南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋.docx

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南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

征收与补偿方案

 南大街是贯穿市区中心的主干道，西南河路以西、海港路以东、南大街以北、南洪街以南区域，由于建成较早，南洪街交通拥堵严重；沿街企业破产或搬迁后，基础设施落后的问题一直未得到整体解决，直接影响到城市的整体形象。

为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，经芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011年度国民经济和社会发展计划。

根据房屋征收相关法律、法规，制定本方案。

   一、征收范围

   西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

   二、法律、法规依据

   《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（鲁政办发〔2011〕25号）、《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（住建部建房〔2011〕77号）等有关规定。

   三、签约期限

   2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

   四、征收补偿方式

   被征收房屋实行货币补偿或房屋产权调换补偿方式。

选择房屋产权调换的，实行就地调换安置。

   1、被征收房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）选定的房地产评估机构按有关规定评估确定均价为9224元/ｍ²。

   2、被征收房屋产权调换实行等价值调换。

等价值调换面积=按分户评估报告确定的被征收房屋主体补偿金额÷选定的调换房屋楼层投资优惠价格（详见附表），以此进行房屋产权调换。

   3、就地产权调换，按单层建筑面积计算。

（一）货币补偿

   被征收房屋货币补偿额＝房证建筑面积（低于45m²的“房困户”解困补到45m²）×评估单价（具体价格详见分户评估表）+搬迁补助费+临时安置费+附属设施及装修补偿费（包括燃气、电话、有线电视、小棚、附属设施及装饰装修等补偿）。

（二）就地产权调换

    1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层房屋（期房），共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁安置用房。

   安置户型分为8个档：

65m²、77m²、89m²、90m²、100m²、110m²、130m²、140m²。

房屋面积最终以房屋管理部门确认的面积为准。

   2、就地产权调换相关规定

   ①被征收房屋房证建筑面积低于45m²的“房困户”,按45m²计算货币补偿金额；房证建筑面积45m²以上的被征收房屋，按房屋产权证登记的实际面积计算货币补偿金额。

   ②就地产权调换，被征收人能够选择的安置房最大调换面积=等价值调换面积+15m²（15m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买）后最近的户型档。

但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

   ③被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安置房；挑选安置房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安置该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

   ④被征收人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资；原房屋没有暖气投资的，按被征收房屋产权证面积80元∕m²扣减房屋主体评估价格。

燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由被征收人自行投资。

    ⑤安置房选择毛坯房的，征收人按单层建筑面积100元∕m²标准计发室内配套款，由被征收人自行配套。

安置房选择初装房的，不计发室内配套款。

   五、“房困户”审查标准和条件

   “房困户”必须同时具备以下三个条件：

     1、拟被征收房屋所有权人仅有一套住房；

     2、拟被征收房屋所有权人房屋面积低于最低保障户型使用面积34m²或建筑面积低于45m²；

     3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困，经审查核准。

   六、公管房、自管房的补偿原则

   被征收的公管房、自管房，现承租人未参加过房改的，在征收公告期限内签定协议并搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改；不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，对房屋所有权人进行补偿；不能解除租赁关系的，给予房屋产权调换，由产权人与承租人重新订立租赁合同。

   七、其它征收补偿

   1、被征收房屋附属设施，按燃气2652元/户、有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。

   2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。

取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别（生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米），一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。

     3、被征收房屋附属设施，按评估机构评估金额予以补偿；房屋配套小棚（房改表有备案的）按建筑面积1200元∕m²给予补偿。

    八、安置房屋标准

    就地安置房分毛坯房、初装房。

   1、毛坯房标准为：

水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。

   2、初装房标准为：

在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。

   九、产权调换的方法与步骤

   1、选择房屋产权调换的被征收人，搬家交房时自行结清发生的水、电、煤、暖、有线电视等相关费用，签订《交房验收单》；

   2、按“先交验旧房，再领取选房顺序号”的原则，按选房顺序排号选择楼号、单元、楼层、户型面积。

   十、搬迁补助与签约奖励

   1、搬迁补助费为每户1000元（每个房证视为一户），选择产权调换的被征收人享受两次搬迁补助。

   2、临时安置补助费。

临时安置期间，由征收人付给被征收人临时安置补助费，由被征收人自行安置。

被征收人房屋建筑面积小于45m²的，按45m²计发；建筑面积45m²以上的，按房屋产权证记载面积计发。

发放标准为每月20元/m²。

   ①选择货币补偿的，由征收人付给被征收人三个月的临时安置费。

   ②选择就地产权调换的，临时安置期限为36个月。

临时安置补助费自搬家交房之日起，发至回迁安置通知之日后延四个月止。

在搬家交房时暂付两年，剩余部分按年度支付；超出规定期限，临时安置补助费按每月40元/m²计发，回迁安置时一并结算付清。

   3、签约、速迁奖励

   本区片房屋征收签约期为60天，其中速迁期为30天。

   ①被征收人在签约期内签订征收补偿协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积100元/平方米标准，计发签约奖励，不足10000元的按10000元计发；超过60天后取消此项奖励。

   ②被征收人在速迁期内签订协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积300元/平方米标准，计发速迁奖励；超过30天后取消此项奖励。

  ③选择就地产权调换的被征收人，在速迁期内签订协议并搬迁交房的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡；超过30天后取消此项奖励。

   ④选择产权调换在签约期限内签定协议并搬家交房的，免收第一年的物业管理费；第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。

   十一、费用结算

   1、选择货币补偿的被征收人，在签定协议搬迁交房的同时，由征收人一次性付清所有征收补偿费。

   2、选择房屋调换的被征收人，签定协议搬迁交房后，征收人付给被征收人搬迁补助费、签约奖励费、临时安置补助费（暂付两年）、附属设施及装修补偿款等。

   3、被征收人所选房屋增加面积的投资，待所调换房屋办理回迁手续时，由被征收人结清。

十二、物业管理

   1、本次征收实行产权调换的，按物业管理相关规定缴纳物业管理费。

   2、在本小区内为被征收人免费设有自行车和摩托车的停车场所。

   十三、征收组织形式

   1、本次征收按照公开、公平、公正的原则，实行被征收房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房楼号、单元、楼层、面积、房屋套数公开，做到依法征收、规范操作。

   2、本次房屋征收部门为烟台市芝罘区住房和建设局，征收实施单位为芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

   3、征收办公室设在面市街副5号（办公电话：

2607907），主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。

办公现场设有整个小区的总规划图、调换房展示图，公示调换房相关信息。

  十四、征收程序

   1、由被征收人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、附属设施及装饰装修等逐户进行勘查评估。

   2、芝罘区人民政府发布《房屋征收决定公告》后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放《征收通知》和《房地产评估报告书》，逐户进行征收动员工作。

   3、被征收人持房屋所有权证（公管房、自管房持租赁合同）、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人身份证等相关证件到现场审签室办理征收手续。

   4、在《房屋征收决定公告》确定的签约期限内,征收实施单位与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

   十五、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜 

   由房屋征收实施单位负责为产权调换房办理烟台市住房和城乡建设局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证；被征收人投资面积部分，由被征收人按照国家有关规定缴纳税费；其它办证所需费用由征收人承担。

    十六、本方案由南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收实施单位和评估机构负责向被征收人解释。

   （王大鹏）

烟台市芝罘区人民政府房屋征收决定公告

为推进中心区城市建设，加快旧城区改造步伐，烟台市芝罘区人民政府决定对南大街商业广场旧城区片范围内的房屋实施征收。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）有关规定，芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011年度国民经济和社会发展计划。

现将南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收决定公告如下：

   一、项目名称：

南大街商业广场旧城改造项目。

   二、征收范围：

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

   三、征收部门：

烟台市芝罘区住房和建设局。

   四、征收实施单位：

烟台市芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

   五、评估公司：

烟台市诚信房地产评估有限公司。

   六、办公地点：

面市街副5号，办公电话：

2607907

   七、签约期限：

2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

   八、房屋征收与补偿方案：

详见附件。

   九、被征收房屋所有权人权利：

如被征收房屋所有权人不服本征收决定，可在征收决定公布之日起60日内向烟台市人民政府申请行政复议，或者在征收决定公布之日起3个月内向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。

   特此公告。

   烟台市芝罘区人民政府

                                  二○一一年九月二十九日

《南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求公众意见及修改情况的说明

南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》于2011年7月29日对外发布，征求公众意见，已于8月27日结束。

现将征求公众意见及根据公众意见修改情况说明如下：

   一、征求公众意见情况

   1.关于住宅主体货币补偿价格问题

   答复：

9156元/平方米的货币补偿均价是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及《山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知》的有关规定，按照当时的评估时点评估得出的。

发布住宅房屋征收决定公告时的评估价格，由评估公司按有关规定修正后公布。

   2.关于易地安置房源问题

   答复：

本区片房屋征收采取就地产权调换或货币补偿安置方式。

确需异地安置的被征收人，可向征收办公室提出书面申请，协商解决。

   3.关于能否额外增加投资面积问题

   答复：

选择就地产权调换，被征收人能够选择的安置房最大调换面积=等价值调换面积+15m²（15m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买）后最近的户型档。

但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

   4.关于小棚等附属设施补偿较低问题

   答复：

小棚作为附属设施，不计入房屋建筑面积，补偿时只考虑房屋重置成本。

按照《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》，太阳能等附属设施只给予设施移装费。

   5.关于物业费、电梯维修费、停车位、公摊面积等相关问题

（1）关于物业费收费标准问题

   答复：

根据烟台市物价局、房产管理局《关于印发＜烟台市物业服务收费管理暂行办法＞的通知》和烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级及收费标准，参照周边回迁区片情况，区片物业管理费初步定为0.7元/㎡/月。

在《房屋征收决定公告》规定的签约期限内签订协议并搬家交房，选择就地调换房屋的，自回迁安置通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费减半收取。

（2）关于电梯维修、更换费用问题

   答复：

根据2011年5月1日施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，电梯属于住宅共用设施设备，其维修、更新和改造费用，通过专项维修资金予以列支。

   （3）关于停车位问题

   答复：

回迁居民可以根据需求按市场价格购买或租赁停车位。

   （4）关于明确大高层公摊面积问题

   答复：

正式发布房屋征收决定公告时，关于安置房的户型尺寸、公摊面积、楼间距等被征收人关心的数据将详细公布，具体数据以房产测绘部门实际测绘面积为准。

安置房套内面积不低于被征收房屋所有权证套内面积。

   6.关于临时安置费标准问题

   答复：

临时安置费暂付2年，按被征收房屋建筑面积（以房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积为准）每月20元/㎡计发，第三年按市政府有关文件规定执行。

   7.关于空调、电话、太阳能等的移装费问题

   答复：

设备移装费补偿标准在征求意见稿第七条均已列出，选择产权置换且需要周转过渡的，被征收人可以享受两次移装费。

   8.关于半封闭阳台是否计入房证面积，房证面积与实际不符的问题

   答复：

被征收房屋面积按房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积确定，若被征收人对房屋面积有异议，可向发证机关申请解决。

   9.关于回迁楼9层以下全部用于非住宅问题

   答复：

根据规划设计方案的要求，回迁楼9层以下全部用于非住宅。

   10.关于回迁安置楼住宅土地使用年限问题

   答复：

回迁楼土地使用年限按住宅用地标准执行。

   11.关于南侧户型客厅和卫生间开窗问题

   答复：

被征收人申请开窗，在不影响建筑结构的前提下，需经有关主管部门批准，并履行相应程序后可以在高位开小窗。

   12.关于政策执行前后能否保持一致性问题

   答复：

南大街商业广场旧城改造项目由政府作为征收主体，审计、监察等部门将全程监督征收补偿资金使用情况，征收工作将严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定操作，坚持公开、公正、公平、透明的原则，确保政策前后执行一致。

   二、方案主要修改情况

   1.关于被征收私有房屋主体货币补偿价格

   《征求意见稿》中“住宅房屋主体货币补偿原则：

由评估公司按照《国有土地上房屋征收评估办法》及《山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知》的有关规定评估得出。

南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/ｍ2（最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准）。

”

   修改为：

“被征收私有房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）选定的房地产评估机构按有关规定评估确定，预估均价9156元/ｍ2（具体价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的报告为准）。

”

   2.关于住宅房屋用作营业用房，给予营业补助费

   《征求意见稿》：

“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。

取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，结合房屋区位、经营年限及效益由评估公司评估确定。

”

   修改为：

“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。

取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别（生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米），一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。

”

   3、新增加条款：

   1）方案中第四条第

（二）款中增加③：

被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安置房；挑选安置房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安置该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

   2）方案中第十四条增加第4项：

“在《房屋征收决定公告》确定的签约期限内,征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行”。

自本说明发布之日起，被征收人如有意见可继续到南大街商业广场旧城改造项目征收办公室反馈意见和建议（需带房屋所有权证、身份证等有效证件，并提供复印件）。

南大街商业广场旧城改造项目征收办公室地址：

烟台市芝罘区面市街副5号，电话：

2607907。

（房满盈）

                                                             二○一一年九月二十八日

烟台市芝罘区人民政府关于《南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案》征求意见的公告

 根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条之规定，区政府已组织有关部门对《南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案》（以下简称《补偿方案》）进行了论证，现予以公布，征求拟被征收房屋所有权人意见，期限为30天，自2011年7月29日起至2011年8月27日止。

   《补偿方案》同时在芝罘区政府网站公布（网址：

），并在拟征收区片范围内张贴。

区片拟被征收房屋所有权人如对《补偿方案》有意见或建议，请在公示期内持身份证、房屋产权证直接到南大街商业广场旧城改造项目房屋征收办公室书面反馈意见（地址：

烟台市芝罘区面市街副5号，电话：

2607907）。

   征求意见期限结束后，将对结果进行汇总，对没有提出意见和建议的视为认同该《补偿方案》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，请区片拟被征收房屋所有权人认真负责的提出意见和建议。

   其他详情见附件

                                                         烟台市芝罘区人民政府

                                                         二○一一年七月二十九日

附件：

1、南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）

2、南大街商业广场旧城改造项目回迁安置房楼层调换价格表

3、南大街商业广场旧城改造项目平面图

4、南大街商业广场旧城改造项目回迁安置房楼层平面图

南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）

为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，南大街商业广场旧城改造项目已列入我区重点工程，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案如下：

一、征收范围

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

二、房屋征收的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（鲁政办发〔2011〕25号）、《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）等有关规定。

三、征收实施时间

自发布《房屋征收决定公告》之日起60天内为签定征收协议期限。

四、征收补偿安置方式

本区域房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换补偿方式。

实行房屋产权调换的采取就地调换安置。

住宅房屋主体货币补偿原则：

由评估公司按照《国有土地上房屋征收评估办法》及《山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知》的有关规定评估得出。

南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/ｍ²（最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准）。

住宅房屋产权调换按等价值调换的原则：

即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。

拟被征收房屋所有权人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算。

（一）住宅房屋货币补偿

   私有房屋货币补偿额＝房证建筑面积（低于45m²的解困补到45m²）×房地产评估单价（具体房地产评估价格详见分户评估表）+搬迁补助费+三个月临时安置费+附属设施及装修补偿费（包括燃气、电话、有线电视、小棚、室内装修折旧等补偿）。

（二）住宅房屋就地产权调换

   1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层住宅（期房），共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁住宅。

   2、就地产权调换高层住宅房屋的相关规定：

   ①房证建筑面积低于45m²的房困户补到45m²后，按原房屋评估价格与所选定户型的楼层投资优惠价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资（详见楼层价格表）。

   ②房证建筑面积超出45m²的按原房屋评估价格与所选定户型的楼层价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部