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挺进工业地产时代一个故事引发的思考
挺进工业地产时代——一个故事引发的思考
1、挺进工业地产时代——一个故事引发的思考：
一块50亩的郊区空地，一年最多能赚多少钱？
网络上流传这样一则故事：
话说几个要好的朋友，周末驾车来到城市近郊游玩。
途径一片农村空地时，朋友指着路边那块地问：
“你们知道这块50亩的空地，一年能产生多少效益？
”
以前，大家从来没有想过类似问题。
因此，他突然的一句话，难住了一行人，也让大家为他的问话搞得莫名其妙。
莫非这块杂草丛生的空地还能产生什么效益？
即便挖空心思要做点什么，它一年的价值也不过万把块钱而已。
对于大家的结论，朋友先是憋住了许久，然后伸出食指在大家眼前晃动：
“在我食指后面加两个零还要再加上一个万元，请问你们这是多少？
”100万！
这确实是一个让我们每个人张大了嘴巴的结果。
朋友告诉我们，这片看似偏远的空地，实则是一个工业项目用地。
他通过以租赁停车场、修车厂的方式，在这块空地上每年收入上百万，挖掘到了他在城市创业的第一桶金。
他说，工业地产的用地在普通人心里，不是认为偏远破旧，就是认为没有投资价值，殊不知新经济时代已经改变了赚钱的法则。
在这片极低成本的空地上，你可以做一家仓储式商店，可以做一个运动休闲场所，可以做一间工业主题的露天酒吧，也可以做一个创意艺术工作室……
随着国家GDP的增加，人们财富的积累，自然人到法人其实是每时每刻都在发生的事情。
我们中的每一个人，都面临一个最好的创业时代。
工业地产的投资价值，就在于大家还从来没有认识到它的价值。
而这，正是我们投资创业的最好机会。
工业地产:
一个不再陌生的名词
伴随着中国房地产业的快速发展，一切与地产相关的名词纷纷走进人们的视野。
工业地产，作为地产领域的一个近期频繁出现的名词，正逐步地走进人们的生活。
在大多数人眼里，工业地产的概念就等于厂房，是类似住宅的纯物业。
这大概是因为，改革开放后，珠三角地区到处都是零散的、各种各样的厂房，美其名曰某某工业园，见得多了便成为一种固有印象。
那些所谓工业园的特点是：
由一些小开发商或私营业主建造的厂房，设计简易、功能单一，进驻企业类别杂乱等等。
看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。
如果没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。
工业地产是房地产的一个重要组成部分。
与住宅地产等纯粹以满足居住功能的消费型地产不同的是，它是以满足产业和企业发展需求为出发点的产业型地产。
工业地产是以工业用地为生产资料，以地产开发和招商引资为基本手段，以产业聚集为根本目的，以工业厂房、工业楼宇为开发对象，以其他生产、经营性企业为服务对象，集投资、开发、经营、管理、服务等为一体的新型地产开发形态。
工业地产是在转变经济发展方式的新形势下，推动产业集聚，加速城市发展的招商地产、产业地产、动力地产、税源地产。
工业地产起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中；1970年后，工业地产得以快速发展并在各方面逐渐走向成熟。
在国外，工业地产是一个城市乃至国家的经济支柱。
日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。
改革开放以来，中国经过30年的经济高速增长，已经成为世界的制造工厂，全世界的人们都在享用着中国制造的各种各样的产品。
但是在繁荣的背后，掩盖不了我们因缺乏核心技术带来的低端被动地位，我们的勤劳换来的却是发达国家的坐享丰厚利润。
2011年3月15日《世界经济学人周刊》公布：
中国成为全球最大制造国。
据《世界经纪人周刊》公布数据2010年中国占世界制造业产出的19.8%，略高于美国的19.4%，已成为全球制造业产出最高的国家，同时把美国赶下其盘踞110年的最大商品生产国宝座。
在总量上已经实现超越，那么在结构上又该如何实现突破?
尽管总量领先，但从竞争力而言，中国制造业仍在科技、质量控制、管理、专业技术以及其他高端制造业的重要因素中落后。
更重要的是，中国在高端制造业上仍然没有太大突破。
2010年全球最有价值的500个品牌，中国制造业品牌只有17个，且前100名榜上无名。
据统计，中国制造业2009年的成本费用利润率仅为6.91%，制造业劳动生产率、增加值率仅约为美国的4.38%、日本的4.37%和德国的5.56%;中国制造大而不强仍处于全球产业链中下游;与此相对的是，2009年，美国制造业生产率增长7.7%，超过其他任何国家。
HIS世界工业服务主管马克﹒基奈表示，美国在2010年的制造业产出仅略低于中国，但美国制造业只有1150万工人，而中国制造业雇用了1亿人。
基奈同时指出，中国的制造业产出中，尤其是在电子等领域，很大一部分来自美国企业的中国子公司，而且基于源自美国的技术。
值得一提的是，全国政协委员刘汉元在全国“两会”中关于如何做强“中国制造”的问题，也备受媒体关注。
他表示，“中国制造”已经到了从量到质转变的关键时期了，建议将“质量强国”列入国家战略。
由此看来，中国制造业要将“全球最大制造国”的头衔坐实，要走的路还很长。
从“中国制造”向“中国创造”转变，这是一个里程碑式的决策，标志着中国将迎来未来几十年的创新和创造热潮，中国将迎来新一轮的产业升级和新型工业发展高潮。
创新和创造，革新和发展，需要我们跳出目前工业园区的孵化薄弱性、发展局限性、融资单一性、管理粗放性、资源配置和公共服务的不和谐性，以产业集聚、资源集约、服务集成、发展绩效突破口，大力发展新型工业地产园区，用专业化的服务、市场化的机制、多元化的配置，为中国企业从“中国制造”走向“中国创造”，营造良好的产业环境，释放充足的发展能量，创造高效的服务空间，培育生态的企业成长“林地”。
创新和发展的时代，呼唤产业升级和新型工业的发展！
产业升级和新型工业进程，期待更多工业地产园区的创新和发展！
安居&乐业：
孰是下半场的主角？
安居乐业，天下太平！
居者有其屋，劳者有其业。
这是人类生存的重要条件之一，是社会安定、人心和谐不可或缺的基本要素，是关系到政府，关系到国家的事情，更是关系到一个民族长期发展与兴旺的大事情。
在过去的十年，中国经济经历了前所未有的繁荣，GDP翻了两番，经济增速始终保持在9%以上。
伴随着中国经济的高速发展，以商品房住宅为主体的消费性地产经历了长达12年的持续繁荣。
不仅极大地改善了城市居民的住房条件，有效地推动了城市化进程，同时也成为支撑中国经济发展的重要支柱产业之一。
过去的十年，全国地方财政收入的一半以上，来自于土地出让金收入。
至今，全社会固定资产投资已经占到全部经济活动的70%，而房地产投资成为固定资产投资的重中之重。
以至于不少人士认为，房地产泡沫盛宴已经危及到国民经济安全，产业空洞化趋势的日益严重，居高不下的房价影响到了民生。
当打击楼市泡沫的呼声越来越高，当更多的城市新一代城市公民沦落为“房奴”，当国家总理三番五次地把控制房价作为对国民的承诺，2011年1月26日，国务院在一轮接一轮的调控错失接连出台后，终于公布了号称“史上最给力”的八条最新楼市调控政策。
“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。
以居住商品房为主体的消费型地产终于在各方争论中，放缓了发展的步伐。
据国家统计局3月18日发布的信息，与上月相比，70个大中城市中，太原、长春、青岛、岳阳等8个城市新建商品住房环比价格下降，6个城市环比持平。
与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住房同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
中国银行战略发展部高级经济师周景彤表示，2月份数据说明房价调控已初见成效。
如果限购政策继续落实，房价下半年有可能进入稳定向下降的阶段。
与此同时，国家加大了对保障性住房的建设力度。
在3月份闭幕的十一届全国人大四次会议上，总理政府工作报告提出进一步扩大保障性住房建设，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共一千万套，以改善城市中低收入者的住房保障。
调控之下，滋生出新的困惑。
消费型地产无论在过去的十年经历的辉煌还是疯狂，是刚性需求还是投机投资，房地产业对中国经济发展的贡献毋庸置疑！
房地产业以市场化的成熟运作手段，极大地拉动了中国内需市场，成为支撑中国经济每年9%递增速度的重要力量；房地产业的发展，带动了国家相关行业的持续发展，使得中国在美国次贷危机、全球性经济危机的阴霾下，保持了高调发展的态势；房地产业的发展，极大了释放了农村劳动力，在减少城乡收入差距，加快新农村建设中发挥了积极的影响；房地产业的蓬勃发展，加速了中国的城市化进程，使得中国城市化率从2000年的36.66%，演进到2010年的46.6%，成为中国城市化进程发展最快的十年。
如今，国家十二五规划已经开始实施，在未来的五年甚至十年中，没有了消费性地产的推动，中国经济高速发展的保障在哪里？
中国城市化进程的推动力量在哪里？
中国农村劳动力转移的方向在哪里？
中国持续投资的支撑点在哪里？
简而言之，谁将成为推动中国未来十年经济发展的主角？
工业地产无疑是必然的选择！
工业地产与居住地产同属地产行业。
都具有投资额大、关联面广、发展周期快、内需刺激能力强、对城市化进程贡献大的特点，但产业地产与消费性地产又有着很大的不同。
工业地产的开发以促进产业聚集为目的，与居住和商业等消费型地产相比，有很多不同之处。
服务对象不同：
产业型地产的服务对象是生产和经营性企业，消费型地产服务的对象是城市居民；发展区域不同：
消费型地产对项目位置要求苛刻，讲究“地段、地段、还是地段”，产业型地产对地理环境要求不严，一般处于城市边缘区域；税收贡献不同：
消费型地产和产业型地产在项目开发期间，纳税科目和纳税比例一样，都要按照国家关于房地产行业的纳税制度纳税，不同的是在项目开发结束后，产业型地产因招商引进大量企业，为地方政府贡献大量税收，贡献年限50年；用地性质和土地使用年限不同：
消费型地产和产业型地产的用地，都必须通过招拍挂程序取得，消费型地产的用地性质属于居住用地和商业用地，土地使用年限分别为70年和40年，产业型地产的土地性质一般为工业用地，使用年限50年。
因此工业地产是在转变经济发展方式的新形势下，推动产业集聚、加速城市发展的产业地产、招商地产、动力地产、税源地产。
下半场的主角，有时代赋予其的历史使命。
——工业地产，将更加给力中国的城市化进程。
推进城市化进程，主要任务之一就是把大量的农村劳动力解放出来，促进其到城市安居生活。
农民到城市安居，并不能把农民的土地剥夺走，把农民强行赶到城市里去“逃荒要饭”。
这样的话，农民虽然住着漂亮的房子，走着宽阔的马路，感受着城市现代文明成果，却始终是没有生活来源的“漂族”。
到城市里安居是前提，是要到城市里就业。
乐业的前提是就业，城市必须提供大量的就业机会。
先进制造业无疑是安置就业的最好渠道。
我们层对富士康配套企业做过调查，在每100平方米的生产车间，工人密度高达17个。
按照这样的指标核算，每100亩土地就可以安置1.7万产业工人。
让先进制造业在城区合理布局，健康发展，就必须靠产业聚集去来实现。
发展工业地产，是推动产业聚集的有效载体。
——工业地产，将更加合理利用紧缺的土地资源。
中国是一个人多地少的国家，随着上一轮城市化进程的推进，建设用地与耕地之间平衡的矛盾已经非常突出。
中国未来三十年的发展，建设用地将成为更加珍贵的稀缺资源。
在有限的可建设用地上，如何提高亩产效益，使单位土地创造出更大的价值，是各级政府高度关注的发展问题。
为了集约用地，河南省政府专门对工业用地规划指标进行了明确，“落址在国家级开发区内的工业项目用地每公顷投资强度不得低于2250万元，落址在省级开发区内的不得低于1800万元。
工业项目的建筑系数应不低于30％。
工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的5％。
绿地率不得超过20％。
工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短流程，节约使用土地。
对适合多层标准厂房生产的工业项目，必须进入标厂房区，使用或建设多层标准厂房，不准单独供地。
”我们也对国内的工业园区的单位土地亩产税收情况进行了调研，2009年，江西省工业园区平均亩产贡献税收3.2万元，河北鹿泉市土地亩产税收及格红线5万元，上海宝山区庙行镇工业亩产税收10万元以上享受政府奖励，天津滨海新区低于18万元亩产税收的企业原则不再接纳，杭州特色工业功能区（工业地产园区）亩产税收60万元，成都青羊工业总部基地（工业地产园区）年亩产税收达到130万元……。
以上分析可见，按照精细化、标准化、市场化开发建设的工业聚集区和工业地产园区，较传统的平面布局、单户分割的工业园区相比，亩产税收高出5—10倍，如果拿江西工业园的平均税收贡献和青阳总部基地相比，工业地产园区的亩产税收是传统产业园的40倍以上。
究其原因，一是工业地产注重“向空中要效益”，注重集约用地，一块50亩的工业用地，按照传统布局方式，也许一般只建设5000平方米左右的厂房，其余的被绿化、广场、办公、宿舍、餐厅等功能用地占据，如果按工业地产开发手段，开发建设新型标准厂房，按照平均1.5的容积率，至少可以建设5万平方米厂房，可以安置10家企业；二是工业地产注重“向项目要效益”，注重优势产业招商，进驻企业的发展潜力和发展后劲充足，对社会贡献大；三是工业地产注重“向服务要效益”，工业地产注重产业链的完善和综合服务平台建设，提高进驻企业的生产效率；工业地产园区整合金融支持、品牌策划、商务推广等商务配套设施，增强企业发展动力。
因此，当建设用地越来越成为稀缺资源，当河南举全省之力支持郑州发展，郑州，必须切实珍惜每一寸土地的产出效益！
只有大力发展工业地产，坚持企业集聚、产业聚集、资源节约、产业升级，才能在不以牺牲粮食和耕地的前提下，加快产业聚集，加快城市化进程。
——工业地产，将更好地服务产业转移和产业升级。
产业的梯度转移为整个产业地产的发展提供了广阔的市场基础，从世界范围来看，主要产业梯度转移从发达地区到发展中地区转移，二战时期的经济从欧洲转向了美国，上世纪60—70年代由从美国转向日本，70—80年代又从日本转向台湾等亚洲四小龙，80—90年代大陆沿海城市又承接了这一转移。
现在，这一世界性的规律转移又转向了中国内陆城市。
分析转移的要素有两个方面，一个是市场的拉动，另外是低成本的吸引。
产业转移，首先是制造业的转移。
对进行产业转移的企业来说，自己买地建厂面临诸多困难：
首先，拿地不容易，费时费力，经营成本增加；其次，由于不能解决配套，不能建立销售网络，谈不上物管、治安；再者，一次性买下50年土地使用权，对于刚到一个陌生地方的企业来说，风险较大，也不现实。
这就迫切需要有成熟经验的工业地产商，按照产业转移的企业需求，合理规划、快速建设满足企业进驻的标准厂房、办公研发用房和职工安置用房，促进企业快速落地，降低企业在产业转移中的压力与顾虑。
——工业地产，有能力成为未来三十年的支柱产业。
在过去的十年里，消费型房地产成为理所当然的国民经济支柱产业，在未来的十年里，工业地产极有可能接过消费型地产的接力棒，成为新一轮经济转型发展下的支柱产业。
国内从事工业地产起步比较早的天津鑫茂集团，在长期对消费型地产和产业类地产内在需求规律研究的基础上，得出了这样的结论：
在消费性地产聚集的城区，有80%的消费型地产，就必须配套20%的产业地产，否则就会造成大量人员就业困难，或者导致“居住鬼城”；同样，在产业型地产聚集的区域，有80%的产业地产，就必须配套20%的消费型地产，否则就会造成大量工业无处安身，或者导致“产业鬼城”。
按照这样的“二八理论”，工业地产未来发展空间将大的惊人。
更重要的是，工业地产较消费性地产相比，是一个创造持续税收的地产，地产开发完成后，进驻企业给城市带来40年以上稳定的税收来源；工业地产园区较传统性产业园区相比，是一个创造持“高亩产税收”的地产，企业高密度布局，带来传统产业园区至少5到十倍的税收贡献；同时，工业地产更是产业升级的孵化区、是中小企业成长的培植区，未来从工业地产园区走出来的企业，将与工业地产一起，成为中国经济增长的支柱和栋梁！
限购令：
挡不住工业地产的风生水起
近段时间，各地纷纷推出的楼市“限购令”，收窄了资金涌向住宅市场的通道，但在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。
此前一直被忽略的工业地产市场，已经焕发出新的生命力。
与住宅用地和商业用地相比，工业地产更是是绕过了目前出的所有房地产调控细则，包括所谓的房产税和物业税。
工业地产无疑成为资金投资的重要渠道。
——调控空白。
按照“新国八条”的规定，“二套房首付由最初的3成提到不得低于6成，贷款利率加升到1.1倍，三套房直接停贷”，在今年3月4日，郑州楼市“最强限购令”细则在千呼万唤中应声落地。
细则规定：
“自2011年3月4日起，郑州市区（郑州市包含市内五区及郑东新区，高新区和经开区不在限购范围）已有1套住房的本市户籍家庭，持本市居住证1年以上，在本市缴社保或个人所得税1年以上的非本市户籍家庭限购一套。
对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
”
以上针对住宅市场的调控，提高了消费型地产的投资门槛，限制了投机行为。
无疑为工业地产市场带来利好消息。
“不限购、不限贷、不限外”的自身优势，使得工业地产受到越来越多投资者的喜爱和追捧。
目前金融机构对于工业地产提供的信贷政策依旧不变，维持5成首付，利率也是以往的指标，并没有增加工业地产投资者的投资成本。
在住宅政策频出、投资限制加大的情况下，产业地产也成为了工业产投资者当下最稳妥、最安全的投资方向。
——市场急需。
工业地产兴起是由中国经济特别是中国制造业的崛起催生的。
中国的工业化进程越来越快，但离实现工业现代化至少还需要十年的时间。
在这十年期间，世界制造业的中心将逐步转移到中国，中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。
而制造业的崛起必然带动以工业园、厂房和物流仓库为开发项目的工业地产的崛起。
所以，说在未来至少十年的时间里，工业地产市场都会火暴下去。
这一点我们从国内外工业地产商的动作就可以看的出来。
进入2006年以后，国外的工业巨头如普洛斯、amb等都开始在中国布局工业地产，刚刚过去的2010年，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在重庆两江新区投资工业地产；世茂集团等多家地产商也宣称要把工业地产变成拉动增长的马车。
此外，从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达17％。
目前住宅的投资回报率约为3%至5%，而商业地产的投资回报率达到6%至8%。
——政策支持。
与住宅市场不同，影响工业地产更多的是国家宏观经济政策、城市化进程和城市经济发展等方面。
从一系列已经出台的新政上分析，国家旨在调控过快增长的房价和抑制各种激增的投资性需求，其中并没有将工业地产纳入本轮调控的重点。
此次新政对工业地产的影响不仅不大，反而在国家不断出台拉动内需政策的引导下，迎来了新的高潮。
2010年,在国家经济刺激政策的拉动下,我国经济率先走出经济危机的泥潭,开始全面复苏,物价的上涨为市场带来了新的活力。
2010年,中央在拉动内需方面的投资将达11800亿元,可以带动大概4万亿元的投资规模。
特别是国家为推动经济复苏和缓解就业压力,鼓励自主创业,对创业者在税收、融资等方面出台了一揽子优惠政策,这一政策将带动更多的人自主创业。
在国内形势一片大好的同时，国外的跨国企业也对中国市场跃跃欲试。
由于进出口贸易的逐步回暖，制造企业、IT公司和贸易类公司对工业房产和物流的需求已经开始增加，在经济回暖的同时，软件制造、生物科技以及生产研发等企业对于研发办公楼、生产厂房的需求也将进一步增加。
2010年国务院审议并原则通过《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，也证明了“工业地产”举足轻重。
会议指出，加快培育和发展以重大技术突破、重大发展需求为基础的战略性新兴产业，对于推进产业结构升级和经济发展方式转变，提升我国自主发展能力和国际竞争力，促进经济社会可持续发展，具有重要意义。
战略性新兴产业的发展，更加速了市场对研发办公楼、生产厂房的需求，加速了工业地产的产业化发展。
没有产业支撑的城市，前景是暗淡的；没有高端产业、优质企业的聚集的城市，发展是缓慢的；没有就业动力的城市建设，在世界上任何地方都没有成功的。
离开了产业支撑和持续经营，再庞大的地产投资也是短期行为，只能创造出睡城和空城。
房地产本身并没有生命，关键是服务于谁，服务于什么。
以地产服务产业，以产业繁荣城市。
工业地产是地产项目的灵魂和引擎，让房地产对城市的发展产生了积极的推动和支撑作用。
产业型产业是拉动经济的发动机，未来十年将是“工业地产”的黄金期。
工业地产：
在颠覆中前进，在创新中发展
可能我们最早一次在报纸上见到“工业地产”是在2003年的河北经济日报上。
然后在2003-2004的两年时间里，媒体上还是很少能见到这四个字。
到了2005年就稍微多了一点，到了2006、2007年，“工业地产”四个字就常常见诸报端了。
其实，中国工业地产的出现远不是近几年的新生事物。
伴随着中国改革开放的进程，工业地产在中国已经默默发展的了近30年时间。
改革开放以来，全国各地兴办起了各种各样的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业区、工业园区、产业聚集区等，成为吸引国内外投资最为集中、经济增长最快、市场最具活力、投资环境最完备、运行体制最新、经济效益最好的区域之一，是中国改革开放的一个历史性创举。
但同时，我们也应看到，随着我国经济持续、稳定、快速的增长，旧的经济增长模式和经营理念所呈现出的问题也越来越多，主要表现为开发区数量过多，层次和质量却不高，多数园区招商引资出现困难，招商推介活动往往是事倍功半，投入与产出严重“倒挂”。
究其原因，传统的工业园区定位和运营模式，在新经济形势面前，已经显得力不从心，迫切需要从开发机制、开发观念、公共服务能力、资源整合配置等方面进行创新和改革，用全新的工业地产运营理念，进行园区的市场化、标准化、持续化开发。
传统工业地产园区发展中存在的误区有以下几个方面：
——认识误区：
只生产、不生活、无文化。
许多开发区、高新区、工业园区，只知招商引资多建厂，一切围绕“生产”转。
殊不知园区的本质是什么。
园区的管理部门，实际上是一级政府；开发区、高新区、工业园区实际上一个特殊意义上的城市。
城市的本质定义是：
人类生产过程、生活过程与文化过程三大过程的基地。
正是因为只认识到“生产过程”而忽略了“生活过程”，更不知“文化过程”，所以有一些园区实际上只是厂房区而已，配套设施、生活环境以及实效性的多元化服务严重滞后。
也正因此，有的开发区对外来投资商、尤其是的对创业者吸引力不足，或者留不住有巨大发展潜力的企业，更留不住杰出的创新人才。
——客户误区：
贪大拒小、嫌贫爱富。
很多园区对投资商、创业者有明显的“嫌贫爱富”心态，不是高新技术的项目不欢迎，不是亿元以上的投资不主动，不是外商投资的项目不积极。
其实，就我国现实情况和经济发展水平而言，我们的中小企业不是太多，而是还远不够多。
没有数量，哪来质量？
开发区如没有众多中小企业，哪有更多的发展机率？
更何况，新经济发展的实践也证明，众多小企业的生命力和发展速度远远超过许多传统的大型企业。
——服务误区：
只重行政服务，缺乏商务服务。
很多园区把服务功能简单化，认为为企业服务就是给政策优惠、提高办事效率。
这些常规的行政服务固然重要，但企业更需要的是完善的商务服务氛围。
比如，很多企业关注的融资难问题，企业需要的不是召开几次银企洽谈会，而迫
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