资产租赁管理制度.docx

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资产租赁管理制度

经营性资产租赁管理制度

第一章总那么

第一条为加强公司经营性资产租赁管理，提高资产使用效益，保证资产出租工作的公开、公平和程序透明，确保公司资产平安，和资产保值增值，根据相关规定，制订本制度。

第二条本制度所指资产为公司及下属企业合法持有的各类办公性用房、商业性用房、居住性用房和构筑物等可用于租赁经营的各类物业。

第三条资产的租赁应遵循以下原那么：

（一）公开、公平、公正原那么；

（二）诚信经营原那么；

（三）资产有偿使用原那么；

（四）资产保值原那么；

（五）先租后用原那么。

第二章机构及职责

第四条公司资产运营部是资产租赁管理的执行部门，做好资产租赁合同的签订、登记、执行，以及对资产的租赁情况进行统计汇总；审价部组织实施资产租赁的公开招标工作；财务部负责催促检查本制度执行情况。

第三章租赁方式

第五条资产租赁应采取公开招租的方式。

公开招租的方式有：

招标租赁、协议租赁及国家法律法规规定的其他方式。

第六条公开招标租赁方式

（一）批量和大宗资产及其他需要公开招标的资产采用公开招标的方式进行租赁；

（二）审价部会同相关部门按照招标公告的要求组织实施招标工作。

资产的租赁招标事宜须严格按照招标程序的相关内容进行；

（三）采用公开招标方式的，须在报刊、信息网络或其他媒介发布招标公告。

招标公告中应当披露出租资产根本情况、租赁期限、出租房产用途、租金底价、投标人资格条件、招标方式、招标保证金、履约保证金、租金支付方式等内容。

公告时的挂牌价不得低于经备案或者核准的租金底价；

（四）组织实施投标人的资格及投标文件的审核；

1、投标人是企业的提供以下资料：

1营业执照复印件〔加盖公章〕；

2企业法人代表身份证复印件〔加盖公章〕；

3企业法人代表授权委托书〔加盖公章〕；

4法定代表人无犯罪记录证明；

5其他相关资料。

2、投标人是个人的提供以下资料：

1身份证复印件；

2个人存款证明；

3无犯罪记录证明；

4其他相关资料。

（五）投标方须以独立的身份参加投标。

以法人身份投标的须由法人代表或法人委托人参加投标。

法人委托人参加投标的，须提供法人委托书和受托人身份证复印件。

（六）投标方在投标前应交纳一定金额的投标保证金。

（七）招标方根据招标工程的特点和需要编制招标文件。

（八）招标方不得向他人透露已获取招标文件投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。

（九）中标人确定后，招标方应向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

（十）中标通知书发出后，在约定的时间内与中标人签订租赁合同。

中标人未在约定的时间内签订租赁合同或未在约定的时间内交付租赁保证金及首期租金的，视同中标人放弃中标。

第七条协议租赁方式

（一）租用范围：

1、公开招标流标的资产；

2、经公告后只有一个具有租赁意向投标者报名的资产；

3、经公告后只有两个投标者报名的资产，通过谈判、协商选择一家比拟理想的承租人；

4、资产处置较复杂，公开竞争本钱过高以及不宜公开招标的资产。

（二）程序：

1、进行租赁谈判、磋商工作；

2、双方达成谈判、磋商共识后，将客户根本情况、资产根本情况、租赁价格、租赁期限、经营业态等信息上报公司领导进行审批；

3、经公司领导审批通过后，组织实施租赁合同的签订。

第八条续租

（一）租赁合同到期三个月前，承租人须提出续租申请，对承租人在承租期内的情况进行综合评估，并完成评估报告，提出合同续租的相关条件建议〔包括租金标准及续签期限等〕，并上报公司，决定是否续租；

（二）不予续签合同的情况：

1、承租人经营工程不符合国家法律法规及平安卫生规定的；

2、承租人在经营过程中有欠租、欠费〔水、电、气等费用〕等不诚信经营的；

3、同一物业市场租金水平大幅变动，须重新招标的；

4、不予续租的，应在租赁合同到期前提前一个月告知承租人，并告知不予续租的理由。

（三）合同续签的，按公司租赁合同审批流程办理租赁合同续签工作。

第九条租赁合同终止

（一）租赁合同期满，租赁合同终止；

（二）租赁合同提前终止：

1、有以下情形之一的，本合同提前终止，双方互不承当责任：

①该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

②该房屋因社会公共利益被依法征用或城市建设需要被依法列入拆迁范围的；

③该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；

④因其它不可抗力因素致使本合同无法履行的。

2、有以下情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。

违反合同的一方，应向另一方支付违约金；支付的违约金缺乏抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额局部：

①房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；

②承租人未征得出租人书面同意或者超出书面同意的范围和要求设计、装修房屋或者增设附属设施的，或损坏房屋的；

③承租人对所承租的房屋空间进行分隔、隔层〔上下分割〕、下挖、搭建的；

④承租人改变租赁资产约定用途的〔即改变经营业态的〕；

⑤承租人擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；

⑥承租人未按时足额支付租赁保证金的；

⑦承租人逾期不支付或未足额支付租金超过30日的；

⑨承租人违法或不当使用租赁物业，使出租人利益遭受重大损失的；

⑩承租人在租赁物业内违法经营的，从事非法活动的，损害公共利益的；违反消防平安有关规定，存在重大平安隐患不进行整改的；发生消防平安事故的。

〔三〕租赁合同终止的，资产运营部负责租赁资产的收回工作。

第四章实施程序

第十条公司成立资产租赁领导小组。

由总经理任组长，成员由纪委书记、副总经理、财务总监、财务部、审价部、资产运营部、法务部组成，讨论决定租赁方式、租赁合同及租金价格方案。

第十一条资产运营部根据公司要求管理可出租资产，编列出租资产明细表。

根据资产综合情况进行评估，拟定资产租赁业态和租金标准，上报公司领导小组审批。

第十二条资产运营部对外公开发布拟招租的资产信息。

发布的信息应包括如下内容：

（一）资产的位置、面积、功能和用途等根本信息；

（二）拟招租的期限、对象和必要的条件；

（三）招租的形式；

（四）联系人和联系；

（五）其他信息。

第十二条公开招标的按第六条的要求进行资产租赁。

第十三条协议租赁的按第七条的要求进行资产租赁。

第十四条合同续签的按第八条的要求进行资产租赁。

第十五条租赁合同的签订严格按照公司租赁合同签订流程实施。

第十六条租赁合同应包括以下内容：

（一）资产地址位置、面积、功能及用途等根本情况；

（二）租赁期限；

（三）租金及费用的支付方式；

（四）装修条款及平安责任；

（五）提前终止约定；

（六）违约责任及免责条款；

（七）其他条款或约定。

第十七条如双方经友好协商签订补充协议的，办理程序跟租赁合同的签订一致，

第五章合同管理

第十八条租赁合同签订后，招租的详细情况以书面形式随同租赁合同归档。

合同原件一份正本留公司档案室存档，一份正本留公司财务部存档，两份正本交留承租人。

租赁合同跟进人员自行留复印件一份存档。

第十九条补充协议与租赁合同，具有同等法律效力，须一起存档。

第二十条租赁合同跟进人员负责整理合同文件目录，与承租人往来产生的相关文件附在一起，建立档案，以便查阅管理。

第二十一条严格租赁合同的平安管理，相关人员不得丧失合同，公司员工不得随意泄漏合同的有关条款，租赁合同专人管理，非相关人员不得传阅、借阅。

第二十二条租赁合同跟进人员应及时跟进租赁合同履行情况。

（一）检查承租人的经营业态是否与合同约定的相符；

（二）检查承租人是否擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋；

（三）检查承租人是否按合同约定支付保证金、租金及其他费用，并按照租金及水电收缴工作流程及时跟进；

（四）检查合同约定的其他事项。

第二十三条租赁合同出现严重违约时，资产运营部根据情况报公司批准移交法务部处理并移交相关资料，法务部根据移交建议和公司决定及时依法处理。

租赁合同签订、执行、终止工作流程

一、租赁合同的签订

1、资产运营部负责合同的起草、谈判，并组织会签;

2、对招商洽谈的租赁业态及租金价格办理审批手续，确认租赁业态及租金价格，租金原那么上不低于周边市场的平均水平，并不低于该资产原出租时的价格；

3、起草合同前，告知承租人合同的主要条款；

4、合同的条款应本着平等、自愿的原那么，做到内容合法、条款齐全、文字清楚、表述标准、权利义务和违约责任明确、期限和数字准确；如承租人新办理的营业执照是企业法人的，合同条款中应约定注册在文化创意园中；

5、合同签订前，需经过资产运营部领导、法务部、分管领导、财务总监、总经理会签审批，合同会签审批原那么上按顺序依次进行；

6、签订合同时，承租人须提供本人身份证明原件、复印件或营业执照原件、复印件。

本人或法定代表人不能到场签订的，需书面授权委托代理人，代理人应提供身份证原件、复印件。

合同一式五份，出租方三份，承租方二份；

7、合同签订后，交由档案室、财务部、资产运营部存档，并抄告物业管理部门，交承租方的合同应由承租方签收。

二、租赁合同的跟踪执行

1、对于水电能独立过户，一律过户给承租人，由承租人自行向相关部门支付；

2、承租人需新办理营业执照的，应签订变更承租主体的补充协议，补充协议中应载明原承租主体承当连带担保责任；

3、按照合同的约定收取履约保证金及按期租金、水电费。

对于欠缴租金及水电费的，按租金及水电收缴流程进行催收。

三、租赁合同的终止

1、合同提前终止的，应签订租赁合同提前解除的补充协议，办理退租事宜；如因承租方违约而提前终止的且不能达成补充协议的，按租赁合同约定的条款处理相关事宜；

2、合同到期前，确定承租人续租的，招商人员洽谈续租相关事宜。

对于在承租期间发生二次以上欠租、欠费〔包含但不限于水、电等费用〕等不诚信行为的，以及在原合同履行过程中有严重违反合同约定行为的，不予续租；

3、办理终止合同时，资产运营部催促承租方在约定的时间内，归还租赁房屋，结算房租及水电等相关费用，并按照公司流程，返还承租人剩余保证金。