房产开发全过程工作标准和要求.doc

房产开发全过程工作标准和要求.doc

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工作标准和要求

一、前期管理标准和要求

协助完成项目前期各阶段的工作，包括规划设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计阶段各项前期管理，确保项目的顺利推进。

（一）规划设计阶段

1．了解控制性详规、修建性详规：

控制性详规和修建性详规是城市建设规划过程中的两个规划阶段，在这两个规划阶段需了解的主要内容是:

1.1控制性详规：

了解并复核规划总图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点坐标、标高等表示出来。

1.2修建性详规：

了解并复核各类建筑（包括建筑层数）、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来。

2．了解项目规划的经济技术指标。

在项目规划设计阶段，需了解项目规划的一些基本指标，主要有：

容积率、建筑密度、公共绿地、绿地总面积、绿地率、建筑红线、建筑坐标、建筑限高及日照要求等。

3．配合前期土地交付过程中的主要工作是：

3.1核对土地实际边界与批准的征用红线是否相符，尤其是用地界线上的围墙、房屋的山墙是否属于用地红线范围内，了解当地政府对建设用地围墙的设计及退让要求（特别是沿街的围墙）；

3.2核对土地面积与实际面积是否相符；

3.3了解用地周边土地的实际使用情况，如周边用地的规划、用地性质及开发使用计划；

3.4熟悉建设用地的地形、地貌、周边环境、工程地质、水文地质、原有建筑、市政等情况，主要有：

3.4.1建设用地的地形图；

3.4.2建设用地范围内的原有建筑物、构筑物及上空或地下原有电力、电信、有线电视、市政管网及原有水系等的分布情况和使用情况；

3.4.3了解建筑用地周边的市政配套分布情况，特别是与开发地块规划相关的各类管线的接口位置及相应指标和参数，如市政管网、电力、电信等。

如果建筑用地在城市郊区或城市外围，则还应了解与建筑用地相关的市政配套施工计划；

3.4.4调查建设用地相邻地块的地形标高、规划标高、规划用途等情况；

3.4.5调查建设用地范围内的植被情况，特别是珍贵植被和高大树木的分布情况，对需要保留的植被在规划总图上进行精确定位，资料提供给相关部门和单位；

3.4.6了解周边地块相似项目的基本施工情况，作为本地块地质水文情况的参考；

3.4.7了解周边区域的建筑及景观环境状况；

3.4.8了解当地的气候情况。

3.5了解整个项目的定位（产品开发理念、定位），熟悉产品策划书及公司的产品开发理念，了解本产品的开发理念及市场定位。

3.6参加项目公司组织召开的规划评审会。

3.6.1了解项目的规划情况；

3.6.2了解本项目的规划思想来源和各规划指标在规划中的应用情况；

3.6.3关注规划中对各类管线的规划位置，如分析总配电及分配电的位置、自来水接口位置、污水处理站及排污口位置和电信接入位置；

3.6.4关注规划中消防通道、消防登高面、地面停车位、通风采光井、地下车库及各类出入口（残疾人坡道、单元出入口、自行车库入口、车库坡道、疏散通道等）的位置。

（二）建筑方案设计阶段

1．参与设计单位的考察，主要考察内容：

1.1设计单位的设计资质是否与本项目相符；

1.2了解设计单位各专业人员的配备情况，关注与本项目相关的设计人员，特别是项目负责人；

1.3考察设计单位的设计业绩、同类项目的设计报价和施工过程中的服务情况。

2．与方案设计单位的联系、沟通

2.1参与设计委托书的编制和评审；

2.2参与建筑方案的评审；

2.3参与建筑立面的评审；

2.4参与设计人员的联系和沟通，更深入地了解设计理念、意图；

2.5核对建筑方案中各项技术经济指标的符合性和合理性。

3．参与户型结构等方案的评审。

在设计人员完成建筑方案设计后，可结合项目的定位（客户需求）和平面布局进行户型评审，评审时应注意使用功能（适用性、安全性）、经济性及美观等。

4．配合设计、项目公司做好材料、设备的初步调查，进行相关资料的收集。

根据建筑方案，对方案中所涉及的一些新材料和重要（大）设备进行考察与评审,主要考察内容：

4.1材料、设备的主要性能、指标；

4.2材料、设备的适用性；

4.3材料、设备的可操作性；

4.4材料、设备的经济性。

5．协助项目公司领导编制项目总进度计划。

对分期建设项目应重点从以下几个方面考虑：

5.1土地的交付情况（征地、拆迁）；

5.2分期综合验收可行性；

5.3市政管线系统；

5.4营销计划；

5.5景观样板区对外展示时间等。

（三）扩初设计阶段

1．委托初步勘察。

根据设计要求，在进行初步勘察设计委托时应注意：

1.1根据设计提出的技术要求，编写初步勘察委托书；

1.2审查地质勘察单位的勘察资质；

1.3审核勘察单位提交的勘察组织设计及分析报告；

1.4会同设计人员审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求。

2．参与扩初设计的评审

2.1建筑结构选型评审，确认结构选型的经济性和可行性；

2.2重要（大）设备的评审；

2.3“四新（新技术、新材料、新工艺、新产品）”技术的应用评审。

3．进一步进行材料、设备的调研工作，并参与拟定调研报告，详见《物资采购控制程序》、《重大设备采购工作规程》。

4．参与同类楼盘的考察，了解相似建筑形态的建筑风格、建筑关键部位、立面细部做法；

5．考虑招投标的准备工作，提前进行监理单位、施工单位、材料供应单位的考察筛选工作；

6．委托地质详勘

6.1审查勘察单位的勘察资质；

6.2组织参加勘察招标的单位进行现场踏勘，会同设计回答投标单位对招标文件和勘察任务书中的有关疑问；

6.3审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；

6.4审查勘察进度是否满足设计出图的要求，人员、机械是否达到标书的承诺，能否满足勘察施工要求；

6.5做好地质勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大等导致补孔或孔深增加时，应及时通知设计单位共同解决，并签发联系单予以确认；

6.6在勘察过程中，项目工程部应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考；

6.7会同总工程师办公室和设计单位对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。

（四）施工图设计阶段

1．当施工图设计与扩初设计非同一家设计单位时，应组织协调彼此之间的图纸交底：

1.1要求扩初设计单位向施工图设计单位说明建筑方案的设计意图；

1.2要求扩初设计单位向施工图设计单位说明关键的部位、立面和节点的注意要点；

1.3要求扩初设计单位向施工图设计单位提供墙身剖面大样图；

1.4要求施工图设计单位对扩初设计进行仔细审阅，并对图纸内容与扩初设计单位进行充分沟通；

1.5对扩初设计单位和施工图设计单位间的各类协调会,均要形成会议纪要。

2．根据工程报批、图纸审查、工程建设的进度，催促设计单位按合同出图，并控制设计出图进度；

3．工程部各专业管理人员关注施工图的设计进度，及时与设计人员沟通设计意图，在施工图出图前完成专业内初步图纸审查；

4．配合前期管理人员做好政府有关部门的图纸报审工作

4.1及时提供图纸报审所需的施工图；

4.2协助前期管理人员做好在图纸报审时所遇到的与图纸相关的各类问题的回复工作。

5．参与委托施工图交叉审核工作，配合前期管理人员提供以下资料：

5.1设计单位的资质证书和营业执照；

5.2相关设计人员的资格证书；

5.3全套施工图及设计计算书（节能计算书、结构计算书等）；

5.4根据施工图审查报告，了解施工图设计情况，并督促施工图设计单位根据施工图审查报告，回复审查报告中提出的各项审查意见。

6．针对图纸设计及有关文件进行审图、核对等工作；

7．参与扩初设计单位与施工图设计单位之间的协调工作；

8．着手开展基坑围护方案、景观、精装修、综合管线等专项设计委托的准备工作。

二、招投标管理标准和要求

择优选择重信誉、有实力、价格合理、配合服务好的设计、施工、监理、勘察单位以及材料设备供方作为合作单位，使项目的质量、进度、成本等得到有效保障。

（一）设计招投标管理

配合公司相关部门做好设计招标工作，参与合格供方的考察与评定，从设计品质、服务品质、成本控制等方面为合格供方的评定提供基础性参考依据。

（二）监理、施工招投标管理

1．监理、施工单位的考察

1.1从报名监理、施工单位中初步筛选考察对象，制订考察计划（内容包括参加人员、考察单位、考察内容、对方联系人、时间表、行程等），经相关领导批准后，落实考察计划各项内容，然后实施；

1.2监理单位的考察内容主要从总监理工程师及监理组成员着手，考察相关业绩和目前承担工作是否影响本工程的到位率，向业主了解监理工作情况；

1.3施工单位的考察内容主要从项目经理及项目管理班子着手，考察其施工的相关类似工程情况，向业主了解施工配合情况。

1.4通过正面接触与侧面了解，对总监理工程师、项目经理的责任心、信誉度、综合实力及人品进行全方位考察。

2．考察报告的编制

考察报告的主要内容包括业绩、考察情况介绍，考察单位（拟派总监、项目经理）简介，并通过横向对比分析形成初步意见，同时应将考察过程中发现的一些疑点提出，以便在下一阶段招标过程中重点关注。

3．招标文件的编制

3.1由工程部起草招标文件，组织相关部门进行内部评审，形成评审纪要，并按纪要进行修改；

3.2招标文件的主要内容：

工程概况、项目建设的依据和条件、有关单位和机构、招标方式、投标单位要求、招标原则、投标要求、招标范围、投标报价的组成、报价编制依据、报价中有关费用处理、承包方式、工程质量、工期及安全文明施工要求、材料供应、招标日程安排、投标费用、招标文件组成、投标书的递交与组成内容、开标、审标、询标、评标、决标、中标签约、合同主要条款。

4．入围单位的面谈，取得书面承诺书

4.1入围单位的面谈时间安排在招标邀请书发出前；

4.2项目公司招标小组与入围单位逐一面谈，内容涉及工期、质量目标、造价及人员、设备、付款方式等；

4.3要求入围单位在约定时间前出具相应内容的书面承诺书。

5．招投标资料的准备

5.1熟悉当地招投标的情况，如：

费率、实物工程量、招标方式、市场优惠幅度等，必要时编制标底；

5.2编制评标办法，准备招标书、编标统一口径、设计文件等；

5.3根据建筑面积、场地情况及项目开发总体计划进行标段划分，既要方便管理，又要确保场地的合理使用。

6．编制招标答疑

6.1监理、施工单位在领取招标文件后，编制标书过程中产生的问题按照招标书的约定日期书面提交到指定部门或人员，汇总后召开答疑准备会议；

6.2会议由公司领导、工程成本管理部、工程管理部、材料设备部等相关人员参加；

6.3会议内容是针对汇总的提问进行明确和解答。

7．开标

7.1项目公司工程部应提前到场，做好准备工作；

7.2主持或参与开标会议，邀请所有投标人参加；

7.3开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；

7.4开标过程应当记录，并经所有投标人签字认可。

8．评标

8.1评标由招标小组负责组织；

8.2评标应在严格保密的情况下进行；

8.3完成评标后，编写评标意见，并推荐合格的询标入围单位。

9．询标

9.1对投标文件一些不明确的地方进行汇总，同时对公司所关心的问题进行整理，拟定询标书，由相关部门进行评审；

9.2针对不同询标入围单位约定询标时间及地点，邀请公司领导、工程成本管理部、总工程师办公室、材料设备部参加，进行询标。

10．决标

10.1