昆明房地产月报.docx

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昆明房地产月报

昆明2013年9月份市场分析报告

第一篇发展环境篇

一、市场资讯

2013年9月份市场热点资讯追踪

日期

资讯内容

926

昆明将用7年建成世界知名旅游城。

9月26日，昆明市委、市政府出台了《关于加快建设世界知名旅游城市的决定》（以下简称决定），该决定提出力争在2020年，将昆明打造成为中国一流、世界知名休闲旅游目的地。

  决定明确了建设世界知名旅游城市的总体要求、基本原则和发展目标，涉及到城市规划建设、历史文化保护、生态保护、旅游转型升级等多方面。

到2020年，昆明市要力争世界知名旅游城市建设取得明显成效，历史文化得到充分挖掘，资源优势得到充分利用。

924

到2017年昆明将建成5个国家知名品牌示范区。

到2017年，昆明将累计创建5个“国家知名品牌示范区”和300个云南名牌，增强昆明制造、昆明创造的综合竞争力，科技进步对全市经济增长的贡献率达60%以上。

918

昆明14个泛亚商贸物流中心后年建成。

市委常委会研究并原则通过《加快现代物流业发展的若干措施》和《关于完善商贸流通体系促进商贸流通产业科学发展的实施意见》（以下简称实施意见），到2015年，我市将力争全部建成14个泛亚商贸物流中心。

925

房交会意向成交仅824套。

本届房交会参展企业82家，参展项目163个，是昆明历届房交会参展楼盘最多，规模最大的一次。

然而，正是这样一届规模空前的房交会，却意外的交出了一份并不是那么起眼的成交数据：

本届房交会，房地产意向成交金额7.21亿元，成交套数824套，较上届有所下跌。

914

昆明掀起闲置土地、烂尾楼清查风暴占而未建项目达3063亩。

昆明市政府在媒体上对被清查出来的闲置土地、烂尾楼、所属的开发商以及处理办法进行了公告。

此次行动，昆明市共查出闲置土地、烂尾楼与占而未建项目总占地达5500余亩，涉及红塔、云铜等知名企业。

925

9月昆明13个项目过规过规总建筑面积达131.13万平米。

截至2013年9月30日，据云南房网统计，2013年9月份，昆明市共有13宗土地，13个住宅及商业项目获得了规划审批公示，过规净用地面积不完全统计达22.395782万平米，建筑面积达131.129994万平米。

9月份获得规划建设公示的项目中，盘龙区有2个地块，2个项目；五华区有3个地块，3个项目；西山区有6个地块，6个项目；呈贡新区有2个地块，2个项目。

其中纯住宅地块共有6宗，共6个项目，纯商业地块6宗，共计6个项目，商业兼居住地块1宗，1个项目。

9月获得规划公示的13个项目中，有3个项目为城中村改造项目。

9月获得规划审批公示的项目包括：

俊发在宝云片区的麦地村、司家营村改造项目、云南城投市中心项目置地广场、昆百大集团项目百大·悦尚西城等。

910

昆明高新建成区未来将有3000余亩地块供应。

高新区内一个小板块早已经开始发酵升温，它就是建成区。

来自政府部门的规划显示，该区域定位为高端研发中心和昆明主城西部商务中心，承担研发基地、总部经济、高端商务、创业孵化、现代服务的功能，并且建设规划已经于2012年3月28日获昆明市规委会批准实施。

 据日前区域相关部门发布的消息显示：

规划区域内可开发的5平方公里范围，已有近1万亩土地已开发完成，目前还有3000多亩可利用土地。

其中，未利用土地257亩,企业需要改造升级2067亩，拆除新建810亩。

显然，下一步城中村改造项目是企业拿地的主要方式。

今年区域内还将启动建设云南铭鼎药业、亚太环保、鑫慧、海源学院、中科生物、云大生物、大卫地块、创新大厦、大塘子城中村改造、小屯汽车城等10个城市改造提升工程。

907

10月昆明计划供地768亩倘甸产业园区272亩上市交易。

据昆明市国土资源局网站信息显示，10月份，昆明主城及呈贡计划出让土地768亩，交易总起价4.5亿元。

其中，旅游新区寻甸倘甸镇大量土地入市，昆明主城区暂无土地供应成为本月最大特点。

二、政策动态

1、国家政策

时间

政策以及要点

913

我国明年试点以房养老抵押住房领养老金。

我国明年试点以房养老抵押住房领养老金。

《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求全国社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

2、地方政策

时间

政策以及要点

912

昆明住房公积金无“钱荒”全省商业房贷放款大减速。

目前昆明未出现扎堆提取公积金的情况，公积金贷款办理也正常进行。

不过，省内多家银行的商业性购房贷款放款速度已明显放缓。

第二篇…….市场分析篇

一、土地市场分析

1、成交性质分析

9月土地出让仅400.86余亩。

其中城镇住宅用地面积最多，为210.12亩，占总成交面积52.42%，其次是商务金融用地为135.85亩，占总成交面积的33.89%。

2013年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，折合约34624亩，而据之前几月的土地供应来看，前面9个月昆明供有18262.7亩，仅占全年计划供地量的53%。

2、成交房企、区域分析

本月住宅、商业用地主要由俊发地产有限责任公司、昆明万科房地产开发有限公司获取。

分别位于盘龙区兴仁街片区，官渡区矣六街道办事处。

重点地块分析：

盘龙区兴仁街2宗共54.5亩地块是昆明老工人文化宫地。

最终该用地由俊发地产有限责任公司以总交易起价8亿元囊获。

此地块将用于建设“春之眼”，该项目建成后或刷新昆明最高楼记录，成为新地标。

从该地块的容积率来看，≤13.4如此高的容积率在昆明土地交易中并不多见，从容积率来判断，项目肯定要建成昆明的超高层建筑，且或将超过目前昆明的超高层建筑高度。

5宗位于官渡区矣六街道办事处地块的竞得人为昆明万科房地产开发有限责任公司，按照地块总面积为213036.54平方米和成交总价10亿元计算，折合地价单价约为4694.03元/平方米。

3、成交价格分析

性质

价格区间（万元/亩）

成交均价（万元/亩）

住宿餐饮用地

31.5

31.50

商务金融用地

258-1468

1064.74

城镇住宅用地

349-350

349.99

科教用地

192.81

192.81

本月住宅成交价格在349-350万元/亩之间，成交均价是349.99万元/亩，商业用地价格是258-1468万元/亩之间，1468万元/亩的高价地块是俊发获取的盘龙区兴仁街昆明老工人文化宫地块。

二、项目规划信息分析

1、规划规划公示信息

在2013年9月规划公示中，共7个项目通过建筑工程规划许可证，从面积看，总建面为689194.31方；从性质上看，4个为商业用地，3个居住用地等。

面积分别是39.18万方、29.73万方。

从建筑体量来看商业项目本月占主导。

2、预售公示信息

预售项目名称

所属片区

预售面积【㎡】

金盾俊园A4地块

呈贡

380850.14

金盾俊园A5地块

呈贡

335450.66

4-2号地块Ⅰ（海伦国际）

呈贡

50658.54

琥珀俊园（A4地块）

北市区

119642.56

金尚俊园四期Ⅰ

北市区

35940.84

南窑鑫都韵城Ⅲ

南市区

197362.22

建发曦城商业广场（西城时代）

西市区

95217.68

（A2地块）Ⅰ（人民路壹号广场）

二环

252100.03

盛唐城F1地块Ⅱ

北市区

26317.01

盛唐城F1地块Ⅰ

北市区

105733.17

德润春城花园（一期）Ⅱ（德润朗悦湾）

北市区

77375.62

昙华山水园（中国水电金檀）

东市区

133059.34

云秀康园Ⅰ

南市区

61761.96

宜居苑（A3地块）Ⅱ

呈贡

67552.11

红星宜居广场（A2地块）Ⅴ

呈贡

26470.74

金兰苑

一环

1243

9月共计16项目

—

共1966735.62㎡

 昆明城乡建设局公布的2013年9月份商品房预售证发布情况显示，9月份共有西城时代、俊发盛唐城、德润朗悦湾、中国水电金檀、海伦国际等14项目获得预售证16个，预售面积达1966735.62平米，与2013年8月份供应面积2108134.03平米相比减少了141398.41平米，环比减6.70%。

截至9月底，在这些获得预售证的项目中只有西城时代、俊发盛唐城、海伦国际、鑫都韵城四个项目开过盘。

三、市场供应情况分析

1、在售楼盘结构分析

201３年8月份的在售楼盘中混合型楼盘占到５7%，普通住宅占到２4%。

2、在售楼盘物业类型分析

四、市场成交情况分析

1、市场成交数据

9月，昆明楼市成交商品房8057套，成交面积为690875.53㎡。

较8月的8886套少了829套，环比下降了9.32%；9月成交面积为690875.53㎡，较8月735591.63㎡减少了44716.1㎡，环比下降了6.07%。

主要原因是9月17日、23日--30日都出现数据缺失

9月按照实际成交天数21天看，那么，9月昆明楼市单日成交套数为383.7套，单日成交面积为32898.83㎡。

对比8月成交来看，9月日均成交套数要比8月日均成交套数多出达97.7套，日均成交面积多出9170.07㎡。

2、各类型物业成交均价分析

普通住宅

据风之铃研究，本月住宅其价格为8305元/㎡。

本月新开盘住宅项目较多，人民路壹号广场住宅均价接近13000元/平米;魅力之城的开盘均价8469元/平米;俊发盛唐城折后均价8000;文化空间均价13000等。

别墅

9月昆明别墅均价是20000元/㎡。

本月暂无别墅项目。

商业

9月昆明商业均价是35600元/㎡。

商业的面积区间跨度明显比住宅要大得多；百大新都会所推出的商铺最小面积仅为9.74平米，而葡萄街区所推出的最大商铺为448.53平，均价130000元/㎡。

写字楼

9月写字楼均价是22000元/㎡。

葡萄街区仅仅推售25间写字楼，户型面积35-1500㎡，均价11000元/㎡，万达广场推出的624间写字楼，为本月所推房源最多的项目，写字楼均价为20878元/平米，是本月开盘的项目中最贵的商业。

五、新开楼盘

区域

日期

项目名称

物业类型

销售价格（元/㎡）

备注

昆明片区

921

魅力之城

普通住宅

7100

高层装修房户型面积为74-123㎡

914

西域时代

公寓

6888

产品面积主要有37平、48平和72平，户型为一房和两房，现样板房已开放

915

昆明广场

普通住宅

11000

85-91㎡三房及136-149平方米四房在售

915

葡萄街区

普通住宅商铺写字楼

普通住宅8300商铺13000写字楼11000

住宅户型面积119㎡三房；商铺面积20—200㎡；soho写字楼户型面积35-1500㎡

914

鑫都韵城

普通住宅精装公寓商铺写字楼

普通住宅7840起精装公寓8956起写字楼9247起

住宅户型面积85-144平米不等精装公寓户型面积46-90平米不等

907

人民路壹号广场

普通住宅

均价为10000-11000元/㎡

户型面积60-160㎡

908

百大新都会

商铺

总价20万起

热销650余套，仅剩少量黄金铺面在售

914

文化空间

精装公寓

均价13000

房源面积为37—132㎡

921

海伦国际

普通住宅

均价8700

面积94-161㎡

920

俊发盛唐城

普通住宅

折后均价8000

68-133㎡

928

昆明西山万达广场

写字楼

最低总价50万元/套

150-2601㎡

928

恒大金碧天下

普通住宅

售价45万/套起

82㎡-128㎡

大理片区

908

嘉逸岭湾

洋房

均价5600元/㎡

总面积115㎡-140㎡