房地产企业增值税会计核算方法.docx

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房地产企业增值税会计核算办法

（试行稿）

为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据《企业会计准则》、《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。

一、会计科目设置

1、增值税应在“应交税费”科目下核算，科目设置明细如下：

一级科目

二级科目

三级科目

应交税费

应交增值税

进项税额

已交税金

减免税款

土地价款抵减销项税额

转出未交增值税

销项税额

进项税额转出

转出多交增值税

未交增值税

待抵扣进项税额

预缴增值税

2、各明细科目核算内容：

应交增值税

项目

借方

贷方

发生额

1、“进项税额”，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。

企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。

1、“销项税额”，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。

企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。

2、“已交税金”，记录企业已缴纳的增值税额。

企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。

2、“进项税额转出”，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。

3、“土地价款抵减销项税额”，核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况

3、“转出多交增值税”，核算企业月终转出本月多交、用于抵减下月应交纳的增值税数　

4、“减免税款”，核算直接减免的增值税。

5、“转出未交增值税”，核算企业月终转出未交的增值税。

余额

企业尚未抵扣的增值税

　贷方无余额

对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”、“进项税额转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整：

（1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。

计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。

（2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工

许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。

（3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项”辅助明细。

该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：

取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。

（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。

例如：

取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

（5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税法规定在取得的当期进行抵扣。

未交增值税

项目

借方

贷方

发生额

企业月终转入的多交的增值税

反应企业月终转入的当月发生的应交未交增值税

余额

多交的增值税

未交的增值税

待抵扣进项税额

项目

借方

贷方

发生额

记录企业购进房地产进项税额中40%部分待第二年抵扣的进项税额。

转入“应交税费—应交增值税（进项税额）金额

余额

待抵扣的进项税

无余额

预缴增值税

项目

借方

贷方

发生额

按照征收率预缴增值税

转入“应交税费-未交增值税”

余额

预缴增值税

无余额

二、会计处理

1、借方的会计处理：

（1）“进项税额”，1）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，核算企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。

发生时借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目；借记“开发成本”、“固定资产（用于非应税项目、免税项目的除外）”、“原材料”、“其他业务支出”、“制造费用”、“营业（销售）费用”、“管理费用”等科目；按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。

2）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，“进项税额”明细科目除需按照【项目期数】设置辅助核算外，增加【进项税率明细】辅助核算，该辅助核算明细设置与国家税务总局公告2016年第13号文件《附件一》中的《本期抵扣进项税额结构明细表》明细项目一致。

3）按照税法规定，采用简易计税方法征税的房地产老项目不允许抵扣进项税额，其对应取得的进项税额应直接记入相应的开发成本科目。

如取得的发票为增值税专项发票，可先认证，后从进项税额转出。

如一张增值税专用发票同时涉及一般计税方法计税、简易计税方法计税项目，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，归属于简易方法计税项目的，其进项税额直接记入开发成本，归属于一般计税方法项目的，记入当期可抵扣的进项税额。

无法划分的，应按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，

计算公式如下：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税方法房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

以上计算公式中的房地产项目总建设规模，为该增值税专用发票所涉及分摊的项目分期建设规模之和。

如尚未取得《建筑工程施工许可证》，可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据。

例：

某项目一期为简易方法征税项目，建设规模4万方，二期为一般计税方法征税项目，建设规模6万方，施工单位及总包合同均为同一个，项目公司于2016年5月31日取得该施工单位开具的1110万元的增值税专用发票。

会计处理如下：

借：

开发成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444万元

开发成本[二期]600万元

应交税费—应交增值税（进项税额）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66万元

贷：

应付账款、应付票据、银行存款等科目1110万元

（3）“已交税金”，核算企业已缴纳本月实现的增值税额。

发生时借记“应交税费——应交增值税（已交税金）”，贷记“银行存款”科目。

（依据国家税务总局公告2016年第18号《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》第十条规定之法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。

（4）“土地价款抵减销项税额”。

按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵

减的金额计算时应严格按照税法规定执行。

即：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%

注：

简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。

　　（5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。

发生时借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入——减免增值税”科目。

企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。

按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。

发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。

　　　（6）“转出未交增值税”，核

算企业月终转出未交的增值税。

发生时借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”科目。

2、贷方的会计处理：

（1）“销项税额”，核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。

1）简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。

2）一般计税方法征税项目不动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。

预收款方式销售的（即项目预售期进行期房销售，一般指分期项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为），收到预收款时，不得计提销项税额，待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性计提，纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定（以下如涉及纳税义务发生时间的内容，统一以项目集中交付时间进行描述），如税法有不同规定的，按照税法执行。

相应会计分录如下：

A.预售期收到分期款或首付款、按揭款时：

借：

银行存款

贷：

预收账款[购房客户辅助核算]

签订的商品房预售合同，向购买方收取的价税合计金额应全额通过“预收账款”科目核算。

B.项目集中交付时的账务处理：

a.项目集中交付时已款清的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额的金额，并按照集团规定的收入确认标准结转主营业务收入，分录如下：

借：

预收账款[购房客户辅助核算]

应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]

贷：

主营业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]

集中交付时合同已款清，因不符合收入确认标准（如：

有证据证明存在严重质量问题，有较大退房可能的合同）未结转收入的，仍应按照税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额，计入“预收账款—销项税额计提”科目。

b.项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额，但不确认主营业务收入。

计提销项税额及土地价款抵减销项税额时，需考虑该合同的收款比例。

销项税额则按照该合同已收款金额÷（1+11%）×11%计算；

土地价款抵减销项税额按照以下公式计算：

土地价款抵减销项税额=[（合同已收款比例×该合同销售面积）÷该期总可售面积]×该期支付的土地价款÷（1+11%）×11%

为方便核算，在“预收账款”科目下设置“销项税额计提”二级科目，该科目应按照客户及项目期数进行辅助核算。

会计分录如下：

借：

预收账款—销项税额计提[购房客户辅助核算][项目期数]

应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]

贷：

应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]

注:

明确有付款日期的分期收款合同，至合同约定付款日尚未回款的，按照税法规定，该部分应收款应确认纳税义务发生，计提销项税额及土地抵减销项税额。

集中交付后该笔合同的后续收款，于收款当日或当月月底汇总按照此方法进行会计处理。

待收齐全款时，月底再根据集团公司规定的收入确认标准进行收入的结转，并冲销以前月度在“预收账款”科目计提的销项税额，会计分录如下：

借：

预收账款[客户辅助核算]

预收账款—销项税额计提[客户辅助核算][项目期数]（借方负数）

应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]（注：

按结转当月实际收款金额计算）

贷：

主营业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期