全椒县地产项目可行性报告1511177707.docx
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全椒县地产项目可行性报告1511177707
前言
本项目可行性研究的工作从2月18日开始展开，至3月15日结束。
可行性研究的资料来源有：
公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料等。
本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，编制出本可行性研究报告。
第一章全椒县概况
全椒，中华人民共和国安徽省滁州市下辖县，县名缘于全氏及椒陵山。
初为椒邑，建县于西汉，东晋至清代均为滁州所辖。
现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。
总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。
耕地面积4万公顷。
人口约45万人（2008年）。
2010年实现地区生产总值64亿元，增长16%；财政收入6.6亿元，增长31.6%；全社会固定资产投资86亿元，增长31.1%；社会消费品零售总额24.9亿元，增长19.5%；外贸进出口总额5300万美元，增长1.3倍；城镇在岗职工平均工资29850元，增长21%；农民人均纯收入6180元，增长15.9%。
一、地理概况
全椒县位于安徽省东部，北纬31°51’—32°15’，东经117°49’—118°25’；东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。
是滁州历史最为悠久的县，也是滁州最南部的县，有“滁州的南大门”之称。
境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。
二、自然环境
全椒属北亚热带向暖温带过渡性气候,春季温和多变，夏季炎热多雨,秋天天高气爽，冬天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温15.40°C,年平均降水量840~980mm,全年无霜期大于210天。
地形为岗冲起伏的丘陵，北高南低，高差起伏较大，地面标高在14.5~33.5m之间，高于最高洪水水位14.5m，区内平均地载力大于18T／m2。
三、行政区划
全椒县共辖10个镇，县城驻襄河镇。
襄河镇、古河镇、大墅镇、二郎口镇、武岗镇、马厂镇、石沛镇、西王镇、六镇镇、十字镇、章辉镇。
四、主要资源
1、自然资源丰富。
全椒境内多为丘陵地区，有水稻土、黄棕壤、潮土、紫色土、石灰岩（土）等5个土类，其中水稻土占土壤总面积的一半以上。
全县水域28万亩，养殖水面16.4万亩。
境内降水丰富，年平均降水量达900毫米以上。
全县耕地面积117万亩，林地面积43万亩，多为人工林，森林覆盖率超过30%；矿产资源品味高，境内有20多种矿产资源，其中大理石、花岗岩、重晶石、海泡石、绢云母储量多、品味高，已探明大理石储量为6万吨、铜矿储量32万多吨、石灰岩矿的储量5000万吨。
2、产业基础厚实。
机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近3万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。
3、旅游资源丰富。
境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。
距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。
4、农业资源丰富。
全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。
已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。
全椒县委、县政府把招商引资工作作为一切工作的重中之重，努力营造良好的投资环境，被安徽省政府和安徽浙江商会评为“2007年浙商投资最佳服务县”，2008年，被中国浙江商会评为“中国浙商最佳投资城市”，引进了一批投资体量大、科技含量高的一二三产项目，如一产的广东温氏集团；二产的中国海螺集团、路杰机械、双友集团、金帅电器和宏运集团等；三产的广东碧桂园集团、中国奥康集团、仪帮集团、意大利商贸城等。
这些企业的进驻提升了全椒的品味，带动了全椒的发展。
第二章市场分析
一、2010年全椒县房地产商品房市场运行情况
2010年全椒县商品房价格受经济形势、居民消费能力、供应总量、钢材等建筑材料涨价和国家宏观调控等因素影响，总体来说商品房价格平稳，但销售量下降。
二、对今后市场的预测
2011年全椒县房地产开发投资将保持较快增长。
由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。
但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后商品房销售市场仍将低迷。
2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011年商品房价格将进入徘徊状态。
2011年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。
预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价持续低速增长。
三、主要竞争项目分析
世纪花园
项目地址：
全椒县城南大道与南四路交叉口
销售地址：
全椒县儒林大道县民政局旁
销售电话：
518577
开发商：
全椒福联职业有限公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层
承建商：
代理商：
无
景观设计：
交房时间：
2011.06
产品定位：
中端
开盘时间：
2010.09.18
绿化率：
36.5%
公摊系数：
10%
占地面积：
总建筑面积：
总户数：
车库数：
基本满足业主需求
容积率：
1.36
工程进度：
4.5左右
车库价格：
未定
优惠政策
一次付清九九折
按揭九八折
户型
面积
价格
均价
三房二厅一卫
113m2
3000元/m2
三房二厅一卫
118m2
配套设施
幼儿园慈济中学市医院2万平米商业街会所等
产品分析
小区环境尚好，但相对位置并不是最佳，道路不很通畅。
周边配套设施并不齐全。
瑞祥置业花园
项目地项目地址：
火车站对面
销售地址：
火车站对面
销售电话：
5388888
开发商：
安徽瑞祥置业有限公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层
承建商：
武汉理工大学设计研究院
代理商：
无
景观设计：
香港大羽国际景观设计有限公司
交房时间：
2011.11
产品定位：
中高档
开盘时间：
2010.5.22
绿化率：
56.5%
公摊系数：
9%-13%
占地面积：
700亩
总建筑面积：
总户数：
144
车库数：
800
容积率：
工程进度：
即将封顶
车库价格：
3700元/平米
优惠政策
一次付清九九折
按揭九八折
户型
面积
价格
均价
两房两厅
88.42
3800
2700
三房两厅
111.55
3850
3000
配套设施
火车站，2012年自己建设的瑞祥商业步行街，瑞祥五星级大酒店
产品分析
位于火车站对面，交通便利，离市区较远，不大方便，各方面的配套都还不完善，都只是在建设初期
天都.四季菜茵
项目地址：
全椒县港口路
销售地址：
全椒县港口路
销售电话：
5197666
开发商：
全椒县天都房地产开发有限公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层
承建商：
贵池第一建筑
代理商：
景观设计：
杭州贝表肯国际景观设计工程有限公司
交房时间：
2011年6月
产品定位：
中档
开盘时间：
2010.04.12
绿化率：
35%
公摊系数：
10%
占地面积：
10万平方米
总建筑面积：
13.5万平米
总户数：
一千多
车库数：
能满足业主需求
容积率：
1.35
工程进度：
盖到23层左右
车库价格：
三千多
优惠政策
一次付清九八折
按揭九七折
户型
面积
价格
均价
两房两厅一卫
93m2
3170元/平米
3300元
三室一厅一卫
107.04m2
3170元/平米
配套设施
幼儿园，全椒县逸夫小学，全椒三中
产品分析
卖点：
老城区，未来与城市同步，一站式教育平台，沿河景观带。
缺点：
位于老城区，发展潜力较小。
南屏农贸城
项目地址：
健康路与新华路路口
销售地址：
销售电话：
5037933-5036655
开发商：
安徽老知青置业有限公司
建筑用途：
综合
建筑形态：
高层、农贸城
承建商：
代理商：
辰章机构、和纪咨询
景观设计：
交房时间：
未知
产品定位：
开盘时间：
2010年6月18
绿化率：
低于35%
公摊系数：
10%-17%
占地面积：
7500平方米
总建筑面积：
约25000平方米+8000商业
总户数：
400余户
车库数：
容积率：
工程进度：
8层
户型
面积
价格
均价
一房一厅一卫
78平方米
4088元/平方米
三房两厅两卫
128平方米
4588元/平方米
8层以上+每一层加30元
商铺
48870元/平方米
配套设施
中行、工行、苏果超市、新华书店、邮电局、步行街、党校、人民医院
产品分析
地势较好，属繁华闹市区。
配套齐全、升值空间大。
4-7层为回迁赔偿房。
部分农贸城外围商铺为回迁赔偿房。
目前农贸城销售进度为80%以上，各业态鲜明。
商铺4万多均价。
名爵苑
项目地址：
城东中学斜对面
销售地址：
城东中学斜对面
销售电话：
518977
开发商：
安徽华丰房地产开发公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层小高层
承建商：
华丰建筑
代理商：
无
景观设计：
交房时间：
未定
产品定位：
中档
开盘时间：
2010.07
绿化率：
33%
公摊系数：
能满足是业主需求
占地面积：
前17850m2
总建筑面积
总户数：
未定
车库数：
足是业主需求
容积率：
未定
工程进度：
即将封顶
车库价格：
未定
优惠政策
暂无
户型
面积
价格
均价
两房两厅一卫
86.12m2
2900元/平方米
三房两厅两卫
127m2
3530元/平方米
配套设施
规划城东小学社区诊所伯爵酒店
产品分析
卖点：
打造新城核心，花园生活，星级酒店带动发展。
缺点：
远离市中心，配套设施未能跟上
瑞祥国际名都
项目地址：
懦林南路
（火车站对面）
销售地址：
儒林南路（火车站对面）
销售电话：
5388888-533666
开发商：
安徽瑞祥置业有限公司
建筑用途：
商、住
建筑形态：
多层小高层
承建商：
代理商：
景观设计：
香港大羽国际景观设计公司
交房时间：
未定
产品定位：
中档
开盘时间：
2010.07
绿化率：
33%
公摊系数：
10%
占地面积：
目前17850m2
总建筑面积：
总户数：
未定
车库数：
能满足业主需求
容积率：
未定
工程进度：
车库价格：
未定
优惠政策
暂无
户型
面积
价格
均价
两房两厅一卫
69.69m2
三房两厅两卫
111.55m2
配套设施
商业街、火车站、动车组卖点
产品分析
卖点：
西班牙建筑风格，商业面积属于成熟设计的首体回廊式商业街区。
260米景观步道，共22个
景观，绿化为一层上绿化，节省绿化空间
怡景花园
项目地址：
汽车站西680米
销售地址：
汽车站西680米
销售电话：
5036888
开发商：
安徽全椒县伟峰房产开发有限公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层
承建商：
代理商：
无
景观设计：
中国建筑西南勘察设计研究院
交房时间：
2011.6.20
产品定位：
中高档
开盘时间：
2010.6.20
绿化率：
35%
公摊系数：
10%
占地面积：
140多亩
总建筑面积：
12.4平方米
总户数：
1400户
车库数：
能满足业主需求
容积率：
1.35
工程进度：
车库价格：
3000元/平方米左右
优惠政策
暂无
户型
面积
价格
均价
三房两厅两卫
100平米左右
未定
3100元/平米
两房两厅一卫
80-90平米
未定
配套设施
菜场幼儿园等
产品分析
卖点：
交通便利，地处新城区未来发展潜力大。
缺点：
配套设施不齐全，周边环境差。
奥康商业步行街
项目地址：
新华路与吴敬梓交叉口处
销售地址：
新华路与吴敬梓路交叉口处
销售电话：
5256666
开发商：
安徽奥康置业有限公司
建筑用途：
商业
建筑形态：
多层
承建商：
代理商：
无
景观设计：
美国SCA环境景观设计机构
交房时间：
已交房
产品定位：
商业中高端步行街
开盘时间：
已交房
绿化率：
公摊系数：
13%
占地面积：
65780平方米
总建筑面积：
93485.1平方米
总户数：
框架式分割商铺
车库：
沿街及街区
容积率：
工程进度：
已交房
户型
面积
价格
均价
商铺
20000元/平方
配套设施
城市中心
产品分析
卖点：
交通便利，地址城市中心，商业气氛浓厚。
有较成熟的交通及配套。
春江水岸
项目地址：
新华路苏果超市后面
销售地址：
新华路苏果超市后门
销售电话：
2311000
开发商：
全椒中挺房产开发经营有限公司
建筑用途：
住宅
建筑形态：
多层
承建商：
代理商：
无
景观设计：
交房时间：
己入住
产品定位：
中档
开盘时间：
2008.
绿化率：
33%
公摊系数：
10%
占地面积：
1.8万平方
总建筑面积：
2.5万平方
总户数：
210户
车库数：
能满足业主需求
容积率：
1.35
工程进度:
已完工
车库价格：
优惠政策
总房款减3000元
户型
面积
价格
均价
两房两厅一卫
101.21m2
3200元/平方米
三房两厅一卫
138.19m2
3060元/平方米
配套设施
周边配套完善，小区内配套可视对讲系统、电子巡更系统、摄像监控系统、公共广播系统
产品分析
离城市主干道近，成熟完善的商业区近在咫尺
文化底蕴深厚，教育环境好
金融服务、社会服务、医疗服务应有改尽有
公园式景观绿化带
四、目标市场定位及产品定位
1、是钟爱襄河周边环境的购房群体。
2、是追求货币保值的投资市场。
3、是当地居民更换旧房、二次置业的购房群。
4、是致力于全椒县投资置业的购房群体。
第三章项目概况
一、项目名称：
居住小区（暂定名）
二、项目概况
1、地块位置：
该基地东起襄水北路，南至吴敬梓路，西至新华路、北至奎光路，围合区内土地面积约206667.7平方米，该地块属全椒县I类地段。
2、建设规模与目标：
土地面积：
310亩（206667.7平方米）
容积率：
2.5
开发周期：
5年
总建筑面积：
516669.25㎡
3、周围环境与设施
3.1、该规划区地理位置优越，属于全椒县县中心地段。
3.2、周边交通便利，离长途客运总站仅1.3公里。
3.3、周边环境适宜，襄河环绕，自然景观和生态环境良好。
3.4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
3.5、规划区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，周边有全椒人民医院、建设路邮政支局、全椒中学、全椒县逸夫小学等，生活服务设施完善。
第四章项目SWOT分析
一、优势及机会
1、该项目地处全椒县中心地段，周边环境是最佳的居住区域。
2、全椒县近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有很大的升值空间。
3、东侧天都·四季莱茵、西侧春江水岸、奥康商业步行街和南屏农贸城的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
4、周遍成熟的居住配套及商业氛围，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
5、拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
6、我公司与滁州市政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
7、拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
二、劣势及威胁
1、拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
2、外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
3、小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
4、市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
5、奥康商业步行等周边项目的日趋完善，与本项目的竞争将比较激烈。
6、拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能
7、政府对房价控制的相关措施，对房屋销售的影响具有不确定性。
三、机会点分析
1、普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划。
2、自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间。
3、县中心地段对项目的发展前景提供了保障。
四、结论
1、由于本地区地段好，房屋销售数量和价格都比较有保障。
2、无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。
第五章建筑规划建议
一、指导建议
根据本地块的具体情况，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。
因规划容积率和建筑物间距的规定，提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。
提高层数后，沿襄河两岸进行重点规划，使本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。
加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为全椒县景观上的亮点。
考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。
多层和小高层的建筑面积比例建议各占30%和70%，总面积在51万平方米左右。
二、规划建筑设计建议
全椒县目前仍属于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。
在规划建筑设计上首先要一反目前全椒县的传统形象，引入先进的规划理念。
要做到以下几点：
1、总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。
2、以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。
3、要充分利用襄河的天然资源，将襄河周边做成社区重要的观景和休闲中心。
三、价格建议
参照目前全椒县的房价水平，将住宅价格定在4000元/m2,商业用房价格定位25000元/m2,考虑到政府对房价的调控力度，将根据实际房地产市场环境，对销售价格进行对应的调整。
四、物业品质建议
1、建筑风格及外立面建议
全椒县的市容景观相对落后，已建住宅的立面与芜湖有相当的差距。
为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。
建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。
建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。
色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。
1.1、多层住宅：
建筑整体上建议以暖色调为主。
由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。
届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。
建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。
在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。
屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。
与建筑的主色调形成一定的对比。
屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。
外立面力求简洁。
可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。
立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。
1.2、小高层住宅：
建筑整体上建议采用冷色调为主。
由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。
建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。
在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。
外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。
可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。
2、环境景观设计建议
小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。
主干道边种植香樟、广玉兰等乔木。
灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。
小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。
应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。
第六章项目财务分析
一、拆迁成本分析
拆迁费用（全部按回迁考虑）
类型
面积（㎡）
补偿额度
费用（元）
备注
住宅搬迁补助费
186509
4元/㎡/月
1492072
产权调换的，付2次
临时安置补助费
186509
6元/㎡/月
13428648
12个月
商业停产停业补偿
57203
15元/㎡/月
10296540
12个月
附属物补偿安置费
186509
84元/㎡
15666756
其他配套
1643户
380元/户
624340
水电表2100元
1724户
1660元/户
2861840
装潢
186509
60元/㎡*0.4
4476216
地面
559527
15元/㎡*0.4
3357162
墙面
55952.7
50元/㎡*0.4
1119054
吊顶
奖励
129306
100元/㎡
12930600
住宅
57203
300元/㎡
17160900
经营
（一）小计：
企事业单位一律货币补偿
附属物补偿
20540
84元/㎡
1725360
临时安置补助费
20540
6元/㎡/月
492960
4个月
住宅搬迁补助费
20540
4元/㎡/月
82160
1个月
拆迁费
20540
5112元/㎡
105000480
装潢
20540
60元/㎡*0.4
492960
地面
61620
15元/㎡*0.4
369720
墙面
（二）小计：
（三）总计：
（一）+
（二）=191577768元
大写：
壹亿玖仟壹佰伍拾柒万柒仟柒佰陆拾捌元
二、建筑成本分析
本地块属于城市中心，拆迁呈两大特点：
一是经营性用房拆迁量大，占拆迁总量的30%；二是绝大多数拆迁户会选择回迁。
所以在规划时就应该将回迁的工作量考虑在内。
针对本地块的情况，规划如下：
1、小区集步行街与住宅为一体，地块内保留原地块的主干道，对道路两侧的房屋进行从新设计；
2、道路两侧的房屋均为高层，一至四层为商用，四层以上为点式高层；其他区域采用高层和多层搭配设置，在保持绿化率和公共设施的前提下，达到最大的经济效果；
3、本地块设计建筑面积为：
51669.25m2（容积率为2.5）
建设成本估算（未考虑土地出让金）
费用名称
面积（㎡）
收费额度
费用（元）
备注
拆迁成本：
191577768
房产测绘费
516669.25
1.5元/㎡
775003.88
住宅1元/㎡
非住宅2元/㎡
地藉测绘费
206667.7
0.22元/㎡
45466.89
建筑用地拨地定桩费
86件
2594元/件
223084
建筑活动综合技术服务费
4908
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