城市更新项目尽职调查报告.docx

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XX区XX村城市更新项目尽职调查报告XX省省xxxxxx有限公司有限公司xxxx年年XX月月XX日日报告签发报告签发项目经理签字业务板块负责人签字部门负责人签字分管副总批准声明和保证声明和保证一、项目经理声明和保证一、项目经理声明和保证我在此声明与保证：

本报告是严格按照XXXXXXX有限公司规章制度的有关规定，根据申请人、担保人提供的和我们收集的资料，经合理审慎调查、核实、分析和整理后完成的。

就我知悉的范围内，本报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我对申请人、担保人的法律地位及本申报书所涉及的数据和内容的真实性、准确性、完整性、有效性及所作判断的合理性负责，并且保证本笔业务的交易对手与本人无任何关联关系及利益关系、以及尽调过程中获取的复印件与原件一致，否则，本人愿意承担相关的法律责任及业务经营责任。

本项目的尽职调查过程中，我本着专业、诚信的原则，做到勤勉尽责，公正无私且并无收取项目方或其关联方的任何利益；并进而承诺在一旦完成投资后，亦不会收受项目方或其关联方任何利益。

我对于违反本声明的行为及其所造成的后果愿意接受公司的处理直至承担我对于违反本声明的行为及其所造成的后果愿意接受公司的处理直至承担法律责任。

法律责任。

项目经理签字及时间：

二、审核人声明和保证二、审核人声明和保证我们在此声明与保证：

我们已经本着专业、诚信、勤勉尽责的原则，对项目经理所提交尽职调查报告以及相关材料进行了审核，在我所知悉的范围内，未发现存在不真实、不准确的信息或内容，未发现存在违反法律法规及公司规定、损害公司利益的行为。

本项目过程中，我作为审核人公正无私且并无收取项目方或其关联方的任何利益；并进而承诺在一旦完成投资后，亦不会收受项目方或其关联方任何利益。

审核人签字及时间：

审核人签字及时间：

尽职调查工作日志尽职调查工作日志一、现场走访日志时间地点人员XXXX年XX月XX日XX广场楼XxxxXXXX年XX月XX日XX广场楼Xxxx请在下面空白处粘贴现场走访照片（照片）二、重要人员访谈日志时间地点我方人员被访谈人员XXXX年XX月XX日XX发展广场楼XxxxXxxxXXXX年XX月XX日XX发展广场楼XxxxXxxx备注：

请将每次访谈的要点纪要作为尽调报告附件三、外部信息查询日志序号工作内容1国家企业信用信息公示系统/启信宝/企查查/中国裁判文书网/中国执行信息公开网等2Wind/同花顺财经/百度等3实地走访/高管访谈等第一部分第一部分项目方案概述项目方案概述.1第二部分项目交易方案第二部分项目交易方案.3一、交易结构.3二、资金用途分析.5三、还款来源分析.7第三部分项目情况分析第三部分项目情况分析.7、HD区xx村旧改基本信息.7

（一）.旧改流程7

（二）.旧改融资节点8（三）城市更新项目成功案例10（四）HD区三旧改造14二、HDxx村城市更新项目所处区域市场分析.15

（一）区域经济15

（二）区域房地产市场25三、项目基本情况分析.35

（一）项目地块背景情况36

（二）项目交通配套39（三）项目周边配套40（四）项目投资测算41（五）XX村旧改项目客户定位43（六）XX村旧改项目区域内竞品分析43第四部分交易对手情况介绍第四部分交易对手情况介绍.44、项目操盘方一xx地产.44（）基本情况.44

（二）开发能力和资产实力46（三）公司经营情况56（四）财务情况63（五）融资担保、资信情况79二、项目融资方1-XRL.81（-）基本情况.81

（二）财务情况82（三）资信情况84三、项目融资方2xx百利.84（）基本情况.84

（二）财务情况86（三）资信情况87四、项目融资方3-HY集团.87（）基本情况.88第五部分增信措施分析第五部分增信措施分析.90一、有限合伙企业层面.90二、XXDT和BHD层面.90三、项目公司层面.90四、后续融资安排.90五、交易对手跟踪方案.91第六部分风险提示及防范第六部分风险提示及防范.91一、风险提示.91二、风险防范或保障措施.92第七部分总结第七部分总结.93一、承做理由/项目亮点.93二、结论和建议.94附表：

尽职调查报告主要企业全称、简称对照表全称简称XXXXXXX有限公司XX金控XXxxx资产管理有限公司XXX资产XX发展控股集团股份有限公司XX地产600048XXXX城市发展有限公司XXXXXX增城房地产开发有限公司增城XXXXXX置业有限公司XX置业XX市YD置业有限公司YD置业XXXX投资有限公司XRLXX市DT世纪实业有限公司DT实业XXBHD投资发展有限公司BHD投资HY集团有限公司HY集团XX百利城市更新投资发展有限公司XX百利第一部分项目方案概述项目来源自主拓展交易对手借款人：

XXXX置业有限公司（简称“XX置业”）交易标的DT实业的原股东：

xxxx投资有限公司（简称“XRL）交易标的BHD投资的原股东：

1.xxBL城市更新投资发展有限公司（简称“xxBL”）2.HY集团有限公司（简称“HY集团）所属行业城市更新拟投金额投资总额度XX元，按实际需要放款。

其中：

1.根据现有数据测算的xx置业两个小股东合计投资峰值约XX亿元（其中XX亿元是xx置业两个小股东按对应比例已投入的保证金，其余需要两个小股东与xxxx继续同股同投）；2.约XX亿元为DT实业、BHD投资的备付利息，用于按季付息；3.约x亿元为项目超额准备额度。

投资期限XX年预期收益率xx/年;按季付息，到期一次性还本资金用途1.约XX亿元直接用于XX村城市更新项目（其中XX亿元用于受让XX置业两个小股东的部分股权，其余与xxxx同股同投）；2.约XX亿元为DT实业、BHD投资的备付利息，用于按季付息；3.约x亿元为项目超额准备额度。

易构述交结描1、由xx金控（LP,xx%份额）、xxx资产（GP,xx%份额）联台发起设立两个有限合伙企业（A/B）,与各方签署完毕相关协议并进行工商登记。

2、A有限合伙企业与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，B有限合伙企业与xx百利和HY集团签订关于BHD投资公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

同时，约定XXDT和BHD投资出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

3、A有限合伙企业、XXDT和xx签订三方协议，约定项目开发期间由A有限合伙企业代替XXDT按照xx盖章出具的请款通知书（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对XXDT分配资金时，优先归还A有限合伙企业代替XXDT进行的股东投入，对应资金直接汇入A有限合伙企业指定账户。

XXDT按约定向A有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

4、A有限合伙企业与XXDT签订股东借款合同，约定股东借款用于支付A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

5、XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

6、B有限合伙企业、BHD投资和xx签订三方协议，约定项目开发期间由B有限合伙企业代替BHD投资按照xx盖章出具的请款通知书（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对BHD投资分配资金时，优先归还B有限合伙企业代替BHD投资进行的股东投入，对应资金直接汇入B有限合伙企业指定账户。

BHD投资按约定向B有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

7、B有限合伙企业与BHD投资签订股东借款合同，约定股东借款用于支付B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

8、xx百利和HY集团按原股权比例为B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

9、A有限合伙企业以8100万元受让XRL投资持有的XXDTxx%股权，B有限合伙企业以3900万元分别受让xx百利持有的BHD投资XX%股份、受让HY集团持有的BHD投资XX%股份，合计受让BHD投资XX%股权。

10、项目开发期间，A/B有限合伙企业按照xx盖章出具的请款通知书（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

11、A有限合伙企业每季度按约定向XXDT提供股东借款，用于支付其对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

12、B有限合伙企业每季度按约定向BHD投资提供股东借款，用于支付其对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

13、A/B有限合伙企业回收所有投入及预期收益后，经各方友好协商，可继续持有XXDT和BHD投资的股权，或者由原股东XRL投资、xx百利和HY集团按约定进行平价回购。

对应不同的情形，由A/B有限合伙企业支付股权溢价款或由原股东XRL投资、xx百利和HY集团支付回购款。

还款来源/退出方式1.XXxx村城市更新项目销售收入2.XRL投资、xx百利、HY集团回购款3.转让XXDT,BHD投资股权份额或转让A有限合伙和B有限合伙的份额收到的资金风控措施1.管控A/B有限合伙企业2.管控XXDT和BHD投资3.监控合作企业xx置业、项目公司YD置业4.管控资金流向，资金专项用于xx村城市更新项目5.投入担保由XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保；由xx百利和HY集团按原股权比例为B有限合伙企业对XXBHD和XXxx置业的所有投入提供连带担保6.违约处理与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，与xx百利和HY集团签订关于XXBHD公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

7.或有负债处理约定XXDT和XXBHD出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

第二部分项目交易方案一、交易结构一、交易结构1、由xx金控（LP,xx%份额）、xxx资产（GP,xx%份额）联合发起设立两个有限合伙企业（A/B）,与各方签署完毕相关协议并进行工商登记。

2、A有限合伙企业与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，B有限合伙企业与xx百利和HY集团签订关于BHD投资公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

同时，约定XXDT和BHD投资出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

3、A有限合伙企业、XXDT和xx签订三方协议，约定项目开发期间由A有限合伙企业代替XXDT按照xx盖章出具的请款通知书（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对XXDT分配资金时，优先归还A有限合伙企业代替XXDT进行的股东投入，对应资金直接汇入A有限合伙企业指定账户。

XXDT按约定向A有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

4、A有限合伙企业与XXDT签订股东借款合同，约定股东借款用于支付A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

5、XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

6、B有限合伙企业、BHD投资和xx签订三方协议，约定项目开发期间由B有限合伙企业代替BHD投资按照xx盖章出具的请款通知书（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对BHD投资分配资金时，优先归还B有限合伙企业代替BHD投资进行的股东