新编确认稿公益性房地产养老公寓小区开发建设项目可行性研究报告.docx

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新编确认稿公益性房地产养老公寓小区开发建设项目可行性研究报告

关于公益性房地产养老公寓小区开发项目可行性研究报告

1.1.4.3内涵和定位.

（一）术语

（一）1、老年养老公寓

老年养老公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的.公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的.机构老年人养老住宅类型’.

（一）2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段’.80周岁及以上人口为高龄老人’.

（一）3、自理老人

   生活行为完全自理，不依赖他人帮助的.老年人’.

（一）4、介助老人

   生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的.老年人’.

（一）5、介护老人

   生活行为依赖他人护理的.老年人’.

（二）内涵’.

　　社会老年人养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的.网络，以及配套的.服务标准、运行机制和监管制度’.

　　社会老年人养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的.实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的.高龄、独居、失能等困难老年人的.服务需求，兼顾全体老年人改善和提高老年人养老服务条件的.要求’.

　　社会老年人养老服务体系建设是应对人口老龄化的.一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的.老年人养老服务需求的.持续发展过程’.本建设规划仅着眼于构建体系建设的.基本框架’.

　　（三）功能定位’.

　　我国的.社会老年人养老服务体系主要由居家老年人养老、社区老年人养老和机构老年人养老等三个有机部分组成’.居家老年人养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式’.对身体状况较好、生活基本能自理的.老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的.高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务’.有条件的.地方可以探索对居家老年人养老的.失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的.康复辅具，提高生活自理能力和生活质量’.

　　社区老年人养老服务是居家老年人养老服务的.重要支撑，具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的.社区老年人提供服务’.在城市，结合社区服务设施建设，增加老年人养老设施网点，增强社区老年人养老服务能力，打造居家老年人养老服务平台’.倡议、引导多种形式的.志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区老年人养老服务’.在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的.老年人养老床位，逐步向区域性老年人养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的.老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助老年人养老新模式’.

　　机构老年人养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本老年人养老服务功能’.老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的.老年人养老机构‘.老年养护机构主要为失能、半失能的.老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

1.生活照料’.设施应符合无障碍建设要求，配置必要的.附属功能用房，满足老年人的.穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求’.2.康复护理’.具备开展康复、护理和应急处置工作的.设施条件，并配备相应的.康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的.衰退’.3.紧急救援’.具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的.应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的.救援’.鼓励在老年养护机构中内设医疗机构’.符合条件的.老年养护机构还应利用自身的.资源优势，培训和指导社区老年人养老服务组织和人员，提供居家老年人养老服务，实现示范、辐射、带动作用’.其他类型的.老年人养老机构根据自身特点，为不同类型的.老年人提供集中照料等服务’.

1.1.4.4我国老年住宅经营模式分析

处理好老龄产业的.盈利与福利的.关系是发展老年住宅必须考虑的.，作为一个产业，追求一定的.盈利水平，获取一定的.经济效益，是市场化运行的.必然要求和重要标志’.能否获得合理的.利润，反映产业运行和发展的.健康状况’.但是，老年住宅的.服务对象和其中的.一些服务内容，具有社会福利的.特点’.因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的.关系’.处理这一关系的.基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的.经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的.引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的.“福利”项目，政府实施必要的.政策支持或干预’.这样，既调动了全社会参与老龄产业的.积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的.的.根本要求’.

（1）政府、慈善机构合作经营管理

我国的.老年人养老设施，过去多是政府投资的.福利事业单位’.近年来，福利事业的.社会化，促使了一些民办老年人养老设施的.兴建，民办老年人养老设施的.发展随地方优惠政策的.不同，发展快慢不同’.

（1）.1纯福利性质的.老年人养老院（公办公营福利院）

这种纯粹福利性质的.老年人养老机构通常不以盈利为目的.，主要依靠政府或者企业提供所有的.建设以及经营管理的.资金’.

由于收费低廉，其所拥有的.娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的.新型老年人的.要求’.所以，入住福利型老年人养老院的.大多是没有或只有很少经济收入的.孤寡老人’.

（1）.2混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）

这是目前我国比较普遍存在的.老年人养老院经营模式，它们带有福利的.性质但也有盈利的.能力’.通常具有政府或者慈善机构的.背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的.不同而有不同的.收费标准’.

体现福利的.方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面’.

盈利性则表现在收费服务方面，如：

固定收费的.内容有入住时的.一次性收费和每月收费，主要是针对入住的.环境来制定收费标准；

经常性收费的.内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的.不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面’.

（2）专业公司经营管理（民办民营）

这种类型的.老年人养老机构以盈利为主要目的.，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型老年人养老机构的.收费水平高，具备自己的.医疗服务人才’.入住者通常需要交纳一定数额的.抵押金，每月交纳少量的.管理费’.管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的.专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的.经营性质’.国外目前存在的.经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种，我国目前还只有老年养老公寓’.

（2）.1老年养老公寓

老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的.老年人的.居所，以出租为主要经营模式，居住者的.年龄必须在55岁以上’.一般来说，老年养老公寓不提供公共用餐的.场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具’.经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公寓和特护型老年养老公寓三种类型’.

a、自住型老年养老公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的.协助，只是提供一个环境优美、舒适的.居住社区，包括所有的.生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场’.

b、陪助型老年养老公寓，向居民提供与日常生活有关的.各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的.需求’.

c、特护型老年养老公寓，除了上面两种类型所到的.服务外，还提供全面的.医疗服务，包括从传统的.医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的.房间’.

根据中国老龄科研中心的.调查：

对于我国入住公寓的.老年人来说，对服务的.要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的.医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的.服务内容’.在价格方面，老年人入住老年住宅的.时候，最先考虑到的.是一次性交纳费用的.承担能力，如房屋总价；然后是在社区的.生活成本，如物业管理费用、提供服务的.收费方式、交通条件等等；然后是社区的.配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等’.

我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的.民营福利企业’.目前，全国虽然有不同规模的.老年养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，我国真正有规模、能够通过经营产生利润的.却是凤毛麟角’.

（2）.2辅助生活机构

美国的.辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的.，它是护理院的.补充’.辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的.环境中结合了住所、生活服务和简单的.医疗护理’.尽管参加辅助生活的.老人可能无法独立生活，但他们的.健康状况还不需要护理院所提供的.大多数服务’.这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的.风险和责任，在辅助人员的.帮助下享受个人生活的.独立和自由’.辅助生活机构不受联邦关于价格法规的.制约，同时也不提供护理院所具有的.高技术医疗服务’.无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的.服务对象大多是个人付款，因此，是客户的.需求而不是政府的.指令，成为美国该行业发展的.动力’.

辅助生活的.宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的.保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕’.服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通’.尽管辅助生活一般不提供24小时的.专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的.工作人员监督下的.药物治疗’.

辅助生活服务可以由独立的.居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的.组成部分，由靠近或属于专门护理院的.自成一体的.居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的.形式成为这一扩展的.前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的.既保持独立又获得个人照顾的.混合模式’.

（3）住宅建设与管理相分离的.经营模式

目前，住宅建设与管理相分离的.经营方式是最适合我国开发商的.运做模式，也是盈利型企业正在考虑的.利润增长点’.

这是一种集中经营模式，与传统的.老年养老公寓、老年人养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的.生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的.目的.’.

大规模的.老年生活社区例如美国的.太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本的.中轻井泽居住区，瑞典的.斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的.老年聚集住宅’.

这种模式的.产品以出售为主要的.模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的.大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的.统一，是具有持续发展能力的.好项目’.但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的.老年群体’.因此在对市场的.选择、推广和销售方面将是一个全新的.挑战’.

1．1．4．5创建老年疗养公寓的.目的.和意义：

  老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁’.

  随着我国经济发展和科学技术的.进步，人民的.生活和医疗条件有