房地产销售人员培训教程.终版.doc

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合富辉煌第一期

销售人员培训教程

第一章规划部分

第一节：

城市规划发展简史

（详细内容见专题一《城市规划发展简史》）

第二节：

城市总体规划

一用地性质

某一地块按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）划分的土地利用的类别。

城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。

1、居住用地（R）

概念：

居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

分类：

共分为四类

一类居住用地（R1）：

市政设施齐全、布局完整、环境良好、以底层住宅为主的用地。

二类居住用地（R2）：

市政公用设施齐全。

布局完整，环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

三类居住用地（R3）:

市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。

四类居住用地（R4）：

以简陋住宅为主的用地。

2、公共设施用地（C）

概念：

居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括住宅用地中的公共服务设施用地。

分类：

共分为8类

A行政办公用地（C1），B商业金融业用地（C2），C文化娱乐用地（C3），D体育用地（C4），E医疗卫生用地（C5），F教育科研设计用地（C6）,G文物古迹用地（C7），H其它公共设施用地（C9）

3、工业用地（M）

概念：

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地。

分类：

共分为三类

A一类工业用地（M1），B二类工业用地（M2），C三类工业用地（M3），

4、仓储用地（W）

概念：

仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

分类：

共分为三类

A普通仓库用地（W1），B危险品仓库用地（W2），C堆场用地（W3），

5、对外交通用地（T）

概念：

铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通及其附属设施等用地。

分类：

共分为五类

A铁路用地（T1），B公路用地（T2），C管道运输用地（T3），D港口用地（T4），E机场用地（T5）

6、道路广场用地（S）

概念：

市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

分类：

共分为三类

A道路用地（S1），B广场用地（S2），C社会停车场库用地（S3），

7、市政公用设施用地（U）

概念：

市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地

8、绿地（G）

概念：

市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。

9、特殊用地（D）

概念：

特殊性质的用地

10、水域和其它用地（E）

第三节经济技术指标

1、用地性质

【概念】某一地块按《城市建设用地规划与分类标准》划分的土地利用的类别。

2、建筑容积率﹙建筑面积密度﹚

【概念】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

【说明】容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值﹙好的居住区高层不应超过5，多层不超过3，通常不含地下室）

【计算】容积率以公式表示如下：

容积率=总建筑面积/建筑用地面积，或者建筑容积率＝总建筑面积/总占地面积

3、建筑密度﹙覆盖率﹚

【概念】地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

【说明】建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。

计算公式为：

建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积

【计算】建筑覆盖率=建筑基底面积之总和/地块用地面积，规范中所提建筑密度均为上限值，即须小于或等于。

4、绿地率

【概念】地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率（%）。

【说明】绿地面积的计算包括：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，但不包括屋顶、天台和垂直绿化。

规范中所提绿地率均为下限，即须大于或等于，《中华人民共和国城市规划法》中规定，城市新建区域的绿地率不小于35％，旧城区或者改造城区的绿地率不得小于30％。

【计算】绿地率=绿地面积总和/地块用地面积×100%，或者绿化率＝总绿化占地面积/总占地面积（红线内土地总面积）。

5、建筑限高

【概念】地块内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。

【说明】有关建筑物高度的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P218）的有关规定执行，即沿路一般建筑物的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，H≤1.5（W+S）。

对于濒临航空港口的城市，要遵循国家有关航空净空控制的相关规定。

6、建筑退线（建筑退让）

【概念】地块内建筑物垂直投影外轮廓线必须后退于地块边界的距离限值。

【说明】规范中所提建筑退线均为最小距离限值，即须大于或等于。

有关建筑物退让的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P216）的有关规定执行。

7、日照标准（日照间距）

【概念】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。

【说明】日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射面积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。

1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

有关住宅建筑物的日照间距计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P215）的有关规定执行，即24米以下的低、多层居住建筑平行布置时，住宅建筑的日照标准间距L≥1.73H，H为南侧新建建筑高度。

8、配建停车位（汽车停车率）

【概念】地块内必须建设的与建设项目相配套的机动车停车位数，居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率。

【说明】规范中所提配建停车位数量为下限，即须大于或等于。

有关停车位的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P221）中的有关规定执行，即居住区和居住小区的汽车停车率不小于35％，地面汽车停车率不宜超过10％，商贸办公建筑的停车位按照1.0---0.4个/100M2来确定。

几个常用的专业术语

道路红线：

规划的城市道路路幅的边界线。

建筑红线：

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线,又称建筑控制线。

两者的关系

建筑红线总是依赖于道路红线而存在，建筑红线≥道路红线，如下图所示：

第四节居住区规划

1.居住区用地

【概念】居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

2.住宅用地

【概念】住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称

3.其他用地

【概念】其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

4.公共服务设施用地

【概念】公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5.道路用地

【概念】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

6.公共绿地

【概念】公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

7.公用建筑面积

【概念】公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

一般公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

第五节呼市总规

第六节呼市发展史

呼和浩特（蒙古语意为“青色的城”），位于内蒙古自治区的中心地带，自古以来就是我国北部边疆的战略要冲和边陲重镇。

新中国成立后，成为内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。

改革开放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史文化名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。

呼和浩特，蒙语意为：

“青色的城”，故有“青城”之称。

自然地理条件得天独厚，北枕阴山，南临黄河，东依蛮汗山，西与包头接壤，是一座有着450多年建城史和深厚历史文化底蕴的塞上名城，是内蒙古自治区的政治、经济、文化、教育、金融和信息中心。

第七节呼市总规修编概况

城市总体规划（1996-2010年）

目前正在实施的《呼和浩特市城市总体规划》是1996年编制完成的，于1999年6月经国务院批准开始实施。

规划确定的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。

（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）

城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。

依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。

突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。

把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。

国务院于1999年6月批复《呼和浩特市城市总体规划（1996-2010）》

城市规模：

到2010年城市实际居住人口110万人

城市性质：

呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

城市规划区：

2100平方公里

城市总体规划（2005-2020年）

第八节呼市城市发展战略

“东抑、西联、南拓、北控、中优”

东抑：

自治区和市两级党政中心外迁至城市东部小黑河西侧，如意园区的南、北，这必然刺激带动周边地区的开发建设。

由于城市东部的发展受到白塔机场的制约，应抑制该地区的发展，不宜向小黑河以东发展。

重点打造城市门户形象和环境质量，建成区市两级行政办公中心。

西联：

实现金川、金山园区的统一合并，以呼和浩特经济技术开发区为品牌，按照“一区多园、市区（旗）共建、分园管理”的模式，集中力量建设新型大园区。

南拓：

以锡林南路和金桥新市区及小黑河生态景区改造为支撑，引导城市向南拓展，建设南新市区。

中优：

城市中心区以优化城市环境，提高城市品位为主，努力改善人居环境，保护名城风貌。

第九节呼市发展格局构想

一市四区

依托产业

各具特色

协调发展

逐步形成“旅游在回民区，办公在新城区，居住在赛罕区，发展在玉泉区”的城市格局。

从空间格局来分析，呼市将来的主导发展方向必然是南面，向北发展的可能性几乎为零，因为如果呼市要向北发展，必须要突破三重制约因素，这对城市未来的空间架构的形成是非常不利的，在实际建设中，也很难实现这一战略构想。

第一重制约因素：

京包铁路。

京包铁路横穿呼市城市北部，占地面积较大，对城市的影响最大。

城市道路与铁路正线相时，要设分离式立体交叉，穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声昼间不超过70分贝，夜间不超过55分贝，国家有关规定也明确提出：

城镇建设用地宜避免被铁路、重要公路和高压输电线路所穿越。

这些因素的影响，铁路线两侧是不适宜作为居住建设用地的，对于城市的各种工程管线的敷设，也要做技术处理，从根本上决定了呼市未来发展是不宜突破铁路线