天津市安心老年生态公寓商业计划定稿 孟亚文稿.docx
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天津市安心老年生态公寓商业计划定稿孟亚文稿
天津市安心老年生态公寓商业计划
方案1（新建）
项目单位：
天津市安心老年生态公寓
法人代表：
孟亚
联系地址：
天津市围堤道100号宝钢大厦6楼
邮政编码：
300200
联系人：
孙巨仑
职务：
项目经理
第1章项目概要
1.本商业计划书是为了说明，北京网商世纪物业管理有限公司和天津宝泰投资发展有限公司2012年在天津市联合投资建设新型生态老年公寓社区服务项目的商业计划书。
本计划书商机的时间为2012——2015年
随着我国老年化的问题日趋严重。
天津市做为全国进入老龄化社会较早的城市之一，如何让老年人拥有一个即安详，自主，祥和，拥有尊严和幸福的晚年生活成了我们目前最严峻的问题。
就天津市现有的养老设施以及养老的模式看，已远远不能满足我们的老龄市场需求。
基于中国的“银色市场”日渐增长的趋势考虑。
我公司意欲延伸公司的产业，扩大公司的经营，完善社会养老服务体系。
投资建设天津市安心老年生态公寓。
本计划书涉及的主要目标是：
每一区域内投资的安心生态老年公寓均分为二期建设，安心生态老年公寓将建成，具有原生态，高品质，现代化，专业化老年服务社区。
安心生态老年公寓将建成拥有中，高，低三个不同档次的床位700-900个左右。
总投资在8000-10000万元左右。
第二章公司介绍
一、公司成立与宗旨
公司的经营理念是：
服务第一，态度第一，放心第一。
用专业的服务，良好的态度和让亲人放心的原则，提供有最高客户服务价值的产品以服务老年朋友。
成为老年服务市场上最值得信赖的服务公司和品牌。
公司的宗旨是：
专业性的从事老年服务，以诚信经营为基本行为准则。
始终把客户的利益置于首位。
提供有最高顾客服务价值的服务产品，为不断增长的市场需求提供全方位的老年服务
二、企业简介：
北京网商世纪物业管理有限公司为注册在北京的专业从事物业管理公司，具有多年丰富的管理经验和优秀管理团队。
天津宝泰投资发展有限公司为注册在香港专业从事国内社会公益事业的资金公司，拥有无限的资金来源和投资管理经验。
三、注册资本及变更情况
四、组织结构：
按照公司法注册天津市安心生态公寓管理有限责任公司，注册资金10000万
五、经营范围：
物业管理，疗养，养老服务，理疗保健和保健品销售
六、公司管理
1．董事会：
按照股份有限责任公司的自然股东人数和投资人代表成立董事会，董事会为公司最高权力机构
3．外部支持（外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等）
第三章技术与产品
一、老年公寓项目产品状况
1．主要产品目录
公司将安心生态老年公寓项目定位为专业化，高品质的养老服务社区。
安心生态老年公寓将建成拥有主体建筑面积18500平米，配套设施建筑面积3800平米的高档的服务社区，总建设面积：
22300平方米。
设有标准室260间，每间建筑面积在35平米左右。
单间100间，每间建筑面积在30平米左右，复式套房80套每套面积在80平米。
总床位700个，可入住人数880人。
社区内设有医务室，体检中心，食堂，游艺休闲中心，图书室，服务人员值班室，保安室，后勤人员工作室和职工宿舍。
社区还设有配套的休闲公园，人造湖，健身场地，垂钓中心。
养殖，种植场地等总占地面积约200亩。
2．产品特性
服务中心为入住的老年顾客提供医疗，保健与康复疗养。
按会员制为会员建立健康档案，定期为会员进行体检，免费保健咨询。
医务室配备常用慢性病及应急药物。
社区配有专用救护医用汽车，医务室配备专业医生和护士24小时值班确保小病能医治，大病能应急。
心理咨询；影响老人健康的重要原因就是心理，社区将组织心理医生为大家进行心理咨询及治疗
医疗护理：
和就近大型医院合作为社区老人提供24小时绿色通道救护服务。
交通服务；开设大巴专线提供往返市区。
社区还提供一定的轮椅供出租使用。
可提供代客出租业务。
安全保卫；每个房间都安装一键式紧急呼叫装置，服务人员24小时值班，园区内设三重安全系统，红外监视，门卫值班，24小时保安巡逻。
保证社区全方位24小时监控。
家政护理；为客户提供经过培训之后持证上岗的专业养老护理人员。
有不同方式的护理，如（全天，白天，钟点，出行以及特护，）
报刊服务；免费提供帮助老人代理订购各种书刊杂志，并送至老人的房间
园艺；为了满足部分老人对于园艺及种植的爱好，社区开辟了专门地块出租给老人，老人可根据自己的喜好选择种花或种植蔬菜。
宠物；社区还专门建造了一定数量的宠物舍，提供一定的宠物供老人领养满足老人对宠物的喜爱心理。
旅游；社区将与大型旅行社合作，经常组织以老年人为主体的旅游项目提供给有需求的老年人。
老有所为服务；随着人们的生活水平不断提高许多老年人到了退休的年龄了，可身体状况非常良好，我们将尽最大的能力让这些老人老有所为，开展老年课堂让有一技之长的老人能发挥特长，义务教老年人制做手工作品。
全方位、全天候的照顾模式，满足老年人在养老护理过程中的四大需求：
物质供养、生活照料和护理、精神支持及生命保护，为老人的第二次人生保驾护航
营养；社区聘请专业的营养师为老人提供营养餐，厨房还配有小灶提供给有需求，愿意自己烧饭的老年人。
三、老年公寓项目产品生产
1．资源及原材料供应
按设计标准和需求进行原材料采购
5．产品标准：
主体建筑按照4星级宾馆设施和配套装修，按照医院病房提供监护和护理。
主体公园按照高档社区生态环境标准打造，医务室配备社区医院设备和医务人员。
服务人员按照医院护士标准招聘培训。
及参照以下标准；
（1）《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》；
（2）天津市人民政府办公室《关于加快发展养老服务业的意见》；
（3）《老年公寓和养老院设计指南》；
（4）《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006-2010）；
（5）天津市《关于资助社会办养老机构管理办法（试行）》；
（6）天津市《养老机构管理办法》；
（7）天津市《关于资助社会办养老机构管理办法（试行）》；
（8）《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
（9）《疗养院建筑设计规范》（JGJ40-87）；
（10）《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）。
四、老年公寓项目的客户定位、形象定位等
其一，本身文化水平高，各企事业单位退休的老年干部，对自己的老年生活有高要求，这类人群本身素质修养高，不但要满足物质上的老年生活还要满足其精神方面。
同时这类人群经济基础稳定能够支付养老社区的费用。
其二，经济收入，文化素质高的中年子女。
这类人群一般工作忙，工作压力大，缺乏照顾父母的时间和精力，又希望父母有一个相对高质量的老年生活可以安度晚年。
这类人群有能力也愿意为老人找一个适宜居住的，环境好，服务专业的老年公寓
其三，有一定的收入但又不喜欢空巢居住的老人。
这类老人收入也许并不丰厚，但他们对老年生活有着自己的追求。
安心生态老年公寓就有专门针对这些老人的房间为其提供服务。
第五章老年公寓项目环境分析
政府的关怀和支持
随着老龄化的社会问题日趋严峻，老年人口已经成为一个有着特殊需求的庞大群体。
人口老龄化的压力将不断显现，人口总量过多，人口素质和老龄化加重了社会经济发展和社会养老保障的压力。
从我国的实际国情出发如何解决老年人养老问题，已经成为了社会关注的问题，各地政府正在积极的寻求解决方案，出台政策。
安心生态养老公寓项目致力于服务老年人，解决社会养老问题，必将成为政府的大力支持。
第六章老年公寓产品市场分析
一、市场规模、市场结构与划分
根据最新发布的第六次人口普查的数据和市老龄办的最新调查，截止到2010年底，本市60岁及以上老年人口有176.40万人，占总人口比例17.91%。
据统计数据分析，本市从2005年开始，老年人口呈加速增长趋势，现已位居全国前列。
目前，老年人口继续保持增长态势，老年人口数量由2009年底的171.15万人增加到2010年底的176.40万人，净增5.25万人；占总人口的比例由2009年底的17.47%上升到17.91%，增加了0.44个百分点。
65岁及以上人口总量为110.23万人，比重为8.52%。
与10年前相比，天津市65岁及以上人口总量增加了26.39万人，按照老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会的标准，天津市人口老龄化进程继续发展。
近几年来，本市高龄老人的数量不断增多。
到2010年底，80岁及以上的高龄老年人口数量有27.29万人，占老年人口的比例达到15.47%。
截至去年年底，本市百岁老人已增加到216人，与1985年相比，增长了19倍。
每10万人口拥有百岁老人2人以上。
调研数据显示，市内六区和蓟县拥有百岁老人数量较多，从百岁老人所占人口总数的比重看，和平区比重最高，每10万人口拥有百岁老人6.38人，其次是蓟县，每10万人口拥有百岁老人3.82人。
预计到2020年，老年人口将占全市总人口的25.2%,届时4个天津人中将有1位是老年人。
目前天津市的养老市场主要有，国办养老院和民办以及养老公寓和居家养老等这几种模式组成，但由于资金，管理模式以及传统的观念的影响民办养老院普遍存在入住率低的问题。
而另一边国办养老院又存在排长队等床位的现象。
其主要原因是民办养老院的硬件设施不如国办养老院的高，服务没有国办养老院的专业，和民办养老院市场定位不准确。
网商世纪物业管理公司，是一个有着多年管理从事服务行业的公司，有着良好专业的服务团队，拥有着先进的理念，完善的管理体系，明确的市场划分和定位。
公司拥有着雄厚的资金，将把安心生态老年公寓建成天津市第一个以星级为标准的大型现代化，专业化，高档次休闲原生态的老年社区。
公司不以高盈利为目的，“以服务老人为社会分担责任创建和谐社会为己任”，把安心生态老年公寓做成一个为老年人全方位服务的温馨的家。
使之成为老人放心，子女安心的品牌。
第七章产品价格方案
1．老年公寓产品定价依据和价格结构：
老年公寓建筑和房间：
电梯、走廊扶手、紧急呼叫系统、消防烟感报警、喷淋防火安全设施，老人居室均带有独立卫生间（浴盆和淋浴器），室内配有床、床头桌、书桌、大衣柜、液晶电视、洗衣机、小冰箱等。
根据天津市的生活及消费情况。
安心生态养老院的收费价格为
标准间3000元月/每床
单间5000元月/间（一人）如加住一人另付费用2500元/月
复式套间8000元月/间（一人）如加住一人另附费用3000元/月
2．影响老年公寓产品价格变化的因素和对策
通货膨胀，公寓入住率没有达到理想的情况或者是市场的需求量不断加大。
这都是影响价格变动因素。
如发生以上因素，公司会根据当时实际发生的情况采取相应的价格调整和营销策略，如提高服务质量和增加免费服务的项目，可预存房费享受低折扣优惠等等。
九、市场开发规划，销售目标（近期、中期），销售预估（3-5年销售额）、占有率及计算依据
第八章经济评价
一、投资与经营预测
1．老年公寓项目总投资估算：
总计：
8174万
总体建筑面积22300平米按每平米1800元计算总需4014万元，装修及配套设施4160万
双人间：
260x6=1560万；单人间：
100x5=500万；套件80x10=800万；办公及宿舍装修配套3800平方米总计500万；医疗设施常备药品：
300万；室外生态园及养殖种植基地设施总计500万。
2．经营预测（融资后3-5年公司销售量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据）
采用押金或购置使用权方式入住，押金越多享受的折扣越多，购置使用权的老人即享受经营方的股东权利。
购置10年使用权的会员入住即享受标准服务6折优惠，5年的享受8折优惠。
以一个标准间一张床十年床位使用权押金20万元，单间每十年使用权押金为20万元，套间为30万元为例。
保守估算次入住方式按30%则收入1248万元。
基本押金：
标间每床3万x520；包间5x100；套间10万x80，总计：
2860万元，政府装修补贴440x8000=352万，床位补贴600元x700床位=42万元
经营收入：
满员：
520x3000x12=1872万
100x5000x12=600万40%加住：
40x2500x12=120万
80x8000x12=768万50%加住：
40x3000x12=144万
总计：
3504万，空房率控制在10%之内则：
实际收入：
3154万
二、老年公寓项目资金安排
1．资金来源渠道：
公司自然股东投入4000万，政策配套，社会集资，预售使用权，股权转让。
2．资金结构：
北京网商世纪50%，天津宝泰50%前期投入，股权分1000股，每股100万。
3．资金使用计划及进度：
先期注入现金投入1000万，后续资金按照项目实际进度注入
三、投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）
合资建设，经营
四、老年公寓项目财务评价
1．财务评价报表
1）财务现金流量表
2）损益和利润分配表
3）资金来源与运用表
4）借款偿还计划表
2．老年公寓项目盈利能力分析
1）项目财务内部收益率:
年总收入：
3504万，支出，人员工资：
160人平均x3000x12=576万
伙食费每天标准40元，40x700x30x12=1008，电费：
250万水费,煤气：
200万，其他200万，总计2234万元，利润3504-2234=1270万元，利润率：
1270/3504=36%
2）资本金回收率：
（2860+1270+352）/8000=56%
3）投资年经营利润率36%
4）财务净现值：
2860
5）投资回收期：
6年
6）投资各方年收益率：
16%
3．老年公寓项目偿债能力分析（借款偿还期、利息备付率及偿债备付率）
1）资产负债率
2）流动比率
3）速动比率
4）固定资产投资借款偿还期
五、资本原负债结构说明（每笔债务的时间/条件/抵押/利息等）
六、投资抵押（是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证）
七、投资担保（是否有抵押/担保者财务报告）
八、吸纳投资后股权结构
九、股权成本
十、投资者介入公司管理之程度说明
十一、报告（定期向投资者提供的报告和资金支出预算）
十二、杂费支付（是否支付中介人手续费）
第九章资金退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第十章管理
一、公司组织结构
二、核心管理团队分析
总经理1名
执行经理2名
会计2名
出纳4名
营销策划6—8人
公共关系2名
人力资源4名
四、人事计划（配备/招聘/培训/考核）
接待人员4—6人负责接待，咨询等相关事宜
培训护理教师4人负责培训招聘的护理人员，使他们达到专业化保证公寓的服务质量
普通护工50人，高级护工50人负责护理入住的会员让他们体会和享受到公寓的专业化的服务
保安20人负责公寓的安保工作，24小时轮流值班，门卫站岗
厨师8—10人营养师1人负责公寓入住会员的一日三餐保证干净卫生，营养师负责配置合理营养适合老年朋友的营养食谱。
保洁员6人负责公寓内外的环境卫生。
五、薪资、福利方案
待定
六、股权分配和认股计划
第十二章老年公寓项目主办单位财务分析
一、财务分析说明
二、财务指标分析（老年公寓项目主办单位近3年的财务状况）
1．盈利能力
2．成长能力
3．营运能力
4．偿债能力
第十三章附录
一、附件
1．营业执照影本
2．董事会名单及简历
3．主要经营团队名单及简历
4．专业术语说明
5．专利证书/生产许可证/鉴定证书等
6．注册商标
7．企业形象设计/宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）
8．简报及报道
9．场地租用证明
10．工艺流程图
11．产品市场成长预测图
二、附表
1．主要产品目录
2．主要客户名单
3．主要供货商及经销商名单
4．主要设备清单
5．市场调查表
6．预估分析表
项目为多点连锁分期项目，本报告所列为一个地区标准建设规模，不同地区可延伸扩展，根据市场需要可多点分期投入。
项目优先选择区域：
天津西青区，津南区，东丽，蓟县；北京地区，河北石家庄市区，
项目投资开发商：
北京网商世纪物业管理有限公司，天津宝泰投资发展有限公司（香港）
项目策划人：
天津市华伦通投资咨询有限公司
2012.3
方案2（改建）
在市区现有建筑基础上改建为老年公寓
改建最小核心单元建筑面积2000平方米
预算以2000平方米建筑单位核算，可根据现有建筑的功能特点扩展或增加，可加盟连锁所有加盟单位统一培训管理。
这样可在一个地区多设立服务网点，具体立项政策优惠等事宜可与当地政府协调。
1，规模总体面积2000平方米，建筑必须含有院落，供老年人休闲健身
养老住房面积1500平方米，功能服务设施面积500平方米
2，标间25平方米/间；单间20平方米/间，套间50平方米；则可改装房间数量标间40间；单间20间；套间2间。
总床位：
102个。
医疗体检50平方米；护理人员办公室50平方米；保安监控30平方米，娱乐厅150平方米；职工宿舍100平方米；食堂餐厅120平方米。
3，装修费用：
装修标准3星级，服务设施设备配套齐全。
标间40x5万+20x4万+2x8万=296万；功能服务配套专修及设备154万：
室外院落及健身设施投入50万；总投资为500万
4，收入：
入住押金：
标间每床30000元，单间50000万元，套间80000万元：
基本押金：
80x3+20x5+2x8=356万元；如果押金交至单间和包间20万，套房交至30万元，在原有服务的基础上则享受6折价位，床位：
标间3000元/月床；单间5000/间；套间7000元/间（加住一人2500元/月，加住率按50%计算：
22人），年收入：
（3000x80+5000x20+2x7000）x12+2500x22x12=490万元；
5，人员配置：
执行经理1人；会计出纳各1人；保安4人，医务人员3人，护理9人厨房后勤7人
6，私营养老公寓以营利为主要目的，以服务为核心，价格可按照市场和物价变更调整。
7，资金投入：
公司投入200万，加盟商投入，政府基金扶持，社会募集捐赠等。
捐赠资金超过总投资1/3的可命名。
8，此收费标准为基本自理和半自理服务收费。
需要介护一、二级的另行收费，400-1000元/月。
（根据天津市民政局养老机构护理等级标准的规定，护理等级分为：
自理、介助（半自理）、介护（一级）、介护（二级）。
自理等级：
日常生活行为完全自理，不依赖他人护理的老年人。
介助（半自理）等级：
1、年龄在70岁以上；2、日常生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅等设施帮助及需要他人帮助者；3、身患慢性疾病，但病情基本稳定，在生活中需要相应护理者；4、思维和肢体活动有轻度障碍，生活规律时有失常，需要他人帮助者。
符合以上情况之一的即可界定为介助（半自理）等级。
介护等级一级：
1、年龄在80岁以上；2、每日三餐及日常生活需要他人照料着；3、视力不清，肢体障碍行动不便，日常生活行为依赖他人护理者；4、患有两种以上疾病，行动困难者；5、患有老年痴呆，言行不能自控，思维功能障碍者。
符合以上情况之一的即可界定为介护等级（一级）。
介护等级二级：
1、年龄在90岁以上；2、每日三餐及日常生活依赖他人照料着；3、患有老年痴呆，言行不能自控，思维功能严重障碍者；4、长期卧床，日常生活行为依赖他人护理者；5、患有严重疾病或正处于发病期需卧床者；6、双目失明或肢体残疾，生活需特殊照料者；7、入院的高龄老人或老人家属要求特殊照料者。
符合以上情况之一的即可界定为介护等级（二级）
9，管理服务及其他各项同或参考方案1
10服务延伸与扩大经营：
可在现有养老公寓旁开展餐饮健身保健经营计划。
利益分析：
总收入：
490
支出：
工人工资：
25人x3000x12=90万，生活费用：
40x102x30x12=146.9
电费，水费，煤气及其他50万总支出：
287万，490-297=193万元.房屋租金：
约50万元/年/2000平方米。
则利润为133万。
天津政府政府装修补贴：
8000元/间。
计49.6万；水电优惠30%，天津床位补贴600元/年。
102床位61200元，北京床位补贴1800元/床
投资回收年限500/133=4年
年经营利润率133/490=27%，
投资年利润率=133/500=27%
投资回收率=（356+133+49.6）/500=108%
附件一：
北京养老问题最新报道：
新京报：
养老问题政府重在解决“钱和人”
2012-03-2714:
53:
49来源：
新京报评论：
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养老所面临的核心问题，正如某社区工作人员所说：
“一没钱，二没人。
”政府应根据不同养老方式的特点，着重解决“钱和人”的问题。
近日，新京报推出北京养老调查系列报道。
记者调查发现，北京一些公办养老院人满为患，其中一家有1100张床位，前面排了7000多人，“老人要住进来，至少得等10年”；部分社区日间看护室形同虚设，成为居委会办公场所；高龄老人养老券使用缺乏“用武之地”……
在老龄化日益严峻且复杂的背景下，养老确实已成为严重的社会问题。
《北京市“十二五”时期社会保障发展规划》提出，要构建“居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑”的养老体系。
但从媒体的调查来看，这几种养老方式都还存在很多问题，而核心问题，正如某社区工作人员所说：
“一没钱，二没人。
”
要解决这些问题，首先需要理顺居家养老与机构养老、社区养老的边界。
机构养老主要为失能和半失能老人提供一般化的、标准化的老年服务。
社区养老主要为可自理的老年人提供以健身、教育、文娱活动等为主要内容的个性化服务。
居家养老则既要给失能老人提供标准化的日常照料服务，也需要对可自理的老人提供心理慰藉、文化艺术等方面的个性化服务。
先明确了不同养老方式的特点，政府才能确定如何解决“钱和人”的问题。
以“居家养老”来说，可以使老年人在自己的家里享受服务，本来更加符合中国的传统文化和老年人偏好，有利于提高老年服务质量。
但现在面临的问题是，老年居家服务供给与需求无法匹配。
一方面，对于生活无法完全自理的老年人而言，其需要的主要是一些基本护理服务，但由于缺乏专业化的护理人员而无法通过居家养老的方式得以满足；另一方面，对于老年人的个性化服务需求，如精神慰藉、文化娱乐等，又由于老年人不愿意为此支付高额费用，而无法得到充分发展。
对此，政府一方面应当大力培养包括社会工作师、专业护理员、心理咨询师、社区志愿者在内的专业服务人员，建立老年服务标准和科学合理的老年服务质量评估体系。
无论任何形式的老年服务，其服务质量最终取决于服务人员的专业水平和职业素养。
另一方面，应加强推动和资助力度。
现在，北京80岁以上的老人每月可领数额不等的养老券，但因为“这卡能用的地方实在有限”，让很多老人“有钱难花”。
这和专业化的老年服务机构缺乏不无关系。
政府应尽快出台促进居家养老服务的相关政策措施，通过税收优惠、资金支持、官办民营等方式推动专业化老年服务机构的发展。
如果有更多能满足老人个性化需求的老年服务机构，养老券也就不会让老人们如此纠结。
无论是公办养老院人满为患，还是部分社区日间看护室形同虚设，指向的都是政府投入不足，投入当然不仅仅是“花钱”，而是要根据老人的需求不断完善养老服务体系，以相关政策调动民间组织、家庭等各种力量共同参与。
（鲁全）
政府补贴不能向示范性面子工程倾斜，而应切实瞄准解决一些急需解决的问题。
特别是应集中解决中低收入家庭中相对严重的养老照
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