万科物业服务合同.docx
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万科物业服务合同
万科物业服务合同
万科四季花城
物业服务合同
委托方：
万科四季花城业主委员会
受托方：
武汉市万科物业服务有限公司
物业服务合同
甲方：
万科四季花城业主委员会
业主委员会主任：
蔡华刚身份证号码：
住所地：
万科四季花城邮政编码：
联系电话：
乙方：
武汉市万科物业服务有限公司法定代表人：
向云
营业执照号：
资质等级：
贰级资质证书鄂物管字第45号
住所地：
东西湖区吴家山金海峡科技工业园邮政编码：
联系电话：
根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科四季花城提供物业服务事宜，订立本合同第一条物业基本情况:
物业名称：
万科四季花城；物业类型：
多层、小高层、别墅住宅，商业；
坐落位置：
_武汉市东西湖区金山大道特18号占地面积：
____27万______平方米；建筑面积：
_27万平方米；物业管理区域四至：
东至环湖东路；南至金银湖南三街；西至金银湖东一街；北至环湖东路
第一章物业服务内容与服务标准
第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、特约家政维修服务；
第四条乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准
第五条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外
第二章合同时效
第六条本合同期限自年10月1日起至年9月30日止如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：
A、甲乙双方共同同意继续履行本合同；
B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同第七条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前中止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方第八条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对
外签订的各种协议，由业主或业主重新选聘的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式
第三章权利与义务第九条甲方的权利和义务
1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务
2、业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务
3、业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳的业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷，对仍不缴纳物业服务费用的业主，可要求乙方停止对其提供物业服务4、业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权
5、业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止
6、业主、物业使用人应对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任
7、业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失
8、业主需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项
10、甲方应按有关规定向乙方无偿提供能够直接投入使用的物业服务用房_约平方米第十条乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用
2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业或乙方内部专业部门，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方
3、有权依法制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度业主和物业使用人应共同遵守
4、因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方同意，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状
5、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主6、建立完善的物业管理档案资料并妥善保管和使用
7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督
8、乙方应采取规劝、发出书面整改通知、上报*主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为
9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造
10、物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途
11、乙方聘请的外包方，应具有相应资质，选聘外包方应事先向全体业主进行公示
第四章物业服务费用
第十一条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
住宅：
多层住宅物业：
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
小高层住宅物业：
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
别墅住宅物业：
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
商业及会所物业：
XX年x月x日-XX年x月x日4元/平方米
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
教育物业：
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米
XX年x月x日-XX年x月x日元/平方米XX年x月x日-XX年x月x日2元/平方米
依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费
物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成物业服务成本主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担
第十二条乙方可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可提高物业服务费用的收费标准
第十三条物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季_首月15_日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金
因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起全额交纳
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方
业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴
业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用
第五章物业的经营与管理
第十四条本物业管理区域内的业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托乙方经营第十五条停车位收费标准：
停车场收费按照下列方式收取：
车位性质
收费方式
车辆停泊服务费标准
无
车库
取
私家所有权按车库面积收
公共配套
按车位收取
（固定）车位
小车：
72元/月辆
小车（蓝牌）：
72元/月辆；
公共配套按车辆类型收
大车（黄牌）：
室外元/月辆；
（共用）车位取
地下车位：
60元/月辆；
白天：
半小时以上2元;
机动临时停按停放时间收4小时以上12小时以内4元车位
费
晚上（19:
00-7:
00）:
半小时以上3元;4小时以上12小时以内6元
临时停车的，收费标准由乙方依据政策法规确定并向全体业主公示第十六条各类停车费交纳时间：
1、停车场场地租赁费交纳时间：
A、月租车位自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；
B、临时停车的，在每次结束停放时交纳2、车辆停泊服务费交纳时间：
A、由业主购置的车位，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳；
B、由开放商附送的车位，自签订约定的租用起始日开始交纳C、属于全体业主共有的车位，自签订约定的租用起始日开始交纳第十七条停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及*停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用第十八条车位租用人应当与乙方签订车位租用协议，车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用第十九条乙方接受委托为业主专有部分提供家政维修，收费项目与收费标准由乙方确定并向全体业主公示
第二十条业主共有物业经营收入及特约服务收入按下列约定分配：
1、业主共有车位收入中的的车辆停泊服务费全部纳入本物业经营收入，
2、业主共有车位收入中的停车场场地租赁费用全部归甲方所有由乙方托管其他公用部位、公用设备设施的经营需经业委会同意，所得收入乙方按照总收入的95%用于招商、经营及公共区域水电耗成本等开支，5%作为全体业主所得收益由乙方托管；
3、为业主专有部分提供的家政维修服务的收入，全部纳入本物业物业服务费，服务成本列入本物业物业服务成本
4、业主共有物业经营收入委托武汉市万科物业服务有限公司设立专户代管，其收支情况，乙方每季度向甲方书面告知一次，甲方每半年在小区内向全体业主公示一次
第六章违约责任
第二十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除本合同
第二十二条乙方违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费
第二十三条业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担
第二十四条双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：
1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由
2、本物业内发生治安或刑事案件，但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限
3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限
4、因甲方、业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害
5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害
6、自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间产生之任何损害
7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失
8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失
第七章其他事项
第二十八条业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺
第二十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任
第三十条本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：
1、测绘机构的实测面积2、房屋买卖合同3、法院判决等法律文书
第八章附则
第三十一条本合同的附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力
第三十二条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准
第三十三条本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准均不作为双方权利义务的依据
第三十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，违约方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理第三十五条本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向武汉市东西湖区人民法院提起诉讼，法律另有规定的除外
第三十六条双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准双方保证对所提供资料的真实性负责一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方其中任何业主或物业使用人的联系方式为：
已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准
第三十七条本合同正本连同附件共16页，一式肆份，甲乙双方及行政主管部门各执壹份，具有同等法律效力本合同自双方签字盖章之日起生效
特别提示：
本合同双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人注意，且提供合同的一方已向购房人作过特别沟通、说明及解释，购房人表示理解和同意
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日年月日
附件：
一、规划平面图二、物业构成明细
三、物业共用部位及共用设施设备明细四、物业服务质量标准五、公共收益管理办法
附件一：
规划平面图
注：
规划以实际情况为准
附件二：
物业构成明细
物业构成明细类型
套
小高层住宅多层住宅别墅商业用房居民委员会用房物业管理用房车库幼儿园会所
注：
以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准
附件三：
物业共用部位及共用设施设备明细
物业共用部位及共用设施设备明细
共用部位
序号12345
房屋承重结构
房屋主体结构公共门厅公共走廊公共楼梯间
名称
序号12345
，
位于海丽达
绿地
道路
化粪
污水
雨水
678910
内天井户外墙面屋面架空层设备用房
67891011121314151617
垃圾
水泵
水箱
电梯
信报
消防
公共
智能
避雷
共用
共用
发电
注：
以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准
附件四：
物业服务质量标准
物业服务质量标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、根据房屋实际使用年限，每年检查1次房屋共用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划
和专项维修资金使用计划报告业主委员会，经业主委员会依法表决通过后组织维修
2、建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，每日巡查1次装修施工现场
3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻制止，并报告有关*主管部门
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度
2、对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主委员会，经业主委员会依法表决通过后组织维修或者更新改造
3、在接到供水供电部门停水停电书面或电话通知后及时通过小区宣传栏或其它方式向客户发布通知
4、载人电梯24小时运行，每月例行保养2次，电梯困人时接到通知后30分钟到达现场处理5、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、电梯轿厢每日拖洗2次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫拖洗1次；多层楼梯扶手每日擦拭1次；消防楼道每天全面清扫拖洗1次，公共区域桌椅清洁每日1次，以上服务项目每天再至少巡视清扫1次，垃圾每天清运2次
2、2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁1次；路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其他公共设施每季清洁1次3、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫1次并2小时至少巡视清扫1次，每月至少冲洗1次，局部污迹及时冲洗；地下车库每日巡视清扫1次；露天停车场每日巡视清扫1次各苑内及其他公共场地每天清扫1次，上午下午各巡视清扫1次，每半年至少冲洗1次
4、儿童娱乐设施、健身设施每日擦拭1次，垃圾桶和果皮箱每月清洗1次
5、蚊虫消杀：
__4__次/月，__1__次/月
6、下雨、下雪后，客户出行的主要道路及时清扫积水、积雪7、共用雨、污水管道每季度疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏，天沟每年至少清理1次四、公共绿化的养护和管理1、有专职人员实施绿化养护管理；
2、草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；
4、乔木修剪至少___2_次/年；草坪修剪至少__5__次/年；灌木修剪至少__8__次/年；拔除杂草至少_2_次/年
5、至少每月对绿化养护情况进行1次检查并记录
6、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每月进行1次全面预防性消杀
五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、小区主出入口24小时值勤；
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；
3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：
__2__次/年，防盗演习：
_2__次/年
4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；六、综合管理服务
1、建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范
3、向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后___15___分钟到达，其它报修按约定时间到达4、向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行1次客户满意度调查
5、接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况
6、社区文化活动：
每年开展4次7、物业服务报告：
每季度公布1次
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