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彭州项目营销代理标书
彭州项目营销代理标书
第一部份：
彭州房地产市场调研报告
一、项目研究背景
开发商：
1、地块位置背景
本项目地块位于彭州市牡丹新城规划用地，与新建的市政府行政中心以及舜宛·国色天香相邻，与工业开发区相望，道路宽阔、交通便利。
随着置信房产与彭州市政府联手策划开发占地354.83亩的新项目---置信逸都·丹郡，是目前彭州近期开发占地最大的项目。
而周边新建小区聚集，现有航利·星海湾、金彭·昇华台、满庭芳等品质楼盘在此落户。
本项目地块将成为城市政治、经济的新中心，开启彭州市优质人居环境的新天地。
2、区域市场分析
（1）区域概况：
彭州市位于成都市北郊35公里，人口77.82万，幅员面积1419.38平方公里，辖20个镇，452 个行政村、53个社区居民委员会。
其中非农人口为18.88万人，农业人口59万人，彭州市现有城区面积9平方公里，城市人口12万人。
这里曾是古蜀国建都立国之地，素有“天府金盆”的美誉。
牡丹新城位于彭州市区东北，为城市优先发展区，区域总面积共7.3平方公里。
区域内白水河、七支渠及人民渠环绕，有丰富的生态景观资源。
牡丹大道、金彭大道贯通南北东西，其中牡丹大道为连接未来石化基地的主要交通干线，金彭大道为连接新旧城区的交通轴线。
（2）区域配套：
行政办公----彭州市行政中心位于此区，四大班子均在此办公；
居住—--主要满足乙烯、炼油及其下属产业职员、城市新增人口、拆迁安置人口和旧城区置换到该片区人口等；
文化教育—--包括各种文化、体育、娱乐设施建设；
教育—--石化产业人才培训及与之配套的中小学校；
金融服务—--包括银行和证券、期货交易中心；
高端商务—--包括星级酒店、会展中心、写字楼等；
休闲娱乐—--餐饮、娱乐、酒吧、茶楼等。
新城起步区置信逸都·丹郡位于市行政中心正南面，将建设四星级酒店、高档写字楼、大型购物中心、欧洲风情街、简约欧式高尚住区，建成后将成为彭州市的商务中心和新城的商业集中区，以置信逸都·丹郡为中心在约1000米左右范围内将形成中高档住宅社区。
（3）交通概况：
（1、省道：
成青路26.3公里，川西环线37公里；
（2、市级快速通道：
成彭路39.8公里；
（3、县级快速通道及一般县道：
汉彭路23公里、盛彭路18.6公里、什彭路13.6公里、小夫路23.2公里、
温彭路12.0公里、彭郫路5.6公里、什新路14.5公里、彭灌路5.7公里、蒲张路14.4公里、庆桂路12.6公里、白银路17.9公里、丽隆路8.8公里。
具体内容为：
成彭高速（大丰—彭州）１７公里
彭州迎宾大道南延线工程 全长7.2公里
3、政策背景
彭州市2006年提出城市经营指导思想：
统一规划，整体打造，整合营销，有计划地推向市场。
以80万吨乙烯项目为切入点，大力发展工业，以工业化带动城市化。
将彭州建设成为中国西部生态环境好、经济结构优、发展速度快、综合实力强的现代化新型城市。
（1）经济指标：
据经济普查后GDP新的核算资料显示2005年国民经济总量保持持续增长，实现地区生产总值77.32亿元，比上年增长13.6%，其中，一产业增加值达18.99亿元，比上年增9.2%。
二产业增加值达32.13亿元，比上年增长21%。
三产业增加值达26.19亿元，比上年增长8.4%。
人均国内生产总值达9928元（现价），比上年增长17.88%。
一、二、三产业占GDP的比重为23.3%、42.9%、33.8%，产业结构进一步优化。
全市经济保持了良好发展势头。
（2）发展规划：
为抓住机遇，全面建设小康社会，统筹城乡发展及区域发展，四川省及成都市从体系规划、总体规划到土地利用规划及工业布局规划，从总体及全局的角度对大成都发展作出了以下统筹安排：
（1、彭州市是四川省规划22个中等城市之一，人口规模26—28万人，是以石油化工、机械等为主导的地方中心城市（四川省城镇体系规划）。
（2、彭州市是成都市域内重点发展的两大中等城市之一（彭州、都江堰），人口规模3040万人（成都市市域城镇体系规划）。
（3、彭州新区将是彭州市政治、文化、居住的中心，以发展机械工业、食品工业为主（成都市市域城镇体系规划）。
（4、彭州是发展机械工业、兽药、食品、饮料工业为主，兼有旅游职能的片区级综合性城市。
人口规模30万人，用地规模30万平方公里（成都市总体规划）。
（5、彭州是成都市域蔬菜贸易基地（成都市体系规划）。
（6、彭州市规划新增用地14.6平方公里，2020年达到30平方公里。
乙烯化工及相关化工产业规划用地指标8.4平公里，关口水库规划用地指标6000亩（成都市土地利用总体规划）。
（附：
详细内容如下）
※石化配套产业发展规划
中国石油80万吨乙烯项目的落户，为推动彭州经济的快速发展主要体现在：
填补区域经济产业结构；提高区域经济竞争力；拉动第三产业的快速发展以及该项目最终将给本地新增30万人口。
※城市功能的规划
全市将划分为综合服务业发展区、工业发展区、旅游业发展区和特色产业发展区等四个功能区，形成重点突出、特色鲜明、功能互补的新型城乡产业空间结构。
※关口水库的建成
在解决了城市生活、生产、生态用水同时，所产生的约8000多移民亦将主要迁向城区。
※房地产业方面的规划
在第三产业方面，已确定房地产业为发展规划重点行业，除以“招、拍、挂”方式发展商品房开发之外，社会主义新农村建设也会全面推进。
如：
东湖花园新居工程已经为解决因产业发展拆迁的农村人口居住与就业问题摸出了一条可行之路。
（后附---牡丹新城·东湖花园介绍）
※成都到彭州将新增一条快速大通道
在成都市总体规划中，明确规划了一条成都——郫县——彭州市区的城市间快速干道，在彭州区域内为沙西线连接段，其修建将使彭州与成都的联系由原来的一条增加为高速路和两条高等级公路，年内通车后，将大大加强彭州与中心城市成都的联系，并对城市的发展方向产生重大影响。
※四大旅游区
彭州市拥有龙门山（银厂沟）国家风景区、龙门山国家地质公园、白水河国家森林公园与白水河国家自然保护区四个国家级旅游风景区。
2006年，彭州将以独特的旅游资源为依托，以宗教文化和自然生态为核心，优化旅游产业结构和产业布局，打造“健康、度假、避暑”为特色的旅游品牌。
旅游产业的升级换代将成为彭州经济发展的新生力量。
龙门山银厂沟丹景山
４、城区基本概况
随着彭州市的经济发展水平的提升，止于２００５年，城市化率已经达到２４.24%，比去年同年提高了5.79个百分点。
城镇居民人均居住面积３１平方米。
彭州市在２００５年完成了对西南市街、龙锦路、南河西街、南河东街、东湖路支道、安仁西街延伸段等８条城市道路的改造和整治新建路长６８２.5米、宽２２米的光明大道。
自８０万吨乙烯项目在彭州落户，彭州市政府启动了新一轮城市总体规划，完成了工业开发区四个片区控规的编制，完成与石化配套的农民新居方案等。
御力营销点评：
彭州位于成都的一小时经济圈内，紧靠繁华中心城市，其经济辐射力不容乎视。
彭州人口数量大，农业人口远远大于非农业人口。
不容摇撼的石化城地位，数千亿元的发展机遇，四大国家级风景名胜区的诱惑，使彭州在一夜之间成为财富与机遇的代名词。
使香港、北京、上海等全国名地实力企业纷纷前来探营，新加坡、菲律宾等国际巨头也纷纷前来寻求商机。
随着彭州市对房地产业的需求成倍递增，而房地产行业也纳入了规划中的重点项目，政府将着重、加大力度，重点发展适应居民承受能力的中低价位商品房，适度发展中高档住宅小区。
主要开发以商务休闲为主的综合性房地产。
实现彭州市政府与房地产企业强强联手，对城市统一策划经营。
在土地供应方面，彭州拥有着上万亩的巨大供应量，地价相对偏低。
而从房价来看，目前彭州商品房均价在1900元/平米左右，具有极大的升值空间。
届时在彭州开发本项目，政治前景良好，机遇不断，产品开发风险较小。
而如何实现产品利润最大化才是对这个项目操作的突破点与难点。
二、对本案的理解与判断
1、项目地块的理解
本项目占地81.71亩，地形方正，充分围绕地块中心的规划沟（人民渠支渠）修建小区园林活水绿化风景，把渠水引到小区内的各个角落，成为真正户户亲活水的经典小区。
2、地块的区域价值
本项目地块地理位置在彭州牡丹新城，与新市政府行政中心、置信逸都·丹郡、顺苑·国色天香、彭州工业产业园区相临，是彭州市经济发展的重点区域。
周边楼盘品质感强，土地升值空间巨大。
该区域将来是彭州市新兴的高品质生活中心，本项目在此可起到宣传开发商品牌、树立开发商品质的作用。
应时而出：
彭州城市发展的必然，城市扩张的结果
区域环境：
新市政公园、行政中心广场
丰饶资源：
医院、学校、市场、大型超市、商业店铺
3、地块的居家价值
项目地块区域以高、中品质楼盘为主，而区域配套也是各楼盘的考虑重点。
以置信逸都·丹郡为例，即将在项目地修建四星级酒店、高档写字楼、大型购物中心、欧洲风情街等等。
而各楼盘的配套建设相继推出，本区域将成为彭州市的商务中心和新城的商业集中区，优美的环境、时尚现代的生活，是居家的理想选择。
4、地块的商业价值
（1）本项目与彭州工业园相望，而工业产业又是彭州的龙头行业，其巨大的商
业价值不容忽视。
（2）政府行政中心的新迁，各品质楼盘建成，便利的交通，将吸引庞大的消费人群，预计该地块人气指数旺、商业氛围如日中天。
（附：
工业开发区资料）
◎中国石油乙烯项目：
中国第二、西南第一年产80万吨产值将达1000个亿的乙烯项目可带来近10万高端消费人群。
◎工业开发区：
开发区规划面积12.8平方公里，远期规划面积25.2平方公里。
区内设医药化工产业园、交大科技产业园、机械工业产业园、服装工业产业园、家具工业产业园、新型建材产业园六个专业园区，截止目前，开发区共引进项目共计182个，协议投资80亿元，到位资金50亿元。
三、彭州在售楼盘分析
兰庭丽景
物业类别:
普通住宅
建筑类别:
多层、花园洋房、商铺
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州区彭州政府旁
销售价格：
1620元/平方米（起价）现价：
1900元/平方米（均价）
开发商：
成都豪诚置业有限公司
销售电话：
028——83891717
售楼处地址：
成都市彭州政府旁
开盘时间：
2006-7-15
总户数：
274
面积区间：
80-220平米
销售进度：
住宅余40%左右
施工进度：
封顶
交通状况：
6路车
项目介绍：
该项目位于彭州市，与市政府西侧相邻，北面与国色天香相对应，是市政府周边环境配套开发项目。
其套型设计空间利用优化合理，精美。
楼盘整体设计结合中式、欧式、现代等各种流派风格，运用人文和实用的审美建筑艺木打造环境风格，并以兰文化为内涵的后现代派建筑风格。
城市花园（2期）
物业类别:
普通住宅
建筑类别:
多层、商铺
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州区翠湖东路
销售价格：
2350元/平方米（均价）
开发商：
四川成都恒立房地产开发有限公司、成都铁信房地产开发有限公司
销售电话：
028——83879333
容积率：
1.73
绿化率：
35.60%
占地面积：
412375.88平方米
总建筑面积：
71581平方米
面积区间：
97.81---231.84平方米
总户数：
484户
物业管理公司：
四川悦华置地物业管理有限公司
施工进度：
现房
销售进度：
住余5%
项目介绍：
该项目一期及二期都以大户型为主，最小户型面积为97平米左右，户型设计方正合理，采光好。
周边商业氛围浓厚，社区配套成熟。
牡丹新城·东湖花园
物业类别:
普通住宅（农迁房）
建筑类别:
多层
装修状况:
全装修
物业地址:
彭州区牡丹新城规划用地东北尽端
开发商：
彭州城市投资有限公司
销售电话：
028——83887575
售楼处地址：
彭州市天彭镇金彭东路社保大厦三楼
容积率：
1.57
绿化率：
31.80%
总户数：
920户
停车位：
机动车300个、地面非机动车1200个
周边配套：
不完善
项目介绍：
该项目总占地约240亩，建筑面积约29万平米，容积率约1.8，将分三期建设。
项目一期将安置920户拆迁户，并于2006年底交付使用。
总建筑面积约22万平方米。
在项目设计上，将引入成都“置信生活方式”理念，而以此为起点，彭州市也将正式拉开旧城改造以及安置的序幕，大量的市民从此都将逐渐住进更加舒适宽敞的新居。
满庭芳
物业类别:
普通住宅
建筑类别:
多层、
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州区朝阳路和天府大道交汇处
销售价格：
1380元/平方米（起价）现价1750元/平方米（均价）
开发商：
成都金房集团有限公司
销售电话：
028——8388592888025919
开盘时间：
2005-12-10
容积率：
1.60
绿化率：
30.80%
施工进度：
准现房
面积区间：
93—178平方米
占地面积：
22047.25平方米
总建筑面积：
35275.60平方米
销售进度：
住宅余60%
总户数：
262户
项目介绍：
该项目位于彭州市东南新老城区枢纽带，周边新兴小区聚集；整体呈品字布局，由三个国式庭院围合而成，部分户型设计较个性化。
户型面积90-170平米，楼盘为5幢多层一梯两户。
该项目销售情况不好，销售速度缓慢。
舜苑·国色天香
物业类别:
高档住宅
建筑类别:
多层、洋房、商铺
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州区朝阳中路与行政中路交汇处
销售价格：
1290元/平方米（起价）现价：
住宅1780元/平方米花园洋房2400元/平方米
开发商：
四川舜苑房地产开发有限责任公司
销售电话：
028——8388388383886418
开盘时间：
2005年5月
容积率：
1.40
绿化率：
61.10%
占地面积：
136268平方米
总建筑面积：
190775平方米
总户数：
450户
停车位：
285
施工进度：
一期现房、二期准现房
面积区间：
53—255平方米
销售进度：
一期住宅余10套，二期余30%左右，
项目介绍：
该项目位于彭州新区,是目前彭州最大的生活社区，周边医院、学校、农贸市场都有，生活比较便利。
逾两百亩社区规模，六大花园组团。
高档外立面，入户花园，大飘窗，全景卧室；55000平米社区园林、1000种植物类别；110-250平米花园洋房，准现房。
20000平米商业广场。
航利·星海湾
物业类别:
普通住宅
建筑类别:
多层、商铺
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州.金彭大道（新新政中心斜对面）
销售价格：
1700元/平方米（均价）
开发商：
5719厂航利房产
销售电话：
028——8388857783888599
开盘时间：
2005年12月
入住时间：
2006-12-30
施工进度：
准现房
面积区间：
89—270平方米
销售进度：
住宅余40多套
周边配套：
周边配套欠成熟
项目介绍：
现剩余住宅最小面积为130平米以上，总体销售状况较好，现房色彩与沙盘模型出入较大，
因地处新城区，生活配套不太完善。
金彭·昇华台
物业类别:
普通住宅
建筑类别:
高层电梯洋房、商铺
装修状况:
毛坯
物业地址:
彭州市朝阳中路
销售价格：
2100元/平方米（均价）
开发商：
四川（香港）祥瑞房地产开发有限公司
销售电话：
028——8388567883887288
售楼处地址：
彭州市朝阳中路
开盘时间：
2006年6月
入住时间：
2007-7
总户数：
488
面积区间：
113—224平方米
施工进度：
主体封顶
销售进度：
住余60%
项目介绍：
该项目以超豪华、超大户型为主力户型，估计此类户型在彭州销售有一定压力，而且电梯公寓费用较高，所剩户型从113—224都有。
销售进度较慢。
碧城豪庭
开发商：
四川碧城置业有限公司
建筑类别：
多层、商铺
总户数：
住宅86套、商铺28间
施工进度：
准现房
面积区间：
住宅130—260平方米，商铺40—120平方米
销售进度：
住宅余50%，商铺余50%
销售均价：
住宅1860元/平方米，商铺5500元/平方米
开盘时间：
2006年4月
销售电话：
80230888
项目简评：
该楼盘位于彭州老城区，户型设计舒适合理，产品全为130平米以上的大户型，超大空间花园及地下车库是一靓点，价格合理。
因为总户数仅为86套，所以现在销售进度还算理想。
置信逸都·丹郡开发商：
彭州城市投资有限公司建筑类别：
多层、小高层总占地：
354.83亩施工进度：
打围面积区间：
89-190平米主力户型：
120-130平米销售均价：
住宅2300元/平方米开盘时间：
2006年11月项目简评：
该楼盘位于彭州新城区，行政中心对面，纯法式建筑。
户型设计浪漫、舒适合理，户型区间广。
以多层为主，总平建四幢11层小高层。
主力户型有100多套，以三室两厅二卫为主。
御力营销点评：
通过对周边的在售楼盘进行调研，发现彭州房地产市场的发展要求趋势是空间向功能的过渡期，而区域内的在售房产项目，都以大户型为主，主要集中在新城区。
主力户型都均为100—130平米。
置信·丹郡的主力户型为120—130都有100套以上。
其中，新城区除航利·星海湾、舜苑·国色天香项目销售速度较理想外，其余销售进度都较缓。
丹郡现虽未开盘，已经接受了100多组的预订。
而主城区城市花园（1、2期）和碧城豪庭两个盘销售速度正常。
且彭州本地人的购买区域以选择老城区为主，购买力较弱。
通过对销售情况较好的楼盘调查得知，先进的户型设计、小区配套设施的完善以及小区周边的环境对整个项目的销售起决定性作用。
现在彭州房地产市场的购买力百分之七十都来自本地，对户型设计要求相当高。
而空间浪费、设计不合理的户型在销售上有一定阻力。
彭州在售楼盘的销售情况分析
四、彭州区域市场动态分析
1、区域宏观经济
彭州市近几年宏观市场经济运行情况
单位
2003年
2004年
2005年
地区生产总值
亿元
54.43
65.47
77.32
人均生产总值
元
7106
8551
10188
第一产业增加值
亿元
14．99
16．78
18．99
第二产业增加值
亿元
19．78
25．01
32．13
第三产业增加值
亿元
19．65
23．68
26．19
全社会固定资产投资额
亿元
14.58
17.25
30.36
房地产开发
亿元
1．16
1．40
1．47
社会消费品零售总额
亿元
28．95
32．80
37．36
城镇居民人均可支配收入
元
6526
6970
7444
农民人均纯收入（元）
元
3509
3847
4262
结论：
通过以上数据可以看出，彭州三大产业都以23%、43%、34%的比例增长，其中彭州房地产业平均增长率只有21%，发展平稳上升，前景利好；而彭州市的全社会固定资产投资额2005年达到30亿元左右，同比2004年增长了13亿元，增长幅度高达76%。
说明彭州市经济在本项目运作阶段都将处于一个发展上升的空间，为项目的良好运作，提供了非常有利的一个基础。
2、彭州土地市场
总体来看，今年上半年整个成都土地市场供需持续走高，与去年上半年的土地供需情况相比，今年无论是在供应量还是成交量上都多于去年，土地市场发展形势良好，仍然呈现出蓬勃发展的形势。
近郊（区）县土地市场的发展仍然相当迅猛，龙泉、双流、温江、郫县四个近郊（区）县成交土地3779.23亩，占总成交量的62%,近郊（区）县成为成都土地市场的重要组成部分。
今天1—6月，彭州市土地每亩平均单价为29.87万/亩，合计出售土地581亩。
通过与周边各区、市、县比较得出：
彭州市房地产市场才刚刚开始起步，土地购买价格相对较低。
通过彭州市政府的规划打造，三年内彭州市的土地市场价格稳步看涨。
御力营销点评：
彭州经济增长迅猛，在短短1年之内，就连续签约投资项目近100亿。
西南交通大学国家大学科技园也正式落户彭州，占地3000亩。
这是大家的市场，在其展翅欲飞的关键时刻，谁能率先进入，谁自然就占据了先机！
彭州土地价格的上涨主要在2006年。
随着乙烯项目落户、成都置信入驻等因素推动，彭州土地价格稳步上扬。
一国内投资房产业超过300亿的新加坡著名企业也关于投资彭州的事宜，已在细节的商榷之中。
随着城市价值被逐渐挖掘发现，其土地交易也愈加火爆。
在今年已组织的两次拍卖活动中，所推出的多宗土地相继遭到数十家开发商的争夺，成都置信也拿下“置信逸都·丹郡”354.83亩土地。
目前土地争抢最激烈的是牡丹新城。
新城位于彭州市区东北城市优先发展区，总面积7.3平方公里，交通发达，环境幽雅。
未来将形成以市行政中心为核心，东为新型居住区，南为大型区域商业购物中心和高档居住社区，西北为石化基地生活配套区及低密度居住区。
（附：
2006年彭州市上半年成交土地情况）
宗地位置
土地用途
成交价（万元/亩）
成交金额（万元）
竞得单位
交易时间
彭州市龙门山镇丁家坝
商住
22
1239.92
成都铁信房地产开发有限公司
2006-4-10
天彭镇东干道二支道
商住
77.5
51.58
彭州市信达房地产开发有限公司
2006-6-5
2、彭州市二手房市场分析
通过对彭州市城区内的十个二手房中介点进行调研后，进行综合分析。
得出目前彭州房地产市场比较平和，因房地产新政出台后对二手房市场影响较大，主要原因在购买二手房纳税的方面。
与去年同年比较，成交量有所降低。
而房产销售单价处在上扬阶段，平均每平米涨幅达到200元不等。
（1）二手房出租、销售情况分析
彭州市从2005年至今，房价进入上升趋势，从二手房交易中可以看出，翠湖东路一带的住宅出租价格最高，普通农迁房（套二：
350—650元/月），精装商品房（两室两厅）1000元/月，（精装三室两厅）达1500元/月，此价格与成都市区二环路区域附进房屋出租价格相等。
相对而言，在彭州二手房市场中，80—90平米的套二，以及110-—130平米的套三，销售情况比较好。
由于房地产新政出台的原因，相对住宅出租比较火热，仍由此可见，彭州市住宅销售市场潜力巨大。
（2）二手房市场承受力分析
根据从彭州市城区的二手房中介了解到，现出售的二手商品住宅（2000年之后修建的）均价在1500--1900元/平方米不等。
像城市花园（1期）在老城区、周边环境较好的住宅，出售相对较少，多数购房者买来用于自住，一旦有出来挂牌销售的，很快就被卖出去了，售价均为2100—2300元/平方米不等。
因此，我司认为彭州二手房市场销售最高单价在2300元/平方米左右。
（3）二手房主要购买力分析
现在彭州市二手房销售市场中，主要购买人群为当地人，其次是外地来的打工人员。
第一，他们比较熟悉当地房产市场情况，对开发项目比较了解。
第二，当地人群对楼盘品质要求不是很高，只希望在现有的居住情况相对有所提高，较容易满足。
第三，外地来的打工人员，其一因自身的经济收入有一定的限制，不愿意购买新房，其二等新房修建好之后才能入住，还要等一至两年，所以，多数都考虑二手的次新房。
（4）二手房热销户型分析
现彭州市二手房市场，比较好卖的户型为90—120平方米的套三户型。
（5）二手房近三年价格分析
彭州房地产市场2004年二手房均价为1000——1200元/平方米；2005年二手房均价为1200——1400元/平方米；2006年二手房均价为1500——1700元/平
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