贵州华联城项目融资方案.docx
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贵州华联城项目融资方案
贵州华联房地产开发有限公司
“贵州·华联城”项目融资方案
1.项目情况与融资情况概述
项目情况
项目基本情况
用款项目“四证”情况
融资规模、期限及还款进度
2.融资主体资信情况
公司基本情况
公司实际控制人情况
3.用款项目分析
项目用地情况
项目基本控规指标
项目投资估算
项目建设实施进度
项目融资使用明细
4.项目销售收入及税费
销售计划及销售收入测算
项目1—6号地块静态经济测算汇总
项目开发税费
5.项目还款来源
销售收入
银行贷款
6.项目财务分析
项目现金流量情况
1.项目情况与融资情况概述
项目情况
项目基本情况
根据黔西南州兴义市城市100平方公里，100万人的城市总体规划的发展思路，市政府要求加快城市周边棚户区改造的总体部署，落实对兴泰新区水库棚户区进行改造，华联地产在此情况下进行房地产开发，项目概况如下：
2013年10月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第06029号和兴义国用（2013）第06030号两块土地共60856㎡土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；2013年10月17日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第060599号土地45861㎡土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；2013年11月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第06027号和兴义国用（2013）第06028号两块土地共51213㎡土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；累计到目前为至共取得土地使用证的土地有5块，累计面积157930㎡。
第6、7块土已缴纳部分土地出让金，面积89338㎡。
预计2014年3月缴纳完毕。
用款项目“四证”情况
已获得证件
《国有土地使用证》
有
《建设用地规划许可证》
有
《建设工程规划许可证》
有
《建筑施工许可证》
有
《预售许可证》
无
融资规模、期限
借款人：
贵州华联地产开发有限公司
投资规模：
35亿元人民币
借款规模：
5亿元人民币
借款时间：
3-5年
2.融资主体资信情况
公司基本情况
公司名称
贵州华联房地产开发有限公司
注册地点
兴义市兴泰新区荣御天下
注册资金
10600万元
注册日期
20130801
企业类型
有限公司
股东形式
个人
经营范围
房地产开发；酒店业管理；物业管理；
开发资质
三级（暂定）
贵州华联房地产开发有限公司成立于2013年8月，注册资金亿人民币，法人代表彭涛，股东4人，彭涛任公司董事长，魏建全任公司总经理，董绍武、徐尔俊分别任副总经理。
涉足地产开发、商品房销售、物业管理、酒店管理等领域。
目前公司拥有员工50人，其中90%以上为大专学历，具有中级以上职称20人，其中高级职称5人，注册会计师1人，会计师4人，注册建造师3名，造价师2名，房地产策划师2名。
预计2014年达到100人的公司规模。
目前公司主要运作开发贵州省黔西南州兴义市兴泰新区水库社区棚户区改造城市综合体项目—贵州·华联城，此项目是州级重点建设项目，州委书记帮扶对象，备受政府和社会各界的关注。
该项目总体规划用地约620亩，总建筑面积超过200万平米，构建约10万人的大社区，预计累计投资金额约50亿人民币。
（其中亩用地已经获得土地使用证，后期用地正在办理中。
）
华联地产“以人为本、构建品质人居”的开发理念，致力于中国房地产行业的创新者和领先者。
坚持城市历史和文脉的延续，打造地标式的建筑，努力使每一个项目成为城市发展的亮点。
项目整体将定位为高端住宅、甲级写字楼、超五星级酒店、购物中心、高端会所于一体的区域城市中心，本着服务城市、服务业主的精神，以高起点、高标准打造一座生态宜居、理念超前、功能齐全、配套完善的现代化新城。
创造黔西南品牌第一、品质第一、物业第一的完美形象。
3.用款项目分析
项目用地情况
项目区域位置
项目卫星地图位置示意
项目位于贵州省黔西南州兴义市新泰新区核心位置，位于老城区与下五屯之间区域，处于南环路、文化路、绿叶路和园陵路之间区域，项目区域位置优越，居住环境良好，商业发展条件成熟。
项目地块分布示意图
项目规划效果图
目前项目已确定371.398亩开发用地规模，其中237亩已经获得土地证，其余134亩土地证正在办理当中。
后续还有260余亩用地可以开发，将根据项目开发节奏和发展需要具体制定开发计划。
项目总体计划用地约620余亩，总体开发规模约200万㎡。
一期项目效果图
项目一期开发用地68亩，容积率，打造的物业形态有高层、花园洋房、别墅、商业步行街。
主要以高品质的物业形态，高标准的物业管理来塑造项目品牌。
一期项目已于2013年10月8日正式开工，预计2014年6月正式销售。
项目基本控规指标
项目获得的第一批次371.398亩用地均为商住用地，不限高，各地块容积率有所差别，总建筑面积约130万㎡。
具体见下表：
项目各地块规划指标
地块
编号
用地
面积
容积率
总建筑面积
住宅
（㎡）
商业
（㎡）
其他
（㎡）
合计
（㎡）
含地下
1号地块
亩
156180
17948
49872
224000
2号地块
亩
4.9
0
88555
71268
159823
3号地块
亩
3.5
119420
22494
14961
156875
4号地块
亩
4.4
80072
6000
27747
113819
5号地块
亩
4.0
73115
7450
11730
92295
6、7号地块
亩
4.9
407904
42230
120327
570461
8号地块
2014年3月获得土地
9号地块
10号地块
8、9、10号地块已与政府沟通好，正在办理土地出让流程，规划指标目前还没有确定。
项目投资估算
根据项目各地块经济指标及开发情况，项目1—7块共计371.398亩用地总投资估算约为35亿元，总开发周期为6年。
项目建设实施进度
根据公司的总体发展战略和部署，对项目1—7号地块的初步开发计划制定如下：
项目开发进度计划
地块编号
起始开工时间
竣工时间
开始销售时间
销售结束时间
计划销售周期
1号地块
2013年10月
2015年12月
2014年5月
2015年3月
10个月
2号地块
2014年10月
2017年6月
2015年6月
2017年1月
18个月
3号地块
2015年3月
2017年10月
2015年10月
2017年2月
15个月
4号地块
2014年6月
2016年8月
2014年12月
2015年12月
13个月
5号地块
2015年10月
2018年2月
2016年5月
2017年10月
15个月
6、7号地块
2016年10月
2019年5月
2017年5月
2018年12月
18个月
项目融资使用明细
融资用途主要为前期项目开发、补交后期用地土地款和获取后期用地等，具体融资用途见下表：
序号
用途
资金数额
（万元）
说明
需求时间
1
补交土地款
2400
项目第一批次亩用地中237亩已经获得土地证，另有亩用地需补交2400万剩余土地款方能办理土地证。
2014年3月
2
一期工程款
4000
项目一期已经开工建设，从2014年1月开始进入正式基础施工阶段，需要支付工程款。
2014年3月
3
道路建设
征收补偿安置款
15000
项目总体计划开发用地约620亩，第一批次亩已经获取，第二批次月260余亩用地准备获取，首先需要解决市政道路建设问题，建设路联通老城区的两条道路共计约1500米，需要征收安置资金。
2014年6月
4
道路建设款
3000
建设路联通老城区的两条道路共计约1500米，需要建设道路资金。
2014年7月
5
一期工程款
4000
项目一期开盘前需要支付第二笔工程款。
2014年8月
6
后期土地
征收补偿安置款
12000
第二批次237余亩用地征收补偿安置费用。
2014年9月
7
后期土地款
9600
第二批次260余亩用地土地出让金。
2014年10月
合计
50000
备注：
以上为我公司的融资用途计划，具体资金用途及数量以单次实际需求为准。
4.项目销售计划、销售收入及税费
销售计划及销售收入测算
根据项目开发计划及目前市场状况，项目前期1-5块用地开发周期为年，采取滚动开发模式，建设期为2013年10月至2018年2月，销售周期为年，即2014年6月至2017年10月。
初步制定项目销售计划如下：
地块
编号
物业形态
规划指标
可售物业
（㎡、个）
销售单价
（元/㎡）
可售总额
（万元）
销售计划（万元）
2014
2015
2016
2017
2018
1号
地块
住宅
156181.38
156181.38
3500
54,663
43,731
10,932
商业
17948.25
17948.25
20000
35,897
21,538
14,359
车位
754
754
80000
6,032
3,016
3,016
2号
地块
写字楼
49731.00
44757.90
6000
26,855
10,742
8,056
8,057
酒店
25672.00
0.00
5000
0
商业
64168.00
25667.20
25000
64168
25668
19250
19250
地下车库
565
226
80000
1,808
542
542
724
3号
地块
住宅
119420.00
119420.00
4000
47,768
19,107
19,107
9,554
商业
22494.00
22494.00
25000
56,235
11,247
33,741
11,247
地下车库
414
414
80000
3,312
1,656
1,656
4号
地块
住宅
80072.30
80072.30
4000
32,029
9,609
22,420
商业
6000.00
6000.00
28000
16,800
16,800
医院
10876.00
10876.00
3500
3,807
3,807
地下车库
676
400
80000
3,200
3,200
5号
地块
住宅
73115.00
73115.00
4000
29,246
17,548
11,698
商业
7450.00
7450.00
28000
20,860
10,430
10,430
地下车库
212
212
80000
1,696
1,696
6、7号地块
住宅
407904.70
407904.70
4000
163,162
81,581
81,581
商业
42230.00
42230.00
30000
126,690
50,676
76,014
地下车库
3389
2700
80000
21,600
21,600
合计
1089272.63
1014116.73
715,827
77,893
141,840
110,331
206,568
179,195
项目1—7号地块静态经济测算汇总
项目1—7号地块开发静态经济测算
地块编号
用地面积
总建面积
开发总费用
（万元）
总销售收入
（万元）
开发毛利润
（万元）
1号地块
亩
224000
62920
96592
33672
2号地块
亩
159823
36623
92831
56208
3号地块
亩
156875
50557
107315
56758
4号地块
亩
113819
31370
55836
24466
5号地块
亩
92295
28377
51802
23425
6、7号地块
亩
570461
158231
311452
153221
合计
371.396
1317200
368078
715828
347750
项目开发税费
根据项目销售收入估算，项目1—7号地块开发总体税费估算如下：
项目税费
取费比例
金额（万元）
营业税
5%
35791
城建费
7%
2505
教育费附加
3%
1074
地方教育附加
2%
716
价格调节基金
%
716
土地增值税
2%
14317
印花税
0.05%
358
小计
55477
企业所得税
（347750-55477）*25%
73068
净利润
219205
净利润率
%
5.项目还款来源
项目还款主要来源为项目开发销售收入和后期用地（获得土地后）银行抵押贷款。
销售收入（主要还款来源）
根据项目销售计划和项目开发情况，销售收入可用于偿还融资款项的情况如下：
日期
2014年
2015年
2016年
计划销售收入
（万元）
77,893
141,840
110,331
可用于偿还融资款项的收入
（万元）
15000
15000
20000
根据以上销售计划，如项目正常开发销售，销售收入可以保障融资还款需求。
、银行贷款（补充还款来源）
项目第二批次约260亩用地获得土地证后可以申请银行抵押贷款，该土地抵押贷款也可作为融资还款来源，土地抵押贷款情况如下：
序号
土地描述
土地面积
（亩）
土地单价
（万元/亩）
土地总价值
（万元）
可申请银行抵押贷款额（万元）
1
第二批次用地
260
220
57200
40040
说明：
以上土地单价估值参考第一批土地评估价值给出，具体价格以后期评估为准。
以上土地银行抵押贷款不包含第一批已获土地证237亩用地（评估价值约亿元）和第一批次剩余亩（即将获得土地证，价值约亿元）用地，必要时我公司可与贵公司共同将该土地进行银行抵押贷款，获取偿还融资资金，可作为备用还款来源。
6.项目财务分析
项目预计现金流量情况
项目开发资金流量（1—7号地块）
年度
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
资金需求
65278
39245
64113
79610
78195
40567
40567
销售回款
0
77893
141840
110331
206568
179195
0
资金流量
-65277.56
38648.36
77727.00
30721.00
128373.00
138627.94
-40567.00
累计资金流量
-65277.56
-26629.20
51097.80
81818.80
210191.80
348819.74
308252.74
预计项目实现净收益219205万元，预计利税总额347750万元，项目总投资净利润率约%，静态投资回收期2.5年。
根据目前的开发和销售计划，项目开发静态投资回收期在第三年（2015年），2015年末，项目累计资金流量达到约5亿。
即使受到政策、市场等因素影响，项目仍然能在2015年实现资金正流转，由此可见，项目有较强的抗风险能力。
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