住宅楼项目前期策划书图文.docx

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住宅楼项目前期策划书图文

编制说明

策划小组成员：

组长：

邢六金

副组长：

赵荣生崔海峰

组员：

郝云霞张星魁李月玲及项目部其他管理人员

相关数据获取途径：

1、怡然·易居1#楼、2#楼及地下车库设计施工图

2、投标文件

3、现场实际情况

4、集团公司可视化手册及其它管理手册

5、施工合同

6、绿色施工导则

7、国家和地方颁布的法律、法规、标准和规范

策划过程活动：

1、2014.10.20项目策划第一次活动，框架组成及分工

2、2014.10.30～2014.11.25每周一次对各自模块进行交流

3、2014.11.30项目策划书土建第一次讨论稿

怡然·易居前期策划

1、编制依据

1、怡然·易居1#楼、2#楼及地下车库设计施工图

2、投标文件

3、现场实际情况

4、集团公司可视化手册及其它管理手册

5、施工合同

6、绿色施工导则

7、国家和地方颁布的法律、法规、标准和规范

8、施工现场现状图

2、工程项目概况

基本概况

工程名称

工程地址

建设单位

监理单位

设计单位

开、竣工日期

2014年11月20日——2016年10月30日

主要结构形式

框架、剪力墙结构

面积/层数

建筑面积68907.44㎡/33F*2栋（其中：

原施工单位已完成1#楼、2#楼-0.080以下主体及地下车库C-T轴/3-17轴施工共计7135㎡，剩余部分由我单位施工）

建筑装饰、

安装要求

土建：

室内初装修，公共部分精装修，外墙为涂料及饰面砖；安装：

给排水（含消防）、采暖、强弱电（含消防）、通风

建设地点的环境特征

地理位置

位与太原市建设南路与南沙河交叉处东北角，交通便利，市政设施尚未完善。

场地条件

场地较小且相邻建筑物较多：

场地内道路狭窄，弯折点较多，施工车辆掉头困难，场地南侧无法布置道路，部分地库现阶段未能施工；

拟建的地库西北角有运行的锅炉房及仍在使用中的办公区；2#楼南侧多处占用施工现场道路（原有的配电室、市一建单层宿舍）。

施工材料需在车库顶板上设置堆放区；

1#楼北侧地库基础底板边缘距太原市一建六层住宅楼仅9.5m；

地库西南角剩余6根桩未施工，且即有建筑占用其中一根桩位；1#楼北侧地库的桩基础未施工，且现状锅炉房正在使用中，只能利用停暖期施工；

现场仅一处连通市政管网的排水井；

原地下管线有：

1#楼东侧埋置电缆，东西向斜穿生活污水主管道，锅炉房的给水、供水、回水、排水管道。

季节气候

春季（3月～5月）气温回升快，光照充足，降水少，蒸发大，大风日数多，平均气温9℃～12℃；夏季（6月～8月）气温高、湿度大、降水集中，平均气温22℃～24℃；秋季（9月～11月）气温下降快、风少、多晴朗天气，平均气温8℃～10℃；冬季（12月～次年2月）寒冷干燥、多晴朗大风天气，平均气温零下5℃～零下9℃。

人文环境

现场四周均为市一建家属楼，与居民因采光问题关系较紧张

其它

建设项目的特点、重点及难点

土建部分

特点：

1）本工程1#楼单层建筑面积为1274.62㎡，31轴、32轴中间设置伸缩缝，2#楼单层建筑面积为450.48㎡，方便部署混凝土及钢筋工程分段流水施工。

2）1#、2#楼均为33层，其中1#楼3层及以上、2#楼2层及以上均为标准层，便与样板制度的推行。

3）原施工单位已完成1#楼、2#楼-0.080以下主体及地下车库C-T轴/3-17轴施工共计7135㎡。

4）现场施工场地有限，无法设置环形道路，2#楼东侧车库入口需待2#楼施工电梯拆除后方可施工。

5）因前期设计原因，前期变更频繁，工作开展缓慢。

6）原场地内为原市一建办公区，地下管网较多，且均处于使用状态。

难点：

1）原施工单位已施工完成部分，混凝土接茬留置不规范，外露钢筋存在锈蚀现象，地下车库质量通病：

蜂窝、漏筋、胀模等现象较多。

2）1#楼每层阳台14个，2#楼每层阳台4个。

阳台外侧两条竖向线条均由200*200钢筋混凝土构造柱成型，1~33层整体贯通且突出建筑外墙，成型质量难以控制。

3）1#楼每层共计飘窗20个，2#楼每层飘窗8个，且1~33层线条整体贯通，施工难度大。

4）1#楼北侧地下车库距太原市一建家属楼距离仅9.5m，且地下管线复杂，既有建筑未进行地基处理，开挖支护难度大。

5）地库顶板防水面积较大，施工过程中需设置多处设置材料堆放场地及机械场地，组织施工较为困难。

6）建设单位分包内容较多（门窗、外墙外保温），管理难度大。

7）工期紧、多工种穿插，穿插施工，组织难度较大

8）现场距离居民区较近，噪音控制难度大，且塔吊覆盖居民区，存在安全隐患。

重点：

1）工程质量目标为确保结构“迎泽杯”，严格监控混凝土成型质量，坚持实测实量制度。

2）剪力墙层间接茬处模板采用该公司统一做法，保证剪力墙根部成型质量。

3）室内100mm厚砌体重点监控，特别对端部或中间部分构造柱，保证墙体垂直、平整度。

4）楼梯间踏步使用定型钢模板，保证踏步成型质量，使用废旧模板进行成品保护。

5）地库防水面积较大，出现问题后维修困难，确保一次成优，无漏点。

6）1#、2#楼均为33层，外墙保温面积大，保温粘贴实行样板引路、层层验收，确保粘贴质量。

7）外立面造型复杂、量大、施工难度大，重点控制成型质量及施工安全。

8）屋面编制专项施工方案，严格执行，保证屋面一次成优。

9）工程为商品住宅楼，混凝土地面平整度，墙体抹灰垂直、平整度，顶棚涂料平整度，门、窗安装质量，卫生间防水质量严格控制，保证住户楼层净高、使用面积。

10）周围均为居民区，协调关系，保证施工进度不受影响。

11）工程位于城市主干道建设南路西侧，所受社会关注较多，绿色文明施工措施的落实重点监控。

安装部分：

特点

1）质量目标高，进度要求快，与前期施工单位交接难度大。

2）前期施工方施工质量较差，管线错配漏配很多，管道及桥架预留洞位置偏差误差较大，衔接问题较多。

3）地下室层高低，梁高600mm后，所剩空间极其有限，排管难度大

4）主材大多为甲供、材料进场时间及材料质量控制难度大。

难点

1）地下室及地库部分管道、桥架、风管交叉多、布局空难。

2）卫生间下水管线较多、空间小、管线排布及操作困难。

3）水暖竖井空间小、管线多、设备多、密度高、操作难度大。

重点

1）卫生间下水计划一次成型，将使用PVC防水直埋套管，卫生器具的预留套管定位必须做到精准，使地漏、洁具统一，整体美观。

2）水暖竖井合理布置，既要美观实用，避免过多交叉，又兼顾施工维修方便。

3）电气竖井面积小设备多，立体考虑设备安装充分利用现有空间。

4）由于安装专业性较强，对劳务队人员素质要求高。

对于分包单位，我方需要对整体工程进行策划排布，尽可能综合排布，严格要求分包方按照我方质量要求进行施工，对其质量、技术严格要求。

5）电梯前室楼板厚度有限，从竖井进户强弱电管线多，交叉多，如果线路排列不合理将会影响土建质量及美观，必须样板先行合理布局。

6）穿剪力墙套管安装前，需土建弹出一米线，根据一米线对套管高度进行定位，套管下料需精确，穿顶板套管底部与楼板底平齐，上端应高出成品地面20mm，卫生间或厨房高出50mm。

7）屋面雨水斗安装前，土建需定出屋面贴砖方案，根据土建指定的位置进行精密的放线，确定雨水口预留洞的位置。

8）主楼后砌墙较多，二次结构植筋多，结构内暗配管要考虑植筋位置提前躲让，避免二次植筋时打断。

（空调冷凝水管）

9）甲供配电箱，因甲方订货周期问题，可能出现箱体预留洞，提前对箱体进行预留，控制尺寸、箱体加固、进箱管排列整齐、间距统一。

10）标准层二次墙体多，二次墙体线盒及管线比较多，主体配合位置必须精确，下管准确，提前对土建墙体图与安装平面图进行对比，提前发现结构问题，避免管线出墙。

主要

实物

工程量

1.土建部分

混凝土25399m3；钢筋3621.28t；砌体6533.5m3

外抹灰39704m2；内抹灰170294m2；门窗8622樘；外保温39704m2；外墙涂饰31585m2；外墙面砖8118.4m2

屋面防水9628m2卫生间防水3160.94m2细石砼地面61787m2

2．安装部分

钢管：

7842m;；焊管：

36518m；电缆：

5846m，配电箱：

742个；桥架：

1850m；灯具：

6759套；电线：

424195m；开关：

7305个

有哪些危险性较大的分部分项工程

北车库基坑开挖

主体结构施工（卸料平台安拆及堆取料、附着式升降手架提升、拆除；塔吊）

外墙保温、抹灰、涂饰（吊篮使用）

3、工程项目战略及定位

一、工程项目战略

二、工程项目定位：

质量目标：

主体结构迎泽杯，山西省结构优良工程，确保“省优”，争创“汾水杯”

安全文明施工标准：

山西省安全标准化工地，实施绿色施工，安全零事故；集团公司临时用电样板项目

技术标准：

山西省建筑业新技术应用示范工程

4、总体施工部署

项目

总体

目标

目标

项目

合同

目标

实施目标

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

工期

总工期：

（761）天

总工期（730）天，

投标开工日期（2014）年（10）月

（1）日；竣工日期（2016）年（10）月（30）日；

实际开工日期（2014）年（10）月

（1）日；计划竣工日期（2016）年（9）月（30）日

质量

合格

□优良

□鲁班奖汾水杯□国优□省优市优优质结构合格其他（）

安全

文明

□国家级标化工地省级标化工地其他（临时用电样板项目）

杜绝死亡、重伤事故，杜绝重大机械、火灾、爆炸事故。

技术

应用

□詹天佑奖□绿色施工科技示范工程新技术应用示范工程□太行杯QC成果

（2）项，工法

（1）项，专利

（1）项

实施

阶段

目标项目

阶段性实施目标

地基处理

（未完车库）

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（4）月

（1）日，完成时间（2015）年（9）月（30）日

质量

桩基一次检测达到设计值□1类桩85%以上，无III、IV类桩

收集影像资料

安全

土方开挖、基坑支护工程安全、无事故防止坍塌基坑变形观测防止机械伤害

技术

申报新技术应用示范工程□申报绿色施工示范工程

±0以下结构（未完车库）

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（4）月（30）日

完成时间（2015）年（12）月（30）日

质量

地下工程无渗漏钢筋保护层厚度一次检测合格率90%以上

收集影像资料

安全

□基坑边无堆载防止坍塌起重、吊装及安拆

□高大模架施工无重大安全伤亡事故□基坑周边变形监测

±0以上结构

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2014）年（11）月（23）日

完成时间（2015）年（10）月（21）日

质量

申报工程结构奖项主体施工至一半，申请结构优复查

混凝土结构施工质量优良收集影像资料

质量通病控制消除80%以上

实测实量合格率80%以上钢筋保护层厚度一次检测合格率90%以上

安全

模板、支撑体系、外架起重、吊装及安拆

临时用电样板工地现场会

临边防护无安全伤亡事故

技术

总结、编制QC、专利发明、工法、新技术应用等

二次

结构

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（5）月（6）日

完成时间（2015）年（10）月（31）日

质量

编制装修阶段创优策划砌体结构施工质量优良质量通病控制消除80%以上收集影像资料实测实量合格率80%以上

安全

起重、吊装及安拆临时用电

施工电梯无安全伤亡事故

室内

装修

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（6）月（26）日，完成时间（2016）年（8）月（30）日

质量

收集影像资料工程无影响结构安全（工程寿命）和使用功能的裂缝

质量通病控制消除80%以上实测实量合格率80%以上

安全

临时用电无安全伤亡事故

室外

装修

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2016）年（7）月（29）日，完成时间（2016）年（9）月（11）日

质量

建筑节能分部一次验收合格收集影像资料

工程（地下室、屋面、卫生间及墙体等）无渗漏

安全

临时用电吊篮外架无安全伤亡事故

屋面

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（9）月（28）日，

完成时间（2016）年（7）月（11）日

质量

屋面无渗漏收集影像资料

安全

临时用电临边防护无安全伤亡事故

安装

工程

质量

接地、防雷装置的接地电阻一次测试实得分100%

电梯安装保护装置测试一次达到100%

智能系统及系统集成检测主控项目100%合格，一般项目90%合格

接地电阻测试一次检测达到设计要求

电气

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日

完成时间（）年（）月（）日

管道

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日

完成时间（）年（）月（）日

通风

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日

完成时间（）年（）月（）日

收尾阶段

质量

申报各级质量奖项资料完整齐全可追溯工程质量无投述

无由于质量缺陷造成的结构加固补强

安全

申报各级安全文明标准化工地工程施工过程中，无安全伤亡事故

技术

申报各级技术奖项

组织机构

（附图）附件一

现场管理及平面布置图

图牌、标志、标语等企业形象规划和投入计划（附表）附件十一

项目生产、生活设施等临建的规划和投入计划（附表）附件十二

项目安全生产费用投入计划（附表）附件十三

总体施工顺序以及交叉作业安排

（附图）附件二

施工区段

划分

详见附件三

施工准备会召开时间

2015年4月10日

总工期、节点工期及主要分部分项进度计划

（附网络图）附件四

组织方式

项目管理目标责任制□项目承包责任制□项目基础管理责任制

□联营项目承包责任制□直属分公司承包经营责任制□其它

资源组织方式

专业分包内容

桩基

业主指定□公司要求□项目选定

地下防水

□业主指定公司要求□项目选定

基坑支护

业主指定□公司要求□项目选定

公共区域二次精装修

□劳□大清包□清包业主指定专业分包

窗制作及安装工程

□大清包□清包业主指定专业分包

园林、绿化

业主指定□公司要求□项目选定

弱电工程

业主指定□公司要求□项目选定

外墙外保温

业主指定□公司要求□项目选定

消防

业主指定□公司要求□项目选定

电梯

业主指定□公司要求□项目选定

外墙保温

□大清包□清包业主指定专业分包

单元门等制作及安装

□大清包□清包业主指定专业分包

围墙等铁艺栏杆工程

□大清包□清包业主指定专业分包

建筑物外装修

□大清包□清包业主指定专业分包

主要劳务分包内容

及分包形式

主体结构

□劳务总分包大清包□清包□小清包

二次结构

□劳务总分包□大清包清包□小清包

班组

小区内道路

□劳务总分包□大清包清包小清包

班组

初装饰装修

□业主指定□公司要求项目选定

安装工程

□劳务总分包□大清包清包小清包

主要材料供应方式

钢筋

□甲供公司要求□项目选定

混凝土

□甲供公司要求□项目选定

模板、方木

□甲供公司要求□项目选定

水泥

□甲供公司要求□项目选定

砌块、砖

□甲供□公司要求项目选定

砂石

□甲供□公司要求项目选定

装饰材料

甲供公司要求□项目选定

管材

甲供公司要求□项目选定

电线、电缆、配电箱

甲供□公司要求□项目选定

其它

□甲供□公司要求□项目选定

主要机械设备组织方式

塔吊

公司指定□项目选定

施工电梯

公司指定□项目选定

附着式升降脚手架

公司指定□项目选定

吊篮

□公司指定项目选定

资源需求计划

劳动力需求计划（附表）附件五

主要工程用料及施工周转材料需求计划（附表）附件六

主要施工机械、器具需求计划（附表）附件七

主要设备配置计划（附表）附件八

办公设备配置计划（附表）附件九

主要技术文件（规范）配置计划（附表）附件十

资金需求计划及资金运作方案（附表）附件十五

5、合同及市场分析

合同内的主要有利条款

合同内的不利条款及对策

根据《经营风险管控办法》设置合理的止损点

资源市场的分析及配置，针对内部劳务市场和当地材料、设备资源状况

多单位参建时主要竞争对手的优势和劣势分析

无其他参建单位

后续市场的分析

6、技术管理计划

（1）土建部分

主要工程施工方案

总体施工方案内容简述

（1）墙柱梁板模板采用15mm厚木胶合板模板，龙骨采用木龙骨；模架支撑采用钢管扣件脚手架；对拉螺杆采用直径14mm的普通螺杆（地下结构外墙用止水螺杆）。

（2）竖向直径14、16、18的采用电渣压力焊，其余均采用绑扎搭接。

（3）混凝土采用商品混凝土；砂浆采用预拌干混砂浆。

（4）外脚手架：

一层及以下支设落地式双排外架，二层以上采用双排外挑附着式升降脚手架，架体高度为14.4米。

施工方案编制计划安排

方案名称

编制责任人

编制时间

测量施工方案

王华一

进场后一个月内

续建施工方案

王华一

2014年月日

临时用电施工方案

王磊

进场后一个月内

塔吊基础（预制）施工方案

专业分包

预制塔吊进场前7天

塔吊安拆方案

王华一

塔吊进场前3天

群塔防碰撞方案

王华一

塔吊进场前3天

临建施工方案

王华一

临建搭设前7天

防水施工方案

王华一

分部工程开始前7天

绿色施工方案

王华一

进场后一个月内

施工组织设计

王华一

进场后一个月内

检验试验方案

王华一

进场后一个月内

结构创优施工方案

王华一

进场后一个月内

钢筋施工方案

王华一

分部工程开始前7天

模板施工方案

王华一

分部工程开始前7天

混凝土施工方案

王华一

分部工程开始前7天

附着式升降脚手架施工方案

专业分包

进场前7天

结构实体检测方案

王华一

雨期施工方案

王华一

2015年5月1日

砌体施工方案

王华一

分项工程开始前7天

冬期施工方案

王华一

公司当年冬期施工组织设计下发后3天

装饰装修施工方案

王华一

屋面施工方案

王华一

主体封顶后10天

节能施工方案

王华一

质量QC

成果、施工工法、专利发明、新技术应用计划及完成时间

名称

实施阶段

推广类型

工法

大面积混凝土屋面、地面分隔缝施工工法

主体阶段

强制推广

构造柱植筋涂漆定位施工工法

装修阶段

鼓励推广

四小成果、专利

管理类

实用型材料物资标识牌

主体、装修阶段

强制推广

图纸柜仪器柜

基础阶段

鼓励推广

安全类

楼层防护门竖向安全锁

主体阶段

强制推广

技术类

下沉式楼板砼浇筑专用模具

主体阶段

强制推广

卫生间管道预留洞统一做法

主体阶段

强制推广

地下防水卷材强化封边

主体、装修阶段

鼓励推广

支撑式平面水落口

屋面

鼓励推广

简易灌封工具

装修阶段

鼓励推广

素砼块模具

装修阶段

鼓励推广

砼地台模板固定卡具

装修阶段

鼓励推广

墙面阴阳角内衬式护角

装修阶段

鼓励推广

填充墙构造柱浇筑砼改进

装修阶段

鼓励推广

构造柱浇筑用漏斗

装修阶段

强制推广

统一做法

沉降观测点

主体阶段

强制推广

标养室

主体阶段

强制推广

剪力墙层间接茬

主体阶段

强制推广

空调板、飘窗预埋钢筋

主体阶段

强制推广

混凝土施工缝

主体阶段

强制推广

管道楼板堵洞专用模具

装修阶段

强制推广

建筑业10项新技术应用

混凝土技术

混凝土裂缝控制技术

主体结构

混凝土

钢筋及预应力技术

高强钢筋应用技术

主体结构钢筋

大直径钢筋直螺纹连接技术

基础、梁钢筋

模板及脚手架技术

清水混凝土模板技术

剪力墙、顶板

附着式升降脚手架技术

主体结构施工外架

绿色施工技术

施工过程水回收利用技术

预拌砂浆技术

砌体工程，装修抹灰工程

粘贴式外墙外保温隔热系统施工技术

外墙保温

工业废渣及（空心）砌块应用技术

砌体工程（蒸压加气混凝土砌块）

供热计量技术

防水技术

聚氨酯防水涂料施工技术

卫生间等有防水要求房间

遇水膨胀止水胶施工技术

后浇带、地下室外墙施工缝

信息化应用技术

建设工程资源计划管理技术

项目多方协同管理信息化技术

施工现场远程监控管理工程远程验收技术

施工现场管理

工程量自动计算技术

预算

广业标准化做法

填充墙砌体排砖标准化做法

推广类型

GYBZFA002外墙外保温施工工艺

强制推广

GYBZFA003蒸压加气混凝土填充墙施工要点

强制推广

GYBZFA006内外墙贴面砖墙面排砖要点

强制推广

GYBZFA007塑料门窗安装施工操作要点

强制推广

GYBZFA008屋面质量控制要点

强制推广

亮点

做法

提高砌体构造柱混凝土的施工质量QC成果

强制推广

砌体工程圈梁、构造柱支模方法改进

强制推广

资料标准化

强制推广

办法、

规定

模架办法，资料周结周清，

技术交底样板制度

奖励：

对于鼓励推广的成果，项目每推广一项奖励500元；

对于自发推广的成果，项目每推广一项奖励800元；

积极对成果进行总结改进的，经分公司评审可行的，每项奖励1000元。

处罚：

对于强制推广的成果，项目未推广，每项处罚3000元。

危险性较大的分部分项名称

是否专家论证

计划论证时间

1、土方开挖（甲