财富商居小区建设工程可研报告 3.docx
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财富商居小区建设工程可研报告3
“东方财富”商居小区建设工程
可
行
性
研
究
报
告
二0一三年八月
目 录
第一章 总论…………………………………………………………………１
第二章 项目建设的必要性…………………………………………………7
第三章市场分析与预测……………………………………………………10
第四章 项目建设条件………………………………………………………12
第五章 建设规模及内容……………………………………………………15
第六章工程设计……………………………………………………………17
第七章 公用工程与辅助设施………………………………………………29
第八章 消防设计……………………………………………………………30
第九章 环境与节材分析……………………………………………………34
第十章 资源利用与节能分析………………………………………………38
第十一章 项目管理与设施进度……………………………………………42
第十二章项目的招标与采购方案…………………………………………44
第十三章投资估算与资金筹措……………………………………………46
第十四章财务效益评价……………………………………………………49
第十五章 社会效益与结论…………………………………………………52
附件：
1、企业法人营业执照
2、法人身份证
3、组织机构代码证
4、税务登记证
5、房地产开发企业资质证书
6、土地使用证
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称：
三星级旅游宾馆、建材家居市场及生活超市
项目选址：
本项目选址于—————志溪路东侧，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。
2、项目建设主体：
单位名称：
公司地址：
公司法人代表：
单位概况：
————————公司是根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》和国家有关法律法规成立的，于2009年在益阳市工商注册，注册资金2000万元，主要从事房地产开发业务。
公司通过公开竞拍，取得志溪路以东、志溪河沿河风光带以西地块，并根据市场需求和用地性质，在本地块上进行商业和房地产开发。
公司经营目标：
为灰山港居民建造优美、舒适商居环境，为公司的发展塑造精美商居项目名片。
3、建设规模及内容
本项目规划建设总建筑面积ｍ2。
其中宾馆建筑面积—————平方米；家居建材市场建筑面积18000平方米；生活超市建筑面积6000平方米，商居面积———平方米。
4、投资规模及资金来源
本项目概算总投资21961.36万元，其资金来源：
由益阳东方昌盛房地产开发有限公司自筹。
5、建设工期
本项目建设工期为24个月。
6、技术指标
规划用地经济技术指标
备注
项目
计量单位
数量
净用地面积
m2
40272.7
总建筑面积
m2
93635.3
地上总建筑面积
m2
88459.3
其中
a
住宅
m2
47000
b
商业
m2
41000
含酒店、市场、超市
c
物管用房
m2
459.3
地下总建筑面积
m2
5176
计容建筑面积
m2
容积率
2.15
建筑密度
%
40
绿地率
%
25
居住总户数
户
358
户均人口
人
3.5
居住总人数
人
1253
机动车位
个
286
其中
地上停车位
个
150
地下停车位
个
136
二、项目背景
——————镇是全国重点建制镇、湖南省小城镇建设示范镇、益阳市及桃江县工业重镇，地处———东南部，与宁乡县、安化县、赫山区交界，与牛田、松木塘镇相邻，辖35个行政村、3个社区，总人口12.18万，总面积226.9平方公里。
洛湛铁路、省道S206、规划建设的益娄衡高速公路经过本镇，镇域交通十分便捷。
境内石灰石、煤炭等矿产资源丰富，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，是一个以建材、化工工业为主，集贸易服务为一体的综合型城镇，全镇共有各类民营企业335家，投资过亿的桃江南方水泥有限公司、益阳市东方水泥有限公司、益阳市万鑫水泥有限公司、益阳市金沙钢铁有发公司是全市的水泥、钢铁行业龙头企业。
2012年工农业生产总值57.6亿元，完成财政收入1.56亿元。
灰山港镇建成区面积已达4.6平方公里，人口已达4.5万人，规划到2020年建成区面积达到6.8平方公里，人口达到6.8万人。
随着镇域经济的快速发展和城镇建设步伐的加快，城镇基础设施和城镇居住环境的改善越来越被广大人民群众所关注。
改善城镇基础设施，提升对镇域经济发展的承载能力；改善城镇居住环境，提高城镇人居环境质量，是当地政府和广大居民共同关心的大事之一。
三、报告编制依据
⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；
⑵国家住房和城乡建设部建设项目相关法规；
⑶国家环保部建设项目环保相关法规；
⑷《中华人民共和国节约能源法》；
⑸民用建筑相关技术规范；
⑹《————国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
⑺《————灰山港镇城镇建设规划》。
四、可研报告研究范围
⑴建设条件分析；
⑵建设方案分析
⑶环境、节能与节材分析；
⑷投资估算及效益分析。
五、报告研究结论
本项目的实施对加快提升———镇城镇品位，改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；对改善灰山港镇城镇人居环境，提高城镇居民生活质量；对促进———镇镇域经济社会发展将产生积极的重要作用。
项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目符合《————镇城镇建设规划》和当地经济社会发展要求，项目评价符合城镇规划及相关技术、经济指标要求，建议投资主管部门审查并批准本项目。
六、存在问题与建议
1、存在问题
本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。
建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用。
2、建议
设计过程中应科学布局，节约土地，并采用节能节水设施，节约资源能源；建设过程中应加强管理，减少原材料和人力资源浪费，在确保工程质量的前提下，控制好建设成本。
第二章 项目建设的必要性
一、区域经济社会发展的需要
———镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，镇建成区面积4.6平方公里，建成区城镇人口4.5万。
灰山港镇是湖南省百强镇之一，是益阳市及桃江县工业重镇。
境内煤炭、石灰等矿产资源丰富，已探明石灰石储量50亿吨，煤炭6500万吨，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，凭借资源优势，工业发展起步较早，现有各类民营企业335家，其中投资过亿元的企业4家，已形成了水泥、化工、钢铁、采矿、煤炭、食品等六大支柱产业；灰山港镇是桃江县的农业大镇，有商品粮示范基地2处，共1800亩，有油茶林基地3000亩，葛基地1000亩，小水果基地2000亩，烟叶基地1500亩，形成了基地+农户+公司的管理模式，农业产业化水平较高。
但灰山港镇建成区城镇基础设施严重滞后，与经济发展水平不相适应。
本项目的实施对进一步改善和提升城镇基础设施承载服务功能，改善城镇市容市貌和人居环境，加速镇域经济社会发展和社会主义新农村建设起到积极的作用。
因此，本项目的建设是镇域经济社会发展的需要。
二、提升城镇承载能力的需要
国家新一轮城镇化战略的实施，将极大地促进灰山港镇的城镇发展。
城镇化战略的实施将激发农村人口就地向城镇的转移，城镇住房等一系列基础设施是否达到了承载农村人口向城镇转移的能力，是灰山港镇面临的一个严重的现实问题。
本项目的实施能有效改善灰山港镇建成区基础设施条件，提升建成区住房等基础设施承载能力，特别是对改善城镇人居环境，提升城镇应对人口集聚的承载能力产生积极的作用。
本项目的实施，符合《灰山港镇城镇建设规划》的要求，因此，本项目的建设是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要。
三、加快城镇化进程的需要
灰山港镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，区位优势明显，与宁乡、安化、赫山等县区交界。
由于受自然条件和环境的限制，长期以来，城镇发展规模不大，特别是城镇等基础设施薄弱，承载能力有限，严重制约了城镇的发展。
该项目的建设将进一步改善城镇因经济发展、人口集聚带来的城镇承载能力弱的问题。
因此，本项目的实施是加快城镇化进程的需要。
四、“统筹城乡发展”的需要
提高农民收入，加快农村经济增长，目前已不单单是农民和农业问题，而是我国经济能否持续快速增长的重要方面，如果农民的收入和农村经济不能快速发展，实现小康将是十分困难的。
农村农民奔小康，根基在统筹城乡发展；而将人们的生活方式从农村生活向城镇生活转化，关键在城镇基础设施的配套与完善。
不断改善和提升城镇基础设施与承载能力，势必加强城镇化进程，使城乡居民走共同富裕之路。
第三章市场分析与预测
一、主要消费对象
改革开放以来，灰山港镇经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，GNP、GDP总量以及人均GNP和人均GDP都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标PI急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对商居环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着城镇建设步伐的加快，正与日俱增。
（1）正由于该项目是商居的黄金地段，地处灰山港镇建成区中心地带，周边商业、学校、医院、车站等公益设施完善，且距工矿企业较近，上下班交通设施便捷。
（2）随着人们PI增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。
公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该项目的主要购买者。
二、价格分析及预测
根据灰山港镇目前房产行情，“桃江.东方财富”商居小区商业铺面售价均价6000元/㎡以上，住宅楼售价均价3000元/㎡左右。
由于本项目处在灰山港镇志溪河沿河风光带位置，外环境较好，商业和商品住宅销售市场十分看好。
第四章 项目建设条件
一、项目选址
本项目选址于桃江县灰山港镇志溪路以东，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。
项目区内不压覆矿，无珍稀动植物物种，无文物古迹和军事设施。
项目用地为长条形，南北平均长约为600m，东西平均长约为72m，地块基本平整，地块周边基础配套设施完善，环境优美。
项目选址符合《灰山港镇城镇建设规划》，项目选址合理。
二、自然条件
1、地理区位
灰山港镇地处桃江县东南端，与宁乡、赫山、安化三县（区）接壤，距省会长沙90km、益阳42km、桃江县城35km。
2、气候
本项目所在地区属亚热带大陆季风型湿润气候，春暖多雨，夏季干热，秋季凉爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。
多年平均降雨量为1400.6毫米，雨量多集中在4-6月；年平均气温16.9℃；年均日照时数为1726小时；无霜期长，年均为279.3天。
气候条件对施工的影响较小，全年施工期长。
3、地质
本项目地块地质为石灰石和页岩结构，因灰山港镇属地质灾害治理区，建议本项目在施工图设计前进行地质探测，根据地质状况进行基础设计，提出相关措施。
三、人口与面积
灰山港镇域总面积226.9平方公里，城镇建成区面积4.6平方公里，总人口12.18万，占湖南省人口的0.2%，人口密度564.13人/km2，为湖南省人口密度306.89人/km2的1.84倍。
城镇建成区人口4.5万人，占全镇人口的32.3%，人口密度9545.45人/km2。
四、社会经济
1、自然资源
本项目区域自然资源丰富，境内有丰富的石灰石、煤、铁矿石、硅泥等，尤以石灰石储量最多，达500亿吨。
2、产业与经济
近年来，镇域经济社会全面发展，2012年，全镇完成生产总值57.6亿元，实现财政收入1.56亿元，完成固定资产投资18.9亿元，实现农民人均纯收入6500元。
灰山港已形成以南方水泥、东方水泥、万鑫水泥、金沙钢铁等为龙头的建材工业集中区，成为益阳市第一经济强镇，正在申报省级工业集中区和省级稀土循环经济冶炼园，经济发展后劲看好。
五、交通运输
灰山港镇交通比较发达，洛湛铁路、S206省道、益涟公路和规划建设的益娄衡高速公路穿镇而过，镇内设有汽车站、火车站等交通设施。
项目区紧邻紫荆路、茶果山路、康复路等城镇干道，交通便利。
六、配套设施
项目周边布局有向阳花小学、镇中心小学、镇中学、桃江县第四中学，因此本项目居民子女就学十分便利；附近有镇卫生院、汽车站及镇政府办公区，本项目周边配套设施比较完善。
第五章 建设规模及内容
一、建设规模
本项目规划新建宾馆大酒店、建材家居市场、生活超市、商居楼。
建筑面积93635.3m2。
二、建设内容
本项目根据灰山港镇城镇建设规划，规划新建商居楼8栋，其中17层建筑5个单元、11层建筑1个单元、9层建筑5个单元、6层建筑3个单元。
总用地面积43562m2，其中道路占地面积3289.3m2，项目净用地面积40272.7m2，建筑占地面积16139m2。
项目总建筑面积93635.3m2，其中地上建筑面积88459.13m2，地下建筑面积5176m2；商业建筑面积28000m2，星级酒店建筑面积13000m2，住宅建筑面积47000m2，公用设施建筑面积459.3m2，住户数为358户。
三、配套工程
供电工程
供水工程
下水及排水工程
道路及停车位
绿化工程
路灯及亮化工程
垃圾收集设施
消防器材及设施
四、项目建设工期
本项目建设工期预安排为24个月。
项目建设进度预安排表
项目名称
时间安排
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
前期工作
场地平整
主体建筑
配套工程
竣工
△
说明：
——表示建设期△表示竣工
第六章工程设计
一、设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
2、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009年版）
3、《城市规划管理办法》
4、《城市规划管理技术规定》
5、《建筑工程配套停车场（库）规划设计规划》
6、规划选址批复
7、民用建筑技术规范
8、项目业主提供的设计要求
二、用地现状
本项目建设用地位于桃江县灰山港镇志溪路以东、东临志溪河沿河风光带，北临古松巷，项目用地为长条形，南北平均长约600m，东西平均长约72m，地块基本平整。
项目地块处于灰山港镇志溪河沿江风光带，周边环境优美，用地景观、交通条件良好，居民出行便利，极具商居开发价值。
场地周围城市基础设施完备，水、电接口条件便利。
项目净用地40272.7m2，地势较为平整。
现场内无需要保留的文化、教育、卫生等公共设施、文物古迹、名贵花木及树种。
三、设计原则
本项目是城市商居建筑，本项目的开发建设应兼顾社会效益和环境效益，在充分发挥黄金地块的社会和经济价值的同时，注重拓展城市空间，提升灰山港的城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则：
1、合理组织内部空间，做到布局合理，节约用地。
2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。
3、加强项目区内部的绿化和通道建设，形成有特点的绿化和通行体系，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。
四、技术参数
建筑密度：
40%
容积率：
2.15
绿化率：
25%
五、总体设计及布局
本项目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通风，同时也有利于节能。
建筑呈八排基本平行位置，从高层至低层，布局内部景观空间，丰富小区内部景观空间元素，同时增强区域城市景观界面。
整体建筑布局采用围合组团形态，单元式组合增强住宅的识别性和个性感。
建筑布局与地下室相结合，利用场地自然高差，结合园林景观，形成富有变化的主体景观。
建筑的离界退让和建筑的楼间距按规划局规划设计要求及《城市规划管理技术规定》执行。
主立面向志溪路展开。
1、功能布局
项目内住宅区以17F、111F的小高层为主，以9F、6F低层为辅。
整体功能布局采用栋楼与单元形式。
项目商业配套主要设置在一至二层，专业配置的商场建筑为一至三层，并将以群楼使其连成一体，以带动整个区域的商业气氛和人气。
2、空间组织
建筑空间组织尊重地形，利用隐形消防车道既美化小区内部园林又满足消防规范要求。
3、交通组织
本项目住宅区在南北方向。
设置2个主要出入口，方便小区居民及车辆通行。
商业区和酒店以志溪路为展示面，其交通流以志溪路为主导。
出入口的设置同时要满足消防车通行的要求。
小区停车场分为地上和地下两个停车场（库），地面设临时停车位，地下设置停车库。
六、建筑设计
1、空间设计
设计结合用地特点，户型产品定位以90-150m2为主导，建筑单体以一梯二户和一梯三户。
内部设计为三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫三个梯段，所有户型均设计为明厨、明卫、明房，南北朝向。
17F小高层建筑单元设计两部垂直电梯，11F小高层和9F建筑单元设计一部垂直电梯，6F低层建筑单元不设置电梯，每栋建筑辅以梯间组织垂直交通。
2、建筑造型
方案结合设计构思及项目特点，注重天际轮廓线的起伏，采用现代派设计手法表达生态建筑学的理念。
采用现代而质朴的材料及现代的表现手法，使建筑由内而外散发着优雅的气质，体现出现代文明的美感。
3、剖面设计
住宅层高采用标准层高3.0m。
地下室层层高设计为5m，商业用房层高设计为3.9-4.5m。
4、装饰设计
外墙上部采用面砖，下部采用石材，使建筑单体显得稳重而富有感染力。
内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外场地为广场砖。
七、绿化系统
方案结合可持续发展的建筑观，拓展“以人为本”的概念，衍化为“生态人居”这一主题，强调人与人的和谐，人与自然的和谐，以现有的指标体系最大限度地创造出人与人沟通的广场空间，人与自然沟通的绿化空间。
在用地西侧临志溪路留出适当场地，作为商业广场。
商业广场场地考虑绿化、雕塑、坐椅、路灯等室外环境构成元素的设计，创造商业氛围建筑，在通道两侧考虑绿化。
八、环境景观
项目环境设计主要以生态景观为主题进行综合设计，景观环境主要采用组团式设计，并注重小区景观的有机结合与互动，从生态、环保的角度创造出宜人的居住环境。
九、结构设计
1、设计依据
（1）规范和标准
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009年版）
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑地基基础设施规范》GB50007-2011
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010
《砌体结构设计规范》GB50003-2011
《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《岩土工程勘察规范》GB50021-2009
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
（2）设计使用荷载及自然条件
①风荷载
基本风压0.35KN/m2（按50年重现期风压值），地面粗糙度类别取B类。
②雪荷载0.45KN/m2。
③楼面活荷载
卧室、客厅、厨房2.0KN/m2
阳台、卫生间2.5KN/m2
消防楼梯、商业3.5KN/m2
电梯机房7.0KN/m2
水泵、配电、空调机房10.0KN/m2
上人屋面2.0KN/m2
不上人屋面0.5KN/m2
其他未列出者按现行荷载规范取值
2、抗震设计
本工程位于湖南省桃江县，根据国家有关地震资料，桃江地震基本烈度值为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震烈度分组为第一组。
3、结构体系
整个建筑采用框架结构。
为保证建筑物的整体刚度，所有楼盖均采用混凝土现浇板。
4、基础为整体基础，具体形式根据地质详勘资料确定。
十、给排水工程
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《自动喷淋灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《住宅设计规范》GB50096-2011
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《城市二次供水设计技术规范》DBJ43/002-2009湖南省地方标准
《居住小区给排水设计规范》CECS57:
94
《工程设计标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版
《全国民用建筑工程实际技术措施节能专篇—给水排水》2009
建设单位提供的有关设计资料及时对本工程的设计要求
建筑专业及相关专业提供的条件。
2、设计范围
本工程给排水设计包括给水系统、排水系统、消防系统以及室外排水系统。
3、给水部分
（1）水源
本项目供水水源采用市政供水水源。
（2）给水系统
本工程采用由市政供水管网直接供水的方式，从志溪路和古松巷分别接出DN150两路给水管网，供水压力为0.3MPa，考虑楼层较高，在地上五层以上供水管网加装变频加压水泵。
4、排水部分
⑴小区排水系统分污水、雨水两个系统，污水和雨水均排至水渡河路及滨江西路的市政管道。
⑵污水排水量315m3/d，雨水重现期：
屋面取5年，室外取1年。
⑶水系统室内污废合流，采用伸顶通气排水立管。
污水经室外化粪池处理排至市政污水管；屋面雨水采用重力流内排水系统。
⑷管材、接口及敷设方式
管径小于等于500的室外排水管采用HDPE大口径双壁波纹管，密封圈承插接口；管径大于500的室外排水管采用机制钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹口。
5、消防
⑴室外消火栓系统：
该系统用水由市政给水管网供给，由市政给水管引入两根DN150给水管在红线内布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距120m，保护半径150m。
⑵室内消火栓系统：
建筑内设消火栓保护，系统由地下室的消防水池（252m2）、消火栓加压泵、屋顶消防水箱（18m3）组成
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