房地产开发项目规划管理要点分析.doc

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房地产开发项目规划管理要点分析

风清扬

2009年05月27日星期三下午08:

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　　[摘要]本文详细阐述了房地产开发规划管理的原则和要点，具体分析了规划涉及纲要制定的三个原则，以居住区规划管理要求为重点，提出了房地产开发项目规划管理的具体目标、规划总体构想、建筑与规划设计的关系、用地平衡的辩证关系，体现生态建筑、人文建筑、社会和谐的房地产开发思路。

　　[关键词]房地产开发规划管理；规划设计；人文；生态；和谐

　　[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2008）44-0021-02房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。

　　1规划设计纲要制定原则

　　1.1人工环境与自然环境相和谐

　　房地产开发，包括新建项目和拆迁改造项目，对生态环境会产生一定的破坏，有些地方已到了不能再继续开发下去的地步，房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力，保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责，可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。

　　1.2历史环境与未来环境相协调

　　在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时，要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调，保持开发项目发展过程中的历史延续性，让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。

　　1.3社会各群体生活相和谐

　　房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现，开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化，同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要，要为建立高度物质文明、精神文明创造条件，坚持以人为本，不分文化背景和社会阶层，共同创造健康和谐的社会生活，为弱势群体提供便利条件，避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。

　　2规划管理要点

　　在房地产开发项目规划管理中，每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制，深入的调查论证，准确的可行性研究，精明的项目策划，领导层的正确决策，以及高水平的规划设计纲要，是其成功的关键的因素。

规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，营造最佳居住环境、工作环境，使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。

　　规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。

以居住区为例，应以人为中心，规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向，要注意建筑群体因地制宜，形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。

按照国家规定，在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排，称为居住区规划。

其基本要求如下：

使用要求，为居民创造一个方便的生活居住环境，满足居民生活的多种需要；卫生要求，为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风，并防止噪声的干扰和空气的污染；安全要求，为居民创造一个安全的居住环境，除保证能有条不紊地进行正常生活外，还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况，如火灾、地震等，按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度；经济要求，在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时，应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应，应尽量控制造价，节约用地；景观要求，居住区是房地产建设量最大的项目，它的形式对城市面貌有着重要的影响，旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌，要注意建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划；强调生态建筑的要求，重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染，保护自然生态环境，创造健康舒适的室外环境，使建筑功能质量目标统一，使建筑生态、经济取得平衡。

居住区规划应善于发挥地段优势，人工与自然环境相融合，能借景建设，以人居文化氛围为主题，保证生态环境，并辅以山水景观。

　　　建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉，有关资料和现有建设实践证明，现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，对于同周围环境的关系视而不见，都想表现自己，宣传自己，或将用地红线占尽，不顾与左邻右舍的关系，在规划方案审定时，也往往以单体外观形象为主，单体环境与群体环境不协调，群体或街景杂乱无章。

而建筑是特定环境中的建筑，应是单体服从环境，先环境规划而后个体进行设计，才能与环境规划相协调，为环境规划增色。

　　　用地要平衡,管网布置要满足功能要求。

房地产项目的建成投入使用质量的高低，主要看综合效果。

规划用地按功能性质大体分为四类，即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。

对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。

通过对潍坊当地房地产开发项目的调查，得出如下经验：

不可片面追求高容积率，容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量；对项目空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”的原则，在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数和造氧功能。

其次管网布置要满足功能要求。

工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。

工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全，各种管线宜地下铺设，应综合规划，合理安排，相对集中，一次建成。

　　3结语

　　房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段，建立符合可持续发展的人居环境，注重多学科知识技术的整合应用，适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局，想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去，项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题，时刻注重科技的发展，并应用到房地产开发项目环境研究上来，必须站在地域和整体的角度去看待项目，充分体现人、项目和自然的和谐统一。

　　商业房地产建筑设计要点

一、平面布局设计

（一）平面布局设计

平面布局设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，并最大限度地为每个承租户带来通行人流。

（二）平面布局设计中的难点处理

在平面布局中多采用棋盘式。

对于棋盘条块式分割，应解决的难点有以下几点：

1.以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。

2.以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。

3.在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。

4.在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。

5.对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。

6.对于边线中，有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。

7.如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。

8.在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。

9.主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。

10.弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。

在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。

11.在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。

越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。

12.在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。

13.电梯口要设有主要通道。

14.单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开。

敞开式有柜台，也有摊位。

摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。

二、功能设计

功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。

现行的市场摊位主要是柜台式、隔断式或房间式。

其中柜台式是最早的一种，主要考虑的是连排柜台不能太长，中间要有隔断。

柜台的长宽一般是1.2m×0.6m，1.5m为最长，宽1m，高度为1.2m。

柜台还要考虑其后边的货架，货架视经营产品的不同而区别很大。

有柜台属于强展示性的，如采用艺术“流线型”设计来营造气氛，突显其风格。

隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。

30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。

照明的设计应和吊顶联系在一起。

通道上公共区域和公共照明上的光带应是大灯，应该考虑人性化，摊位内则为局部照明，灯具可采用射灯重点照明。

地面的处理在室外要注重防滑，室内则要注重标识性，主通道与摊位之间的地面要有所差别，可以地面铺装画来划分空间。

房间的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合。

房间的隔板最好可以方便打通，便于某些商家扩大经营使用。

商业功能设计体现在以下几个方面。

1.剖面（中庭层高）

首先，要注意中庭空间的造型与交流，中庭的设计形式可以多样化，具体可根据市场总体形态来把握。

在室内设计中庭，则不要过分追求中庭的宽大豪华，力求遵循地域文化特色与经济性相结合的原则。

其次，要注意从不同的层面同时引入人流。

注重竖向交通的易达性，以提升商铺的价值。

在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的平面高度设立入口。

在多层市场建筑中，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者的出入提供很大的方便。

此外，还要确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。

2.垂直交通（直升梯、扶梯）

在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。

扶梯则是商业空间人流垂直运输的核心，同时还具有平衡人流动线、引导人流走向的功能。

扶梯最好设置在险要的位置，而且扶梯周边的铺位的商业价值较大，最好在扶梯的周边留有一些驻留空间，切不要设置空调机房等设备间。

3.卸货区设计

卸货区最好设置在地下室，或是要与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。

货车则可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库，然后再通过客梯直接进入办公区，避免了办公人流与货流对购物人流的干扰。

4.照明设计

公共照明要领先设计。

如果有条件，可设计两路照明。

在白天有日光时自然光开一组；而在夜晚、阴雨天和雾天则再开一组夜灯，这样能起到节能的作用。

在吊顶的设计中，如果标高低，则可采用日光灯管；如果标高高，则可将吊灯标高降低。

在吊顶下，高度与光扩散更合谐，同时还能节约电能。

在摊位内灯光要另分一组，房间最好设置插卡买电，如果是摊位或柜台式，则可用公用分摊电费的方法，计算时要把电损耗附加在内，市场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要。

室内照明的关键在于处理好通道与商店之间的关系。

店面照明度要比通道高，而通道的照明也不能对店面产生不良的影响。

夜间室外照明要重点突出建筑和停车场，让市场在夜环境中产生强烈的视觉效果。

5.景观设计

采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅能节能，而且可让上层空间开阔宽敞，把人的视线吸引向上。

室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生