房地产市场形势分析.docx

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房地产市场形势分析

2012年房地产市场形势分析

影响房地产市场形势走势的因素包括：

宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。

1、宏观经济走势：

复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。

1、全球经济形势：

复杂多变，前景低迷

    当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。

2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。

从已公布的数字看：

美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。

2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。

此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。

受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：

增速下调，运行平稳

所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。

2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。

如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。

应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。

综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。

2）CPI高位后逐月回落。

2011年8月开始，CPI逐月回落，11月的CPI的涨幅已经只有4.2%，12月的CPI的涨幅已经只有4.1%。

3）PMI数据重回临界点以上。

2011年10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为49%，32个月来首回在50%以内。

但2011年12月份PMI数据重回50%以上（为50.3%，比上月回升1.3个百分点），在一定程度上增加了市场的乐观情绪。

12月份PMI回升，表明未来中国经济增速不会出现大的滑坡。

正因为如此，2011年我国企业景气指数和企业家信心指数虽有回落，但自2009年以来已连续12个季度位于景气区间。

2011年四季度企业景气指数为128.2，企业家信心指数为122.0，均明显高于景气临界点100。

企业景气指数为128.2表明，当前经营状况“良好”的企业比重比“不佳”的多28.2个百分点；企业家信心指数为122.0，则表说明认为宏观形势“乐观”的企业家比重比认为“不乐观”的多22个百分点。

调查结果显示，目前企业经营“不佳”的比重仅为12.0%，对宏观形势判断“不乐观”的企业家比重也只占13.8%，均为少数，多数企业景气状态良好。

4）2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。

中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。

货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长。

要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。

稳中求进，就是既要“稳”，也要“进”。

不稳无法进，不进难以稳。

两者互为条件，相辅相成。

稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。

进，就是要继续抓住和用好战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

把握好稳中求进，才能有效防止经济增速大幅下滑，同时力避物价涨幅反弹，有利于疏解能源资源、生态环境等各方面压力，加快经济发展方式转变，保持经济社会发展的良好势头，在激烈的国际竞争中赢得主动。

综合上述因素可以预见：

2012年经济由于同时要面对世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险三方面的考验，上半年增长速度很可能继续放缓。

但是随着政府稳中求进政策的陆续出台及显效，下半年增速将出现反弹。

预计2012年经济发展将呈现出“一季度低开，二、三季度稳走，四季度可能有所回升”的较好局面。

二、房地产调控政策走势：

紧箍不松，效果显现；短期到长期，由“堵”向”疏”转变

2011年楼市受宏观调控影响很大。

自号称史上最严的“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。

以往的“金九银十”销售旺季在严厉的调控背景下也并没有来临。

成交量跌、成交价降、库存量增、资金缺、贷款难……等等已经成为众多房企面临的一道道难题。

2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：

“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的房地产政策基调。

本次中央经济会议中也亦提出了建设多层次住宅体系的方向。

首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房等领域的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。

限购——强力的行政干预手段，只是过渡性的政策。

限购固然能够打压房价，但其副作用非常大。

首先，限购扭曲了价格机制，使价格不能成为引导资源配置的指示器，从而造成经济结构新的失衡；其次，限购政策持续过久，可能矫枉过正，影响经济增长，因为房地产业目前乃至未来相当长的一段时间都是重要产业；再次，如果房价下滑速度过快，造成预期逆转，则有可能影响金融稳定；最后，限购会误伤正当的消费需求。

因为限购政策并不能完全甄别消费需求和投机需求，其中部分消费需求同样被误杀。

抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。

楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。

短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。

所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。

所以，限购令并非长久之计，监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市之时，以保障房来消化一部分购房需求，然后再解除限购令，期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋。

但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差。

中央现在主要任务是稳中求进，主要是三个稳，一是稳增长，增长一定要在七上、八上，7%以上，一定不能够低于7%。

二是稳物价，物价必须控制在5%左右。

三是稳社会。

所以，如果2012年依然外贸不行、投资不行、消费不行，政策就有可能会有所松动。

所以，2012年，房地产企业不必太过悲观，重点练好内功，迎接新一轮的高潮。

3、影响2012年中国房地产市场走势的因素

2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策继续加码，调控效果逐步凸显。

展望2012年，影响中国房地产市场走势的因素众多：

（1）长期性因素支撑房价保持上涨

1.居民收入持续增加、城镇化速度加快，住宅刚性需求仍然强劲；

2.土地价格可能在长期上会推动房价上行。

（二）市场供需状况对房价形成一定的下行压力

1.房地产市场存量供给增加；

2.开发商资金面从紧，可能会降价促销；

3.部分城市成交低迷，观望情绪浓厚。

（三）政策因素可能促使房价涨幅继续回落

1.已有的房地产行政政策不放松，会进一步遏制房价过快上涨；

2.房地产税征收试点进一步扩大，有助于抑制投资和投机需求，平抑房价；

3.保障性住房建设等供给面因素对房价有一定的平抑作用。

四、对2012年我国房地产市场走势预测

在各项影响因素的综合作用下，预计2012年的商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道：

1.房地产投资预测

1）预计2012年房地产行业完成投资额为76799.5亿元，同比增长21.1%，涨幅同比下降8.4个百分点；

2）房地产企业购置土地面积36460.7万平米，同比下降13.9%，涨幅同比下降明显。

2.房地产需求预测

1）预计2012年全国商品房销售面积将为121011.3万平方米，同比增长3.2%，增幅同比增加0.5个百分点；

2）全国住宅销售面积为118822.5万平方米，同比增长14.0%，增幅同比增长2.0个百分点；

3）全国商品房销售额为54762.7亿元，同比下降9.2%；

4）全国住宅销售额为45076.2亿元，同比下降5.9%。

3.房地产供给预测

1）预计2012年房地产新开工面积211283万平方米，同比增长4.2%，增幅同比下降19.6个百分点；住宅新开工面积为163059.3万平方米，同比下降16.5%；

2）房地产施工面积625285.0万平方米，同比增长22.1%，增幅同比下降4.1个百分点；住宅施工面积475974.5万平方米，同比增加21.2%，增幅同比下降3.7个百分点；

3）房地产竣工面积89783.2万平方米，同比增长4.0%，增幅同比下降9.7个百分点；住宅竣工面积74448.5万平方米，同比增加11.1%，增幅上升1.7个百分点。

4.房地产价格预测

1）预计2012年商品房平均销售价格预测结果为5024.4元/平方米，同比下降5.3%；

2）2012年第一季度商品房销售均价同比下降10.7%，增幅同比回落21.0个百分点；

3）2012年第二季度商品房销售均价同比下降8.0%，增幅同比回落17.0个百分点；

4）2012年第三季度商品房销售均价同比下降3.6%，增幅同比回落11.0个百分点；

5）2012年第四季度商品房销售均价同比上升1.0%，增幅同比回落3.2个百分点。

综上所述可以预测：

在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。

除了保障房外，2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。

其实回顾08年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。

因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境。

适应角色转变，扎实开展团的工作

———共青团铁东区委书记的述职报告

2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。

这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。

自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。

总的来说，收获很大，感触颇深。

一、以德为先，进一步提升个人思想素质

过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。

一是道德修养进一步提高。

作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。

因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。

二是党性锻炼得到不断加强。

不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。

三是政治思想素质不断提高。

一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。

特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。

二、以能为先，进一步加强组织工作能力

在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。

一是工作的统筹安排能力不断加强。

我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。

二是工作的协调能力不断加强。

在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。

三是有创新地开展工作。

在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。

三、以勤为先，进一步提高团的业务水平

担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。

加强沟通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。

一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。

今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。

在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。

四、以绩为先，进一步完善团的组织建设

把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。

依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。

一是基层团干部的待遇问题。

积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。

积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。

按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。

此次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。

以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。

突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。

先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。

特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。

五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象

作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。

我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。

越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。

深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。

古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。

要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。

勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。

不断增强拒腐防变意识。

在思想上、在行动上、生活中争作表率。

在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育活动,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。

按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。

我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。

按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。

在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。

铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。

广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。

我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。

我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施“五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。