某小区前期物业管理.docx
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某小区前期物业管理
某小区前期物业管理介入方案
对于房产开发商来说，物业前期介入是有利的。
物业在介入小区的开发后，一方面可以从物业管理的角度提出许多建设性的意见和建议，避免开发商走弯路，另一方面对今后的物业管理工作也是十分有利的。
1.1前期介入分阶段工作计划
我公司在前期介入管理方面积累了许多成功经验。
在某小区的前期管理中，我公司将紧跟开发商的脚步，适时地作出反馈，配备必要的人员，保证开发、验收、入伙及长效管理的进程平稳有序。
开发商进度
物业公司主要职责
规划设计和扩初设计阶段
（1）对开发商提供的设计图纸进行讨论，并提出专业意见和改进方案；
（2）对原设计遗漏的物业管理必需的工程项目，提出改进建议；
（3）为物业设施提供长远的、可行的、有效的操作建议；
（4）建议改善物业的工程及增减工程项目，以节省工程费及达到最高经济效益；
（5）协助开发商进行设施设备的选材；
（6）整体规划小区智能化。
施工建造阶段
（1）收集施工阶段的各项隐蔽记录，保证各阶段的施工质量；
（2）及时收集整理各设备、设施的产品说明书、保修卡等资料；
（3）定期参加施工会议，掌握施工进度，协助开发商协调各分包商的关系。
开盘阶段
（1）售楼处和样板区的保安服务；
（2）售楼处和样板区的保洁服务；
（3）物业咨询；
（4）销售配合。
工程竣工验收阶段
（1）各种图纸、技术资料的收集整理工作。
（2）熟悉小区内的建筑和设施设备的情况，做好接收工作。
（3）参与小区内的各项设备的试运行和调试工作，做好试运行及验收记录。
（4）对前期工程的遗留问题做好善后工作，认真做好有关问题的备忘录并作为档案资料。
物业交接，业主入伙阶段
●开业准备
（1）结合实际进一步修改《管理公约》《装修指南》及各种文件，细化各项管理制度和工作流程，形成切实可行的管理大纲。
（2）制订员工招聘计划，根据工程进展适时地招聘各类人员。
（3）各种对外联系工作，与消防、环保、环卫、工商、税务及物业管理主管部门等建立正常的工作关系。
（4）人员的招聘和进入。
按照共同科目和专业科目两个方面对所有人员进行培训。
培训后进行考核，合格者上岗。
（5）各种物资准备。
包括设备维修工具、印制各种记录表格、员工服装制备、办公用品采购等等。
●业主入伙
（1）入伙管理
（2）装修管理
物业移交后进入正常管理阶段
设备设施管理；
治安、消防管理；
财务管理；
住户服务。
1．2前期介入管理的特色内容
1.2.1售楼处和样板房管理方案
售楼处和样板房管理是前期介入的主要工作，售楼处和样板房管理的好坏直接影响到房屋的销售和物业公司的形象，我公司将按照宾馆式管理的模式对售楼处和样板房实行管理，力争达到三星级宾馆的标准。
1、保安
（1）服务范围：
售楼处和样板房及周边场所的保安工作、停车管理。
（2）服务内容：
◆实施24小时保安值班制度，着装统一，用语规范，文明值勤；
◆对看房或签约客户以礼相待，并根据情况安排好停车位；
◆日常问讯、引导、提示等服务；
◆VIP客人专项安全保卫工作，严格按贵宾接待礼遇操作；
◆特殊对象（如残疾人、老人或儿童）的安全服务。
2、清洁
（1）服务范围：
包括接待区、洽谈区、模型区、盥洗室，家具建材展示区、签约区、办公室、盥洗室的清洁，及样板房的不间断清洁。
（2）服务标准：
◆花岗岩：
每周清洗打喷蜡，每天尘推保洁，每三天加除尘剂一次。
◆大理石：
每月清洗打水蜡一次，及时喷蜡保洁。
每天尘推数次。
◆木地板：
黄蜡每二至三月打蜡一次，日常每天用干拖或油拖一次；水蜡每半月至一月打蜡一次，每天用尘拖一次。
◆公共卫生间：
卫生间应保持每天数次清洁，以保证清洁标准。
◆大门口：
每天早晨清洁一次，并有专人负责保持大门口整洁卫生。
◆其他：
客户离开后，立即补做清洁；客户进入样板房前，应要求戴好鞋套，以保持样板房的清洁。
3、物业咨询
（1）服务对象：
看房客户和签约客户
（2）服务内容：
◆在售楼现场设置物业公司展示厅（大小可根据实际情况而定），展示内容可包括物业公司介绍图片或光碟、物业公司规范操作图解、物业管理公司承诺等；
◆现场解答客户有关物业管理方面的问题，向客户解释公司管理公约和收费的有关情况；
◆调查部分买主业主对小区公共设施（包括商店购物、休闲中心、儿童乐园、健身区、老人活动室等）、区域内绿化规划方案的意见，汇总后供开发商参考；
1.2.2入住管理
对于物业管理而言，入住前期应包括自物业管理合同签订之日起，直至业主基本迁居入住的全过程管理，其中入住前期的管理主要由服务中心和业主为基本主体，为别墅区转入常规期的管理做好铺垫和准备。
1、入住期的管理分为前期管理和过程管理两个阶段。
（1）入住期的管理工作主要有三部分工作内容：
◆服务中心组建和运作；
◆入住运作方案的制订和仪式安排。
（2）入住过程管理工作内容包括：
◆入住仪式的组织和入住手续的办理；
◆根据不同入住阶段制订相应保安措施和管理方案；
◆入住期业主的装修管理和业主搬入。
2、入住期管理工作重点
（1）协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度，在此我们应重点作好以下几个方面的工作：
◆加强物业管理法规和业主权力义务的宣传，树立正确的舆论导向和道德环境。
◆建立完善的信息反馈和处理机制，使业主对服务中心充满信心。
◆明确有关各方的权利义务，使成为经济、文化、生活的有机整体。
◆创造理解和宽容的社际、人际关系基础，营造祥和、温馨、自然的氛围。
◆实行公开透明式的管理方式，制度公开、程序公开、办事公开、财务公开、奖惩公开。
（2）加强装修管理力度，杜绝违章装修、违章搭建、破坏公共管线的事件发生。
对此，我公司的管理对策仍然是：
坚持程序化、规范化的管理措施，积极取得业主支持和理解，以装修单位为管理对象，实行从装修方案申请、审批、过程监督、验收直至资料归档的全过程监管的管理模式，具体措施和管理方式“可参见第四节装修管理控制系统的相关安排及相关文件规定”。
在此基础上，我们通过入住期成立的装修监管室，积聚了管理处工程、技术、消防、保安等专业数十人，其中工程部在为业主提供装修施工咨询同时，也免费提供装修监理服务，寓服务于管理，使业主利益与管理方利益高度统一，达到彻底治理的目的。
（3）便民服务措施
我们在入住期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对社区功能完善和改造，入住仪式、入住手续的办理、装修管理、迁居几个方面作出以下安排：
◆入住仪式的组织、筹办和举行；
◆入住手续的办理（一条龙服务，现场办公）；
◆交领入住资料填写输入电脑签订物业管理合约代缴费用交验房屋交领钥匙；
◆为住户提供多项免费咨询维修服务；
◆提供集体办理和上门服务等服务项目；
◆与电信部门联系，以供业主查询有关居住区事宜之用；
◆实行推荐合格装修单位的办法，为业主提供装修服务；
◆为业主代办装修服务；
◆引进装修建材超市，为业主提供价廉物美的合格装修建材产品；
◆提供联系搬家公司服务。
1.2.3二次装修管理
1、装修申请
（1）在办理入住过程中，保安部向业主及住户介绍办理申请的程序、业主装修要求并发放《住户手册》。
（2）装修时不得对预留管线和隐蔽公共管线造成影响，并不得有违章搭建行为。
2、装修审批
（1）保安部消防监督员根据施工单位及业主提供的申请及合同，消防局批文、审批表、装饰工程施工图纸、电器配置图（用电功率）办理二次审批手续。
（2）消防监督员负责检查施工单位营业执照和资格证书，查验防火科的批文记录在《二次装修审批表》的图纸材料中。
同时审批各种图纸是否合理安全、核算用电负荷，确保无对公共管线、房屋外观公共设施等违章设计，在《二次装修审批表》上签字。
（3）以上程序结束后，由消防监督员进行全面审核，并在《二次装修审批表》上签字。
（4）消防监督员查验施工人员的有效证件，给予办理施工出入证及施工许可证，收取工本费用。
（5）保安部主管按装修审批程序进行全面审核审批动工，监督员发放《管理通知书》一式二份。
（6）审批通过后，监督员召集住户及施工单位负责人交待装修管理要点及注意事。
3、装修监督
（1）消防监督员和管理站人员对施工现场根据工程进展情况，进行不定期的工作，并将情况记录在《管理日检查记录》中，发现问题及时汇报和处理。
（2）进出材料实行严格检查，消防监督员对防火性能进行查验，由消防监督员对施工工具易燃材料的进出实行严格的检查及控制参见《二次装修规定》和《建筑内部装修设计防火规范》中的“耐火材料的等级标准”。
（3）消防监督员在工程的过程中实行监督管理，对水电、装修材料、人员、工程质量是否符合工程要求，特别对隐蔽工程进行监督，查出问题记录在《整改通知书》上，交施工单位签字整改，组织第二次验收直到合格为止。
4、装修验收
（1）装修工程完工后，管理人员根据施工单位提供的装修审批表，确定具体验收日期。
并通知工程维修部，备好《工程验收记录表》和《整改通知书》一式二份。
（2）验收过程中，对工程的水电安装，消防设备的配备，工程质量根据图纸和《建筑施工规范大会》中有关标准要求进行验收。
（3）验收合格后填写《工程验收记录表》由工程维修部、保安部签字认可后，办理开始使用的手续。
1.2.4关于违章占地及违章乱搭、乱建的管理
为了进一步搞好管理工作，维护整个小区的整体规划和外貌完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏总体规划的违法行为，根据国家和江苏省、无锡市的有关法令和规定，特制订本规定。
1、凡属下列行为之一者，则属违章占地和违章乱搭乱建：
（1）擅自改变用地位置或扩大用地范围的，如占用公共场所作为私家庭院、花园、扩建车库、堆放杂物等。
（2）转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁地。
（3）公共走廊等营建私人物业等。
（4）临时占地逾期不交还的。
（5）未经规划部门（或授权机关）批准，未领建筑许可证，擅自施工的。
（6）擅自改变经批准的设计施工图纸施工的。
（7）擅自改变建筑物的规模或建筑物使用性质的，在天台建筑物、阳台加设铁笼、窗沿、雨篷各种附属物等。
（8）临时性建筑物逾期不拆除的。
2、违章的处理办法
（1）经检查确认属违章占地和违章乱搭乱建按规划、城管部门的通知处理。
（2）对不服从制止者，由物业管理处根据政府部门的指令，停止供水供电，继续违章搭建的，要加重处理，对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者，则由法律部门依法追究责任。
（3）凡违章用地，一律限期退出，并由有关部门给予罚款，建筑物给予没收或拆除，罚款并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得。
（4）如未经批准，擅自改变房屋用途、外貌或进行扩建、拆建、损坏房屋结构、影响环境整体规划的，除责令停工或恢复原貌外，并由有关部门视其情节轻重，处以罚款。
1.3物业管理规章制度
我们将在物业管理中严格遵守国家及江苏省、无锡市有关法律、法规和条例，全面按照ISO9001：
2000和ISO14000的标准建立符合物业实际的管理体系，不断建立和完善与物业管理相关作业规范及制度。
1.3.1主要法律法规
《中华人民共和国公司法》
《中华人民共和国保险法》
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国公司民法通则》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国公司消防法》
《中华人民共和国公司环境保护法》
《物业管理条例》（国务院）
《全国物业管理示范小区标准及评分细则》
《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部）
《物业管理企业财务管理规定》（财政部）
《江苏省城市管理综合执行暂行规定》
《江苏省环境保护条例条例》
《江苏省价格管理条例》
1.3.2ISO程序文件（贯标中）
文件控制程序质量记录控制程序
管理评审程序人力资源控制程序
物业设施和环境评审控制程序服务策划程序
服务实现过程控制程序服务提供控制程序
供方控制程序顾客财产控制程序
采购控制程序监视和测量装置控制程序
顾客满意度测评程序内部审核程序
过程和服务监测控制程序不合格项控制程序
数据分析控制程序改进控制程序
1.3.3主要公众制度
管理处联络方法及时间
单元用途规定
公共墙面管理规定
公共区域清洁管理规定
垃圾收集与清运管理规定
环境保护管理规定
招牌广告与指示牌管理规定
大件物品进出管理规定
二次装修管理规定
宠物饲养管理规定
1.3.4主要内部管理制度及作业规范
人事管理
薪酬
福利
劳动纪律
奖惩
礼貌用语
档案管理制度
档案保管规定
档案存放目录及要求
日常规范文本管理规定
发函及通告规定
保密规定
公章管理规定
办公用品管理规定
办公设备管理规定
内部钥匙管理规定
1.4报价说明
我们本着实事求是的精神和严肃认真的态度，对某小区花园各项管理费用作了预测。
现将有关问题说明如下：
1、我公司根据某小区花园的实际情况和业主要求，结合我公司在其他小区的成功管理经验以及物来管理的常规，进行了报价并作了必要的说明。
2、会所的经营与管理费收支分离，采用独立核算的方式。
经营收入用以维持会所正常运营的各项支出，如人员工资、水、电、煤等市政费用以及各项设施设备的维护、保养、更新等。
本次投标暂不考虑会所的收支问题。
3、某小区花园必须要有一流的管理，而管理水平的高低是与管理人员的素质紧密联系的，高素质的管理人员相对费用也较高，在这方面我们掌握在原则是在保证一流管理实现的前提下尽可能降低费用。
某小区物业费用测算表
单位:
万元/年
项目名称
测算依据
金额
备注
一、人员支出
119.05
（一）工资薪金支出
84.88
1、基本工资
见人员支出明细表
69.48
2、奖金
安基本工资额的20%计
13.90
3、加班工资
节假日300%,平时加班200%按一半人员计
1.50
（二）福利费
安工资额的14%计
11.88
（三）社保金
安工资总额的32.7%计（一半人员参加社保）
13.88
（四）公积金
安工资总额的10%计（一半人员参加社保）
4.24
（五）劳务费发票
未参加社保人员的工资额的8.05%计
3.42
（六）人身保险费
安150元/人*年*50人
0.75
二、高温费
安480元/人*年*50人
2.40
三、开办费
按三年摊（见开办费明细表）
2.25
五、机电设备维护
24.58
其中:
电梯年检及维护
（年检1550元/台+保养11000元/台）*16台
20.08
消控系统
全年保养维护计3万元
3.00
泵房
水泵及管道维修
1.50
六、公共能耗费
包括小区公共照明、水泵、水系统、电梯等公共能耗
38.00
七、清洁用品
清洁用具,蜡水,清洁球等
1.50
八、垃圾清运
55元/车*365天*3车/月
6.02
九、化粪池清坑
750元/只*9只
0.68
十、办公费及邮电
安1000元/月*12个月
1.44
十一、低值易耗品
灯泡,电线等
2.00
十二、管理费
安收入的8%计
15.83
十三、合法利润
安8%计
17.10
十四、税金
安收入的9.2%计
21.24
十五、不可预见费用
社区文化、节假日布置等
1.20
合计
253.28
1.4.1物业管理费收支平衡测算
1.4.1.1管理费用成本和收费标准
根据招标书提供的数据，某小区花园总建筑面积为13.2万平方米.其中可收管理费的面积101320平方米（居住建筑面积90320平方米、商业网点建筑面积11000平方米），则管理费成本为：
253.28万元÷10.1320万平方米÷12个月=2.08元/平方米:
月
根据某小区花园的实际情况并参考了同类型高档小区的管理费标准，我公司拟订的管理费标准为：
1）高层住宅（801户90320平方米）为1.20元/平方米.月
2）商业用房（11000平方米）为2.0元/平方米.月
3）电梯费90320平方米为0.30元/平方米.月
4）停车管理费为地上100元/辆.月
如果按上述标准,则某小区花园管理费收入为:
1）高层住宅90320平方米×1.20元/平方米.月×12个月=130.06万元
2）电梯费90320平方米×0.30元/平方米.月×12个月=32.5152万元
3）商业用房11000平方米×2.0元/平方米.月×12个月=26.40万元
4）地上车位42个×100元/个.月×12个月=5.04万元
合计收入=（130.06+32.5152+26.40+5.04）×90%（收缴率）=174.61万元则物业管理总收入为:
174.61万元
需要指出的是,由于某小区花园是分期开发的,小区一期建成后,由于建筑面积不大,预计管理工作费难以平衡,同时,根据我市同类型小区的物业管理费收费定价,我们要求开发商至少将地下车位数量的50%即225个地下车位的出租费（40.50万元）归物业公司收取,以弥补物管费用收支差额部分,其余不足部分（253.28-174.61-40.50=38.17万元）我公司承诺将发挥现有的绿化养护,环卫保洁等自身传统优势,通过增收节支、开源节流来予以弥补，则物业管理费能相对基本平衡，如其他原因可能会出现亏损，由我公司自行承担。
1.4.2空房管理费
出售率在85%以上（包括85%），发展商免交空房管理费；
出售率在85%以下，发展商按标准管理费的70%支付空房管理费
1.4.3开办费
单位：
人民币万元
序号
名称
数量
金额
备注
1
办公家具
一批
1.50
办公桌椅、文件柜、保险箱
2
电脑
2台
1.00
包括打印机、桌椅等
3
办公文具
一批
0.20
4
清洁工具和用品
一批
0.80
5
消防设备（灭火机）
一批
0.50
6
设备操作维修工具
一批
0.30
7
员工服装及更衣箱
一批
4.50
8
对讲机
8只
1.50
保安及工程等用
9
其它杂项费用
1.00
包括业主入住时的欢迎布置等
10
合计
11.30
备注：
如上述物品发展商能提供实物，则开办费可相应减少。
根据本次投标规定，发展商按0.5元/平方米支付给指标单位开办费（约为45660）,如我公司有幸中标,则开办费的缺额部分（11.3-4.566=6.734万元）我公司承诺由我公司先行垫付,今后分三年从管理费中摊销收回.
1.4.4人员工资明细表
某小区人员编制表
单位:
元/月
岗位名称
人员编制
月均工资
金额
备注
管理处主任
1
2000
2000.00
客户主管
1
1500
1500.00
财务兼内勤
1
1500
1500.00
出纳兼文秘
1
1200
1200.00
工程部主管
1
1500
1500.00
维修工人
4
1500
6000.00
保安部主管
1
1500
1500.00
保安
25
1200
30000.00
清洁、绿化主管
1
1500
1500.00
清洁、绿化工人
14
800
11200.00
合计
50
14200
57900
无锡某某物业管理有限公司
2006-5-20
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