济南市房地产市场调研报告32DOC.docx

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济南市房地产市场调研报告济南市房地产市场调研报告32DOC济南市房地产市场调研报告2008年7月第一部分宏观经济一、城市概况1、地理位置济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，第十一届全国运动会举办城市。

济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。

济南市中心泉城广场济南大明湖全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。

济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。

尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂杨”之誉。

济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下.这些泉，纵横分布，错落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称名泉。

众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。

2、交通状况济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。

济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。

济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运通道。

截至2006年底，全市公路通车里程9833.1公里，目前，济南向东有济青（济南青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京福州）高速公路、京沪（北京上海）高速公路，向西有济聊（济南聊城）高速公路。

绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。

济南作为山东省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。

2007年，随着济菏（济南菏泽）高速、济莱（济南莱芜）高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。

二、总体规划济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。

中心城市建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。

规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。

中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。

中心城空间结构为“一城两区”。

“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。

主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。

主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。

城市规划要求2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。

2020年全市总人口将达到840万人左右，城镇总人口为670万人左右。

根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。

近期主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。

三、经济发展状况济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。

近年来济南市经济一直平稳较快发展。

2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比口径比上年增长15.7%，居全国主要城市第21位。

2003年至2007年济南市GDP走向图2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。

与此对应，在岗人员人均收入由2003年的16232元增长至2007年末的22471元，五年内增幅近40%。

05001000150020002500300013.80%14.00%14.20%14.40%14.60%14.80%15.00%15.20%15.40%15.60%15.80%系列2系列1系列213671618187621852554系列114.50%15.60%15.60%15.70%15.70%2003年2004年2005年2006年2007年济南市2003年至2007年城市居民可支配收入走向图2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。

四、地方相关政策2004年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加,为了抑制节节攀高的房价,政府连续出台一系列政策。

从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上涨仍然是不争的事实,但政策调控却起到了作用将房价增速控制到了GDP增速之下,保证了经济健康发展。

“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。

1、“9070”政策“9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时,人们以为大户型也将紧俏,大户型房价出现微幅上涨,但随后山东省建设厅阐述了济南的实施方式：

90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%不按单个项目,而是按整个城市。

2、大范围的楼市专项治理2007年4月起,全国开始进行大范围的楼市专项治理。

济南市也响应这一政策,从下半年起,开始了对房地产行业的专项整治,多部门联手行动,开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合整治,阵容空前强大。

而2007年山东反贪的重点领域也是城建领域。

这些措施会规范行业、减少房地产开发的灰色成本,对房价涨幅有一定抑制作用。

3、小产权房020004000600080001000012000140001600018000200000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%系列2系列1系列21101312005135781534018005系列19.10%11.10%13.10%13.00%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年小产权房是与低价紧密相关的一种产品。

济南不断上涨的房价,催动小产权房走上房地产舞台。

不少建盖在农村集体用地上的房屋,除了自住外,也都用于低价出售。

有媒体报道,济南某村民自建房小区,村民购买每平方米1000元左右,而对外销售为每平方米3000元,即使是这一价格,也比同区域内的商品房楼盘低了1000元左右。

这对于没有多少钱的中低收入者来说,无疑有巨大的吸引力。

对于抑制房价上涨,小产权房还是起到了一定的影响。

购买小产权房有风险,这已经是人尽皆知的事,但建设部并未通过硬性政策去管理和整治,而是用新闻发布方式提出“风险提示”。

但当小产权房成为一种社会现象时,所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。

越来越多的小产权房影响了济南房产供求链条,若规模继续增大,对房价影响不小。

针对小产权房在济南抬头的现象,近期出台的济南市“土地调控实施意见”规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途,严格限制农用地转为非农业用地。

五、小结：

以上从济南市概况、经济发展、城市规划以及当前的房地产政策四个角度，对济南房地产市场的宏观环境做了纵向分析。

宏观的来看，济南房地产市场的发展近两年处在一个经济飞速发展的时期，并且政府花大力气对城市进行改造，在大政策上是利好的。

同时，济南存在很大的现实需求，其中被动性需求占有很大的成分。

虽然，目前国家对房地产业进行严格的宏观调控，限制被动性需求及改善性需求，抑制投机性需求。

然而在刚性需求占很大份额的情况下，市场中的机遇与发展空间也是显而易见的。

其二，济南市场中投机性需求占的份额并不大，所以政策对市场的影响有限。

第二部分济南市房地产业发展现状及趋势一、房地产开发企业2000年以前，济南房地产开发主要以本地企业为主。

1999年，新世界中国地产进入济南，新世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。

新世界之所以能拿到这块土地和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌企业来进行开发。

在以后的时间里，从2000年开始出现阳光100、外海等外来品牌企业，进入2002年土地招拍挂政策开始实施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼市。

地产开发进入2007年，保利、海尔绿城、海信、天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在2008年掀起济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。

通过土地“招拍挂”外来企业在济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。

从目前来看，不少知名开发企业已经在此落地生根。

在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山，新世界地产、外海置业、天泰置业、鑫苑置业、海尔地产、绿城地产、保利集团、天鸿地产、海信地产，都已经找到了有利于企业发展的生存环境。

三联城建、鲁商置业、齐鲁置业、重汽地产、中齐地产、天业地产等企业，则成为与外来品牌媲美比拼的本地知名品牌地产企业。

二、历年房地产开发情况2007年，济南市建筑业增加值163.64亿元，增长10.6%。

新资质等级建筑业企业681家，完成总产值586.94亿元，增长16.0%；实现利税31.0亿元，增长14.8%；房屋施工面积3805.4万平方米，增长9.3%，房屋竣工面积1590.1万平方米，增长32.5%，其中住宅902.9万平方米，增长62.7%2007年，全社会固定资产投资1151.7亿元，增长23.2%。

其中：

用于第一产业43.35亿元，增长36.1%；用于第二产业395.1亿元，增长10.4%，在第二产业投资中工业投资386.7亿元，增长10.7%；用于第三产业713.3亿元，增长30.8%，在第三产业投资中现代服务业完成投资470.8亿元，增长32.4%。

房地产业增势基本稳定。

全年房地产业增加值95.4亿元，增长15.6%。

房地产开发投资193.2亿元，增长20.7%，其中完成住宅开发投资162.5亿元，增长29.0%。

全市商品房销售额120.6亿元，增长20.2%。

2007年末城市居民人均住宅使用面积21平方米，比上年末增加0.9平方米；农村居民人均生活用房面积37.3平方米，增加2平方米。

年末城乡居民储蓄存款1266.7亿元，比年初增加84.2亿元，增长7.1%。

2003年至2007年济南市固定资产投资情况走势：

2003年至2007年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整，2006年与2007年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所放缓。

5年内房地产投资走势图与固定资产投资相同的是，房地产投资5年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性。

三、土地供应（附表于后）2007年，济南市国土资源土地局共供应房地产用地618.48公顷，同比增长39.30%，其中新增土地275.90公顷，存量土地342.58公顷。

从土地用途看，2007年，济南市国土局共供应商服用地45.35公顷，普通商品房用地363.51公顷，积极适用房用地206.49公顷，同比增长409.78%，其他住房用地104.13公顷。

从土地供应方式看：

02004006008001000120014000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%系列2系列1系列2504.9651.3856.91016.81151.7系列124.80%29.00%31.60%25.00%23.20%2003年2004年2005年2006年2007年0501001502002500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%系列2系列1系列289.8110.2121.1160.1193.2系列17.40%22.70%9.90%32.20%20.10%2003年2004年2005年2006年2007年以出让方式供应土地316.47公顷；以划拨方式供应土地302.01公顷。

2008年度土地供应计划安排土地供应总量为1875公顷，其中，存量供应349公顷，增量供应1526公顷。

为保障城市基础设施、全运会场馆、小清河治理、棚户区改造等城市重点建设项目用地，今年土地供应总量比前三年度年均供地总量增加50%。

1、区域分布2008年度长清区计划供应建设用地281公顷，占供地总量的15%；高新区计划供应建设用地348公顷，占供地总量的19%；槐荫区计划供应建设用地118公顷，占供地总量的6%；历城区计划供应建设用地392公顷，占供地总量的21%；历下区计划供应建设用地206公顷，占供地总量的11%；市中区计划供应建设用地110公顷，占供地总量的6%；天桥区计划供应建设用地420公顷，占供地总量的22%。

2、基础设施用地2008年度土地供应计划安排基础设施用地供应256公顷，占供地总量的14%。

优先确保奥体中心周边道路设施和环境整治、场馆建设、北园大街道路及环境建设工程建设等市委市政府重点基础设施项目的建设用地供应，优先安排全运会工程涉及的的绿化、城市道路、城市广场、公共服务体系设施、能源保障设施和节能设施的建设用地供应；支持完善郊区路网体系工程、公共交通设施、污水处理等基础设施的建设用地供应。

3、居住用地2008年度计划供应居住用地565公顷，占供地总量的30%，与往年相比适度增长。

其中中低价位、中小套型商品房用地465公顷（含棚户区改造、奥体周边旧村改造等重点项目用地180公顷），经济适用房等保障性住房建设用地100公顷。

确保中低价位、中小套型商品房和经济适用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的70%以上。

4、商服用地2008年度计划供应商业（含商住）用地337公顷，占供地总量的18%，其中北园大街沿线、小清河片区、燕山片区、奥体文博片区等重点项目用地240公顷。

四、城市商品房施工销售状况1、2007年及之前房地产投资、施工面积情况近几年来，济南楼市一直以稳健的趋势发展。

房地产开发规模稳定增长，住宅建设占市场主导地位（见下表）。

2007年，房地产开发完成投资193.2亿元，同比增长20.7%，其中住宅投资完成162.5亿元，占房地产开发总投资的84.1%，同比增长29%。

非国有经济投资快速增长，所占比重建一步提高：

非国有经济控股企业完成投资46.1亿元，比重为23.9%。

受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，企业自有资金比例进一步提高。

房地产开发到位资金293.5亿元，同比增长12.3%。

其中国内贷款39.1亿元，同比下降14.1%，占到位资金的13.3%；自筹资金89亿元，同比增长14%，占到位资金的30.3%；其他资金来源109.2亿元，同比增长12.7%，占到位资金的37.2%；利用外资1.8亿元，同比下降75.7%，占到位资金的0.6%。

2007年商品房施工面积1218.89万平方米，同比增长13.8%，其中新开工面积为398.19万平方米，同比下降2.7%。

从房屋用途分：

住宅施工面积1045.4万平方米，同比增长17.1%;商业营业用房施工面积13.3万平方米，同比下降28.9%；办公楼施工面积为5.2万平方米，同比增长10.6%；其他用途施工面积12.2万平方米，同比下降14%。

近年房地产开发投资完成情况指标名称单位2002年2003年2004年2005年2006年本年计划投资万元11627221333382168734820970532644608本年完万元764599897967110248112108721600507成投资其中：

商品房投资额万元5512166003456552337093351121605土地开发投资额万元161881049172222742328164247本年购置土地面积平方米3262166314829523164633501770797572本年完成土地开发面积平方米1261910178425357609512044636915262、商品房销售量2007年商品房销售面积318.13万平方米，同比上涨11.8%，其中住宅289.41万平方米，同比上涨12.7%，上涨幅度较大。

住宅销售中，期房销售面积84.1万平方米，现房销售面积23.3万平方米。

期房销售量为现房销售量的3.6倍。

同期商品房空置45.5万平方米，同比下降7.7%，其中住宅33.1万平方米，同比上涨1.6%，与去年同期基本持平。

空置1-3年的商品房面积为21.87万平方米，其中空置3年以上的仅1800平方米。

济南市2008年1-2月份房屋销售面积217900平方米，其中住宅销售面积209811平方米；3月份房屋销售面积189621平方米，其中住宅销售面积182350平方米，总成交量为1428套；其中住宅成交量950套，均价为5299元/平米。

4月份房屋销售面积204643平方米，其中住宅销售面积198904平方米，总成交量为2066套。

5月份商品房成交总量（含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库、办公写字楼）为2422套，共42个楼盘有售，总面积200940平方米，交易总额25亿余元，较4月份，5月份商品房成交总量上涨15.4%。

2008年年初至6月底商品房供需情况统计用途可售套数可售面积已售套数已售面积已售均价住宅15694套1897368.46m23634套406465.31m25193元/m2办公写字楼685套111987.2m227套6115.09m29623元/m2商业用房1707套314127.68m245套3991.45m210194元/m2车库3655套155757.5m255套1554.76m24125元/m2地下室13374套207933.32m21303套13682.9m22535元/m2厂房33套39992.7m224套27616.96m22372元/m2其它225套14734.7m220套1512.79m26607元/m2公寓4074套253169.36m2442套21342.99m213024元/m23、商品房销售价格一滴水见太阳，一个大盘的价格上涨足以见证济南房地产价格的变化。

在济南西部某大型楼盘，2001年刚刚开始第一期销售时，由于配套设施不完善，部分道路没有修通，其开盘价格仅为1700元/平方米，在当时，这样的价格尚有不少消费者认为偏高。

但到2002年时，其价格开始缓慢地提升到了2000元/平方米左右，2003年2500元左右，2004年近3000元，2005年3500元左右，而到2006年其最后一期销售，价格居然达到近4000元/平方米。

济南大盘大多有相同的经历，从一期的开盘价1800元/平方米涨到最后一期的3000元/平方米以上。

2007年，济南房价迅速提升，商品房平均提升1000元以上/平方米。

从2006年底3000多元的低价商品房，到2007上半年的4000元左右的商品低价房，再到2007年底，商品房价格基本超过5000元/平方米。

从住宅销售价位方面看，2007年商品住宅交易价格在4000-6000元/平方米的价格段成交套数占总成交套数的82.3%，占总销售面积的80.77%，为市场主成交段；4000元/平方米以下的中低档商品住宅成交套数占11.53%，占总销售面积的10.03%。

从2007年城房指数的变化情况看，90平方米以下小户型在新建商品房住宅中由于需求旺盛、占交易比重大，所以上涨幅度加快，为18.63%；144平方米以上大户型新建商品房住宅，受到宏观调控的影响，市场投放量减少，上涨幅度较快，为21.41%。

五、房地产行业发展趋势1、2008年行业规模趋势2008年，济南市将以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户区改造，大力推进新区开发和老城提升，计划新开工住房总建筑面积733.18万平方米，其中90平方米以下中小套型普通住房514万平方米，占新开工面积总量的70.11%，可提供各类房源约7.3万套。

按类别分为商品住房553.6万平方米，约5万套；经济适用房78万平方米，约1万套；棚户区改造拆迁安置房101.58万平方米，约1.3万套；筹集廉租住房2.5万平方米，约500套。

（1）商品住房553.6万平方米，约5万套。

2008年，计划新开工商品住房553.6万平方米，其中90平方米以下中小套型普通商品住房344万平方米，占新开工面积总量的62.14%。

（2）经济适用房78万平方米，约1万套。

2008年，计划新开工经济适用房78万平方米,约1万套，完成投资10.85亿元，全部安排90平方米以下中小套型。

其中集中成片建设48万平方米，调整转化符合条件的安置房和商品房30万平方米。

（3）棚户区改造拆迁安置房101.58万平方米，约1.3万套。

2008年，棚户区改造拆迁安置房计划新开工面积101.58万平方米，其中90平方米以下中小套型92万平方米，占新开工面积总量的90.57%。

按照全市总体部署，2009年第十一届全运会召开之前完成30个棚户片区的拆迁工作，槐荫区发祥巷等18个棚户片区为市确定的重点推进项目，项目总占地约2250亩，拆迁建筑面积约125万平方米，动迁约1.85万户。

截至2007年12月底，已有17个棚户片区开始动迁，总占地2010亩，动迁居民1.2万户，其他片区前期工作正在加紧进行中。

（4）筹集廉租住房2.5万平方米，约500套。

2008年，投资约1.5亿元，筹集廉租住房实物配租房源2.5万平方米，约500套；筹集3600万元向符合条件的低收入住房困难家庭发放租金补贴，实现“应保尽保”。

2、未来行业趋势

（1）发展规模据预测，预计到2010年市区人口将达到350万左右。

1990年-2004年济南人均使用面积的增长率为3