营策略
以不同的按摩套餐制订不同的价格，以中端的价格吸引中高端客户兼蓄的原则，旺季注重平均价的提高，淡季加强销售率的提升。
以价高折大、政策灵活、积极主动、全员销售、重视意见、优化服务、创造声势、主打健康养生的按摩SPA会所的形象。
制订灵活性强的激销政策和配备有助于发挥营销力量的利销条件，重视客人的回馈意见，不断按市场需求改善服务与出品。
营销推广
建立散客与团体市场，从预定渠道上作区分，为：
自来散客、出租车司机推介、商务公司、公关公司、软件中心推介、联营推介、旅行社、政府机关单位、本公司关系客户与员工推介的特殊折扣客源。
在经营销售上以经营概念带动按摩收入为主，而按摩套餐销售上，客源渠道众多，有计划性与策略性地积极开拓业务，并通过优质的服务与紧密的客户跟踪，建立自身的熟客群体与自己高端的品牌。
建立与众不同的强大的营销队伍，积极拓展商务、培训和散客市场。
实施客户关系秩序化的措施，建立完善的资料库，以作为下一轮攻势的客源储备和可深化客源关系的资源。
价格定位
从牌价上，我们刻意制定行业标准基价，在旺季中，可以尽量争取到最高的收入；同时，我们并执行价高折大的灵活价格政策，暗地里与商务公司、公关公司、政府机关及中介代理商签订较低价格的特价合同，实行薄利多销的手段，尽量争取客源市场的全面份额。
服务特色
漱洗用品个性化服务选择，赠送饮料、甜点、水果予顾客享用。
会员将得到全年私家医生式健康顾问咨询服务，免费健康档案管理服务。
为会员提供全年私家医生式健康管理顾问咨询服务，免费提供健康档案管理服务。
为会员或者高消费客人提供私人专用物品。
提供私人管家式服务。
桑拿SPA市场定位
针对客户饮食特性和嗜好，结合中医体质辨识、健康检测评估（细胞检测、血液检测、微循环检测、荷尔蒙检测）、基础代谢热量计算、心里咨询师、营养生、运动保健师、精油芳香减压师提供专业个性化的服务。
营销推广
1.由会员客服部对每位有意向的会员客户进行拜访销售。
2.在不同季节作出不同功效的时令养生套餐。
3.保健康复服务不同于其它娱乐休闲功能服务，此为专业技术含量高的项目，是会所有别于其它会所的特色，一般宣传销售方式其效果不大，只有靠人传人的良好口碑才能做到销售传播的目的。
4.在入住团体和散客中寻找合适对象，以买一送一等多种优惠方式，逐步吸引和引导消费，培育忠诚客户和会员。
5.以会所为中心，以一小时车程为战略目标，针对各企业高管人士进行全方位的拜访工作，不断开发客源，以首次免费享受等多种优惠方式，逐步吸引和引导消费，紧密客户关系，形成口碑效应。
经营策略
突出中医药四季养生特色，根据健康档案不同体质客户的所需作个性化的保健康复疗程服务。
保健康复等服务后提供相应的养生保健药茶饮品。
享受芳香音乐理疗的放松过程，达到最终的身心整体养生功效。
不出国门，即可享受瑞士抗衰老之旅、中日韩顶级整形专家的面对面交流。
（三）经营理念地位
1）达到收支平衡后，充分利用国融现有“GB5H健康管理系统”和特色的运营管理系统，全国战略发展托管或者连锁管理发展；
2）会所主要以温泉SPA、健康理疗、人体抗衰三个项目为主攻方向；
3）寻找风险投资伙伴，或者战略投资伙伴，全国连锁发展直营店及加盟店。
四、项目组织管理
经营模式管理理念
●大力度前期宣传工作，让高端消费群体提前了解我们，认识我们。
●加强对客户的公关工作，前期启动营销计划，做好全面铺路工作。
●实行理性经营，运用科学的管理方针和分析方法，进一步提高管理水平，增加经济效益。
●做好经营拓展计划，在整体管理上加强动态性计划管理与控制，特别加强事前计划、预测及事中控制的能力，使各个期间、各个部门的工作紧紧围绕预期的目标和进程开展。
●把科学的分析方法运用于市场分析、预测经营发展趋势等。
●加强经营核算，对各个分步的经营动作指标加强动态性的管理，降低企业成本、提高毛利率并能合理的压缩费用。
管理模式
制度化的管理模式，监督良好的财产物品管理流程，量化式的人才标准，标准程序的服务流程。
企业实行现代企业金字塔的垂直管理，各级管理人员职、权、责明文规定。
每个人清楚规范自己的工作范围。
使管理能做到令行禁业、令出必行、令传必达，政令畅通是健康企业的生命。
指令逐级向下传达，问题逐级向上反映，一级解决不了，再向上一级反映问题。
越级投诉越级指挥都会产生管理上的混乱及办公室政治的产生。
改革开放后的国营企业竞争力不高，这也是重要的原因，健康的企业要在市场有充分的竞争力，关键的因素是消除内耗，合力团结，最大限度地运用好人力资源，所以必须采取制度化的管理模式。
人力资源
人力资源是每个成功企业的重要元素，留不住人才的企业，硬件再好，没有才能，硬件的作用亦都白费，但用人如果没有标准，很容易受个人喜好、关系等因素影响，所以用人标准必须量化，用标准成文的要求去合理运用人才，尽量减少人为因素对人才的影响，才是健康有活力企业的标准，其中具体操作为以下几种：
（1）量化式标准的招聘要求。
（2）明确标准的晋升途径。
（3）有计划的培训机制。
（4）激励良性竞争机制。
（5）良好运作的投诉渠道。
（6）健全的资深奖励机制。
（7）良性的企业文化及工作环境。
标准程序的服务流程
没有明确标准程序的服务流程，会令到企业的服务因人而异，素质好一点就问题不大，素质稍差影响企业的服务质量而影响企业的竞争力，所以必须采取标准化的服务流程要求，使企业的服务质量稳定，客源亦自然稳定，项目如下：
（1）岗位说明书及运作程序
（2）服务流程
企业管理无非是“人、财、物”三项，程序化监督机制良好的财产物品管理是管理企业的保证，其中项目如下：
（1）申购程序（7）盘点制度
（2）审批程序（8）客损赔偿制度
（3）维修程序（9）仓库管理制度
（4）物品责任保管程序（10）保全部门的值班巡查制度
（5）签送权限（11）能源节约制度
（6）物品报损程序（12）宿舍管理制度
监督机制主要责任在财务系统，管理系统亦监控财务系统的运作。
五、效益评估和风险分析
（一）投资效率比及要素
休闲业一直被冠以暴力性行业，因而作为一项投资来看，休闲业绝对是一台生财极快的机器。
中国的休闲产业经过近三十年的发展，也已经从当年的无序化经营，演变至现在的专业规划化管理。
然而经过多年的洗礼，休闲业已经成为许多投资者眼中的红烧肉，这三十年间，中国休闲场所的竞争异常激烈，它带动了中国人高消费的潮流，同时也让优胜劣汰的市场法则开始变得越来越明显。
在中国各个城市的经营大战中，我们看到了许多一夜成名的顶尖休闲场所，也看到了更多昙花一现的休闲场所走向末落。
暴力的时代永远没有止境，关键看投资者是否能率先看到顾客的需求，并通过一系列专业化手段给予顾客足够的满足。
现阶段的休闲竞争十分激烈，同质化的休闲场所太多，缺失了新鲜感的休闲就等同于一块“死猪肉”！
消费者对于玩乐的要求是永无休止的，面对如此巨大的休闲消费市场，“创新”就等于取得暴力的密码，“专业”则是让密码持久有效的最佳保障。
很多投资者对投资有着误区，通常都会根据喜好而定，认为高投资必然高回报，在决定项目时未对市场作祥尽的市场分析和市场调查造成投资过当，这在我们管理策划公司遇到非常多的个案，造成我们在经营中投资折旧成本压力大投资回报期长等实际问题。
因为场所营业面积及酒水价格等已经决定了回报利润的范围，而酒水的供货价近年由于粮食价格及因油价上涨的关系在逐年提高，造成酒吧业界成本上涨。
如黑方的进货单价就从早年的150元猛涨到现在的200元，但酒水销售价格却因竞争的激烈而在下降，所以投资总量的合理性及经营的独特性就决定了投资的回报率。
（二）风险分析
风险控制
1、鉴于两大板块主营业务，如何保证每个子项目完成经营目标，如何控制风险，同时要避免财务恶化.
2、在风险控制方面要高度重视以下方面，健康之旅养生之游虽然是健康主题旅游，但是，客户的身心健康、生命安全，任何时候是放在首位的，必要的保险是需要购买的。
在接待和调理客户时，工作认真负责，不能马虎大意，严防和杜绝出现医疗差错和纠纷，尤其是医护责任事故。
在风险控制和诚信声誉方面，经济效应让道，这样，公司才可持续发展，做大做强。
20XX年各营业点营业额目标
1、经营目标是否实际？
1）经营目标需要进行实际测算，从XX月份至XX月份，每个月按照市场规律预测。
如果出现差距，如何消除和弥补？
是市场营销部和医务部不得不考虑的问题。
2）由于地理位置和推广方式的原因，散客无法独自前来入住。
因此，团体旅游客户及会议团是唯一客源，针对团体旅游和会议的开发业务必须高度重视，这是市场营销部不得不考虑的问题。
2、负债经营是否现实？
1）如果6个月内不能完成收支平衡营业目标，公司负债经营，是否能承受？
最多能承受多久？
是投资者必须考虑的问题。
2）如果中期托管或者连锁发展计划能够实现，公司资本能够最多支持多久？
公司最低能维持开支额度多少？
是决策层必须要考虑的问题。
3、额外利润点是否存在？
1）如何能做到收支平衡？
做到以后，如何在继续保持业务的基础上，进一步拓展业务扩大利润增长点，是管理层现在必须考虑的问题。
2）如果说收支平衡的短期目标达到后，中期计划是否能实现？
是否能成为新的利润增长点，是决策层现在必须要考虑的问题。
3）长期计划是否现实？
是否能弥补中短期负债，这是投资者要考虑的问题。
六、可行性研究项目结论
会所如果未来计划是向连锁企业迈进，那么众多连锁品牌是非常好的借鉴，管理完善的企业未必是成功的企业，但成功的企业一定是企业化管理完善的企业，这是市场经济的铁规则，管理不完善的企业有时偶然成功，但都难以经受时间的考验，连锁企业的成功有其必然的因素，只有其管理核心才明白其中的奥秘。
1.强大的管理策划团队
现在的苏荷、乐巢、以前的东莞商豪、宝马会等成功企业都拥有强大的管理策划团队，负责制定公司的政策、策略及创新等。
2.运作良好的集资方式
以上企业都有运作良好的集资模式，在内员工亦可按比例参股，这样公司的资金渠道及客源渠道非常畅通。
3.高度完善的现代企业管理
以上企业无论从业主到管理团队都分工明确，职、权、责分明，名负其责。
4.标准化、程序化的管理与服务
以上企业都实行，标准化、制度化、程序化的管理与服务。
5.高度重视人力资源及人才培养和激励机制
以上企业都有一个现象，人才的招聘录用，培养都有一整套完整的章程，在企业内真正的人才很少流失；如宝马会一直至停业十年间都没有一位中层以上的管理人员流失，就是最好的例证。
6.统一的装修风格与经营模式
连锁的优势在于经营成本的低廉象零售与批发的道理一样，无论从供应商到装修承包商乃至演艺人员都可以用较低的价格获得，所以拥有强大的市场竞争力。
7.良好的企业文化建设
以上企业在企业文化建设中都采取“理念先行”的建设原则，用简洁易懂的理念教育引导员工。
8.复制
在完成以上建设后，企业扩张要做的事情很简单———“复制”。
七、财务预算
财务状况分析：
据计算可初步得出本美容会所开业启动资金约需xxx万元（场地租赁费用xx万元，按摩工具以及床上用具xx万，产品xx万，餐饮卫生许可等证件的申领费用xx元，场地装修费用xx万元，厨房用具购置费用x万元，桌椅、冰箱、饮水机等基本设施及其他费用等x万元，流动资金xx万元。
运营阶段的成本主要包括：
员工工资，物料采购费用，场地租赁费用，产品损耗，水电燃料费，物业管理费，杂项开支等。
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