中房信厦门房地产市场研究报告.docx

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中房信厦门房地产市场研究报告

2010年厦门房地产市场研究报告

序言

2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。

截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。

2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。

一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。

三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。

因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。

预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。

一、城市经济

1、城市宏观经济

（1）2010年厦门经济企稳回升

2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。

三次产业结构为1.1：

52.9：

46.0。

全市经济保持了良好的发展势头。

经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。

预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。

图1-1：

厦门市2003-2010GDP走势图（单位：

亿元）

资料来源：

厦门统计局

（2）2010年厦门工业生产持续回升

2010年1－11月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。

图1-2：

厦门市2003-2010工业总产值走势图（单位：

亿元）

资料来源：

厦门统计局

（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升

2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。

图1-3：

厦门市2003-2010进出总额（单位：

亿美元）

资料来源：

厦门统计局

（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势

2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。

图1-4：

厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：

亿元）

资料来源：

厦门统计局

（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长

社会消费品零售总额呈现总体快速增长。

1-11月，全市实现社会消费品零售总额627.24亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为17.6%，仍比去年同期提高0.6个百分点。

图1-5：

厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单位：

亿元）

资料来源：

厦门统计局

二、产业政策

1、城市政策综述

2010年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。

可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。

房地产调控政策密集。

中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。

“9·29”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于9月30日联合下发了《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》规定，从10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。

土地调控是今年房地产调控的重点内容。

严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲置的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。

今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。

一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。

预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。

2、城市政策解读

（1）关于贯彻落实《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知》的若干意见

政策要点：

2010年2月11日，为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根据福建省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房预售管理的通知》，厦门市国土房产局制定了几项新规定：

房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售，销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。

未重新申报预售价格的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售合同签订后，应在10日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。

易居视点：

厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。

此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明确的惩罚机制才能起到实效。

（2）《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》

政策要点：

为贯彻落实五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，厦门市国土资源与房产管理局2010年3月19日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。

根据公告，首次缴纳比例为成交价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订合同，不予退还竞买保证金。

易居视点：

土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。

《通知》对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。

这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。

（3）《关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见》

政策要点：

5月7日，继《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，厦门市政府制定并发布《关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见》，再推十一条措施，《通知》切实加强和改善房地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。

进一步加强土地供应管理。

实行房地产开发利用申报制度。

加大对土地出让合同的监督检查力度。

依法开展闲置土地的清理。

进一步规范商品房预售管理。

强化商品房预售动态管理。

加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。

进一步健全房地产市场监测和信息发布。

各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。

继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定建，确保符合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到合理的有效保障。

易居视点：

正是在楼市成交下降、外部经济面临二次探底的背景下，厦门楼市新政细则出台。

2010年5月7日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”，给处于混沌等待的厦门楼市一个明确的信号。

厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定程度的缓解。

（4）厦门户籍新政8月1日起施行

政策要点：

2010年6月22日，厦门市政府召开新闻发布会，公布了新修订的厦门市户籍管理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证或者栖身证满8年，且具备一定条件者，可在厦门落户。

新规明确人才引进户口政策，允许海外人才、留学人员落户本市。

落户岛外，门槛相对较低，“连续满8年”放宽至“连续满5年”，其它条件和岛内落户一致。

对夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受拥有合法固定住所条件的限制。

购房入户也有新规定：

两人以上共同买房且没有直系亲属关系，只能给一名按份共有比例不低于30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃办理本次购房落户。

上述新规，将于2010年8月1日起施行。

易居视点：

户籍制度本来是一种按住户登记的人口管理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与福利长期捆绑。

目前与户籍挂钩的个人权利，主要涉及政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、交通事故人身损害赔偿等。

新的游戏规划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波澜，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产交易中心办理购房入户手续的窗口前，赶搭“末班车”的购房者络绎不绝。

户籍新政直接拉动存量房的销售；长远来看，厦门岛内楼市将趋于高端化，购买力向岛外分流的速度将加快。

（5）关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策，促进我市房地产业持续健康发展的意见

政策要点：

2010年9月30日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场持续健康发展，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》和《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，结合我市房地产市场的实际，厦门市国土局提出以下贯彻意见：

执行差别化住房信贷政策。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

在本市暂时限定居民家庭购房套数。

从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。

商品住房包括新建商品住房和二手住房。

严格商品房预售管理，加强市场监管。

一是进一步落实取得预售许可证后10日开盘制度，规范商品房销售现场公示，防止开发企业捂盘惜售行为。

二是加强价格监管。

继续加强“一房一价”、“明码标价”管理，调整价格超±10％的必须重新申报预售方案。

三是规范商品住宅预订行为，已签订认购合同的必须在“网上房地产”公示。

四是加强市场巡查，查处违法违规行为，妥善处理投诉建议，切实保障房地产消费者合法权益。

五是严格执行商品房预售监管和市场秩序管理的相关规定。

切实加快保障性住房建设和分配。

已经开工建设的保障性住房，要加快建设进度，确保按时交房。

已具备配租配售条件的，要按照公开、公平、公正的原则，做好配租配售工作。

同时根据我市保障性住房需求，新规划建设一批保障性住房和公共租赁住房。

易居视点：

继“9·29”楼市新政颁布后，9月30日，厦门迅速出台包括“限购令”在内的调控细则，短短十余日，深圳、上海、宁波、福州等地也相继出台了“限购令”。

行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”，彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心。

“限购令”旨在上一轮调控的基础上，巩固调控成果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过快上涨。

“限购令”的出台，抑制了部分投资需求，但是通货膨胀预期的加大，加速了厦门豪宅的全面热销，成交量持续上扬，住宅成交均价也是稳中有升，本次楼市调控并未达到预期的效果。

目前，厦门已明确表示，2011年“限购令”继续执行。

3、城市政策展望

2010年堪称房地产调控最为严厉的一年，时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。

中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署2011年调控，楼市调控已经步入常态化阶段，主要在以下几个方面：

第一，信贷方面。

12月的中央经济工作会议表示2011年将采取“积极的财政政策和稳健的货币政策”，预计新增贷款可能保持总量维持在7万亿左右。

同时，因为CPI的持续高企，11月达到5.1%，较10月高0.7个百分点，创下近28个月的新高，加息呼声此起彼伏，这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息，不过对楼市的影响还有限。

而针对楼市信贷而言，若是这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平，未来购房者的信贷成本将会逐步增加。

第二，税收方面。

在房价水平不断上涨的情况，政府提出的“遏制部分房价过快上涨”的调控目标远未达到，调控或将会成为常态，在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后，中央明确提出加快房产税试点和推广工作，2011年房产税有望在上海和重庆城市试点，对于打击投资需求，遏制房价过快上涨将会起到一定作用。

第三，保障房的全面提速。

加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。

住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。

相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求，从而避免楼市“愈调愈涨”的尴尬，及调控放松或退出时楼市的反弹。

第四，限购令继续执行。

限购令带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年限购令仍将继续执行，暂时不会退出。

2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。

厦门市国土房产局副局长郭俊胜于12月9日表示，由于厦门房地产市场价格上涨压力仍较大，政府将坚决贯彻国务院和国家相关部委办的一系列房地产调控政策，抑制房价过快上涨，厦门从10月1日起实行的“限购令”没有明确终止期限，2011年仍会继续执行

表1-2：

厦门市商品房销售收入增长速度（2003-2010）

年度

商品房销售面积（万㎡）

商品房销售收入（亿元）

商品房销售收入增速

社会商品销售额增速

2010年

432.58

375.73

-10.7%

21.1%

2009年

529.29

420.82

105.6%

14.2%

2008年

389.47

204.7

-50.1%

20.7%

2007年

497.7

410.59

49.5%

19.9%

2006年

433.27

274.7

52.8%

20.8%

2005年

326.65

179.75

41.7%

20.9%

2004年

305.89

126.83

37.9%

13.0%

2003年

265.91

91.95

32.3%

15.9%

数据来源：

厦门统计局

三、土地供求

1、经营性土地供应量

2010年厦门市土地供应68幅，土地总面积444.85万㎡，环比上涨42.1%，规划总建筑面积900.29万㎡，环比上涨11.5%。

本年供应的土地仍以商住为主，累计供应36幅262.14万㎡，面积占比58.9%；办公用地11幅12.55万㎡，面积占比2.8%；工业用地3幅27.55万㎡，面积占比6.2%；商办用地5幅59.43万㎡，面积占比13.4%；综合用地5幅55.06万㎡，面积占比12.4%；商业用地3幅18.96万㎡，面积占比4.3%；其他用地5幅9.16万㎡，面积占比2.1%。

今年全市的土地供应岛外仍占较大的比重，其中岛外同安区以21幅地块299.04万㎡，位居供应面积排行榜榜首，名列第二的是集美区17幅297.31万㎡，此外，湖里区11幅144.62万㎡，思明区11幅57.44万㎡，海沧区2幅29.45万㎡，翔安区6幅72.43万㎡。

图3-1：

2006年-2010年厦门经营性土地供应情况

数据来源：

CRIC

2、经营性土地成交量

2010年，在土地供应增加的市场背景下，土地成交也相应增加。

本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地总面积434.11万㎡，总建筑面积876.51万㎡。

土地面积环比上涨38.6%，总建筑面积环比增长11.5%。

图3-2：

2006年-2010年厦门经营性土地成交情况

数据来源：

CRIC

3、经营性土地成交价格

2010年，受政府宏观调控政策影响，开发商对未来楼市预期不明朗，尽管拿地热情依然高涨，但表现得更为理性，整体土地市场成交价格较2009年有所下跌。

2010全市成交楼面价为3384元/㎡，相比2009年3796元/㎡，降低了10.9%。

其中，岛内地块成交楼面价由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，降低幅度达32.4%；岛外地块成交楼面价由2992元/㎡降低到2738元/㎡，环比降低8.5%。

2009年随着经济的回暖，土地市场量价齐升，2010年土地成交价格回归理性，近几年土地市场价格增长呈“N”形波动趋势。

8月8日，本年度推出的最大综合体2010P13地块规划总建筑面积达49.46万㎡，由建发房地产集团有限公司以31.02亿元竞得，成为总价最高的地块。

本年度的单价地王却意外落入同安区，加油加气站用地2010TP05地块成交的楼面价高达33000元/㎡。

图3-3：

2006年至2010年厦门经营性土地成交楼面价走势

数据来源：

CRIC

4、土地成交结构分析

（1）成交区域分析

2010年，厦门市共成交434.11万㎡，成交主力来自岛外各区域，岛内湖里区与思明区各有11幅土地成交，岛外共计成交41幅，成交总面积318.96万㎡，占全市成交总面积的73.5%。

同安区以16幅、106.67万㎡成为本年度成交面积最大的区域，集美区以17幅、97.87万㎡排名第二，其次是海沧区95.77万㎡，此外思明区11幅14.37万㎡，湖里区11幅37.72万㎡，翔安区6幅18.65万㎡。

地价具有很强的区域性，同一城市的不同区域板块价值差越来越清晰，岛内成交的高价地块集中在五缘湾片区和湖边水库片区，湖边水库东侧的2010P19地块拍出今年商住用地的最高价，达14187元/㎡，也成为宝龙地产进军厦门住宅市场的取得第一块土地。

岛外土地因为区域、地块面积、片区规划建设条件等不同，地价水平呈现较大的差异性。

2010年全市商住用地平均楼面价4436元/㎡，岛内思明区土地成交以商办用地为主，商住用地成交主要来自湖里区。

湖边水库、五缘湾片区成为政府重点改造开发片区，陆续推出多幅地块，凭借五缘湾和湖边水库的景观优势，湖里区商住用地平均楼面价达8133元/㎡，是全市平均楼面价的近两倍。

思明区商住用地的成交楼面价为6834元/㎡，同安区作为滨海新城重点开发区域，成交楼面价最低，为2693元/㎡。

由于厦门市特殊的地域分布，岛内存量用地稀少，未开发的土地集中在岛外，尤其是同安、翔安等区域，供应结构决定了成交结构。

随着“岛内外一体化建设”和“岛外新城建设”逐步推进，岛外土地市场必然是主角。

岛外市场市场全面开花，同安区超越集美区成为领头羊，翔安隧道的开通也必将助力翔安区迎来土地市场和房产市场的春天。

图3-4：

2010年厦门市经营性土地各区成交情况

数据来源：

CRIC

图3-5：

2010年厦门经营性土地（商住）各区成交楼楼面价

数据来源：

CRIC

（2）成交土地属性分析

2010年厦门市成交的土地仍是以商住用地为主，共有33幅，成交总面积253.46万㎡，达全市各类用地成交面积的58.4%。

商办用地和综合用地分别排名第二和第三，其中商办用地成交59.43万㎡，综合用地成交55.06万㎡，各占土地成交总面积的13.7%和12.7%。

与2009年循序渐进的推地方式比较，今年商住用地集中在八、九、十3个月份放量，推出岛内外的多幅优质地块，经历楼市调控政策调控的短暂缓冲，土地市场被盘活依然充满活力，办公等其余业态的土地则主要在年初和年尾上市。

图3-6：

2010年厦门市经营性土地业态分布图

数据来源：

CRIC

5、重点地块分析

⏹地块指标

表3-7：

2010P13地块经济指标列表

地块名称

2010P13地块

地址

五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧

出让方式

拍卖

土地用途

住宅、商业、办公、酒店、幼儿园

占地面积

199529.83

起始总价

227580

总建面积

494630

成交总价

310200

容积率

2.48

成交楼板价

6271元/㎡

数据来源：

CRIC

⏹地块位置：

五缘湾板块，城市重点建设片区，规划起点高

地块位于枋湖南路北侧，仙湖路东侧，南侧为已出让的2009G24地块，东侧道路正在路基修建，东侧相邻为已出让的2009G41地块；地块内的五缘环湾道已建成通车，地块东侧、北侧道路路基施工中。

五缘湾片区是厦门岛内新开发区域，片区规划定位为厦门新客厅，成为厦门市新一轮城市建设的核心区域。

片区规划定位以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。

项目地块位于五缘湾西片区，片区规划起点高，具备良好发展前景。

⏹交通条件：

交通便捷，通达性强

五缘片湾区，位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间，区域内交通路网发达，如湖里大道、县黄路等城市主干道；能够较快抵达成功大道、仙岳路、环岛干道等城市快速路。

地块与翔安隧道、集美大桥距离都比较近，对外交通辐射能力强。

且地块临近BRT穆厝站，公共交通便捷。

⏹景观资源：

一线湾景资源+湿地公园

景观资源：

南面直接临湾，属于五缘湾第一排，湖景资源优良，临近城市绿肺“五缘湾湿地公园”。

⏹周边配套：

优质教育资源+大型商业配套

教育配套：

地块临近五缘学村和双十中学枋湖校区；五缘学村已经建成并投入使用，五缘学村含中央音乐学院钢琴学校、厦门实验小学分校、厦门二中、五缘湾幼儿园等。

百年名校双十中学枋湖校区距地块约500米。

商业配套：

地块紧邻的特易购商业中心已开始建设，规划商业面积约为8万平米，特易购商业中心运营后可能成为区域商业中心。

万达城市广场规划建设为大型城市综合体，将成为岛内东北部地区的大型商业中心。

表3-8：

2010P13地块SWOT分析表

优势

劣势

⏹一线湾海景观

⏹五缘湾高起点规划

⏹紧邻主干道、BRT，交通便利

⏹规模效应，产品多样化

⏹地块南侧沿湾景观面较窄

⏹周边居住氛围还有待提