某知名地产集团交房总结.docx

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某知名地产集团交房总结

*****项目二期地块

1、9、10、19、24~26、40号楼

交房总结

**********项目组

2016年9月

********二期地块1、9、10、19、24~26、40号楼交房总结目录

*********二期地块1、9、10、19、24~26、40#楼施工过程情介绍………第1页

第一章项目进度情况分析（各个不同阶段分部分项工程）……………第1页

第二章项目质量情况分析（各分部分项工程）………………………………第3页

第三章项目安全文明施工情况分析（各个不同阶段）…………………第11页

第四章项目大事件记录…………………………………………………第15页

第五章项目的特点、难点分析……………………………………………第16页

第六章整个项目实施过程的经验、教训………………………………第17页

第七章承包商经营管理情况分析…………………………………………第18页

*******二期地块1、9、10、19、24~26、40#楼施工过程情况介绍

*******二期地块1、9、10、19、24~26、40#楼总建筑面积约为161892.98平方米，物业形态为高层建筑及配套车库，1、9、10#楼施工单位为重庆建工第**设有限责任公司、24、25#楼施工单位为重庆**建设有限公司，19、26、40#楼施工单位为重庆建工第**设有限公司。

第一章项目进度情况分析。

1、项目开、竣工情况：

*******二期地块1、9、10、19、24~26、40#楼均为推盘区，开工时间分别为2013年2月20日（24、25#楼）、2014年2月28日（1、9、10#楼）、2014年2月24日（19、26、40#楼），取得竣工备案证的时间为2015年10月20日（24、25#楼）和2016年2月5日（1、9、10、19、26、40#楼），向业主交房时间为2015年11月20日（24、25#楼）和2016年3月20日（1、9、10、19、26、40#楼）。

2、项目进度管理情况分析

项目进度管理是指在项目实施过程中，对各阶段的进展程度和项目最终完成的期限所进行的管理。

是在规定的时间内，拟定出合理且经济的进度计划（包括多级管理的子计划），在执行该计划的过程中，经常要检查实际进度是否按计划要求进行，若出现偏差，便要及时找出原因，采取必要的补救措施或调整、修改原计划，直至项目完成。

其目的是保证项目能在满足其时间约束条件的前提下实现其总体目标。

项目进度管理是根据工程项目的进度目标，编制经济合理的进度计划，并据以检查工程项目进度计划的执行情况，若发现实际执行情况与计划进度不一致，就及时分析原因，并采取必要的措施对原工程进度计划进行调整或修正的过程。

工程项目进度管理的目的就是为了实现最优工期，多快好省地完成任务。

项目进度管理是项目管理的一个重要方面，它与项目投资管理、项目质量管理等同为项目管理的重要组成部分。

它是保证项目如期完成或合理安排资源供应，节约工程成本的重要措施之一。

2.1项目进度管理的要点 

2.1.1打造和谐项目管理团队。

一个成功的项目，必然有一个成功的管理团队，一套规范的工作模式、操作程序、业务制度，一流的管理目标和企业文化。

2.1.2建立一个严密的合同履行体系。

一个较大的工程，是由很多的建设者参加的共同体，这就需要有一个严密的合同履行体系，调动大家的积极性，从而避免相互的拆台、扯皮。

2.1.3制定一个切实可行的三级工程计划。

这一计划不仅要包含总包单位的工作，更重要的是要包含建设单位的工作、设计单位的工作、分包施工单位的工作、监理单位的工作，以及充分考虑与施工密切相关的政府部门的工作的影响。

2.2项目进度计划的制定

在项目实施之前，必须先制定出一个切实可行的、科学的进度计划，然后再按计划逐步实施。

其制定步骤一股包括收集信息资料、进行项目结构分解、项目活动时间估算、项目进度计划编制等几个步骤。

为保证项目进度计划的科学性和合理性，在编制进度计划前，必须收集真实、可信的信息资料，以作为编制进度计划的依据。

这信息资料包括项目背景、项目实施条件、项目实施单位，及人员数量和技术水平、项目实施各个阶段的定额规定等等。

2.3项目进度计划的控制

在项目进度管理中，制定出一个科学、合理的项目进度计划，只是为项目进度的科学管理提供了可靠的前提和依据，但并不等于项目进度的管理就不再存在问题。

在项目实施过程中，由于外部环境和条件的变化，往往会造成实际进度与计划进度发生偏差，如不能及时发现这些偏差并加以纠正，项目进度管理目标的实现就一定会受到影响。

所以，必须实行项目进度计划控制。

项目进度计划控制的方法是以项目进度计划为依据，在实施过程中对实施情况不断进行跟踪检查，收集有关实际进度的信息，比较和分析实际进度与计划进度的偏差，找出偏差产生的原因和解决办法，确定调整措施，对原进度计划进行修改后再予以实施。

随后继续检查、分析、修正；再检查、分析、修正……直至项目最终完成。

2.4项目进度计划的纠偏

2.4.1、工程项目部在施工招标需求中应以绝对工期天数明确规定工期控制目标。

合同履约过程中，工程项目部对合同中的阶段工期目标作为进度管理考核重点，对未达到阶段工期目标的应做好合同履约情况备忘，属施工单位自身责任的应按合同约定及时追究违约责任。

2.4.2、工程实施过程中工程项目部对施工单位施工人员、技术措施、机具是否满足进度计划保证措施要求进行动态检查追踪，定期组织召开例会，研究分析影响进度的主要原因，制定措施，督促相关责任方执行。

会议召开频率随进度调整。

2.4.3、对施工单位因资金不足造成进度偏差，工程项目部应及时告知施工单位存在预期违约，发出书面函告，督促施工单位按合同约定时间完成，并明确其违约责任，必要时可采取资金监管形式（由我司派专人监督工程进度款支付，主要针对项目进度滞后楼栋人工费及主要材料款），保证资金不得挪用；对施工单位劳动力严重不足导致我司另行委托或组织劳动力抢工时，应书面告知并取得其签字同意。

2.4.4、施工单位出现严重的进度偏差时，工程项目部应做好原始资料收集及归档，撰写对方违约事实，交法务部门（律师）审核修改后，以甲方名义按合同约定方式发出函告，保证函告具有法律效力。

2.4.5、工程部应加强各项目计划执行情况巡查，设置重要进度节点予以监管，对重要节点出现偏差的应借力地产公司分管领导及时向所在项目部和城市公司提出预警并督促落实。

第二章质量及安全文明施工分析

项目质量管理

为确保工程建设质量，参照ISO9001：

2000质量标准的要求建立本项目的质量管理体系，进行质量管理，采用全面质量管理的方法，运用PDCA循环原理,实行全面、全过程的质量

管理，以优质的工作质量保证工序质量，以工序质量确保工程质量，从而生产出内在品质优良、外观效果精致的建筑产品。

并严格参照执行《**地产集团股份工程管理制度》、《**地产集团股份工程质量管理办法》、《**地产集团股份承包商管理办法》、《**地产集团股份实测实量实施细则》、《**地产集团股份监理管理细则》、《**地产集团股份工程成本管理办法》、《**地产集团股份工程及材料设备招投标办法》、《重庆区域公司构造做法》、《重庆区域公司监理管理办法》。

2.1项目质量管理体系

详附后《质量管理体系组织机构框图》

（1）建立以项目法人为首、权威、高效、务实的质量管理体系，并依托此体系对工程质量实施监督、管理。

（2）项目部根据公司质量管理制度、要求、目标结合本工程的合同、施工图、标准、规范等，以此指导管理工程质量及创优活动。

（3）依托监理，重点加强质量控制力度。

质量管理组织体系

2.2项目质量控制主要工作内容

2.2.1影响质量要素的控制

（1）劳动主体的控制

项目部对施工单位所选派的项目领导者、组织者进行质量意识教育,坚持对施工单位的资质考核和施工人员的资格考核，坚持工种按规定持证上岗制度。

（2）劳动对象的控制

加强原材料、半成品及设备的质量控制：

控制材料设备性能、标准与设计文件的相符性；控制材料设备各项技术性能指标、检验测试指标与标准要求的相符性；控制材料设备进场验收程序及质量文件资料的齐全程度等。

（3）施工工艺的控制，严格审核施工单位的施工组织设计，审核重点包括：

施工工艺的先进合理是直接影响工程质量、工程进度及工程造价的关键因素，施工工艺的合理可靠还直接影响到工程施工安全。

因此在工程项目质量控制系统中，制订和采用先进合理的施工工艺是工程质量控制的重要环节。

对施工方案的质量控制主要包括以下内容：

●合理有效的施工技术方案和组织方案，前者包括施工工艺、施工方法；后者包括施工区段划分、施工流向及劳动组织等；

●合理选用施工机械设备和施工临时设施，合理布置施工总平面图和各阶段施工平面图；

●选用和设计保证质量和安全的摸具、脚手架等施工设备；

●工程所采用的新技术、新工艺、新材料的专项技术方案和质量管理方案；

●为确保工程质量，尚应针对工程具体情况，编写气象地质等环境不利因素对施工的影响及其应对措施。

（4）施工设备的控制

（5）施工环境的控制

2.2.2施工阶段质量的控制

1、施工准备阶段的质量控制

（1）施工技术准备工作的质量控制。

包括组织施工图样审核及技术交底过程中的质量控制，核实资料，审查施工组织设计或施工方案。

（2）现场准备工作的质量控制。

包括场地平整度和压实程度是否满足施工质量要求；测量数据及水准点的埋设是否满足施工要求；施工道路的布置及路况质量是否满足运输要求；水、电、热及通信等的供应质量是否满足施工要求。

（3）材料设备供应工作的质量控制。

主要有材料设备供应程序与供应方式是否能保证施工顺利进行；所供应的材料设备的质量是否符合国家有关法规、标准及合同规定的只浪要求；设备应具有产品详细说明书及附图；进场的材料应检查验收，验规格、验数量、验质量，做到合格证、化验单与材料实际质量相符。

2施工过程中的质量控制

（1）对施工承包单位的质量控制工作进行监控。

（2）在施工过程中进行质量跟踪监控。

（3）做好施工跟踪档案工作。

（4）施工档案的整理和补充工作。

2.3、工程变更监控

2.4、施工过程中的检查验收

2.4.1工序产品的检查、验收。

对于各工序的产出品，应先由施工单位按规定进行自检，自检合格后向监理及建设方工程师提交“质量验收通知单”，工程师收到通知单后，在合同规定的时间内及时对其质量进行检查，在确认其质量合格并签发质量验收合格单后，方可进行下道工序的施工。

3.4.2旁站或平行检验。

对于重要的工程部位、工序和专业工程，工程师对施工单位的施工质量状况以及重要的材料、半成品的使用等未能确认的，需由监理工程师进行现场旁站或亲自进行试验或技术复核。

2.5、处理已发生的质量问题或质量事故

对施工过程中出现的质量缺陷，工程师应及时下达通知，要求施工单位整改，并检查整改结果。

2.6、下达停工指令控制施工质量

·当发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故时，工程师有权行使质量控制权，下达工程暂停令，要求施工单位停工整改。

整改完毕并经工程师复查，符合规定要求后，再及时签署工程复工报审表。

工程师下达工程暂停令和签署工程复工报审表。

·对需要返工处理或加固补强的质量事故，工程师应责令施工单位报送质量事故调查报告和经设计等相关单位认可的处理方案，工程师应对质量事故的处理过程和处理结果进行跟踪检查和验收。

2.7、施工过程中所形成产品的质量控制

2.7.1分部、分项工程的验收。

对于完成的分部、分项工程进行中间验收。

当分部、分项工程完成后，施工承包单位应先对其进行自检，确认合格后，再向监理工程师提交一份“中间（中期）交工证书”，请求工程师予以检查、确认。

如确认其质量符合要求，则签发“中间交工证书”予以验收。

如有质量缺陷，则指令施工单位进行处理，待质量合乎要求后再予以验收。

2.7.2督促进行联动试车或设备的试运转。

对需要进行功能试验的工程项目（包括单机试车和无负荷试车），监理工程师应督促承包单位及时进行试验，并对重要项目进行现场监督、检查，必要时请建设方和设计单位参加。

2.7.3审查竣工资料，提出工程质量评估报告。

工程师应依据有关法律、法规、工程建设强制性标准条文、设计文件及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收。

对存在的问题，应及时要求施工单位整改。

整改完毕由工程师签署工程竣工报验单，并在此基础上提出工程质量评估报告。

2.8项目质量控制措施

2.8.1为确保项目分期优质、高效地完成开发目标，公司在领导的管理下委派专业计划管理人员和选派思想素质好、业务技能强、能吃苦敬业的项目工程管理人员组成强有力的项目实施管理层和作业层，落实人员的岗位职责和明确质量控制要点。

2.8.2公司与项目部人员在制度管理考核时，除把质量作为主考指标

2.8.3工程管理人员坚持每天检查当天质量情况，对影响质量的问题及时的分析、解决。

2.8.4要求监理及施工单位在影响工程的关键部位和重要工序设置控制点，如在测量放射线、模板、钢筋定位和全部隐蔽工程设立以专职质检员牵头的检查小组。

2.8.5建立高效灵敏的质量反馈系统，各专业工程师为质量信息的收集和反馈的主要人员，针对存在的问题，项目部制定相关的预防措施，并在过程中纠正偏差。

2.8.6在国家和本市一系列基本建设法规指导下，结合我司长期以来积累的一整套质量管理经验，制定出本工程的质量责任制并层层落实。

2.8.7建立质量例会制度

坚持每周由监理主持，所有项目部全体管理人员、各施工单位参加的每周例会，检查质量情况、对存在的问题及时提出并整改。

2.8.8进场材料检查验收制度

各类进场的材料及半成品必须具有出厂合格证明。

材料进场时，由项目经理组织质检员、施工员、材料员并邀请工程师见证，共同进行验收、取样、制作、送检。

不合格的材料、半成品不准用于本工程。

2.8.9隐蔽工程验收制

严格隐蔽工程验收制度。

首先施工单位自检合格的基础上，由施工单位报验，约请监理、项目部、或质监、设计单位进行正式隐蔽验收，并填写好隐蔽工程验收记录，办理完签字手续，作为档案资料保存。

验收合格后才能进行下道工序的作业。

2.8.10各单位工程必须按项目部经确认的施工界面进行施工。

重要分项工程必须执行样板制度，样板经确认无误后，方可大面积施工。

2.8.11坚持“样板带路”制度

各分部分项工程施工前，必须先作“样板墙”、“样板间”，经施工单位质检、项目部、监理单位检查验收合格后，把施工实施管理层与作业层的质量标准形象统一到经验收的“样板墙”、“样板间”的质量标准上来，方可大面积进行施工，并且在大面积施工过程中，必须做到“跟样不走样”。

样板部位及内容

·外墙、内墙抹灰、楼（地）面砖、门、窗制作（安装）、楼梯栏杆制作（安装）、阳台栏杆制作（安装）、窗栏杆制作（安装）、防盗（火）门制作（安装）、砌砖、单元（电梯）门厅、防水、水电管道、箱体安装。

·观感样板检查（由建设单位组织）确认单位及人员

施工单位：

质检员、栋号施工负责人、技术负责人、项目经理。

建设单位：

专业现场代表、部门负责人、分管领导。

监理单位：

专业现场工程师、现场总监代表、总监。

其它样板检查确认单位及人员

施工单位：

质检员、栋号施工负责人、技术负责人。

建设单位：

专业现场代表、部门负责人。

监理单位：

专业监理工程师、现场总监代表。

2.8.12坚持“三检制”和分部分项工程验收制度

·加强施工过程控制，严格操作规程，严格自检、互检和交接检。

专业工程师在日常管理中应做到无自检不专检，上道工序不合格不准进入下道工序，确保工序质量，以工序质量保证工程质量。

·要求施工单位项目专职质监员必须对各分部分项工程进行全检。

对出现的不合格，按程序文件相关要求处理，及时向施工班组签发《质量隐患整改通知书》，并限期整改并进行督导。

同时，对经检查的合格产品必须予以确认，并对确认的产品质量负责。

2.8.13质量否决制度

要求施工单位对不合格的分项、分部工程必须返工至合格，执行质量否决权制度，对不合格工序流入下一道工序造成的损失应追究相关者的责任。

2.8.14工程总监会同工程部针对检查存在的问题组织召开专题技术研讨会，对施工存在的问题采取果断、有效、强有力的措施，避免造成损失。

2.8.15质量奖惩管理制度，项目部在集团公司的工程施工的全过程中，要将施工质量的好坏与责任者的经济利益挂钩，实行质量奖惩，以激励员工提高质量意识，努力提高质量水平。

2.9合同、经济措施

2.9.1在与施工单位签定合同时，除执行国家标准合同条款外，另同时签定补充协议，细化约定相关内容。

节选如下：

·按国家和地方现行的施工验收标准及规范执行，在施工期间如颁布有新的验收标准和规范时，按新颁布的验收标准和规范执行。

如国家和地方验收标准和规范有抵触的，按国家验收标准和规范执行。

如无强制性验收标准和规范，则按通用的验收标准和规范执行。

·其他与工程相关的验收标准及规范（含有害物质排放等相关标准）均属本工程的验收依据。

·承包人应作好建筑质量通病防治和处理：

保证屋面、厨房、厕所无渗漏、浸渍；窗和外墙无渗漏、浸渍；楼地面、墙面不开裂、无空鼓；梁、柱、板符合设计要求及空间尺寸；如发生上述质量问题以及引起的购房业主索赔及其它责任和经济损失均由承包人承担。

·交房配置标准中属于承包人承包的工程范围，承包人保证按交房配置标准的要求进行施工并确保质量；如发包人需调整和变更交房配置标准的，承包人应按调整和变更后的交房配置标准进行施工并确保质量。

否则，视承包人完成的工程不合格。

·由于工程质量问题引起的购房业主索赔及其他责任和经济损失均由承包人承担。

·.工程质量管理：

各分阶段工程项目质量和安全文明施工验收必须达到合格标准后，才能进行下阶段工程施工，并且保证整体工程质量安全文明施工一次验收达到合格，否则应承担发包人的相关损失。

·原材料、隐蔽工程报验程序：

由承包人书面报验，发包人、监理单位、承包人三方共同验收。

·工程施工质量检查制度：

承包人每周六前必须向发包人、监理单位提供本周的质量自检报告（含50%以上的实测数据），以备发包人工程部现场代表每周六组织监理单位、承包人进行质量、进度检查。

·承包人每月20日前必须向发包人、监理单位提供质量检查月报（含50%以上的实测数据）并汇同进度月报一同交与发包人、监理复查审核。

如若此项不提供，发包人有权不办理当月进度款。

2.9.2及时审核和支付施工单位的月报表和进度款，以保证资金供应。

2.10技术措施、

2.10.1在不影响投资的前提下，同意施工单位的相关施工措施调整，以便提高施工质量

2.10.2工程在施工准备阶段，项目部全体人员对施工图进行认真学习，准确领会设计意图，及时形成图纸内审记录，进行设计技术交底和图纸会审，将质量控制工作作在事前。

2.10.3技术交底和图纸会审后，要求施工单位快速地完善施工组织设计并认真审核施工组织设计，要求施工单位严格按施工组织设计组织施工。

2.10.4要求施工单位编制工程整体创优质量计划书（包括质量检验计划、过程控制计划、质量预控措施等），对工程质量进行指导与控制；监理单位编制监理细则，并严格按细则实施监督、检查。

2.10.5根据设计要求和工程特点，结合施工实际情况，合理安排并及时协调土建施工与安装及装饰之间穿插配合。

2.10.6项目部及时完成施工界面作法编制，将以前的质量管理经验和相关预控措施体现在施工界面中。

第三章项目安全文明施工情况分析

为确保项目安全、文明施工管理目标的实现，认真贯彻执行国家相关安全规范及操作规程，以及《重庆市建筑工地文明施工标准》等文明施工要求，项目部将在集团公司相关制度下重点依托施工单位与监理对项目各施工单位的安全文明施工实施管理。

并严格参照执行《**地产集团股份工程管理制度》、《**地产集团股份承包商管理办法》、《**地产集团股份监理管理细则》、《**地产集团股份工程成本管理办法》、《年重庆公司工程管理八大机制》、《重庆区域公司监理管理办法》、《**地产集团股份安全文明积分办法》。

3.1项目安全、文明施工管理体系

建立以项目法人为首、项目部组织机构、监理、施工单位层层负责的管理体系，并依循谁施工谁负责的原则，以监理、项目部管理人员为龙头的检查监督体系对安全、文明施工实施监督、管理。

3.2项目安全、文明施工管理主要内容

（1）控制施工人员的不安全行为。

（2）控制物的不安全状态。

（3）作业环境的防护。

3.3项目安全、文明施工管理措施

（1）贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，国家现行的安全生产的法律、法规，建设行政主管部门的安全生产的规范和标准；

（2）督促施工单位落实安全生日的组织保证体系，建立健全安全生产责任制；

（3）督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底；

（4）审查施工方案及安全技术措施；

（5）检查并督促施工单位，按照建筑施工安全技术标准和规范要求，落实分部、分项工程或各工序，关键部位的安全防护措施；

（6）监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作；

（7）发现违章冒险作业的要责令其停止作业，发现隐患的要责令其停工整改。

（8）依据相关规范、规程、《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011、《**地产集团股份安全文明施工积分扣分标准》等不定期的组织安全综合检查，按<建筑施工安全检查评分标准>进行评价，提出处理意见并限期整改；对在巡视检查和不定期综合检查中发现的问题、安全隐患，施工单位应在两日内整改完毕；在综合检查、评比中不合格的单位，应提出整改措施报我部和监理同意后，在一周内整改完毕。

同时，项目部部对施工单位因整改不及时和多次重复出现的问题和安全隐患，可根据合同直接提出索赔。

下附《**地产集团股份安全文明施工积分扣分标准》

安全文明施工积分扣分标准

档数

扣分

评定细则、标准

实际检查情况

实际扣分及处罚

整改情况

备注

A

12

1、发生安全事故：

由于施工安全问题，如施工脚手架、卸料平台倒（垮）塌，机械损伤、触电、跌落、填埋、火灾等造成人员伤害或死亡、给甲方造成经济损失和负面社会影响；

2、发生施工扬尘、作业噪声或污水（污物）排放等，受到上级单位或社会主管部门责令停工整顿或通报批评处罚；

3、存在严重的安全问题或隐患，未对相关单位进行处罚；或经上级主管部门两次提出未整改；

4、未经施工单位技术负责人、安全员和建设单位工程师允许，擅自拆除外架横杆、立杆、连墙杆影响外架稳定性，按每3处计算。

5、施工现场采用钢管搭设卸料平台，或悬挑外架时，用钢管直接悬挑；

6、高边坡无防护、未通过治理就盲目施工；

7、外架存在严重安全隐患，如稳定性较差，外架倾斜；每隔3层楼水平无硬防护等；

8、施工单位无专职安全员、各参建单位构架体系不完整、责任不明确、无安全目标等；

9、无经过审批的外架/爬架、塔吊安拆、安全文明施工（基础、主体、装饰装修）、支模架、高边坡、卸料平台、临时用电方案等专项施工方案；施工现场及楼栋无临时消防相关设备；

10、违反国家强制标准、规范，使用落后、淘汰设备等其它严重安全问题；

B

6

1、无审核的施工总平面布置图或施工场地布置图、做法施工平面总布置图不符；；

2、塔吊、施工电梯未经过未验收备案；吊篮、外爬（挑）架未经过验收备案；塔吊、施工电梯、吊篮、搅拌机、临电、外爬架等未定期检查、日常维护、保养和形成相关原始记录等；

3、大型机械设备操作人员无证上岗（吊篮、塔吊、施工电梯等）；

4、工地扬尘控制，场内未采取控制措施或措施不到位，如排水沟、集水坑、沉淀池